臺灣高等法院民事-TPHV,113,上易,406,20240820,1

臺灣高等法院民事判決
113年度上易字第406號
上  訴  人  林宜蓉   
被 上訴 人  林瑞奇 
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國112年11月14日臺灣臺北地方法院112年度北訴字第68號第一審判決提起上訴，本院於113年7月16日言詞辯論終結，判決如下：主      文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由

一、被上訴人主張：兩造之母親孫淑珍（下稱其姓名）於民國101年9月將伊所有門牌號碼臺北市○○區○○路00號00樓之0房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，約定每月租金為新臺幣（下同）5,000元，另每月管理費1,220元及水電等費用共計2,000元則約定由上訴人負擔（下稱系爭A租約）；

嗣孫淑珍住院期間，因孫淑珍無法收取租金，伊乃委由兩造之父親林基文（下稱其姓名）於107年10月間與上訴人協議租約事宜，約定每月租金為5,000元，另上訴人應將孫淑珍寄放在上訴人處之100萬元，按月給付伊1萬5,000元，用以補貼系爭房屋之貸款（下稱系爭B租約）。

詎上訴人自110年6月起即未給付任何租金，並已積欠2年以上，伊於112年3月25日以板橋江翠郵局第220號存證信函（下稱第220號存證信函），催告上訴人應於7日內給付積欠租金，惟上訴人置之不理，伊於期限屆期後，再於112年4月13日以板橋江翠郵局第261號存證信函（下稱第261號存證信函）向上訴人為終止租約之意思表示。

兩造間之租約既已終止，上訴人自應將系爭房屋騰空遷讓返還。

爰依民法第767條規定及租賃法律關係，請求擇一判決上訴人返還系爭房屋等語。

並聲明：上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。

並為答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭房屋雖登記於被上訴人名下，惟實際上是由孫淑珍於86年間所購買，並繳交房貸及使用，伊自101年9月起，向孫淑珍承租系爭房屋，約定每月租金為5,000元，另每月管理費1,220元及水電費800元則由伊負擔，伊並按月將租金5,000元，以現金方式給付予孫淑珍，孫淑珍為實際出租及收取租金之人，伊與孫淑珍間成立系爭A租約，且因未訂立書面租約，應視為不定期限之租賃。

伊母親於107年10月4日重病住院後，無法向伊收取租金，自107年11月起，轉由被上訴人代孫淑珍向伊收取租金，伊於107年11月2日匯款108年度租金共6萬元至被上訴人之渣打國際商業銀行帳戶（帳號：00000000000000，下稱系爭渣打銀行帳戶）內，孫淑珍於108年1月18日死亡後，伊再分別於108年1月25日、108年4月17日各將109年度租金6萬元、110年度租金6萬元匯至系爭渣打銀行帳戶內，被上訴人實已預收至110年11月止之3年租金，嗣被上訴人私自將租金漲為每月1萬3,000元，顯無理由。

又伊自107年11月2日起至110年2月25日止，共匯款14筆至系爭渣打銀行帳戶內，金額共計為60萬元，被上訴人共已預收10年租金，故伊有使用系爭房屋至117年11月之合法權利。

另107年10月間，林基文有找伊協議租約，但伊並未與林基文締結系爭B租約。

又依土地法第100條規定，被上訴人僅限於收回自住或重新建築之情事才能終止系爭A租約收回系爭房屋，然被上訴人收回系爭房屋係欲另行出租，與土地法第100條規定不合，被上訴人終止系爭A租約，顯不合法，被上訴人請求伊遷讓返還系爭房屋，為無理由等語，資為抗辯。

並上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

三、本件之爭點為：㈠孫淑珍與被上訴人間成立之系爭A租約，是否為不定期限之租賃？孫淑珍死亡後，系爭A租約是否仍繼續存在？㈡兩造間於107年10月間有無另成立系爭B租約？㈢被上訴人依民法第767條規定及租賃法律關係，請求上訴人返還系爭房屋，有無理由？

四、得心證之理由：㈠孫淑珍與被上訴人間成立之系爭A租約，是否為不定期限之租賃？孫淑珍死亡後，系爭A租約是否仍繼續存在？⒈按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；

民法第422條定有明文。

前開規定之意旨，係指出租人與承租人均就租賃之條件，意思表示一致，而成立租賃契約為其前提，僅因其期限逾1年而未以字據訂立，為杜爭議，乃規定視為不定期限之租賃而已（最高法院81年度台上字第1831號民事判決意旨參照）。

查，上訴人抗辯伊自101年9月起，向孫淑珍承租系爭房屋，約定每月租金為5,000元，另系爭房屋每月管理費1,220元及水電費約800元，均由伊負擔，當時沒有訂立書面租約，只有口頭締約等語（見原審卷第91頁、第286頁，本院卷第267頁至第268頁），揆諸前開規定及說明，孫淑珍與上訴人間應成立系爭A租約，並為不定期限之租賃關係。

⒉次按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效（最高法院48年台上字第1258號民事判決先例意旨參照）。

再按查租賃權為債權 (財產權) 之一種，自得為繼承之標的。

是出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，自應由其繼承人全體承受（最高法院82年度台上字第2685號、91年度台上字第1064號民事判決意旨參照）。

復按租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第263條準用第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。

是出租人或承租人如欲終止租約，應由出租人之全體繼承人向承租人為之，或由出租人向承租人之全體繼承人為之，始生終止租約之效力（最高法院62年台上字第892號、64年台上字第2294民事判決先例意旨參照）。

查，被上訴人既不爭執孫淑珍與被上訴人間成立系爭A租約，並為不定期限之租賃關係，且孫淑珍已於108年1月18日死亡，此有孫淑珍之死亡證明書附卷可稽（見原審卷第105頁），依前揭說明，孫淑珍於系爭A租約之租賃關係存續中死亡，其出租系爭房屋予上訴人之權利義務，即應由孫淑珍之全體繼承人共同繼承而為公同共有。

而孫淑珍之全體繼承人為孫淑珍之配偶林基文、兩造及兩造之弟弟共4人乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第268頁）。

是孫淑珍就系爭A租約關於出租人之租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止租約之意思表示等事項，因上訴人為具相反利害關係之承租人，自應由除上訴人以外之其餘繼承人共同為之。

⒊另依證人林基文於原審證稱：伊知道孫淑珍生前有存放100萬元在上訴人那裡，所以請上訴人將這100萬元分期匯給被上訴人，因為房子是上訴人在使用，房貸是由被上訴人在繳納，這100萬元放在上訴人那裡，上訴人應該要還給伊，因為這100萬元是伊和孫淑珍將婚後共同買的房子賣掉的錢，上訴人說100萬元是孫淑珍要贈與給上訴人的，並非事實，因為孫淑珍合作金庫銀行的存摺，裡面有一筆108萬元，孫淑珍有在存摺上寫「存妹」，就是存在上訴人那裡的意思，買賣合約書中，也有寫「將100萬元暫存林宜蓉帳戶，不得使用」，所以不是贈與，伊那時考慮到要上訴人一次拿出100萬元，比較困難，所以要上訴人分期，每月分期給付1萬5,000元，加上房租5,000元，匯到被上訴人還貸款的帳戶，因為被上訴人每月要給付房貸1萬9,410元等語（見原審卷第139頁至第140頁），並有被上訴人提出台中市○區○○路000巷000號房屋之買賣合約書在卷可參（見原審卷第159頁）。

再參以上訴人於本院陳稱：伊父親於107年10月說孫淑珍沒有辦法再收房租，希望伊改用匯款方式，每月匯款2萬元給被上訴人，其中5,000元是房租，另1萬5,000元是幫被上訴人繳納房屋貸款，伊就開始按每月2萬元匯款給被上訴人，但伊完全沒有跟林基文締約之意，伊只是變更繳納租金之方式等語（見本院卷第268頁、第286頁至第287頁），及上訴人所提出14筆匯款紀錄（見原審卷第107頁、第111頁）之時間與金額所示：①107年11月2日匯款6萬元，應是107年10月至12月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

②108年1月25日匯款6萬元，應是108年1月至3月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

③108年4月17日匯款6萬元，應是108年4月至6月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

④108年7月24日匯款4萬元，應是108年7月、8月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

⑤108年9月4日匯款4萬元，應是108年9月、10月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

⑥108年11月5日匯款4萬元，應是108年11月、12月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

⑦109年1月20日匯款4萬元，應是109年1月、2月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

⑧109年4月3日匯款4萬元，應是109年3月、4月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

⑨109年5月19日匯款4萬元，應是109年5月、6月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

⑩109年8月4日匯款4萬元，應是108年7月、8月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

⑪109年10月5日匯款2萬元，應是109年9月之租金5,000元及幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

⑫109年11月5日匯款4萬元，應是109年10月、11月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

⑬110年1月5日匯款4萬元，應是109年12月及110年1月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；

⑭110年2月26日匯款4萬元，應是110年2月、3月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元。

綜上以觀，上訴人陳稱：林基文於107年10月說孫淑珍沒有辦法再收房租，希望伊改用匯款方式，每月匯款2萬元給被上訴人，其中5,000元是房租，另1萬5,000元是幫被上訴人繳納房屋貸款，伊就開始按每月2萬元匯款給被上訴人等語，與證人林基文證述相符，並有上訴人所提出之前開14筆匯款紀錄可資佐證。

是上訴人辯稱：伊分別於107年11月2日、108年1月25日、108年4月17日各匯款108年度租金6萬元、109年度租金6萬元、110年度租金6萬元至系爭渣打銀行帳戶內，被上訴人已預收至110年11月止之3年租金，伊自107年11月2日起至110年2月25日止，共匯款14筆合計60萬元至系爭渣打銀行帳戶內，被上訴人共已預收10年租金云云，尚屬無據。

⒋縱認被上訴人以第220號存證信函及第261號存證信函，係就系爭A租約向上訴人為催告租金、終止租約之意思表示。

惟系爭A租約之出租人孫淑珍於租賃關係存續中死亡，就系爭A租約關於出租人之租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止租約之意思表示等事項，應由除上訴人以外之其餘繼承人共同為之等情，業如上所述，則向上訴人為欠租之催告、終止系爭A租約之意思表示，自應由除上訴人以外之其餘繼承人共同為之，始生合法催告欠租、終止系爭A租約之之效力。

惟兩造均自承孫淑珍死亡後，孫淑珍之全體繼承人均未一起討論如何處理系爭A租約之事宜（見本院卷第268頁），被上訴人並稱只有伊與林基文同意要終止系爭A租約，兩造之弟弟並不同意終止等語（見本院卷第269頁）。

是縱上訴人自110年6月開始即未再繳納系爭A租約之租金，截至112年2月止，共積欠27個月租金之情屬實，然被上訴人僅以其個人名義，以第220號存證信函及第261號存證信函向上訴人為催告租金、終止租約之意思表示，而未以除上訴人以外之其餘繼承人名義共同向上訴人為催告租金、終止租約之意思表示，則被上訴人前揭對上訴人所為催告租金、終止租約之意思表示，均不合法，系爭A租約仍繼續存在。

㈡兩造間於107年10月間有無另成立系爭B租約？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；

民法第421條定有明文。

次按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院89年度台上字第676號民事判決意旨參照）。

是以，必當事人雙方就租賃物與租金數額之意思表示合致，租賃契約方屬成立。

查，系爭租約原係約定由上訴人按月將每月租金5,000元，以現金交付予孫淑珍，惟因孫淑珍於107年10月4日重病住院後，無法向上訴人收取租金，經被上訴人委由林基文出面與上訴人商議租金收取方式，上訴人乃同意將原每月租金以現金交付孫淑珍之方式，改為以匯款方式匯至系爭渣打銀行帳戶，並每月另多給付1萬5,000元予被上訴人，作為幫被上訴人繳納房屋貸款，然上訴人並無與代表被上訴人之林基文另締結新租約之意等情，已如上訴人前開所述，顯見上訴人並無與被上訴人另締結新租約即系爭B租約以代替系爭A租約之意。

是被上訴人主張兩造於孫淑玲住院後，另重新成立系爭B租約，並無可採。

⒉另觀諸第220號存證信函及第261號存證信函內容所載（原審卷第15頁、第17頁），被上訴人係以其個人名義，以上訴人向其承租系爭房屋，每月租金1萬3,000元，詎自110年6月至112年2月止，共積欠27個月之租金合計27萬3,000元未付，而於112年3月25日寄發第220號存證信函催告上訴人應於函到7日內給付積欠租金；

嗣因上訴人於期限屆至後仍未給付積欠租金，被上訴人遂於112年4月13日寄發第261號存證信函，向上訴人為終止租約之意思表示。

然被上訴人於前開存證信函中所稱「每月租金1萬3,000元」顯與證人林基文與上訴人上揭所述每月租金5,000元不合，且兩造間並未重新成立系爭B租約乙節，復經本院認定如上所述。

是被上訴人就未成立之系爭B租約，分別以第220號存證信函及第261號存證信函，對上訴人為催告租金、終止租約之意思表示，自不生催告、終止之效力。

㈢被上訴人依民法第767條規定及租賃法律關係，請求上訴人返還系爭房屋，有無理由？承上所述，系爭A租約既未經被上訴人合法終止，則被上訴人依民法第767條規定及租賃法律關係，請求上訴人返還系爭房屋，即為無理由。

五、綜上所述，被上訴人依民法第767條規定及租賃法律關係，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，為無理由，不應准許。

從而，原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。

自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
                  民事第十庭   
                        審判長法  官   邱  琦
                              法  官   邱靜琪
                              法  官   高明德
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
                              書記官   郭彥琪