臺灣高等法院民事-TPHV,112,上,57,20230816,2

臺灣高等法院民事判決
112年度上字第57號
上 訴 人 陳室融

訴訟代理人 歐致豪律師
被上訴人 柯孫豪

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年10月14日臺灣臺北地方法院111年度訴字第2869號第一審判決提起上訴，本院於112年7月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。

查被上訴人於原審請求上訴人應給付積欠之電費及瓦斯費合計新臺幣（下同）4,618元，業經原審判決被上訴人勝訴在案，惟上訴人已如數清償，嗣被上訴人於民國112年2月17日本院準備期日當庭撤回起訴，上訴人亦表示同意，有上開筆錄可參（本院卷102頁），是上開部分已生撤回起訴效力，下不贅述，合先敘明。

二、被上訴人主張：上訴人於110年間向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0○0號4樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃租約（下稱系爭租約）。

然上訴人於簽約後，未得伊之同意，自行新增隔間造成違建，且違法改建套房出租予第三人，顯然違反租約第4條第2項約定，伊於111年2月11日以存證信函及以「民事補充理由狀四（遷讓房屋及不當得利）」書狀中通知上訴人終止租約。

爰依系爭租約及民法第767條第1項規定，請求上訴人應立即騰空並返還系爭房屋予伊（原審判決上訴人敗訴，並分別諭知供擔保後，得、免為假執行。

上訴人聲明不服，提起上訴）。

其答辯聲明：上訴駁回。

三、上訴人則以：伊於兩造訂約時即對被上訴人表示會進行改裝，被上訴人當時同意，僅稱伊應於合約到期後自行回復原狀，始有系爭租約第7條約定，又依系爭租約第4條第2項約定伊得轉租等語，資為抗辯。

其上訴聲明：㈠原判決廢棄 。

㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

四、本院得心證理由：本件被上訴人主張上訴人未經其同意，即違法改裝系爭房屋成套房出租予第三人，違反系爭租約第7條、第4條第2項約定，伊已終止租約，依系爭租約及民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋等語，上訴人不否認將系爭房屋改裝成套房轉租予第三人，僅辯稱被上訴人於簽約時已表示同意及依約本得轉租等語置辯，則本件爭點為：上訴人是否違反系爭租約之約定？被上訴人以上訴人違約而終止契約，是否有理？茲分述如下：㈠上訴人不否認轉租予第三人之事實，惟辯稱依兩造簽訂之系爭租約第4條第2項之約定本得轉租云云。

然系爭租約第4條第2項係約明：「經由甲方（即被上訴人，下同）同意，租賃期間，乙方(即上訴人，下同)得將租賃標的之全部或一部轉租、出借、頂讓，得由他人使用租賃標的」（見北補字卷13頁），是上訴人於未取得被上訴人之同意前，自不得擅自將系爭房屋之全部或一部轉租他人，上訴人如有此轉租行為，即屬違約。

上訴人既未能舉證證明其轉租予第三人已獲被上訴人之同意，則其轉租予第三人之行為，違反上開約定甚明。

㈡上訴人復抗稱原租約草稿係記載：「未經甲方同意，乙方不得將租賃標的之全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方式由他人使用租賃標的」，嗣改為：「經由甲方同意，租賃期間，乙方得將租賃標的之全部或一部轉租、出借、頂讓，得由他人使用租賃標的」用語，兩造據此而簽約，顯然被上訴人於簽約時已同意上訴人可轉租予第三人云云，並提出Line對話紀錄截圖、租約草稿、系爭租約為證（本院卷28至29頁、35至57頁），然系爭租約之草稿係採用雙重否定語法即「未經甲方同意...乙方不得...」（本院卷37頁），正式租約係採用肯定語法即「經由甲方同意...乙方得...」（本院卷53頁），二者語法表達雖有不同，然實質內容則無異，均指上訴人欲將系爭房屋轉租予第三人時，須取得被上訴人「同意」始得為之。

故上訴人抗辯由系爭契約文字之修改，足徵被上訴人簽約時已同意可轉租他人云云，殊非可採。

上訴人抗辯系爭租約並未禁止承租人將房屋一部轉租予他人云云，然上訴人係居住於新北市永和區之住所，並未居住於系爭房屋等情，業據被上訴人於本院準備期日時主張（本院卷313頁），上訴人當庭亦未為否認之意思表示，是上訴人係承租系爭房屋後，再改裝成數間房間出租予第三人，此與承租人僅將部分空間轉租予第三人之情形不同，至 為明確。

上訴人此之抗辯，殊無可採。

㈢上訴人再抗辯伊裝修系爭房屋時，樓下3樓住戶曾上樓查看，該名住戶得證明被上訴人當時已知悉或默示同意伊得改裝系爭房屋云云。

查證人趙介麒（即3樓住戶）證稱：伊當天至現場係因他們整修房屋造成漏水。

伊不知道被上訴人是否知悉系爭房屋之客廳已被改造成房間。

伊亦未注意系爭房屋是否已有隔間牆（如本院卷239頁圖示），伊僅關心漏水問題等語在卷（本院卷312至313頁），是由證人趙介麒之證言，並不能證明被上訴人當時已知悉或默示同意上訴人得改裝系爭房屋，上訴人此之抗辯，殊非可採。

㈣上訴人抗辯：由兩造間手機通訊軟體Line對話紀錄可證伊皆取得被上訴人同意後，始對系爭房屋進行設備改裝，並無違反系爭租約第4條第5項情事云云，固提出對話紀錄為證（本 院卷87至89頁），然檢視上開對話紀錄僅提到上訴人謂：「這樣方便明天工班進場安排長寸丈量」、「我請師傅和你聯絡」、被上訴人答稱「等你和工班喬好後，告訴我施工日期，我想知會鄰居，謝謝」、「你廚房要施工時，跟我說一聲」等語（本院卷87至89頁），然工班施工之位置未明，是由上開對話紀錄實無法證明被上訴人同意上訴人將系爭房屋之起居室改裝成房間再出租予第三人，上訴人上開抗辯，亦難採信。

㈤被上訴人已合法終止系爭租約： ⒈被上訴人主張因上訴人違反系爭租約，其已發函通知上訴人終止契約等語，雖提出臺北光華郵局111年1月13日第25號、111年2月11日第67號存證信函為證（北補字卷23頁、25頁），惟上訴人辯稱其戶籍地已變更，否認收受前揭存證信函。

經查，上訴人之戶籍地於110年10月27日已變更為目前之戶籍地，此有戶役政連結作業系統查得之上訴人全戶戶籍資料可徵（原審卷11頁），是被上訴人當時依「新北市板橋區互助街」地址寄送予上訴人時，該址已非上訴人之戶籍地，被上訴人又未提出前揭存證信函之送達回證供本院憑參，無從證明前揭存證信函已送達上訴人，則被上訴人主張其已寄發前揭存證信函為終止租約之意思表示云云，尚不生合法終止契約之效力。

⒉被上訴人嗣以111年9月1日「民事補充理由狀四（遷讓房屋及不當得利）」書狀對上訴人為終止系爭租約之意思表示（原審卷79頁），並將上開書狀繕本逕寄予上訴人，上訴人亦表示已收受上開書狀（原審卷93頁)，是被上訴人終止契約之意思表示已合法到達予上訴人。

其以上訴人未經同意，擅自將系爭房屋改裝成套房後，再轉租予第三人之行為，係違反系爭租約，而終止契約等語，已生合法終止契約之效力 。

㈥按「乙方（即上訴人）於租賃期滿或租約終止時應即將租賃標的遷讓交還，不得向甲方（即被上訴人）請求遷移費或任何費用」，系爭租約第4條第3項約定甚明；

另所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明定。

本件被上訴人以上訴人違反租約之約定而終止契約，於法有據，業如前述，則被上訴人依上開約定及規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由。

五、綜上所述，被上訴人依系爭租約及民法第767條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空並返還予被上訴人，為有理由，應予准許。

從而原審為上訴人敗訴之判決，並分別諭知兩造供擔保後，得、免為假執行，核無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 112 年 8 月 16 日
民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 陳君鳳
法 官 呂淑玲
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 16 日

書記官 林士麒