臺灣高等法院民事-TPHV,112,上,593,20240326,1

臺灣高等法院民事判決
112年度上字第593號
上 訴 人 曾琦芮
兼
訴訟代理人 金立業
被 上訴 人 張翊庭
訴訟代理人 張聖源
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年3月10日臺灣新北地方法院111年度訴字第3237號第一審判決提起上訴，本院於113年2月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人曾琦芮、金立業按月給付逾新臺幣壹仟陸佰壹拾陸元部分廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

其餘上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

原判決主文關於「被告金立業、曾琦芮應將門牌號碼新北市○○區○○街0○0號4樓暨頂樓未辦保存登記房屋，騰空返還予原告及其全體共有人」，應更正為「被告金立業、曾琦芮應將門牌號碼新北市○○區○○街0○0號4樓暨頂樓未辦保存登記房屋（範圍如附圖一、二即新北市板橋地政事務所測量/轉繪日期為109年5月22日、112年7月21日建物測量成果圖所示），騰空返還予原告及全體共有人」。

原判決主文關於「111年11月30日」應更正為「110年11月30日」。

事實及理由

壹、程序事項：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。

本件被上訴人在原審依民法第767條第1項前段、第821條規定及第179條規定請求上訴人騰空遷讓返還如附表編號3、4所示之第4層及第4層頂樓房屋（下合稱系爭房屋）予伊及全體共有人，並按月給付相當於租金之不當得利；

嗣於本院追加依其與上訴人金立業間之買賣契約關係擇一請求上訴人騰空返還系爭房屋並按月給付同額金錢（見本院卷第125頁），其追加之訴與原訴請求之基礎事實同一，核無不合，應予准許。

貳、實體事項

一、被上訴人主張：伊於民國110年9月29日經由原法院109年度司執字第57248號強制執行程序（下稱系爭執行程序），拍定上訴人金立業所有之系爭房屋及其坐落土地（與系爭房屋合稱系爭房地）之應有部分（下合稱系爭持分），並於同年11月30日完成所有權移轉登記。

惟金立業及其配偶即上訴人曾琦芮於系爭持分拍定後，仍繼續共同居住而無權占有系爭房屋（範圍如附圖一、二所示），受有相當於租金之不當得利，致伊受有不能使用系爭房屋之損害。

爰依民法第767條第1項前段、第821條規定及第179條規定，求為命上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予伊及全體共有人，及自110年11月30日（原審判決主文誤載為111年11月30日，見本院卷第111頁）起至遷讓交屋日止，按月給付伊新臺幣（下同）1萬元之判決（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，未繫屬本院，不予贅述）。

嗣於本院追加依被上訴人與金立業間之買賣契約關係請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋及同一聲明之金錢請求。

二、上訴人則以：伊等占用系爭房屋是基於曾琦芮與曾憲生於101年所簽立租期為15年、每月租金8,000元之租賃契約（下稱系爭租約），迄今仍依約給付租金，非無權占有。

系爭房屋多處漏水、屋齡已逾50年，被上訴人僅有系爭房屋應有部分1/2之權利，請求伊等給付每月1萬元之不當得利過高等語，資為抗辯。

並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、被上訴人於110年9月29日經系爭執行程序，拍定取得金立業所有之系爭持分即系爭房屋應有部分1/2及其坐落如附表編號1、2所示土地之應有部分各1/8，並於同年11月30日完成所有權移轉登記；

嗣被上訴人訴請法院分割系爭房地，業經原法院111年度訴字第1508號確定判決（下稱第1508號確定判決）判命被上訴人及曾憲生共有之系爭房地應予變價分割，所得價金由其等按應有部分比例（即各1/2）分配；

被上訴人復執第1508號確定判決向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請強制執行，經執行法院以112年度司執字第84865號執行事件受理，尚未變賣完成等情，有權利移轉證書、被上訴人之強制執行聲請狀、第1508號判決書暨確定證明書及系爭房地第一類謄本為證（見本院證物卷第6頁至第24頁）；

又上訴人於被上訴人拍定取得系爭持分後仍繼續占有系爭房屋迄今等情，為兩造所不爭執（見本院卷第125頁至第126頁）。

被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予伊及全體共有人，並按月給付金錢，則為上訴人以前詞否認，經查：㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋部分：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。

土地所有人主張所有物遭無權占有，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任（最高法院106年度台上字第2511號判決參照）。

⒉被上訴人主張上訴人均占有系爭房屋，為上訴人所不爭執（見本院卷第125頁），上訴人抗辯其依系爭租約有權占有系爭房屋云云。

然查，系爭租約係約定曾琦芮自101年6月1日起至116年12月31日止，以每月8,000元向曾憲生承租系爭房屋等情，有該租約可憑（見原審訴字卷第67頁至第71頁），金立業雖嗣取得系爭房屋1/2應有部分，惟系爭租約為期限逾5年且未經公證之不動產租賃契約，為兩造所不爭（見本院卷第36頁），並有租約可參，依民法第425條第2項規定，系爭租約即無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用；

被上訴人非系爭租約之當事人，基於債之相對性，自不發生拘束被上訴人之效力。

金立業雖陳稱基於契約精神，自租約簽立後每月均繳納租金8,000元與曾憲生（見本院卷第34頁），然被上訴人已表明伊不知上訴人有無給付租金或給付金額若干（見本院卷第35頁），審酌被上訴人非系爭租約之當事人，其對於上訴人所稱支付租金及支付若干乙節稱不知情，自難認已自認曾琦芮按月給付之租金額達8,000元，上訴人據此抗辯有占用系爭房屋之正當權源，即屬無據。

至被上訴人雖自陳系爭房屋為拍定後不點交之案件（見原審板簡卷第65頁），惟拍賣後不點交之執行事件，僅係執行法院於拍賣公告表明不負點交之責，非謂買受人於取得所有權後不得依法請求交付占有，亦不能作為上訴人有權占用之理由。

至上訴人辯稱被上訴人拍得系爭持分，依民法第425條之1為有權占用云云（見本院卷第13頁），惟民法第425條之1係規範土地及土地上之房屋原同屬一人所有者，土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，推定土地承買人與房屋承買人間有「基地租賃」關係存在，顯非上訴人所得援引為兩造間成立「房屋租賃」契約之依據，其辯詞自無足採。

上訴人復無舉證證明有何占用系爭房屋之正當權源，被上訴人主張上訴人無權占用系爭房屋一節，即屬有據。

⒊基上，上訴人不得以系爭租約對被上訴人抗辯有權占有系爭房屋，復未舉證證明金立業、曾憲生間另訂有分管契約且得拘束被上訴人乙情，上訴人雖稱其賴以居住系爭房屋已逾40年等語（見原審訴字卷第59頁），惟其並非不得另覓他處居住，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予伊及全體共有人，即屬有據。

被上訴人依前開規定請求上訴人返還系爭房屋既有理由，其另依其與金立業間之買賣契約關係為同一請求，自不能為更有利之認定，本院即毋庸審酌，附此敘明。

㈡被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。

查上訴人自101年起占用系爭房屋迄今，為兩造所不爭執（見本院卷第34頁、第125頁），被上訴人於000年0月間拍定系爭持分，並於同年11月30日登記為系爭房屋共有人，有系爭房地第一類謄本及權利移轉證書可證（見本院證物卷第15頁至第24頁），被上訴人主張上訴人自110年10月30日起無權占用系爭房屋迄今，為無法律上原因取得應歸屬被上訴人之使用利益，該等利益依性質不能返還，應償還相當於租金之價額，即屬有據。

⒉次按土地法第97條第1條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；

所謂土地及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額。

土地法第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。

又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，從而無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。

而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

查系爭房屋坐落於系爭土地，且系爭土地即附表編號1、2土地面積分別為115平方公尺、33平方公尺，被上訴人取得該等土地應有部分各為1/8，系爭土地於111年之申報地價均為每平方公尺1萬2,560元，系爭房屋為加強磚造之建物，於111年之評定現值合計為9萬0,800元（計算式：44,600元＋46,200元＝90,800元），有系爭土地登記謄本、系爭房屋建物登記謄本及新北市政府稅捐稽徵處房屋稅111年課稅明細表可參（見原審板簡卷第29頁至第38頁、本院卷第95頁）。

又系爭房屋主要用途為住家用，現為上訴人共同占用，室內裝潢超過40年、屋齡超過60年等情，有建物謄本及現場照片可佐（見原審板簡卷第37頁、本院證物卷第45頁至第46頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第110頁至第111頁），其位於新北市板橋區，鄰近公園、交通便利，生活機能尚屬健全等情，亦有洪明坤建築師事務所估價報告書之勘估標的現況照片及位置略圖可憑（見本院證物卷第60頁至第62頁），是審酌系爭房屋現況、機能及上訴人居住使用所受利益等一切情狀，認以系爭土地申報地價及系爭房屋現值之年息6％計算上訴人所受相當於租金之不當得利數額為適當。

從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付自110年11月30日起至遷讓交還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利1,616元【計算式：（申報地價12,560元×（115+33）平方公尺×1/8＋90,800）×6%÷12＝1,616元，小數點以下四捨五入】，應屬有據。

被上訴人依民法第179條規定為前開金錢請求，既有理由，其另依買賣契約關係為同一請求已不能為更有利之認定，爰不予審酌。

四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條、第179條規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，及自110年11月30日（原審判決主文誤載為111年11月30日，見本院卷第111頁）起至遷讓交屋日止，按月給付1,616元，為有理由，應予准許；

逾此部分之主張，則屬無據，應予駁回。

原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

又本件上訴人請求廢棄原判決有關不當得利部分，雖部分有理由，惟參酌該部分係屬附帶請求，上訴人仍應返還系爭房屋，故由上訴人負擔本件裁判費，是原判決有關裁判費之部分，仍應予以維持，併就第二審裁判費爰諭知如主文第4項所示。

至原判決主文關於命上訴人「應將門牌號碼新北市○○區○○街0○0號4樓暨頂樓未辦保存登記房屋，騰空返還予原告及其全體共有人」部分，應更正如主文第5項所示，以特定被上訴人請求內容。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 26 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃書苑
法 官 林政佑
法 官 陳 瑜

正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 26 日

書記官 江怡萱

附表：
編 號 土 地 坐 落 地 目 面 積 權 利 範 圍 (應有部分比例) 縣市 鄉鎮市區 段 段 地號 平方公尺 1 新北市 ○○區 ○○○ ○○○ 00-00 000 0/8 2 新北市 ○○區 ○○○ ○○○ 00-00 00 0/8
編 號 建 號 基 地 坐 落 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權 利 範 圍 (應有部分比例) 樓 層 面 積合 計 附屬建物用途及面積 3 新北市○○區○○○段○○○○段000○號 新北市○○區○○○段○○○○段00000○00000地號 新北市○○區○○街0○0號 加強磚造4層 四層：60.72 陽台：12.80 合計：73.52 1/2 4 新北市○○區○○○段○○○○段0000○號（未辦保存登記） 新北市○○區○○○段○○○○段00000地號 新北市○○區○○街0○0號未登記部分 第4層頂層：50.40 1/2