臺灣高等法院民事-TPHV,111,上易,157,20220706,1

臺灣高等法院民事判決
111年度上易字第157號
上 訴 人 廖淑嫚
訴訟代理人 林正欣律師
被 上訴 人 蔡泓澤

訴訟代理人 彭成翔律師
林芸律師
上列當事人間請求確認債權不存在事件，上訴人對於中華民國110年12月22日臺灣臺北地方法院109年度訴字第3454號第一審判決提起上訴，本院於111年6月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：伊於民國109年4月6日經由永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）仲介，向被上訴人購買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號8樓之2房屋、車位及坐落基地持分（下稱系爭房地），總價款為新臺幣（下同）1,950萬元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。

伊於簽約當日給付斡旋金10萬元，另於109年4月9日將簽約款185萬元存入履約保證信託帳戶，共計已給付195萬元。

嗣伊因資金周轉困難無法依約給付買賣價金，被上訴人遂於催告伊履約未果後，於109年5月5日解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第12條第2項後段約定沒收伊已付之全部價款195萬元充作違約金（下稱系爭違約金）。

然系爭違約金應屬損害賠償額預定性違約金，即應以被上訴人實際所受損害及所失利益作為審認違約金是否過高之依據，考量伊因思慮不周，本無購買意願，係被仲介話術唆使倉促下於看屋一次後即簽訂系爭買賣契約，永慶房屋公司亦未給伊3日之契約審閱期，處簽約弱勢狀態，且近期房市低迷，本件伊未能依約履行致被上訴人所受損害，僅伊未給付之簽約款195萬元及用印款195萬元共計390萬元自簽約日即109年4月6日至解約前一日即同年5月4日止，按年息5%計算之一個月利息損失1萬6,250元，或依系爭買賣契約第12條第2項前段約定計算之違約金2萬950元等情，被上訴人沒收之系爭違約金達195萬元，顯屬過高，應依民法第252條規定酌減為15萬元。

爰依民事訴訟法第247條規定，請求確認被上訴人就兩造間於109年4月6日所簽立之系爭買賣契約第12條第2項對伊超過15萬元之債權不存在等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。

並於本院聲明：㈠原判決廢棄。

㈡確認被上訴人就兩造間於109年4月6日所簽立之系爭買賣契約第12條第2項對上訴人超過15萬元之債權不存在。

二、被上訴人則以：伊依約沒收上訴人已繳納簽約款195萬元，僅為系爭房地總價款10%，參酌目前房地產實務現況及108年10月31日內政部最新修正之成屋買賣契約書範本第11條，亦記載賣方解除契約沒收已付價款充作違約金以不超過房地總價款15%為限，兩造約定之違約金並無過高。

系爭買賣契約係永慶房屋公司專門提供予買賣雙方客戶使用，於系爭買賣契約第12條第2項、第3項分別規範買賣雙方之違約責任，顯見雙方所負違約責任相當，並有自願受該契約內容拘束之合意，上訴人以思慮未周及資金周轉困難輕率毀約，違約責任完全可歸責於上訴人，與伊無涉。

且系爭房地之行情已因上訴人違約而受影響，伊就系爭房地之委託銷售總價原為2,370萬元，卻受限於1,950萬元之曾經成交總價，難再回復原委託銷售價格，伊迫於無奈僅得以1,920萬元再行出售予其他買方，難謂伊損失極小。

又上訴人未付價金高達1,755萬元，伊受有無法利用上開本屬個人自由現金流量款項之損害，另需就系爭買賣契約支付仲介服務費及簽約手續費予永慶房屋公司，所受損害超過上訴人所稱之利息1萬6,250元或依系爭買賣契約第12條第2項前段規定計算之違約金2萬950元。

況系爭買賣契約第12條第2項後段、第4項並無沒收金額另需斟酌賣方損害之約定，伊不論有無損害，皆得沒收上訴人已付價款作為違約金，且尚得請求損害賠償，可知系爭違約金之性質應屬懲罰性違約金。

上訴人雖主張其未行使3日之契約審閱權，屬簽約弱勢狀態，惟兩造締結契約時，均非立於企業經營者之地位，本無定型化契約相關規定之適用，且簽約時皆處於自由意識下進行契約簽訂，並無任何顯失公平情事等語，資為抗辯。

並於本院聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項為：㈠上訴人於109年4月6日經由永慶房屋公司仲介與被上訴人簽訂系爭買賣契約，向被上訴人購買系爭房地，總價款1,950萬元，上訴人於簽約當日給付10萬元，於106年4月9日將185萬元存入履約保證信託帳戶，共已給付簽約款195萬元等情，有系爭買賣契約、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證在卷可稽（見原審卷第13-29頁）。

㈡上訴人未依約給付買賣價金，經被上訴人催告後仍未履行，被上訴人依系爭買賣契約第12條第1項約定，於109年5月5日解除系爭買賣契約，有台北長春路郵局存證號碼第465號、第483號存證信函附卷可憑（見原審卷第31-37頁）。

四、上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約，被上訴人於109年5月5日以其未依約給付價金為由解除契約，並依系爭買賣契約第12條第2項後段約定沒收系爭違約金，然系爭違約金顯屬過高，應依民法第252條規定酌減為15萬元，其自得依民事訴訟法第247條規定，請求確認被上訴人就兩造間於109年4月6日所簽立之系爭買賣契約第12條第2項對上訴人超過15萬元之債權不存在等語，為被上訴人所否認，並執前詞為辯。

經查：㈠被上訴人依系爭買賣契約第12條第2項後段約定沒收系爭違約金，是否有據？⒈依系爭買賣契約第12條第1項約定：「甲（上訴人）乙（被上訴人）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」、第2項後段約定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」等語，可知上訴人如未依約履行，經被上訴人催告後仍未履行，被上訴人即得解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已給付之全部款項。

⒉查上訴人於109年4月6日經由永慶房屋公司仲介與被上訴人簽訂系爭買賣契約，向被上訴人購買系爭房地，總價款1,950萬元，上訴人共計已給付簽約款195萬元，嗣上訴人未依約給付買賣價金，經被上訴人以存證信函催告後仍未履行，被上訴人即於109年5月5日解除系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證、台北長春路郵局存證號碼第465號、第483號存證信函附卷可憑（見原審卷第13-29頁、第31-37頁），堪可信實。

則被上訴人依系爭買賣契約第12條第1項解除系爭買賣契約，並依同契約第12條第2項後段約定沒收系爭違約金195萬元，自屬有據。

㈡上訴人主張被上訴人沒收之系爭違約金195萬元過高，依民法第252條規定，請求酌減為15萬元，是否有據？⒈按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金。

前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。

後者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。

上訴人固主張系爭買賣契約第12條第2項後段約定被上訴人於解除契約後得沒收上訴人已給付之全部款項，即悉數作為違約金，均無被上訴人得就上訴人違約所生損害另行請求賠償之約定，屬損害賠償額預定性質之違約金云云。

然查系爭買賣契約第12條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（見原審卷第19頁），足見於上訴人違約之情形，經被上訴人解除契約後，除得沒收上訴人已付之全部款項外，被上訴人如另受有損害時，並不妨礙損害賠償請求權之行使，依上開說明，系爭違約金應屬懲罰性違約金，上訴人抗辯系爭違約金為損害賠償額預定性質，難謂可採。

⒉按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。

若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；

若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。

又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金 額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決參照）。

⒊上訴人雖主張系爭違約金之數額過高，應予酌減云云，惟本件違約金之性質為以強制債務履行為目的之懲罰性違約金，業如前述，核屬確保債權效力之強制罰，具有嚇阻買方惡意違約之目的及作用，債權人無論損害有無，皆得請求。

上訴人雖一再爭執其支付高達39萬元仲介服務費予永慶房屋公司，連同被上訴人部分一併支付，被上訴人並未支付仲介服務費，嗣後被上訴人將系爭房地出售予訴外人蔡佩君，亦未支付任何服務費予永慶房屋公司，並未受有支付服務費之損害，且永慶房屋公司未給予3日之契約審閱期，亦未告知得以要約書替代斡旋金，妨害其決定購買之意思自由致未能合理審慎決定，系爭房地於103年至109年間均未售出，有其屋況問題，其本無購買意願，係被仲介話術唆使倉促下簽訂系爭買賣契約，永慶房屋公司係趁其無經驗而簽立系爭買賣契約，由此交易過程觀之，其屬簽約弱勢狀態，及其主觀上係因未審慎考量家庭用錢所需之違約動機，被沒收高達一成之違約金，顯然過高云云，然其上開所陳，均僅係上訴人與永慶房屋公司間約定之仲介服務費及永慶房屋公司提供之服務有無涉其他法律關係之問題，且簽約過程如何，其個人資金運用是否符合家庭所需等因素，要與系爭違約金是否過高之判斷無涉，其空言主張該違約金之數額過高，惟未提出實據可佐，所辯已非可採。

且被上訴人就系爭房地原委託永慶房屋公司出售價格為2,370萬元，其後降價至1,950萬元出售予上訴人，因上訴人未依約履行繳付價金之義務致被上訴人解除系爭買賣契約，被上訴人最終僅得再降價至1,920萬元出售予蔡佩君等情，有委託銷售契約書、委託事項變更契約書、被上訴人與蔡佩君間之不動產買賣契約書附卷可憑(見原審卷第211-215頁、第217-224頁)，可知被上訴人事後將系爭房地出售予蔡佩君之價格，較原出售予上訴人之價格更低，被上訴人確實受有以較低價格再次出售系爭房地之價差損害，上訴人稱被上訴人僅受有以390萬元計算一個月利息之損失1萬6,250元或依系爭買賣契約第12條第2項前段規定計算之違約金2萬950元之實際損害，亦無可採。

又系爭違約金占系爭契約總價金10%，並非顯不具合理性及公平性而有違背契約正義情形，核與內政部公告成屋買賣契約書範本第11條第3項規定：「買方逾期達5日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之2單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾7日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；

惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限，賣方不得另行請求損害賠償」（見原審卷第121頁），亦無違背。

況兩造出於契約自由、私法自治原則為上開違約金之約定，其於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自應受該約定之拘束，本院尚無介入私法自治而酌減之必要。

是上訴人主張被上訴人沒收系爭違約金195萬元過高，應依民法第252條規定予以酌減為15萬元，委不足取，其依民事訴訟法第247條規定，請求確認被上訴人就兩造間於109年4月6日所簽立之系爭買賣契約第12條第2項對上訴人超過15萬元之債權不存在，自屬無據。

五、綜上所述，上訴人依民事訴訟法第247條規定，請求確認被上訴人就兩造間於109年4月6日所簽立之系爭買賣契約第12條第2項對上訴人超過15萬元之債權不存在，為無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 7 月 6 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 毛彥程
法 官 蔡世芳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 6 日
書記官 何敏華