臺灣高等法院民事-TPHV,112,上易,890,20240306,1

臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第890號
上 訴 人 張從訓


林錦龍



被 上訴人 祭祀公業法人新北市林本源

法定代理人 林瀚東
訴訟代理人 賴盛星律師
複 代理人 劉淑琴律師
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，上訴人對於中華民國112年4月20日臺灣新北地方法院111年度訴字第2296號第一審判決提起一部上訴，被上訴人並為訴之減縮及追加，本院於113年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

原判決第三項應更正為：上訴人應連帶給付被上訴人新臺幣肆拾萬陸仟陸佰壹拾貳元。

上訴人應連帶給付被上訴人前項金額自民國一一二年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

第二審訴訟費用（除減縮部分，含追加部分）由上訴人連帶負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按民法第275條規定連帶債務人中之一人受確定判決，而其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益亦生效力，故債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯有理由者，對於被告各人即屬必須合一確定， 自應適用民事訴訟法第56條第1項之規定（最高法院33年上字第4810號判例要旨參照）。

被上訴人於原審主張伊終止與上訴人張從訓（下稱其姓名）間就門牌號碼新北市○○區○○路00000號0、0樓房屋（下合稱系爭房屋）之租約，請求其遷讓返還房屋，及與租約之連帶保證人林錦龍（下稱其姓名，與張從訓合稱上訴人）連帶給付欠租、不當得利與違約金，經原審判決張從訓、林錦龍應就金錢給付部分負連帶給付責任。

張從訓就金錢給付部分，以非基於其個人關係之抗辯事由提起本件上訴，其中以2個月押金抵銷部分為有理由，嗣經被上訴人減縮訴之聲明，其訴訟標的對於林錦龍即屬必須合一確定，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，張從訓上訴之效力應及於未提起上訴之林錦龍，爰將林錦龍併列為視同上訴人，合先敘明。

二、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第2款、第3款分別定有明文。

被上訴人於原審請求張從訓遷讓返還房屋，及與林錦龍連帶給付租金、不當得利與違約金，原審判命張從訓應將系爭房屋騰空返還，並與林錦龍連帶給付欠租新臺幣（下同）114,204元及自民國111年3月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及自111年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬9034元及違約金6000元，共計2萬5034元。

嗣上訴本院，因張從訓於112年9月30日遷讓返還系爭房屋，被上訴人將應返還張從訓之2個月保證金（即押金）4萬4000元與本件請求互為抵銷後，就原判決第三項部分，亦即相當於租金之不當得利請求部分減縮金額為：上訴人應連帶給付被上訴人40萬6612元，並追加自112年10月1日起至清償日，按年息5％計算之利息（本院卷第107至108頁），核與上開規定相符，應予准許。

三、林錦龍未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、被上訴人主張：張從訓於110年2月20日邀林錦龍為連帶保證人，就伊所有之系爭房屋簽訂房屋租賃契約並經公證，約定租賃期間自110年2月20日起至112年2月28日止，每月租金2萬2000元（下稱系爭契約）。

張從訓自110年10月起未給付租金，經伊於111年3月18日通知於期限內繳清積欠租金13萬2000元，否則即為終止租約之意思表示，張從訓收受催告後並未於期限內繳清欠租，伊再於111年4月21日通知張從訓系爭契約已於111年3月31日終止，其應立即遷讓房屋並繳清租金，惟張從訓自111年4月1日起至112年9月30日止仍無權占有系爭房屋受有利益，而致伊受有損害，爰依系爭契約、民法第439條第1項前段、連帶保證關係請求張從訓、林錦龍連帶給付租金，即自110年10月起至111年3月31日止之積欠租金11萬4204元（因附屬建物漏水無法合於正常使用狀態，租金以1萬9034元計），及自收到催告函翌日即111年3月22日起算之利息；

另依系爭契約、民法第179條規定、連帶保證關係，請求張從訓、林錦龍給付自111年4月1日起至112年9月30日遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利34萬2612元（1萬9034元×18個月＝34萬2612元），與懲罰性違約金10萬8000元（6000元×18個月＝10萬8000元）。

原審判命張從訓及林錦龍應如數連帶給付，張從訓就其敗訴部分提起一部上訴。

被上訴人於本院就請求之金額扣除應返還予張從訓之保證金4萬4000元，減縮請求上訴人應連帶給付40萬6612元（本院卷第107至108頁），並追加請求上訴人連帶給付上開金額自112年10月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

並答辯聲明：上訴駁回（其餘未繫屬本院部分，不另贅述）。

二、張從訓則以：伊於110年8月間發現系爭房屋屋頂漏水，通知被上訴人代理人許績繽予以維修，惟未獲置理，至110年9月間因璨樹颱風影響，屋頂石棉瓦破洞損壞而大量漏水，致屋内物品嚴重受損，伊委由第三人張慶祥為代理人，聯繫被上訴人修繕漏水，被上訴人雖曾派人至現場維修，惟並未完全修復。

依系爭契約第6條第3項約定，租賃標的如有漏水等情形發生，應由被上訴人負責修理，伊事先曾多次以簡訊、存證信函通知，已善盡通知義務，在被上訴人未盡修繕責任前，伊依法行使同時履行抗辯權，尚無繳納房租之義務。

又伊曾以存證信函通知被上訴人，倘被上訴人再不修繕，伊將自行雇工報價修繕，惟被上訴人以存證信函回覆，拒絕伊自行雇工修繕，於期間經歷燦樹颱風侵襲，造成伊物品受損，經預估損失金額達32萬餘元，此係可歸責於被上訴人怠於修繕所致，此部分被上訴人理應賠償，而可扣抵租金。

被上訴人違約未修復漏水在先，伊無須給付其違約金云云，資為抗辯。

上訴聲明：㈠原判決關於命張從訓及林錦龍給付金錢部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷第74頁）：㈠被上訴人為系爭房屋所有權人，與張從訓間成立系爭契約，林錦龍為連帶保證人，約定租賃期間自110年2月20日起至112年2月28日止，每月租金2萬2000元；

張從訓自110年10月未繳納租金。

㈡系爭房屋於增建物之14.2平方公尺有漏水情形，該增建物亦為租賃契約範圍內。

四、被上訴人主張：張從訓邀林錦龍為連帶保證人，與伊簽訂系爭契約，因張從訓未付租金，經伊於111年3月31日終止系爭契約，張從訓本應立即遷讓房屋並繳清租金，惟其仍自111年4月1日起至112年9月30日止無權占有系爭房屋，致伊受有損害，爰請求張從訓、林錦龍連帶給付租金、相當於租金之不當得利及違約金等節，為張從訓所拒，並以前揭情詞置辯，故本件應審究之爭點為：㈠張從訓主張系爭房屋因漏水無法使用，提出同時履行抗辯，有無理由？㈡被上訴人以張從訓遲付租金為由，終止系爭契約，是否合法？㈢張從訓抗辯違約金過高應予酌減，有無理由？㈣張從訓以其對被上訴人有32萬元損害賠償債權，主張抵銷租金債務，有無理由？茲判斷如下。

五、本院之判斷：㈠張從訓得否主張同時履行抗辯？⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文；

出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。

查張從訓主張系爭房屋於面積14.2平方公尺增建物部分有漏水情形，為被上訴人所不爭執（不爭執事項㈡），又系爭契約第一條約定「租賃標的：...附屬建物總面積：14.2平方公尺」等語，則該增建物既為系爭契約租賃標的，被上訴人自應就增建物保持其合於約定使用收益之狀態，惟該部分竟漏水而未保持合於約定使用、收益之狀態，被上訴人即未盡出租人所負用益狀態維持之主給付義務，張從訓自得就其所負租金給付對待給付義務主張同時履行抗辯。

⒉次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；

他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，亦為民法第148條第2項及第264條第2項所明定。

又租賃物未完全喪失約定之用益狀態，而出租人拒絕修繕者，承租人在出租人為修繕前，亦得按其無法使用、收益部分之比例，拒絕支付一部之租金，而行使同時履行抗辯（黃立主編，民法債編各論上，第324頁，2002年初版；

史尚寬，債法各論，第160頁；

鄭玉波，民法債編各論上，第192頁；

吳啟賓，租賃法論，第36頁；

邱聰智，債法各論，第345頁）。

查系爭房屋漏水範圍為附屬建物之14.2平方公尺，其面積佔系爭房屋之比例約為13.4%（計算式：14.2平方公尺÷(14.2平方公尺+91.12平方公尺)＝13.4%），並非建物全部，且非系爭房屋之主要部分，依前揭說明，張從訓主張同時履行抗辯拒付全部租金，其行使權利難謂合於誠實及信用方法，自無可採。

則依前揭說明，張從訓所得拒絕給付租金部分，應僅限於附屬建物之14.2平方公尺，則按前揭比例相當於每月2966元【計算式：14.2平方公尺÷(14.2平方公尺+91.12平方公尺)×2萬2000元×13.4%＝2966元，元以下四捨五入】，故迄系爭契約終止為止（詳下述㈡），堪認張從訓每月仍應給付租金1萬9034元（計算式：2萬2000元-2966元＝1萬9034元）。

㈡再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1項及第2項定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；

倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。

而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。

經查：⒈張從訓自110年10月間起即未繳納租金，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠），截至111年3月31日止，尚積欠租金13萬2000元，扣除前揭張從訓得主張同時履行抗辯部分，其於111年3月31日以前遲付之租金總額為11萬4202元（計算式：1萬9034元×6個月），已達2期即4萬4000元以上，被上訴人自得依前揭規定終止系爭契約。

經被上訴人以板橋站前郵局存證號碼80號存證信函催告10日內給付租金，同時為未按期繳清即終止系爭契約之意思表示，並經張從訓於111年3月21日收受，屆期張從訓仍未給付，有前開存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執附卷可佐（原審卷第23頁至第28頁），堪認系爭契約已於111年3月31日終止。

⒉從而，被上訴人依約請求張從訓及連帶保證人林錦龍連帶給付上開系爭契約終止前遲付租金11萬4202元，應予准許。

又張從訓自111年4月1日起即無權占有系爭房屋，核屬無法律上之原因受有利益，則被上訴人另依不當得利之法律關係，請求張從訓及林錦龍自111年4月1日起至112年9月30日遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利總計34萬2612元（計算式：1萬9034元×18個月＝34萬2612元），亦有理由。

㈢系爭租約第8條第4項約定：「契約終止或契約解除時，乙方如不即時遷讓交還租賃標的，甲方每月得向乙方請求按照租金壹倍之懲罰性違約金至遷讓完成之日止，乙方不得提出異議。」

（原審卷第21頁）；

又按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。

承前所述，張從訓合法占有系爭房屋之租賃關係，業經被上訴人於111年3月31日終止，然張從訓遲至112年9月30日始遷讓返還系爭房屋，致被上訴人無法管理使用系爭房屋受有損害，被上訴人自得依前開約定請求張從訓按月給付違約金。

原審審酌系爭房屋增建物部分有漏水情形、系爭房屋所在位置及被上訴人因張從訓未及時返還所受損害等情，認被上訴人請求按契約租金一倍之懲罰性違約金過高，經酌減後命張從訓及林錦龍按月連帶給付6000元之懲罰性違約金，核屬適當，張從訓稱系爭房屋因漏水已失整體使用效能，故違約金應酌減至零云云，與增建物僅佔系爭房屋13.4%之實際情況不符，尚屬無據，則張從訓應給付被上訴人違約金之總額為10萬8000元（6000元×18個月），亦堪認定。

㈣復按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文規定甚明。

是債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院95年台上字第591號及104年台上字第1699號判決要旨可參）。

查張從訓固以系爭房屋之增建部分漏水，致其受有32萬元之損害，並提出現場照片、估價單為據（原審卷第157頁至第219頁、第331頁），惟現場照片所得以證明者僅為現場狀態及物品外觀，上開物品是否全部損壞？損壞程度為何？損壞物品是否係因系爭房屋漏水所致？均非無疑。

又其所提出之估價單為自己所製作，並非公正第三人所製作之客觀文書，自難逕採，且上開物品多數均非新品，則計入折舊後是否尚有殘值，亦非無疑，本件即難逕依上開證據認定張從訓受有損害及損害金額，並難認被上訴人對張從訓負有損害賠償債務。

從而，張從訓以其對被上訴人有32萬元損害賠償債權為由提出抵銷抗辯，自無可採。

㈤綜上，除上訴人應連帶給付被上訴人租金11萬4204元及遲延利息，應予准許之外，上訴人尚應連帶給付被上訴人相當於租金之不當得利及懲罰性違約金之金額總計45萬612元（計算式：34萬2612元＋10萬8000元），被上訴人主張扣除張從訓已付之押租金4萬4000元後，尚餘40萬6612元未付，應屬有據；

而上訴人本應自111年4月1日起按月給付2萬5034元（計算式：1萬9034元＋6000元），則被上訴人請求上訴人應連帶給付40萬6612元及自返還系爭房屋即112年9月30日翌日起算之遲延利息，為有理由，應予准許。

六、綜上所述，被上訴人依系爭契約之法律關係及民法不當得利之規定，請求：㈠上訴人應連帶給付被上訴人11萬4204元，暨自111年3月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

㈡上訴人應連帶給付被上訴人40萬6612元，均屬正當，應予准許。

從而原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，並就被上訴人減縮聲明更正如主文第二項所示。

被上訴人另追加請求上訴人連帶給付上開㈡金額自112年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第2項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 6 日
民事第十三庭
審判長法 官 林純如
法 官 邱蓮華
法 官 林于人
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 6 日
書記官 王靜怡