臺灣高等法院民事-TPHV,112,再易,74,20240327,1

臺灣高等法院民事判決
112年度再易字第74號
再審原告 郭芳成
訴訟代理人 楊嘉馹律師
再審被告 謝政權
吳東龍

共 同
訴訟代理人 陶秋菊律師
上列當事人間給付報酬等再審之訴事件，再審原告對於中華民國112年5月16日本院111年度上易字第1365號確定判決提起再審之訴，本院於113年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、本院一一一年度上易字第一三六五號確定判決關於廢棄臺灣士林地方法院一一一年度訴字第三四二號第一審判決（除確定部分外）命再審被告吳東龍給付金錢本息、再審被告謝政權給付新臺幣壹拾萬元本息，及就廢棄部分駁回再審原告在第一審之訴，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。

二、上開廢棄部分，再審被告吳東龍、謝政權於前訴訟程序之上訴駁回。

三、其餘再審之訴駁回。

四、再審及前訴訟程序第二審訴訟費用，由再審被告吳東龍負擔百分之十四、再審被告謝政權負擔百分之十三，餘由再審原告負擔。

事實及理由

一、查本院111年度上易字第1365號判決（下稱原確定判決）係不得上訴第三審之事件，於民國112年5月29日送達再審原告，再審原告於同年6月21日提起本件再審之訴，未逾30日之不變期間，自屬合法。

二、按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與司法院解釋或憲法法庭裁判顯然違背或消極不適用法規，顯然影響判決者而言（最高法院110年度台再字第14號、111年度台上字第325號裁判意旨參照）。

本件再審原告前以伊居間訴外人吳俊榮及再審被告吳東龍，帶看再審被告謝政權之門牌號碼新北市○○區○○○路0巷00號2樓房地（下稱系爭房屋）。

嗣吳俊榮即願以新臺幣（下同）1120萬元（含60萬元仲介費）購買，並獲謝政權出具同意以1060萬元出售系爭房屋，如悔願賠帶看者10萬元之同意書(下稱系爭同意書) 。

詎再審被告為規避給付居間報酬，由吳東龍假訴外人張玉玲名義與謝政權就系爭房屋成立買賣契約，並辦畢所有權移轉登記，而依居間契約及系爭同意書，訴請吳東龍、謝政權各給付報酬10萬6000元、55萬2000元本息，暨謝政權給付違約金10萬元本息。

經原確定判決以吳東龍係經以從事房仲業之再審原告帶看系爭房屋後，假張玉玲名義購得系爭房屋；

謝政權自書系爭同意書，表明同意以1060萬元出售系爭房屋，如悔願賠帶看者10萬元，並將之交再審原告執有等情，固屬事實，惟再審原告未依不動產經紀業管理條例規定，與吳東龍簽訂記載系爭房屋承購價格、付款條件、承購要約有效期間、居間報酬等內容之承購要約書，系爭同意書亦未記載委託銷售契約、委託銷售期間、服務報酬等項，難認兩造間有居間契約關係存在，謝政權將系爭房屋出售予吳東龍，為正當權利行使，再審原告自不得請求再審被告給付報酬、違約金為由，廢棄第一審所為再審原告上開請求勝訴之判決，駁回再審原告在第一審之訴。

惟查：按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。

又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此為民法第565條、第566條第1項、第568條第1項所明定。

是以民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。

所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。

至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號裁判意旨參照）。

又居間契約為諾成契約，買方承購價格、付款條件、承購要約有效期間及賣方委託銷售契約、委託銷售期間亦非居間契約之要素；

又房仲業者係以媒介不動產交易為業，非受報酬即不為媒介，而其於從事不動產媒介交易時，縱有未依不動產經紀業管理條例第22條規定與委任人簽立書面契約，僅係得依同條例第29條第1項第1款規定予裁罰，居間契約尚不因此當然無效或不成立。

原確定判決既認吳東龍係經以從事房仲業之再審原告帶看系爭房屋後，假張玉玲名義購得系爭房屋；

謝政權自書系爭同意書，表明同意以1060萬元出售系爭房屋，如悔願賠帶看者10萬元，並將之交再審原告執有等情屬實，仍以兩造未約明居間報酬為由，認定兩造間無居間契約存在，即屬消極未適用上開法令之違法，有民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由，是再審原告執此請求再審，即屬有據，爰依其請求為前訴訟程序之再開及續行。

三、再審原告主張：伊於110年3月13日經訴外人蘇耿玄得知謝政權欲出售系爭房屋，遂於同年3月15日居間吳俊榮及吳東龍前往看屋。

吳俊榮願以1120萬元（含60萬元仲介費）購買，伊即委由蘇耿玄取得謝政權簽署系爭同意書，同意以1060萬元出售，如悔願賠帶看者10萬元，並約定於翌日偕同代書正式簽約。

詎吳東龍事後亦有意購買，竟於同年月16日私下聯繫謝政權以1380萬元成立買賣，並以其友人即訴外人蔡宗龍之配偶張玉玲之名義簽訂買賣契約並登記為系爭房屋所有人，規避應給付伊之報酬。

伊自得依居間契約、系爭同意書，以房仲市場買、賣方各依成交價1％、4％計算仲介報酬之慣例，各請求吳東龍、謝政權給付居間報酬10萬6000元、55萬2000元本息，暨謝政權給付違約金10萬元本息。

再審聲明：㈠原確定判決廢棄。

㈡再審被告在前訴訟程序之上訴駁回。

四、再審被告抗辯：謝政權夫妻從未與再審原告聯繫，系爭同意書欠缺居間契約必要、重要之點，所列「帶看者」亦未特定為再審原告，足見謝政權與再審原告未成立居間契約。

另吳東龍亦非系爭房屋實際買受人，再審原告請求給付居間報酬、違約金均無理由。

答辯聲明：再審之訴駁回。

五、兩造不爭執事實（本院卷第170至172、293至296頁）：㈠再審原告於110年3月間任職於利達不動產股份有限公司（下稱利達公司）擔任經紀營業員。

吳東龍亦為不動產經紀營業員，二人原為同事。

再審原告於110年3月13日通知吳東龍系爭房屋屋主謝政權急賣，要售後回租，傳送系爭房屋資料、照片給吳東龍，告知系爭房屋不錯，要把握機會。

吳東龍有自住需求無意購買，同年3月15日，吳東龍致電再審原告，如細節調整，仍有意願承購，並預約當日晚上8點看屋。

再審原告於同年3月15日帶同吳俊榮、吳東龍看屋。

吳俊榮看屋後簽立承購書，願以1120萬元（含60萬元仲介服務費）購買。

再審原告請蘇耿玄取得謝政權於同日簽署系爭同意書，載明同意以1060萬元出售系爭房地，如悔願賠帶看者10萬元。

㈡系爭房屋位於○○○小鎮社區，吳東龍於同年3月16日以LINE聯繫再審原告「我要○○○，社區的名字叫○○○，你看是要不要有○○○…」，再審原告答「真的不要為難我啦，這是信用問題…」，吳東龍再稱「該給的我都說我會給了，那如果這樣讓你那麼為難，我就自己處理了」。

吳東龍友人蔡宗龍於同日亦以LINE聯繫再審原告「為了大東（即吳東龍）！借人頭還借錢！…你就跟吳董說銀行收回債權轉移了…你也知道大東房子太小了，要換大的啊…我出門一定要有收穫，今天就是一句話就挺大東而已」。

吳東龍、蔡宗龍於同日即至系爭房屋找謝政權夫妻，表示要搶購系爭房屋（臺灣士林地方法院111年度訴字第342號卷第318至326、342至344頁，下稱一審卷）。

同年3月17日再審原告以LINE聯繫吳東龍「還能再想想嗎？我實在很擔心吳董那邊我怎麼辦」，吳東龍答稱「你那個簽了10萬塊的那一張紙到時候拿回去給屋主他會拿10萬塊給你，那你看要再拿回去賠吳董還是怎樣」（一審卷第328至330頁）。

㈢蔡宗龍代理配偶張玉玲與謝政權於同年3月17日簽訂買賣契約，約定張玉玲以總價1380萬元買受系爭房屋，嗣於同年4月23日登記為所有人。

同日張玉玲與蔡宗龍LINE對話稱「老爸有問，我有說是跟大東合買，不是我們自己的」（一審卷第259至266、424至428頁、本院卷第241至244頁)。

㈣吳東龍事後至吳俊榮公司道歉稱搶其財路，並承認直接找屋主（本院卷第172頁）。

㈤再審原告於同年4月13日以LINE詢問利達公司施信甫，是否以利達公司名義幫吳東龍簽系爭房屋買賣契約，施信甫答稱「我沒有用公司簽約，而且我也沒介入他購屋的事情。

大東請我幫忙談違約金的事而已。

這個事我從一開始就跟大東表明立場了，只簽線認識經理」（本院卷第229頁）。

六、再審原告請求吳東龍給付居間報酬部分：㈠再審原告與吳東龍均任職房仲業，再審原告告知吳東龍系爭房屋出售及屋況等訊息，吳東龍表明如細節調整有意願購買，並隨同再審原告前往看屋，已係接受再審原告提供之仲介服務，應認雙方有委由再審原告媒介訂約之合意。

又房仲業者係以從事房地交易居間業務而獲取報酬，衡情非受報酬即不為媒介，是吳東龍依民法第566條第1項規定視為允與報酬，再審原告與吳東龍已成立民法第565條所規定之媒介居間契約。

㈡再審原告主張吳東龍借張玉玲名義與謝政權成立系爭房屋之買賣契約乙節，業據提出伊與吳東龍、蔡宗龍，及蔡宗龍與張玉玲LINE對話記錄，並舉吳俊榮證詞為證。

查吳俊榮、吳東龍於110年3月15日看屋後，吳俊榮確認有意購買，謝政權亦書立系爭同意書同意出售（兩造不爭執事實㈠）。

吳東龍知悉系爭房屋即將成交，仍於翌日向再審原告表明要系爭房屋、該給的會給，如果再審原告為難，就要自己處理了；

其友人蔡宗龍亦試圖說服再審原告，稱再審原告亦知吳東龍房屋太小有換屋需求，為了吳東龍其要借人頭還借錢，就是要挺吳東龍等語（兩造不爭執事實㈡），可見二人已表明吳東龍購屋需求及搶購決心，如再審原告未能為吳東龍媒介，則吳東龍要自行處理，當日果與蔡宗龍向謝政權夫妻表達搶購系爭房屋之意。

嗣同年3月17日，再審原告又勸阻吳東龍，吳東龍稱看再審原告是否賠償吳俊榮等語（兩造不爭執事實㈡），並未改變其購買決意，當日蔡宗龍即代理張玉玲與謝政權簽訂買賣契約。

以短短兩日內吳東龍偕同蔡宗龍表明要搶購系爭房屋，且終由蔡宗龍代理以其配偶之名簽訂買賣契約；

與蔡宗龍向再審原告稱「為了大東，借人頭還借錢」等節（一審卷第342頁）相符；

且經吳俊榮證稱：本來約隔天要簽約，後來再審原告跟我說吳東龍自己去找屋主要加價。

吳東龍還帶著餅乾來我公司道歉說搶我的財路，跟我不好意思。

吳東龍有承認簽約購買系爭房屋說他直接找屋主等語可佐（一審卷第369頁），足徵吳東龍確實借張玉玲名義與謝政權簽訂買賣契約。

㈢吳東龍固抗辯系爭房屋確為張玉玲購買，蔡宗龍為使謝政權減少售屋轉貸違約金，商請利達公司負責人施信甫出面與蘇耿玄協調云云。

惟查：1.張玉玲固證稱：我認識林君憶近10年，過節送禮才會聯絡，沒有去過林君憶家裡。

林君憶有提過想賣屋，大約在簽約前一週我向林君憶徵求可否直接賣給我，我是請蔡宗龍看屋，約在簽約前兩、三天，我知道看過一次，其他不確定，談到大概就是依照簽約價1380萬元。

我想買房子，未來可以自己或家人使用，該屋有電梯是我們喜歡類型。

買屋付款分兩次給，138萬元是向公公、母親借、1104萬元尾款向銀行貸款支付，後來回租給謝政權夫妻，租金2萬元。

我之前在房仲上班當會計，認識吳東龍多年，系爭房屋不是吳東龍借用我名字購買等情(一審卷第371至378頁）。

惟張玉玲既有自用房屋需求，且需借貸高達1200餘萬元購屋，出賣人又係結識多年友人夫妻，張玉玲卻從未親自到場看屋，未能詳述議價經過，僅由配偶蔡宗龍於簽約前兩、三天看屋一次，即願倉促訂約，顯與常情相違。

而觀其與蔡宗龍於簽約前一日LINE對話記錄，全無關於買賣價格、屋況、簽約程序等討論，於簽約當日復對蔡宗龍稱「老爸有問，我有說是跟大東合買，不是我們自己的」等語（兩造不爭執事實㈢），可見張玉玲甚至對家人否認系爭房屋為自己所購買，是其證稱系爭房屋非吳東龍借用其名義購買云云，顯不可採。

2.施信甫證稱：當時蔡宗龍想幫屋主跟銀行請求是否降低違約金，我是牽線請銀行經理去蔡宗龍服務的餐廳吃飯，當日有新光銀行蘇先生及他們經理、板信經理、蔡宗龍夫妻到場，此與蔡宗龍買屋價錢有關，屋主要付違約金高，買價就會更高。

我認識他們的順序是再審原告、吳東龍、蔡宗龍。

我跟蔡宗龍沒有比吳東龍熟，所以蔡宗龍請吳東龍跟我講這件事。

購屋過程我不是很清楚，我知道時，蔡宗龍已說要簽約，要跟我借場地等語（本院卷第299至303頁）。

是施信甫既不清楚系爭房屋購買過程，亦非受蔡宗龍親自請託，其自無從確認實際購屋者為何人。

況吳東龍、蔡宗龍均認識施信甫，而屋主違約金可否降低，倘關係買賣價格，衡情自當由關係最切之買受人出面請託施信甫耗時費力、運用人脈幫忙，而本件係由吳東龍出面央請施信甫協商，且施信甫於再審原告質問是否以利達公司名義幫吳東龍簽約時，回應「我沒有用公司簽約，而且我也沒介入他購屋的事情。

大東請我幫忙談違約金的事而已。

這個事我從一開始就跟大東表明立場了，只牽線認識經理」（兩造不爭執事實㈤），並未否認知悉吳東龍購屋之事，更全未提及係蔡宗龍購屋。

是依施信甫證詞、與再審原告之LINE對話記錄，更可佐證實際買受人即為吳東龍無誤。

㈣吳東龍既因再審原告告知系爭房屋出售訊息並帶同看屋，因此得私自與謝政權接洽而成立買賣契約，則兩造間媒介居間契約因再審原告報告即有效果，其自得依民法第568條第1項規定，請求吳東龍給付居間報酬。

又按未定報酬額者，按照價目表所定給付之。

無價目表者，按照習慣給付，同法第566條第2項亦有明定。

再審原告主張房仲市場以買賣成交價1％計算仲介報酬為慣例，未據吳東龍否認，且未超過內政部頒佈不動產經紀報酬計收標準規定第1條規定「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6％」之標準，自得以之為計算報酬之依據。

據此，再審原告得請求吳東龍給付系爭房屋成交價1380萬之1％即13萬8000元，其僅請求10萬6000元，自屬有據。

七、再審原告請求謝政權給付居間報酬、違約金部分：㈠再審原告於110年3月15日帶同吳俊榮看屋。

吳俊榮看屋後簽立承購書願意購買。

再審原告請蘇耿玄取得謝政權於同日簽署之系爭同意書，均如前述（兩造不爭執事實㈠）。

而謝政權簽署系爭同意書之經過，據蘇耿玄證稱：我是銀行房貸及信貸業務主管，謝政權說想賣系爭房屋但希望續租。

我剛好認識一些仲介，問請他們幫你賣可以嗎？謝政權、林君憶夫妻說沒問題，那時討論價錢，擬定他們實拿1060萬元。

隔天我找幾個仲介，再審原告有來拍照，我跟林君憶說這個是會找投資客來購屋的仲介，拍照是要給投資人看的。

之後再審原告帶人來看屋，看完就跟我說有人要下訂，請我去找謝政權夫妻簽確定要賣屋的單子。

系爭同意書是我從電話跟再審原告確認要寫的內容，用擴音的方式讓謝政權一起聽，由林君憶書寫、謝政權簽名。

簽字時我是跟他們說人家找到買方確定要買了，讓買方看，而且本來約隔天要簽約了等語（一審卷第360至364頁），足見謝政權明知再審原告為房仲，已覓得有意願依其所定價格1060萬元購買之買方，為取信於買方始書立系爭同意書為憑據。

而再審原告尋覓買方帶看系爭房屋，謝政權知悉且簽立系爭同意書，願出售予其覓得之買家，堪認雙方已合意由再審原告媒介系爭房屋之買賣，而房仲業非受報酬即不為媒介，謝政權依民法第566條第1項規定視為允與報酬，再審原告與謝政權已成立民法第565條所規定之媒介居間契約。

㈡又媒介居間人，以契約因其媒介而成立者為限，始得請求報酬，此為民法第568條第1項所明定。

謝政權雖經再審原告媒介，簽署系爭同意書願以1060萬元出售系爭房屋，惟終因吳東龍搶購，而未依系爭同意書約定與吳俊榮簽訂買賣契約。

是再審原告即不得請求謝政權給付居間報酬。

惟系爭同意書既約明謝政權悔未履約時，應賠償帶看者10萬元，則再審原告依系爭同意書請求謝政權賠償10萬元違約金，即屬有據。

八、綜上所述，再審原告依民法第568條第1項規定，請求吳東龍給付10萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年3月23日（一審卷第50頁）起；

及依系爭同意書請求謝政權給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年3月19日（一審卷第44頁）起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

原確定判決廢棄前訴訟程序第一審判決（除確定部分外）命吳東龍給付金錢本息、謝政權給付10萬元本息，及就廢棄部分駁回再審原告在第一審之訴，自有未洽。

再審原告提起本件再審之訴，指摘原確定判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第二項所示。

其餘再審之訴則無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

十、據上論結，本件再審之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 27 日
民事第一庭
審判長法 官 石有為
法 官 林晏如
法 官 曾明玉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 27 日

書記官 陳盈璇