臺灣高等法院民事-TPHV,113,上,58,20240814,1

臺灣高等法院民事判決
113年度上字第58號
上  訴  人  莊克中   
訴訟代理人  張世柱律師
            潘宜靜律師
被 上訴 人  莊克宇 
            莊克敏 

共      同
訴訟代理人  謝天仁律師
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國112年6月2日臺灣臺北地方法院110年度訴字第6135號第一審判決提起上訴，本院於113年7月31日言詞辯論終結，判決如下：主      文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由

一、被上訴人主張：伊父莊虎奎原所有新北市○○區○○段000、000地號土地（下各稱A、B地）應有部分各2分之1（合稱系爭土地），上訴人於民國90年5月17日向莊虎奎承租系爭土地（下稱系爭租約）而建有其上如附表二所示同段000、000建號建物（前開兩建物分稱A、B建物）及增建物、圍牆內庭園、花圃（合稱系爭建物），莊虎奎於94年5月間死亡，伊繼承系爭土地，繼受出租人地位。

本院101年度上字第1430號確定判決（下稱另案確定判決）認定兩造間因系爭建物占用系爭土地存有不定期租賃契約，上訴人每月應付之租金自100年1月1日起調整為新臺幣（下同）3萬5000元，然近年來系爭土地週邊工商繁榮、交通便捷，土地價值及租金已大幅上漲，非另案確定判決當時所得預料，維持原租金顯失公平，有調整必要。

爰擇一依民法第442條、第227條之2第1項規定，求為命上訴人承租系爭土地之每月租金自110年6月1日起至115年5月31日止調整為7萬6388元之判決。

（其餘未繫屬本院部分，不予贅述）原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。

答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人抗辯略以：系爭土地周圍環境及交通，與另案確定判決審理時履勘現場時點相較，並無變化，更因離近年較為人知新店裕隆城甚遠，有商業活動遷移、弱化該地交通便利性及生活機能情形，無調整租金必要，若認租金應予調整，原審鑑定報告認定金額亦無可採，應重新送鑑定等語。

上訴聲明：㈠、原判決關於調整租金部分廢棄。

㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第102頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：

㈠、上訴人與訴外人莊克華、王至芬、莊大奎原共有A、B建物。A建物於85年7月30日變更登記為上訴人與莊克華所有，應有部分各2分之1，於86年6月20日變更為上訴人所有；

B建物則於86年6月21日登記為上訴人所有。

㈡、上訴人所有系爭建物占有A、B地之範圍及面積，詳如附表二所示。

㈢、被上訴人之父莊虎奎前以系爭建物坐落系爭土地，起訴請求上訴人、莊克華、王至芬返還不當得利，經原法院以87年度訴字第2665號判決後，雙方於90年5月17日本院88年度上字第499號事件成立訴訟上和解，和解內容為上訴人給付莊虎奎100萬元，及自90年1月1日起至停止占有土地之日止，按月於每月10日給付莊虎奎2萬3000元。

㈣、莊虎奎於94年5月間死亡，被上訴人於94年12月28日因分割繼承而登記為A、B地之所有權人，應有部分各4分之1。

㈤、被上訴人於100年間，就系爭建物占有系爭土地，對上訴人及莊克華起訴請求調整租金，經原審100年度重訴字第398號判決認定莊虎奎與上訴人間於90年5月17日以不定期租賃關係取代不當得利之法律關係，上訴人承租被上訴人所有系爭土地之每月租金，自100年1月1日起調整為2萬8800元，駁回被上訴人其餘之訴；

嗣經本院101年度上字第1430號判決上訴人承租系爭土地之每月應付租金，自100年1月1日起調整為3萬5000元，經最高法院以102年度台上字第1573號裁定駁回上訴（即另案確定判決）。

四、本院之判斷：

㈠、兩造租賃物之系爭土地價值已有昇漲：⒈契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。

又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限，民法第227條之2第1項、第442條分別定有明文。

是同法第442條規定乃有關情事變更原則態樣之一。

又未定期限之基地租賃，倘契約成立後，嗣因社會發展致土地價值變動，出租人自得依民法第442條規定，訴請法院調整其租金。

另案確定判決認定莊虎奎與上訴人因系爭建物占有系爭土地而自90年5月17日起成立不定期租賃契約，被上訴人自莊虎奎處繼承系爭土地，繼受莊虎奎與上訴人間不定期租賃契約之出租人地位，上訴人承租系爭土地之每月應付租金，自100年1月1日起調整為3萬5000元等節，為兩造所不爭執（即兩造不爭執事項㈤），自另案確定判決調整租金之100年1月1日時點起迄今，已有10年有餘，租賃物之系爭土地若有價值昇降事實之情事變更情形，被上訴人仍得再按前開法條請求調整增加租金。

⒉系爭建物坐落新北市○○區○○街000巷上，鄰近○○捷運站商圈，區域內土地，大部分已開發利用，建物呈現高密度分佈，土地利用呈高度開發利用強度，近鄰地區建物利用呈住宅大樓、華廈、透天厝、公寓等夾雜風貌，聯絡道路四通八達，有原審囑託中聯不動產估價師聯合事務所勘估現場並製有估價報告書在卷可查（見估價報告書第10至11頁）。

另系爭土地鄰近捷運○○○○○站僅600公尺，距離○○站也僅650公尺，鄰近屋齡6年之國泰雙璽建案，該建物於105年興建完工後每坪均價60萬元，國泰雙璽建案建物退縮後呈現雙排樹蔭人行步道，與另案確定判決調整租金時點（100年間）之相關地貌，已有相當變化，巷子由單行道變為雙行道，可以雙向通車，有現場照片、98、108年度Google街景照片對應可查（見調解卷第43至47頁、原審卷一第133至151、155至163頁），前開照片真正並為上訴人所不爭執（見原審卷第233頁），堪認系爭土地周邊現狀地貌及土地開發之利用及便捷程度，因社會發展，已遠勝另案確定判決調整租金時間點（100年間），而有顯著變更。

而原審勘驗系爭建物，可知A、B建物聯外均由鄰路之鐵門統一進出，大門進入後左側建物為A建物；

右側為B建物，兩建物目前已經牆壁附合連接，無法分離，鐵門範圍內有庭院，庭院花圃有一棵大樹、數盆盆栽，A建物前方辦公室幾乎全部係供新北市輔育人員職業工會使用，A建物內接待客廳係上訴人住家客廳，上訴人居住於該建物內臥室，B建物1樓內辦公室係供新北市花卉園藝職業工會使用，餐廳則係上訴人住家個人使用，茶水間、廁所為共用，增建範圍之廚房係上訴人之母在使用，B建物2樓係作住家使用，上訴人之母居於2樓臥房等節，有原法院勘驗筆錄、現場照片附卷可考（見原審卷一第517至547頁、卷二第17至21頁），另參之雙北市鄰近大眾捷運系統之不動產價值，逐年大幅攀升，為眾所皆知之事實，系爭土地於100年1月每平方公尺之公告現值9萬2000元，爾後，逐年上升，105年1月公告現值達最高峰16萬元，106至108年間雖逐年些微調降，但自109至110年間又持續攀升，110年1月、111年1月公告現值分別為15萬2000元、15萬6000元；

另系爭土地於100年間每平方公尺公告地價為2萬0600元，105、106年間公告地價最高峰為3萬2000元，107至110年間公告地價雖些微下降，111年1月又再行上漲，110年1月、111年1月公告地價分別為2萬9800元、3萬1200元等情，為雙方所不爭執（見本院卷第101頁），且有新北市政府地政局新北不動產愛連網網站列印資料存卷可憑（見原審卷一第165至176頁），可見上訴人以系爭建物承租系爭土地，租賃使用情形雖與另案確定判決認定情形一致，然自另案確定判決調高100年1月1日起每月租金為3萬5000元後，至本件請求調整租金時點之110年6月1日，已間隔10年有餘，而系爭土地週邊利用狀況及機能益臻健全，公告現值、公告地價顯著上升，漲幅分別有165％（計算式：15萬2000÷9萬2000＝1.65，小數點第二位以下四捨五入，下同）、145％之大（計算式：2萬9800÷2萬0600＝1.45），堪認系爭土地價值已有調昇，價值變動甚大，非當時所能預料，若以另案確定判決調整之每月租金3萬5000元元計算，顯有失公平，被上訴人依民法第442條規定，請求調整系爭土地租金，自屬有據。

上訴人抗辯系爭土地所在離近年成立之新店裕隆城甚遠即謂系爭土地價值並無增加，甚或空言指稱有商業生活機能弱化而與原確定判決時點相較無變化云云，均無可採。

㈡、本件系爭土地應有部分1/2之每月租金應調整為每平方公尺7萬6388元：⒈原審囑託中聯不動產估價師事務所鑑定系爭建物占有系爭土地之每月市場租金行情，鑑定結果A建物占有A地面積11.48平方公尺、月租金232元，占有B地面積120.68平方公尺、月租金6萬4761元，合計月租金6萬4993元；

B建物占有A地面積14.67平方公尺、月租金314元，占有B地面積154.15平方公尺、月租金8萬7468元，合計月租金8萬7782元，有該所估價報告書、112年2月10日112年聯估字第112015號函覆補充說明在卷（見外放估價報告書、原審卷一第609至617頁），合計系爭建物占用系爭土地每月租金行情為15萬2775元（計算式：6萬4993＋8萬7782＝15萬2775），該所併說明其係以圍牆內之A、B建物分別使用A、B地比例，計算分佔兩地之每月租金行情（見原審卷一第671頁），而A、B建物實均坐落B地，然該兩建物前方、圍牆內之庭園、花圃占用A地，為雙方所不爭執（兩造不爭執事項㈡），故鑑定機關係按A、B建物使用建物前方、圍牆內A地之比例，據而計算各該建物占用A地部分之每月租金，其鑑價分估邏輯與實際使用情形相合，堪認為兩造間租賃系爭土地之每月租金行情。

⒉上訴人雖辯稱調整租金應考量系爭建物占用系爭土地所受之限制，不應以土地利用最大化之土地開發分析法為鑑價，另房價與租金為不同市場，不得以房價上漲為由調整租金云云，惟被上訴人否認雙方就系爭建物租賃系爭土地存在任何土地使用之限制（見本院卷第213至214頁），細酌鑑定單位採用之估價方法，係以比較法、土地開發分析法評估土地價格，再按土地價格以積算法求取土地租金。

勘估資料係以內政部實價登錄資料庫，取得同一供需圈內市場交易資訊資料，以了解不動產市場及比較實例之參考，而比較法係指判定勘估標的價格時，選擇一些可比較標的之價格為基礎，以客觀態度運用邏輯推論方法或經驗法則，選擇適當之比較案例，依必要情形施行情況調整及價格日期調整，同時就區域因素與個別因素加以比較，所求得之不動產試算價格之方法；

而土地開發分析法指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法，所求得之價格為土地開發分析價格；

另積算法則是求取不動產於價格日期之價格，乘以合理利潤率，再加上必要費用（如租稅、管理費、維修費等），求取不動產之租金（見估價報告書第13至14頁），可見鑑定機關係本於專業，以中立客觀角度，蒐集查證比較標的，依照價格日期、區域因素、各別因素調整，並參酌土地實際用途、使用強度、開發改良情形為調整，再特別就土地租金部分，參酌客觀價格、合理利潤再扣除必要費用等成本為衡量，確已權衡土地使用現狀、客觀用益情形，併細察不動產交易價格與租金差異為調整，應屬合理可採，而土地價值上漲，依社會交易市場法則與租金之上漲本有一定關連性，上訴人前開置辯，均無可採。

其聲請重新鑑定亦無必要。

⒊上訴人另辯稱系爭建物主要仍係作住家使用，與商業出租情形有別，應屬「城市地方供住宅使用之房屋」云云。

然查，上訴人自承出租系爭建物部分予新北市花卉園藝職業工會、新北市輔育人員職業工會使用，每月收取租金3萬元（見本院卷第201頁），A、B建物之1、2樓均多處置放辦公設備及物品，有原審勘驗現場照片及勘驗筆錄在卷可憑（見原審卷一第517至547頁），而有出租作為商業用益事實，顯非僅供上訴人住宅居家使用，而係供營業使用，自無適用土地法第105條準用同法第97條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限」規定之適用餘地，上訴人此部分置辯，委無可取。

五、綜上，系爭建物占用系爭土地每月租金行情為15萬2775元，被上訴人所有系爭土地應有部分比例如附表一所示，則被上訴人依民法第442條規定，請求自110年6月1日起至115年5月31日止，調整上訴人承租系爭土地之每月租金為7萬6388元（計算式：15萬2775÷2＝7萬6388，小數點以下四捨五入）為適當，應有理由。

原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 14 日
                  民事第十六庭 
                      審判長法  官  朱耀平
                            法  官  王唯怡
                            法  官  湯千慧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 15 日

  書記官  陳奕伃
附表一
附表二
編號
所有權人
所有土地
應有部分
莊克宇
新北市○○區○○段000地號土地（即A地）
4分之1
新北市○○區○○段000地號土地（即B地）
4分之1
莊克敏
新北市○○區○○段000地號土地（即A地）
4分之1
新北市○○區○○段000地號土地（即B地）
4分之1
編
號
建物名稱
權利
範圍
範圍
占用A、B地之面積
（㎡）
新北市○○區○○段000建號建物（未
辦保存登記建物，門牌號碼為新北市○
○區○○街000巷0號地面層增建、2層
頂增建，複丈成果圖標示為B1、B2，下
稱A建物）
全部
1-1
1樓
B地
46.36
新北市○○區○○段000建號建物（門
牌號碼為新北市○○區○○街000巷0
全部
2-1
1樓
B地
78.21
2-2
2樓
B地
78.21
號，複丈成果圖標示為C、C2，下稱B建
物）
未辦保存登記之1樓增建物（複丈成果
圖標示為C1，下稱C建物）
全部
B建物後方
之1樓增建
B地
22.91
圍牆內之庭園、花圃（複丈成果圖標示
為A）
全部庭園、花圃A地
26.15
B地
119.98
7.37
合
計
127.35
合計（編號4）
A地
26.15
合計（編號1-1、2-1、3、4）
B地
274.83
(續上頁)