臺灣高等法院民事-TPHV,112,上更二,32,20240430,1

臺灣高等法院民事判決
112年度上更二字第32號
上 訴 人 蔡太國
吳晧羽
張仁傑
張文峯
謝秋安
共 同
訴訟代理人 張本皓律師
被 上訴人 台灣金聯資產管理股份有限公司
法定代理人 施俊吉
訴訟代理人 陳永嚴律師
上列當事人間請求核定租金等事件，上訴人對於中華民國108年1月29日臺灣臺北地方法院107年度訴字第4514號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於113年4月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人蔡太國、吳晧羽、謝秋安各負擔四分之一，上訴人張仁傑、張文峯各負擔八分之一。

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國103年11月13日經拍賣取得坐落臺北市○○區○○段0○段0000地號土地（下稱系爭土地）之應有部分6分之4 ，於104年2月16日登記為所有權人。

上訴人蔡太國、吳晧羽、張仁傑與張文峯（下稱張仁傑2人）、謝秋安依序為坐落系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號之地下1層、地上5層區分所有建物（下稱系爭建物）2、3、4、5樓之區分所有權人，均無系爭土地之應有部分。

伊前訴請上訴人返還系爭土地等，經原法院以104年度北簡字第10600號（下稱第10600號）另案確定判決認應類推適用民法第425條之1規定，推定兩造在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有租賃關係。

兩造無法協議租金數額，且上訴人迄今未給付伊任何地租。

而系爭土地位於臺北市○○區，交通便利，生活機能良好，應按系爭土地申報地價總額年息6%計算地租為適當。

又自伊登記為系爭土地之所有權人時推定租賃關係成立，爰依民法第425條之1第2項規定，請求核定系爭土地之租金如附表一「核定每月租金額」欄及附表二「計算方式」欄所示，並依民法第421條規定，求為命上訴人各給付自104年2月16日至上訴人返還系爭土地之日止，如附表一「應給付租金」欄及附表二「計算方式」欄所示之租金，及自判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（原審就被上訴人起訴之請求為其部分勝訴之判決，即核定系爭建物使用系爭土地之租金如附表三所示，判命上訴人應給付被上訴人如附表三所示之租金，兩造各就敗訴部分聲明不服，提起上訴、附帶上訴。

經第1次發回前本院108年度上字第380號判決駁回被上訴人請求核定及給付租金超過附表一、二所示暨超過自判決確定翌日起算利息部分之訴，並駁回其附帶上訴，被上訴人未提起第三審上訴，逾前開本院審理範圍之請求部分業已確定，不予贅述)。

答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：伊等所有系爭建物實際占用系爭土地面積僅75.68平方公尺（即建物本體面積72.35平方公尺及窗戶加裝面積3.33平方公尺），系爭土地其餘部分現由1樓所有權人搭蓋鐵皮屋及經營機車精品店占用，伊等僅享有日照、通風、採光等利益，被上訴人不得將伊等未實際占有之土地面積列入計算本件租金；

況系爭建物共6層，各樓層使用系爭土地各6分之1 ，而被上訴人就系爭土地之應有部分僅6分之4，是伊等占用系爭土地面積應各為8.4平方公尺（計算式：75.68平方公尺×1/6×4/6=8.4平方公尺)。

又參酌系爭土地四周不利狀況，本件核定租金數額應以系爭土地申報地價年息5%計算為適當（如附表四所示）。

另請求法院核定租金屬形成之訴，未經法院核定地租數額前，並無溯及效力，被上訴人不得訴請伊等給付本件起訴前之租金新臺幣（下同）65萬6,890元等語，資為抗辯。

上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項(見本院卷157至159頁)：㈠被上訴人曾訴請上訴人返還系爭土地及給付不當得利，經原法院以第10600號判決認定兩造間依民法第425條之1規定存有法定租賃關係，而判決駁回被上訴人之訴，並確定在案（見原審調字卷14至17頁背面）。

㈡系爭建物（含同段2078建號共有部分）2至5樓實際占用系爭土地之面積為72.35平方公尺，加計3.33平方公尺窗戶之加裝面積，合計75.68平方公尺（見本院108年度上字第380號卷【下稱上字卷】65頁、本院調閱原法院105年度簡上字第271號卷【下稱第271號卷】256頁）。

四、本院之判斷：㈠有關應核定上訴人給付租金之面積部分：1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1 定有明文。

次按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。

但另有約定者，從其約定。

民法第799條第4項亦有明定。

復按房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；

惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地，基於當事人間之利益及社會公益，應使兩者相結合而為一體，是區分所有建物與其坐落之所有基地應有部分，除法律或契約特別約定外，應認各區分建物享有同一比例之土地應有部分所有權，每一區分所有建物就其所坐落之基地，應推定具有所有權、租賃權或地上權等使用權源，以使建物所有權與土地利用權結成一體，促進建物所有權之安定性（最高法院89年度台簡上字第32號裁定意旨參照）。

2.被上訴人於103年11月13日經原法院拍賣程序以債權抵繳承受取得系爭土地所有權應有部分6分之4，並於104年2月16日登記為所有權人（見原審卷73頁，上字卷245、246頁），上訴人所有之系爭建物2至5樓，與被上訴人所有之系爭土地應有部分6分之4間成立民法第425條之1規定之法定租賃關係，且雙方無法協議租金數額等情，為兩造所不爭執（見本院卷157、158頁），應認兩造間在系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在，又兩造就租金數額迄今無法達成協議，即有預為請求之必要，是被上訴人請求本院酌定租金及訴請上訴人給付租金，洵屬有據。

又系爭建物為地上5層、地下1層，系爭土地面積為129平方公尺，法定空地面積為70.95平方公尺之區分所有建築物（見第10600號卷55頁），為兩造所不爭執，被上訴人所有之系爭土地之應有部分為6分之4 ，換算面積為86平方公尺（計算式：129×4/6＝86），系爭建物3樓78年10月3日不動產買賣契約，記載系爭土地權利範圍6分之1（見第10600號卷96、97頁），另系爭建物1樓及地下1層建物為訴外人陳美枝所有，而陳美枝就系爭土地登記之應有部分為186分之62（即6分之2）（見上字卷163至168頁），足見系爭建物之起造人就系爭建物每層占用基地之比例，已協議分配為地下1層至地上5層每層各6分之1 ，依上說明，應認系爭建物每層各分配使用系爭土地面積6分之1，各為21.5平方公尺（計算式：129÷6＝21.5）。

上訴人雖抗辯：系爭建物實際占用系爭土地面積為75.68平方公尺（即建物本體面積72.35平方公尺加計窗戶加裝面積3.33平方公尺），系爭土地其餘面積56.65平方公尺部分現由1 樓所有權人搭蓋鐵皮屋及經營機車精品店占用，被上訴人不得將伊等未實際占有之土地面積列入計算本件租金云云。

惟查，系爭建物前方土地係供上訴人出入之用，周邊有部分土地作為法定空地，有系爭建物複丈成果圖及現場照片可憑（見原審卷43頁；

第271號卷234至240、256頁），足見上訴人並非僅依系爭建物實際占用面積使用系爭土地甚明；

況兩造間在系爭建物得使用期限內，依民法第425條之1規定就系爭建物使用之系爭土地推定租賃關係存在，則其等就土地成立租賃關係之範圍，應係就土地之原使用範圍即系爭土地登記面積，並依被上訴人之應有部分成立租賃關係，而非僅就系爭建物實際占用系爭土地之面積或系爭建物登記謄本所載面積，成立租賃關係，是上訴人此部分所辯，洵不足採。

3.次查土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院核定租金數額者，得請求自租賃關係成立時起算，非僅限於其請求法院核定租金之意思表示到達房屋所有人之日以後始起算，此為最高法院110年度台上徵字第3013號經徵詢民事各庭之程序而統一之法律見解，是被上訴人請求核定自104年2月16日其登記為系爭土地應有部分所有人時（即推定租賃關係成立時）起之租金及請求上訴人給付自斯時起之租金，即屬有據，上訴人抗辯訴請核定租金無溯及效力，被上訴人僅得請求核定及給付自起訴狀繕本送達後之租金云云，尚非可採。

㈡有關核定之租金數額及被上訴人得請求上訴人給付租金之數額部分：1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；

另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。

是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。

惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

2.審酌系爭土地位於臺北市○○區○○○路，臨近建國高架道路、臺灣電力公司榮星配電變電所，距離臺北市立第一殯儀館約200公尺，附近有中油加油站，各式商店及殯葬用品店（為兩造均不爭執，見本院卷158頁），交通便利、生活機能完善，亦有嫌惡設施等一切因素，認以系爭土地申報地價總額年息6％計算租金為適當，上訴人抗辯應以申報地價年息5％計算年租金，要非可取。

3.查系爭土地之104年度申報地價為每平方公尺7萬9,668元，105年、106年度申報地價均為每平方公尺10萬0,214元，107 年度申報地價為每平方公尺為9萬7,102元，為兩造所不爭執（見原審卷109頁），依此計算，被上訴人得請求上訴人給付系爭建物自104年2月16日起至107年9月15日之租金如附表一所示，張仁傑2人各有系爭建物4樓應有部分1/2，就占用系爭土地對價給付部分係可分之債，應平均給付。

又法院為核定租金之法律效果形成後，請求權人之請求權方確定發生，而生債務人給付遲延之問題，上訴人自本判決確定翌日起，始負給付遲延之責。

4.基上，被上訴人請求蔡太國、吳晧羽、張仁傑2人、謝秋安各給付自104年2月16日起至107年9月15日止之租金43萬7,482元，及自本判決確定翌日起加計法定遲延利息，並自107 年9月16日起，於上訴人所有使用系爭建物之期間內，各按月給付如附表二所示方式計算之租金部分，洵屬有據。

五、綜上所述，被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求核定上訴人占用系爭土地之每月租金額如附表一、二所示，並依民法第421條規定，請求蔡太國、吳晧羽、張仁傑2人、謝秋安各給付租金43萬7,482元（如附表一所示），及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自107年9月16日起，於上訴人所有使用系爭建物之期間內，按月給付如附表二所示方式計算之租金，為有理由，應予准許。

原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第三庭
審判長法 官 劉又菁
法 官 林伊倫
法 官 王育珍
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 113 年 5 月 6 日
書記官 簡曉君
附表一：
占用人 占用土地期間 占用 時間 當期土地申報地價(元/平方公尺） 占用面積(平方公尺) 年息 核定每月租金額（計算式：申報地價×占用面積×年息÷12月，元以下四捨五入) 應給付租金（計算式:核定每月租金額×占用時間，元以下四捨五入） 蔡太國 104年2月16日起至104年12月31日止 10個月又16日 79,668元 21.5 6% 8,564元(計算式：79,668×21.5×6%÷12=8,564) 90,207元(8,564元×10月+8,564元×16/30) 105年1月1日起至106年12月31日止 24個月 100,214元 21.5 6% 10,773元(計算式：100,214×21.5×6%÷12=10,773) 258,522元(10,773元×24月) 107年1月1日起至107年9月15日止 8個月又15日 97,102元 21.5 6% 10,438元(計算式：97,l02×21.5×6%÷12=10,438) 88,723元(10,438元×8月+10,438元×15/30) 合計 437,482元 吳晧羽 104年2月16日起至104年12月31日止 10個月又16日 79,668元 21.5 6% 8,564元(計算式：79,668×21.5×6%÷12=8,564) 90,207元(8,564元×10月+8,564元×16/30) 105年1月1日起至106年12月31日止 24個月 100,214元 21.5 6% 10,773元(計算式：100,214×21.5×6%÷12=10,773) 258,522元(10,773元×24月) 107年1月1日起至107年9月15日止 8個月又15日 97,102元 21.5 6% 10,438元(計算式：97,l02×21.5×6%÷12=10,438) 88,723元(10,438元×8月+10,438元×15/30) 合計 437,482元 張仁傑 、張文峯 （二人平均給付） 104年2月16日起至104年12月31日止 10個月又16日 79,668元 21.5 6% 8,564元(計算式：79,668×21.5×6%÷12=8,564) 90,207元(8,564元×10月+8,564元×16/30) 105年1月1日起至106年12月31日止 24個月 100,214元 21.5 6% 10,773元(計算式：100,214×21.5×6%÷12=10,773) 258,522元(10,773元×24月) 107年1月1日起至107年9月15日止 8個月又15日 97,102元 21.5 6% 10,438元(計算式：97,l02×21.5×6%÷12=10,438) 88,723元(10,438元×8月+10,438元×15/30) 合計 437,482元 謝秋安 104年2月16日起至104年12月31日止 10個月又16日 79,668元 21.5 6% 8,564元(計算式：79,668×21.5×6%÷12=8,564) 90,207元(8,564元×10月+8,564元×16/30) 105年1月1日起至106年12月31日止 24個月 100,214元 21.5 6% 10,773元(計算式：100,214×21.5×6%÷12=10,773) 258,522元(10,773元×24月) 107年1月1日起至107年9月15日止 8個月又15日 97,102元 21.5 6% 10,438元(計算式：97,l02×21.5×6%÷12=10,438) 88,723元(10,438元×8月+10,438元×15/30) 合計 437,482元
附表二（占用人自107年9月16日起，至各自所有使用系爭建物期間內，應按月給付被上訴人之租金金額計算）：
占用人 計算方式 蔡太國 臺北市○○區○○段○○段0000地號土地當年申報地價(元/平方公尺）×21.5㎡×年息6%12個月 吳晧羽 同上 張仁傑 張文峯 同上（二人平均給付） 謝秋安 同上
附表三(原審核定租金數額之計算表）：
占用人 占用土地期間 占用 時間 當期土地申報地價(元/平方公尺） 占用面積(平方公尺) 年息 核定之租金數額（申報地價×占用面積×年息×占用時間×被上訴人應有部分4/6，小數點以下四捨五入） 蔡太國 104年2月16日起至104年12月31日止 10個月又16日 79,668元 21.5 9% 90,207元(8,564元×10月+8,564元×16/30) 105年1月1日起至106年12月31日止 24個月 100,214元 21.5 9% 258,522元 107年1月1日起至107年9月15日止 8個月又15日 97,102元 21.5 9% 88,723元(10,438元×8月+10,438元×15/30) 107年9月16日起至返還土地之日止 97,102元 21.5 9% 每年125,256元 每月10,438元 合計 437,482元 吳晧羽 104年2月16日起至104年12月31日止 10個月又16日 79,668元 21.5 9% 90,207元(8,564元×10月+8,564元×16/30) 105年1月1日起至106年12月31日止 24個月 100,214元 21.5 9% 258,522元 107年1月1日起至107年9月15日止 8個月又15日 97,102元 21.5 9% 88,723元(10,438元×8月+10,438元×15/30) 107年9月16日起至返還土地之日止 97,102元 21.5 9% 每年125,256元 每月10,438元 合計 437,482元 張仁傑 張文峯 104年2月16日起至104年12月31日止 10個月又16日 79,668元 21.5 9% 90,207元(8,564元×10月+8,564元×16/30) 105年1月1日起至106年12月31日止 24個月 100,214元 21.5 9% 258,522元 107年1月1日起至107年9月15日止 8個月又15日 97,102元 21.5 9% 88,723元(10,438元×8月+10,438元×15/30) 107年9月16日起至返還土地之日止 97,102元 21.5 9% 每年125,256元 每月10,438元 合計 437,482元 謝秋安 104年2月16日起至104年12月31日止 10個月又16日 79,668元 21.5 9% 90,207元(8,564元×10月+8,564元×16/30) 105年1月1日起至106年12月31日止 24個月 100,214元 21.5 9% 258,522元 107年1月1日起至107年9月15日止 8個月又15日 97,102元 21.5 9% 88,723元(10,438元×8月+10,438元×15/30) 107年9月16日起至返還土地之日止 97,102元 21.5 9% 每年125,256元 每月10,438元 合計 437,482元
附表四(上訴人主張核定租金數額之計算表)：
各占用人 租金起算點 當期土地申報地價(元/平方公尺） 占用面積（平方公尺） 年息 核定之租金數額（申報地價×占用面積×年息×占用時間，小數點以下四捨五入） 蔡太國 107年9月18日起 97,102元 8.4(計算 式：75.68平方公尺×1/6×4/6=8.4) 5% 每年40,783元 每月3,399元 吳晧羽 張仁傑 張文峯 （2人平均給付） 謝秋安