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臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第220號
上 訴 人 曾燕照
訴訟代理人 許育誠律師
被 上訴人 斯培捷
訴訟代理人 許俊明律師
上列當事人間請求修繕房屋漏水等事件，上訴人對於中華民國111年12月9日臺灣新北地方法院109年度訴字第198號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於113年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審（含追加之訴部分）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。
本件被上訴人於原審依民法第184條第1項前段、第191條第1項、公寓大廈管理條例第10條第1項規定，請求上訴人將被上訴人所有之新北市○○區○○街000巷0弄0號三樓房屋（下稱3樓房屋，門牌整編前為「新北市○○區○○街000巷0弄0○0號」）依臺北市土木技師公會民國110年9月6日北土技字第1102003795號函檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）附件七建議修復方式圖說及附件八修復費用概算表之工程項目修復至不漏水。
嗣於本院追加依民法第767條第1項中段規定為請求權基礎（見本院卷第51頁）。
核其所為均係本於請求修復3樓房屋漏水所生爭執之同一基礎事實而為訴之追加，核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：伊所有3樓房屋，與上訴人所有之新北市○○區○○街000巷0弄0號4樓房屋（下稱4樓房屋，門牌整編前為「新北市○○區○○街000巷0弄0○0號房屋」）係同棟公寓（下稱系爭公寓）之上下樓層。
伊於106年2月及4月間發現3樓房屋廚房上方天花板發生滲漏水及水痕，經委請專業技師至現場勘查後認起因於4樓房屋，然經告知上訴人後仍未獲置理，嗣經臺北市土木技師公會作成系爭鑑定報告，認3樓房屋屋頂版A區即站立於廚房面向後陽台之廚房右側天花板處確有漏水（下稱系爭漏水），原因為系爭公寓屋頂層（下稱系爭屋頂層）積水後水份滲漏至4樓房屋廚房地坪，再經由4樓房屋地坪繼續滲漏到3樓房屋頂板所致。
4樓房屋無人居住，頂板有多處白華鐘乳石堆積物，地坪上有多處滲漏水痕跡，上訴人長期放任系爭屋頂層漏水至4樓房屋屋內致3樓房屋漏水。
且系爭公寓通往系爭屋頂層之樓梯係設於4樓房屋內，僅上訴人得通往系爭屋頂層，足見系爭屋頂層有約定或默示分管由上訴人專用。
則上訴人疏於維護4樓房屋屋況，又對專用之系爭屋頂層未盡修繕、管理、維護義務，致系爭屋頂層漏水積水至4樓房屋地坪，再滲漏至3樓房屋，致伊受有損害等情，爰依民法第184條第1項前段、第191條第1項本文、第767條第1項中段、公寓大廈管理條例第10條第1項規定，求為命如附表「被上訴人原審最終之聲明」欄所載【原審判命如附表「原審判決主文」欄所載。
被上訴人就其敗訴部分（原審判決主文漏未記載），未據聲明不服，不予贅述】，並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：3樓房屋漏水係因被上訴人將原屬陽台之範圍，不當改建即外擴主臥室、餐廳、臥室等，使陽台空間無法達到其排水之正常作用，被上訴人就系爭漏水所受損害應自行負責。
又依系爭鑑定報告可知3樓房屋、4樓房屋漏水原因係系爭屋頂層滲漏水所致，雖通往系爭屋頂層之直立式爬梯坐落在4樓房屋內之後陽台處，然為上訴人取得時已存在之建築樣式，上訴人未曾變更設置，故系爭屋頂層為共有區域，不因出入口設置而有所改變，故被上訴人因3樓房屋漏水所生損害賠償責任，應由系爭公寓各層樓所有人共同負擔，且被上訴人對於系爭屋頂層失修所生漏水損害亦屬與有過失，應減輕上訴人之賠償金額等語，資為抗辯。
並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄、㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第339至340頁）㈠被上訴人為3樓房屋所有權人；
上訴人為4樓房屋所有權人。
㈡3樓房屋有如系爭鑑定報告第4至5頁所示之3樓頂版A區漏水情形；
且3樓房屋漏水原因係屋頂層漏水所導致，即屋頂層水份滲漏到4樓房屋廚房地坪時，經積水後，再經由4樓地坪繼續滲漏到3樓頂版，進而造成3樓房屋漏水。
㈢4樓房屋之廚房頂版有白華現象，廚房及後陽台多處有水氣反應。
四、本院之判斷：被上訴人主張3樓房屋系爭漏水係4樓房屋滲漏所致，依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第191條第1項本文、公寓大廈管理條例第10條等規定，請求上訴人進行修繕等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。
經查：㈠按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。
查3樓房屋天花板有漏水之事實，有被上訴人提出之照片為證（見原審卷一第19頁），並經兩造就4樓房屋有無漏水至3樓房屋及漏水原因、修復方式、修復費用等事項，於原審合意由臺北市土木技師公會為鑑定（見原審卷一第83至85頁），鑑定結果為：3樓房屋積水測試前，頂版A區有嚴重水漬痕跡，積水測試後，頂版A區有滲漏水情形，於積水測試前，水漬痕跡嚴重處(A2-1-A2-3)含水率數值異常高，即代表樓版內含水量很高；
於積水測試後，A區有多處位置含水率數值有明顯上升，且最高值已接近水分計之檢測上限值40，即代表積水測試後之水份已滲漏至樓板內；
又使用紅外線熱影像儀檢測鑑定範圍（見系爭鑑定報告附件六），於積水測試前部分有水氣反應，積水測試後，水氣反應擴散，顯示有漏水情事，故3樓房屋頂版A區確有漏水。
又檢視4樓房屋之廚房地坪及廚房頂版，均有嚴重油漆剝落及水漬痕跡，經由水分計含水率數值分布圖及使用紅外線熱影像儀檢測，均顯示4樓房屋廚房I區與後陽台J區多處有水氣反應可確認有漏水情事，並認3樓房屋頂版A區漏水原因係系爭屋頂層漏水所導致，即當系爭屋頂層積水測試後水份滲漏到4樓房屋廚房地坪時，經積水後，再經由4樓地坪繼續滲漏到3樓頂版，進而造成3樓房屋漏水等情，此有系爭鑑定報告可稽（見外放系爭鑑定報告第4至5頁）。
依此，3樓房屋系爭漏水係因4樓房屋該專有部分之廚房地坪積水滲漏所導致，則4樓房屋之滲漏水狀態即已妨害被上訴人使用其所有之3樓房屋，故被上訴人請求上訴人修復4樓房屋，防止繼續漏水至3樓房屋，即屬有據。
㈡上訴人雖抗辯：3樓房屋漏水係因被上訴人將部分後陽台外擴改建為主臥室、房間，使後陽台無法達到排水之正常作用所致，雖提出3樓房屋竣工圖為憑（見本院卷第139至141頁）。
然系爭漏水係位在3樓房屋屋頂版A區，即站立於廚房面向後陽台之廚房右側天花板處，有系爭鑑定報告附件五3樓房屋廚房A、B區頂版水分計積水前、後之含水率數值表及照片可參（見系爭鑑定報告附件五第Ⅴ-1頁、附件六第Ⅵ-5頁、附件四第Ⅳ-1至8頁），故系爭漏水係位在3樓廚房右後方與後陽台交界處，此與上訴人所稱被上訴人將後陽台改建外推為主臥室、房屋室內無涉，是上訴人此部分所述，尚乏所據。
又鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376條之1第1項、第326條第2項前段、第270條之1第1項第3款、第3項規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；
此種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。
倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益（最高法院102年度台上字第246號判決意旨參照）。
兩造既已於原審合意由臺北市土木技師公會為鑑定，業如前述，此項合意即為調查證據之證據契約，兩造應受其拘束，並承認該公會因此所為系爭鑑定報告之效力，不得任意翻異。
況系爭鑑定報告既為具鑑定建築物防水專業之臺北市土木技師公會所作成，應有相當之公信力，其所為系爭鑑定報告，自堪憑採。
㈢復觀諸系爭鑑定報告，系爭漏水之原因固然為系爭公寓之系爭屋頂層積水滲漏至上訴人之4樓房屋之廚房地坪處，即3樓房屋廚房之直上方，然肇致被上訴人3樓房屋頂版A區漏水之直接原因，乃4樓房屋廚房地坪滲漏至3樓房屋頂版A區所致。
而由一般常情，住家地坪與樓下住戶之天花板必屬共用之層版，其鋼筋混凝土材質縱具防水功能，然經一定之使用年限，其產生之裂縫自會產生漏水，況鋼筋混凝土材質並非全面性之防水材質，此為一般人所知悉，則倘長期積水於鋼筋混凝土材質地板，該地板又未為其他加強防水措施，該積水當會隨鋼筋混凝土之細縫滲漏至樓下之天花板。
而查上訴人所有之4樓房屋現無人居住且已停止供水，4樓房屋之廚房頂版，有嚴重油漆剝落及水漬痕跡，其中有多處漏水且形成之鐘乳石狀造型，此係混凝土中之氫氧化鈣經水份滲透將溶解物析出於混凝土表面，堆積形成白色之鹽類，此種析晶現象堆積物，俗稱「白華」，經由水分計含水率數值分布圖顯示，積水測試後4樓房屋I區(即廚房)與J區(即後陽台)有多處位置，含水率數值明顯上升。
使用紅外線熱影像儀檢測(附件六），積水測試後鑑定範圍4樓房屋I區與J區多處有水氣反應，可確認有漏水情事，有系爭鑑定報告及4樓房屋現況照片可參（見系爭鑑定報告第5頁及附件五第Ⅴ-2頁、附件六第Ⅵ-5頁、附件四第Ⅳ-9至23頁），並有4樓房屋於110年5月12日及同年7月8日時之屋內照片可參（見本院卷第153至167頁），顯見4樓房屋屋內因上訴人未居住而欠缺管理、維護，呈現嚴重油漆剝落及水漬痕跡，堪認上訴人有放任4樓房屋漏水情況存在之情事，致滲漏至3樓房屋造成系爭漏水。
是以，系爭漏水原因為可歸責上訴人而使4樓房屋滲漏水情形所致。
㈣上訴人雖辯稱：系爭鑑定報告記載3樓、4樓房屋漏水原因係系爭屋頂層滲漏水所致，因系爭屋頂層為共有區域，故系爭漏水所生損害賠償責任應由系爭公寓各層樓所有人共同負擔，且被上訴人亦同有過失云云。
惟按公寓大廈管理條例所謂之共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；
約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者而言，此觀該條例第3條第4、5款即明。
雖公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分，為公寓大廈管理條例第7條第3款所明定。
惟公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，於同年月30日施行，該條例施行之前已取得建造執照之公寓大廈，關於公寓大廈共用部分，所約定專用有違法令使用限制之規定者，依同條例第55條第2項規定，不受第7條各款不得為約定專用部分之限制(最高法院109年度台上字第3070號判決意旨參照)，準此，於公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前已取得建造執照之公寓大廈，其共用部分（如公寓大廈管理條例第7條第3款規定之樓地板及屋頂之構造）仍可約定為專用部分。
又按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文；
所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。
查3樓、4樓房屋屬公寓大廈管理條例施行前64年間即已取得使用執照（65使字第2670號）建築完成，為兩造所不爭執（見本院卷第338頁），並有3樓、4樓房屋建物謄本可參（見本院卷第271、249頁），故依公寓大廈管理條例第55條第2項但書規定，得就公寓大廈之屋頂平台約定為專用部分。
而系爭公寓系爭屋頂層僅得從4樓房屋室內之直立式爬梯出入，為兩造所不爭執（見本院卷第338頁、第376頁），其他住戶若未經上訴人同意進入4樓房屋內即無從到達系爭屋頂層，可認系爭屋頂層現係屬於上訴人管領使用之範圍，更何況上訴人自陳其於買受4樓房屋時即為此狀況（見本院卷第338頁），上訴人斯時已屬可得而知系爭屋頂層之使用情形。
故系爭屋頂層既僅有上訴人得自由出入，上訴人據此已排除系爭公寓其他住戶對系爭屋頂層之占有、管理及使用，即非不得認有默示分管契約之存在，是系爭屋頂層為上訴人約定專用之範圍，且已排除其他住戶之占有、管理及使用。
故上訴人辯稱系爭漏水應由系爭公寓各樓層住戶分擔修繕費用，並據此主張被上訴人亦與有過失云云，即非有據。
㈤按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。
但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。
負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。
民法第191條第1項、第213條第1項分別定有明文。
再民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示。
而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，為建築物之一部，應包括在內。
經查，上訴人為4樓房屋之所有權人，即負有保管、維護該房屋之本體構造（含樓板及固有管線），防免產生瑕疵對於他人造成損害之義務。
而3樓房屋廚房天花板頂版A區發生系爭漏水之原因，既可歸責於上訴人所有4樓房屋之廚房地坪滲漏所致，是以，縱本件水分或積水之來源肇因於系爭屋頂層積水滲漏至4樓房屋頂版，再經由4樓房屋廚房地坪滲漏至3樓房屋所致，可見4樓房屋頂版及廚房地坪亦欠缺應有之防水功能，而為造成3樓房屋系爭漏水之共同原因甚明。
上訴人既未能舉證其對於4樓房屋之頂版及廚房地坪防水層設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意，自應對被上訴人負損害賠償之責。
上訴人辯稱被上訴人所受3樓房屋系爭漏水為系爭屋頂層漏水所致，與4樓房屋無關等語，非為可採。
是被上訴人主張上訴人應依民法第191條第1項本文規定負賠償責任等語，即屬有據。
㈥又系爭漏水經原審囑託臺北市土木技師公會鑑定其修復方式為：4樓房屋須修復頂版及廚房地坪，及修復3樓房屋頂版（見原審判決附件即系爭鑑定報告附件七第1、2頁及附件八修復費用概算表「壹、三樓房屋」、「貳、四樓房屋」部分所載）。
因系爭漏水直接原因即為4樓房屋之廚房地板積水，亦即倘4樓房屋之防水維護施作得當，該積水即不至於滲漏至3樓房屋廚房頂版，而揆諸上開規定，上訴人就4樓房屋之頂版及廚房地坪當負有修繕及維護之責，而使其所有之4樓房屋頂版及廚房地板具防水功能。
是以，被上訴人依民法第191條第1項本文規定，請求上訴人應依原審判決附件即系爭鑑定報告即附件七第1頁「3樓房屋修復範圍平面位置示意圖」及附件八修復費用概算表「壹、三樓房屋」部分所載工程項目及修復方式，將3樓房屋遭滲漏水處修復回復原狀，及追加依民法第767條第1項中段規定，請求上訴人應依原審判決附件即系爭鑑定報告附件七第2頁「4樓房屋修復範圍平面位置示意圖」及附件八修復費用概算表「貳、四樓房屋」部分所載工程項目及修復方式，將3樓房屋修復至不漏水之狀態，為有理由。
又本院既認被上訴人依民法第191條第1項本文及民法第767條第1項中段規定主張上訴人應依系爭鑑定報告附件七第1、2頁及附件八第壹、貳所載之修復方法將3樓房屋修復至不漏水為有理由，即毋庸續為審酌其另依公寓大廈管理條例第10條第1項所為之同一主張，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第191條第1項規定及追加依民法第767條第1項中段等規定，請求上訴人依原審判決附件即系爭鑑定報告附件七第1、2頁及附件八第壹、貳所示修復方法，將3樓房屋修繕至不漏水狀態，為有理由，應予准許。
從而原審為上訴人此部分敗訴之判決，並無不合。
上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 戴嘉慧
法 官 林佑珊
附表
正本係照原本作成。
不得上訴。
被上訴人原審最終之聲明
（見原審卷第二第79頁）
原審判決主文
㈠上訴人應將3樓房屋依系爭鑑
定報告附件七建議修復方式圖
說及附件八修復費用概算表之
3樓房屋工程項目部分，修復
至不漏水。
上訴人應按系爭鑑定報告附件
七第1、2頁及附件八第壹、貳
所示方法，將3樓房屋修繕至
不漏水狀態。
㈡上訴人應將4樓房屋依系爭鑑
定報告附件七建議修復方式圖
說、及附件八修復費用概算表
之4樓房屋工程項目部分，修
復至不漏水。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
書記官 蕭進忠
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