臺灣高等法院民事-TPHV,112,上,361,20230913,1

臺灣高等法院民事判決
112年度上字第361號
上 訴 人
即附帶被上訴人 高順昌

訴 訟 代 理 人 王啟安律師
被 上 訴 人
即 附帶上訴人 黃美媛
黃美娟 住○○市○○區○○路0段00巷00弄 00號
上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國112年1月12日臺灣臺北地方法院111年度訴字第3525號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，並為訴之追加，本院於112年8月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回被上訴人後開第二項之訴，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人新臺幣參萬玖仟壹佰陸拾肆元，及自民國一百一十一年八月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

上訴人應自民國一百一十一年四月十九日起至如附圖所示之增建物（面積六十八點二平方公尺）拆除之日止，按月給付被上訴人新臺幣肆仟伍佰壹拾元。

上訴人之上訴駁回。

第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。

經查，本件被上訴人即附帶上訴人黃美媛、黃美娟（下合稱被上訴人）在原審主張上訴人即附帶被上訴人高順昌（下稱上訴人）無權占用臺北市○○區○○街000巷0號4樓頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）如附圖所示之增建物（下稱系爭增建物，面積68.2平方公尺），本於民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求上訴人拆除系爭增建物，並將系爭頂樓平台返還予被上訴人及其他全體共有人，暨給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）54萬元本息。

嗣上訴人提起上訴後，被上訴人於本院基於同一無權占有事實，依民法第179條請求上訴人自民國111年4月19日起至系爭增建物拆除日止，按月給付被上訴人每月4,510元（見本院卷第125頁），經上訴人同意追加，且核被上訴人追加之訴與原訴之基礎事實同一，程序上自應予准許，合先敘明。

被上訴人主張：伊為門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0號、共計4層之公寓（下稱系爭公寓）中3樓房屋（下稱系爭3樓房屋）之所有人，上訴人則為系爭公寓中4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）之所有人。

系爭公寓之頂樓平台，屬系爭公寓之共用部分，且未定有分管協議，而屬於全體住戶共有。

上訴人為系爭增建物事實上處分權人，未經全體共有人之同意，擅自占用附圖所示編號A部分（面積68.2平方公尺），供作私人使用，阻礙被上訴人及其他共有人利用頂樓公共空間之權利，爰依民法第767條第1項、第821條，請求上訴人拆除系爭增建物，將占用之頂樓平台返還予伊及其他全體共有人，並依民法第179條規定，請求上訴人給付回溯5年相當租金之不當得利27萬152元。

並於本院追加依民法第179條規定，請求上訴人自111年4月19日起至系爭增建物拆除日止，按月給付相當租金之不當得利4,510元等語。

上訴人則以：系爭頂樓平台自75年起即由原系爭4樓房屋所有權人搭建系爭增建物，可見系爭公寓全體共有人就系爭頂樓平台已成立默示分管契約，同意由系爭4樓房屋所有權人使用，上訴人自得繼受使用，被上訴人亦應受此分管契約之拘束等語，資為抗辯。

本件原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命㈠上訴人應將系爭增建物拆除，並將系爭頂樓平台返還予被上訴人及全體共有人。

㈡上訴人應給付被上訴人23萬988元，及自111年8月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴。

兩造均不服原判決，上訴人全部提起上訴，被上訴人則提起一部附帶上訴，並為訴之追加。

上訴人上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

被上訴人附帶上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人3萬9,164元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

上訴人答辯聲明：附帶上訴駁回。

被上訴人追加聲明：上訴人應自111年4月19日起至系爭增建物拆除日止，按月給付被上訴人每月4,510元。

上訴人答辯聲明：追加之訴駁回（另被上訴人其餘敗訴部分，未經上訴及附帶上訴，非本院審理範圍，不贅）。

經查，被上訴人為系爭3樓房屋之所有人。

上訴人為系爭4樓房屋之所有人，並為系爭增建物之事實上處分權人。

系爭增建物之位置、面積，經原法院囑託臺北市古亭地政事務所派員測量後，其占用之位置、面積如附圖所示編號A部分、面積68.2平方公尺等事實，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、土地建物查詢資料、原法院勘驗筆錄、照片、臺北市古亭地政事務所111年11月16日北地古地測字第1117016253號函檢附之複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第19、63至65、187至188、193至213、373至375頁），自堪信為真實。

被上訴人主張上訴人未經全體共有人同意以系爭增建物占有使用系爭頂樓平台，應予拆除並返還上開區域於全體共有人，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。

經查：㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條定有明文。

而區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓之共同部分，依修正前民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質。

次按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；

共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第818條、第820條第1項亦分別有所明定。

又分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分（最高法院57年台上字第2387號判決意旨參照）；

共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意，必共有人間成立各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，共有人始得對各分管部分有單獨使用、收益之權（最高法院97年度台上字第155號、100年度台上字第1776號判決要旨參照）；

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決意旨參照）。

又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決要旨參照）。

㈡經查，系爭公寓為65年間建造完成之4層樓建築，建物1樓至4樓之各層在構造及使用上均明顯區分，有系爭公寓使用執照存根、建物平面圖在卷可佐（見原審卷第21至23頁），自屬各層區分所有人之專用部分範圍，而系爭公寓之頂樓平台，乃用以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係系爭公寓之共同部分，依修正前之民法第799條規定，應推定為各區分所有人之共有，則依民法第819條第2項、修正前民法第818條、第820條第1項規定，兩造及其他住戶固得按其應有部分對於系爭頂樓平台之有使用收益之權，但其處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，除另有約定外，亦應由共有人共同管理之。

是以上訴人對於系爭頂樓平台之特定部分占有使用，應徵得全體區分所有權人之同意，或與全體區分所有權人成立約定專用系爭頂樓平台之分管契約，否則共有人逕行占用系爭頂樓平台之全部或一部，自屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害。

又上訴人抗辯其非無權占有系爭頂樓平台一節，既為被上訴人所否認，揆諸前揭說明，即應由上訴人就其占有系爭頂樓平台有正當權源一事負舉證證明之責。

㈢再按共有物分管契約之成立，應由共有人全體以協議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面為必要，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示。

雖上訴人辯稱：系爭增建物係於75年間興建完成，迄今長達30餘年，全體住戶均可共見共聞而無異議，已成立默示分管契約云云，則為被上訴人所否認。

經查：⒈系爭增建物係在75年間即已存在一事，為兩造所不爭執（見本院卷第196、384至385頁），並有行政院農業委員會林務局農林航空測量所空照圖在卷足憑(見本院卷第203至205、291頁)。

而系爭4樓房屋所有權依序為鄭文宏、閻雯熹、莊碧蓮、張義信及上訴人，所有之時間依序為65年至72年8月、72年8月至94年10月、94年10月至94年11月、94年11月至95年6月，有使用執照申請書、臺北市古亭地政事務所112年5月16日北市古地籍字第1127006512號函檢附異動清冊在卷可佐（見本院卷第185、219至226頁），可見上訴人主張系爭增建物應為閻雯熹所興建，其輾轉購入系爭4樓房屋及系爭增建物後，繼續使用等語，應屬可採。

⒉證人即系爭公寓1樓房屋所有權人黃虎雄證稱：其79年時搬回系爭公寓3樓房屋居住，當時1、3樓房屋所有權人係其父親黃振宇。

其發現系爭頂樓平台上有系爭增建物，及樓梯通往4樓處有裝設鐵門後，告知黃振宇此事請黃振宇處理，黃振宇因此與當時4樓所有權人發生多次爭吵。

後來4樓所有權人只將鐵門拆除，沒有拆除系爭增建物，黃振宇仍與4樓所有權人繼續爭執，認為4樓所有權人侵害其他住戶權益等語（見本院卷第264至265頁）。

證人即系爭公寓2樓房屋所有權人張綿證稱：其有次下班回家煮飯時發現停水，想到樓頂看水塔有無問題，才發現樓梯被加裝鐵門無法進入，便告知黃振宇此事，黃振宇表示願意處理。

之後聽到黃振宇與4樓所有權人爭吵，黃振宇表示為了公共安全，頂樓絕對不能加蓋，但因4樓所有權人講話很小聲，其沒有聽到回答。

黃振宇是地主，系爭公寓興建時，其就向黃振宇購買，當時有說為了安全，頂樓不能加蓋等語（見本院卷第265至266頁）。

證人即系爭公寓2樓房屋所有權人陳隆雄：其有聽配偶張綿說過樓梯加裝鐵門，麻煩黃振宇處理，沒有同意過4樓歷任所有權人占有頂樓平台等語（見本院卷第267頁），可見閻雯熹增建系爭增建物後，當時其他共有人即黃振宇、張綿及陳隆雄已明示不同意閻雯熹之增建行為，閻雯熹與全體共有人間自無成立默示分管契約之餘地。

⒊證人即上訴人前手張義信雖於本院證稱：其94年11月購入4樓房屋後，印象中樓下鄰居沒有要求其拆除系爭增建物云云（見本院卷第264頁），然黃振宇曾於95年1月11日向臺北市政府建築管理工程處檢舉系爭增建物，有查報資料附卷可佐（見本院卷第307頁），顯與證人張義信前開證詞明顯不符，難據以為有利於上訴人之認定。

再者，上訴人95年6月取得4樓房屋所有權後，黃振宇復迭於96年11月14日、97年4月10日、同年6月5日向臺北市政府建築管理工程處檢舉系爭增建物，亦有前開查報資料可稽，更證全體共有人並無默示同意張義信或上訴人得占有使用系爭頂樓平台。

⒋準此，上訴人未舉證系爭公寓全體共有人就系爭頂樓平台有分管之合意，尚難認系爭4樓房屋第二任所有權人閻雯熹就系爭頂樓平台有合法使用權源。

上訴人縱因買賣契約輾轉繼受取得系爭增建物之事實上處分權，基於以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），仍無占有系爭頂頂平台之正當權源，不在善意受讓第三人保護之列。

是上訴人抗辯其基於默示分管契約，對於系爭頂樓平台有合法占有權源云云，即非有據。

㈣按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第821條、第767條第1項前段、中段分別定有明文。

上訴人以系爭增建物無權占用系爭頂樓平台，已如前述，既為無權占有，被上訴人為系爭頂樓平台共有人，依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除系爭增建物，將占用土地返還被上訴人及共有人全體，自屬可採。

上訴人占有系爭頂樓平台既無正當權源，則被上訴人請求上訴人給付自106年4月19日起至111年4月18日止共計27萬152元元，及自111年4月19日起至拆除系爭增建物日止按月給付4,510元，應予准許：㈠按無法律上原因，而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

且無權占有他人土地，因未支付土地之對價，而可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

本件上訴人無合法權源，以系爭增建物無權占有系爭頂樓平台如附圖編號A部分所示，業經本院認定於前。

又系爭3樓房屋原為黃振宇所有，黃振宇於106年12月25日死亡，被上訴人因分割繼承取得系爭3樓房屋所有權，黃振宇之繼承人黃虎雄於本院已同意授權被上訴人行使繼承黃振宇之不當得利請求權者，有授權同意書附卷可佐（見本院卷第213頁），則被上訴人訴請上訴人給付占用使用系爭頂樓平台自本件起訴時即111年4月18日回溯5年起至拆除系爭增建物日止相當於租金之不當得利，洵屬有據。

㈡次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。

另土地法第97條第1項所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。

而土地法第148條規定土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條第1項所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。

查系爭公寓位在臺北市文山區，距離捷運出口約5 、600公尺，附近有公園及國小，生活機能便利，有Google地圖在卷可參（見原審卷第393頁），原審審酌上情及上訴人占有系爭頂樓平台係供套房出租之用所能獲利之情形等因素，認以占用土地申報地價總價額年息8%計算相當於租金之不當得利，尚屬適當，且亦為兩造所不爭執（見本院卷第385頁）。

準此，被上訴人請求上訴人給付自106年4月19日起至111年4月18日止共計27萬152元（計算式詳如附表），及自111年4月19日起至拆除系爭增建物日止，按月給付4,510元（49,600×80%×68.2×8%×0.25/12=4,510），均有據，應予准許。

綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求上訴人拆除系爭增建物，並將系爭頂樓平台返還予伊及其他全體共有人，及給付27萬152元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月9日（見原審卷第91頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬正當，應予准許。

原審就判命上訴人拆屋還地，及給付23萬988元本息，核無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

原審就其餘應准許之3萬9,164元本息部分為被上訴人敗訴之判決，尚有未洽，被上訴人提起附帶上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。

另被上訴人追加依民法第179條規定，請求上訴人自111年4月19日起至拆除系爭增建物之日止，按月給付4,510元，亦屬正當，應予准許。

本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰逐 一論列，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人附帶上訴及追加之訴為有理由，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 9 月 13 日
民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 洪純莉
法 官 陳君鳳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 14 日

書記官 郭姝妤

附表：
相當於租金之不當得利金額： 當期申報地價（即公告地價×80%）×占用面積×8%×被上訴人應有部分×占用期間=應付金額 占用部分 占用期間 當期公告地價（新臺幣） 占用面積 （㎡） 被上訴人應有部分 應付金額（新臺幣） 合 計 （新臺幣） 436地號土地 106年4月19日起至106年12月31日止 5萬2,400元 68.2 1/4 4萬261元 27萬152元 107年1月1日起至108年12月31日止 4萬9,400元 68.2 1/4 10萬7,811元 109年1月1日起至110年12月31日止 4萬8,600元 68.2 1/4 10萬6,065元 111年1月1日起至111年4月18日止 4萬9,600元 68.2 1/4 1萬6,015元