臺灣高等法院民事-TPHV,113,重上,6,20240327,1

臺灣高等法院民事判決
113年度重上字第6號
上 訴 人 徐志昇

訴訟代理人 余美樺律師
被上訴人 劉興昀

訴訟代理人 謝智潔律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國112年7月13日臺灣新北地方法院111年度重訴字第423號第一審判決提起上訴，本院於113年3月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：被上訴人為伊舅，兩造於民國111年4月23日（下稱當日）上午，在新北市○○區○○路000巷0弄00號1樓伊住處，口頭談妥由伊以新臺幣（下同）1,200萬元買受被上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄00號3樓建物及坐落土地(下稱系爭房地)，約定於3日後(即同年月26日)至地政事務所辦理過戶，兩造口頭成立買賣契約後，被上訴人即交付系爭房地所有權狀正本（下稱系爭權狀）予伊為憑。

詎料，被上訴人當日中午即反悔，逕自至伊住處取走系爭房地所有權狀，後於當日下午經上訴人父母勸說，復將系爭權狀交予伊。

嗣被上訴人於同年6月10日以LINE傳送訊息予伊表示反悔無意履約，爰依兩造買賣契約約定及民法第348條第1項規定，請求被上訴人應於伊給付1,200萬元之同時將系爭不動產所有權移轉登記予伊等語。

二、被上訴人則以：緣伊於當日前1日（112年4月22日)曾以LINE傳送訊息予上訴人，表示伊想以系爭房地貸款500萬元請上訴人幫伊操作股票獲利，然遭訴外人即上訴人之父徐義雄（即被上訴人之姊劉芙蓉配偶）反對，約伊於當日上午至上訴人與其父母住處商量，伊依約到場後，因所提計劃仍遭徐義雄強烈反對而引發雙方不快，伊為讓劉芙蓉、徐義雄安心，保證不會逕自以系爭房地向銀行辦貸款，乃主動將系爭權狀交付上訴人保管，其後上訴人臨時提議以1,200萬元購買伊系爭房地，伊僅表示考慮，並無允諾以上開金額出售之意。

嗣伊返家後因情緒未平，乃至上訴人住處欲取回系爭權狀，遭上訴人拒絕致雙方發生衝突，伊當下即向上訴人明白表示伊不出售系爭房地，並從上訴人住處取回系爭權狀。

惟當日下午劉芙蓉知悉上情後，又要求伊將系爭權狀交出予徐義雄保管，伊不敢違抗，復再將系爭權狀交予徐義雄。

是以兩造當日就買賣系爭房地之價金並無共識或合致，更未談及付款方法、稅賦、辦理移轉登記及點交房屋等不動產買賣重要事項，難謂雙方間已成立系爭房地買賣契約。

退步言，倘鈞院認兩造就系爭房地買賣價金、標的已達成合意(僅假設)，至多係預約成立，本約尚未成立。

上訴人請求伊履約辦理系爭房地移轉過戶，依法無據等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴判決。上訴人聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應於上訴人給付被上訴人1,200萬元之同時，將系爭不動產之所有權移轉登記與上訴人。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、本院整理兩造不爭執事項（見本院卷第184頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容)：㈠兩造為甥舅關係，被上訴人為系爭房地所有權人，被上訴人於111年4月22日以LINE傳送訊息向上訴人表示欲以系爭房地向銀行貸款請上訴人幫忙操作股票，遭上訴人、上訴人之父徐義雄反對，有系爭房地登記謄本、被上訴人LINE訊息截圖為參（見原審板司調卷第25至32、33、53至59頁）。

㈡上訴人於111年4月23日上午，在其與父母住處，有提議以1,200萬元向被上訴人購買系爭不動產之意思表示。

㈢被上訴人曾在當日上午將系爭權狀交予上訴人，於當日中午又自行取回系爭權狀。

五、本件依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化兩造爭點為：兩造有無成立系爭不動產買賣契約？兩造間對於買賣不動產之「必要之點」有無達成合意？上訴人主張兩造間已成立系爭不動產買賣契約，上訴人得請求被上訴人履行買賣契約，是否有據？（見本院卷第184頁）本院之判斷，分述如下：㈠稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。

又當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。

買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點。

苟當事人對此二者意思表示未能一致，買賣契約自無從成立（最高法院82年度台上字第2848號判決意旨參照）。

再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文規定甚明。

本件上訴人主張兩造於111年4月23日口頭成立系爭房地買賣契約等語，為被上訴人所否認，依上開說明，自應由上訴人就其所主張上開有利於己之事實，負舉證之責。

㈡經查:⑴上訴人雖提出被上訴人於111年4月22日、同年6月10日傳送LINE訊息截圖（下分稱4月22日LINE、6月10日LINE）為據（見原審板司調卷第33頁）。

惟查，觀諸被上訴人4月22日LINE訊息內容：「自劉利威完成婚禮後，我覺得責任全部完成了！我想過老人的生活，但是又要精彩，我跟你爸爸（我的姊夫）討論過，用房子去貸款500萬元，但是要麻煩你，幫我操作股票，你也知道我的狀況，欠我姐姐們一大筆錢，只有這個辦法，有機會還錢，你爸爸也贊成這個方法，可以幫我忙嗎？詳細細節有機會再跟你聊？先在此謝謝你！」等語，僅見被上訴人表達其有意以系爭房地貸款500萬元後，委請上訴人幫忙操作股票，徵詢上訴人意願，並無談及兩造間有何洽談系爭房地買賣之協議或條件，顯無從作為兩造間有成立系爭房地買賣契約之佐證，堪認被上訴人抗辯其於當日上午與上訴人約在上訴人住處，係要與上訴人商談系爭房地貸款委請上訴人操作股票之事等語，應屬事實。

至上訴人所提被上訴人6月10日LINE訊息，觀諸全篇內容，被上訴人多係論及被上訴人之父生前曾借錢或交付款項予上訴人父母買股票，上訴人之母於被上訴人之父過世後未予處理上開財務，而對上訴人之母多所抱怨等情，與系爭房地買賣無關。

至其中雖有「……（就是因為你徐志昇的問題），態度狂妄自大目中無人，煽動你爸爸要買我的房子，最後我反悔了不賣了，後續就演變了一大堆問題，說我的房子土地問題，請好律師可以告我等等等，其他就不說了……」等內容，略提到兩造先前因系爭房地買賣事宜發生糾紛，被上訴人認係上訴人造成，對上訴人有所不滿，而上訴人擷取「煽動你爸爸要買我房子」、「我反悔了不賣了」等語句，主張被上訴人自承毀諾，可證兩造當日已成立系爭房地買賣契約云云，惟觀諸上開「煽動你爸爸要買我的房子」文意，被上訴人係表達上訴人煽動其父來購買被上訴人系爭房地，是依被上訴人當時認知，要約購買系爭房地之對象係上訴人之父，並非上訴人；

再者，被上訴人雖稱「我反悔了不賣了」，然被上訴人辯稱其當日聽聞其等提出1,200萬元購屋之提議後，僅表示考慮，並無允諾以該價格出售之意，參諸後述㈤㈡⑵之理由，上開「反悔不賣」之字面解釋亦可涵攝被上訴人原答應考慮出售系爭房地一事已不再考慮之意，故依上訴人所擷取上開LINE訊息內容，已難認兩造為當日商議系爭房地之買賣契約當事人，更無從認定兩造間當日已就系爭房地買賣之標的、價金等必要之點有合致之意思表示。

此外，亦未見被上訴人有於上開LINE中提及任何關於兩造間就系爭房地買賣約定之條件、協議等情，自無從憑以上訴人擷取上開被上訴人片段之LINE訊息內容而推斷兩造間就系爭房地買賣契約之必要之點均已達成合致而成立買賣契約一事。

⑵上訴人雖以證人徐義雄於原審之證詞，主張被上訴人當日確與上訴人有就系爭房地買賣標的、價金達成合致而成立買賣契約云云。

惟查：1.證人徐義雄於原審到庭證稱：當日上午被上訴人至伊家中，伊與上訴人在客廳，被上訴人拿4月22日LINE裡事情跟伊與上訴人說明、討論，伊反對被上訴人借款操作股票，過程中，上訴人即建議是否以1200萬元承受系爭房地，來解決資金問題，被上訴人欣然接受，上三樓拿裝有系爭權狀袋子交予伊，由伊轉交上訴人收存，並說了二句話「星期二要辦理過戶」、「這1200萬元中先扣除100萬元償還對大姐的欠款」等語（見原審卷第114頁），雖表示被上訴人聽聞上訴人提議以價金1,200萬元購屋後，當場即欣然允受，並將系爭權狀交付，主動約兩造辦理過戶時間等情。

惟查，被上訴人當日赴上訴人住處原欲討論其將系爭房地貸款由上訴人幫忙操作股票之計劃，此為兩造所不爭執，可知被上訴人事前無任何出售系爭房地之想法，亦不知上訴人有承購系爭房地之意，又兩造當日開始討論系爭房地貸款操作股票事宜，即經在場之徐義雄強烈反對發生齟齬，顯見雙方當場氣氛非屬和諧，復參以系爭房地當時市價行情每坪至少50萬以上，於111年6月6日有與系爭房屋同弄00號2樓（屋齡約46年）之房屋買賣每坪單價即約為58.5萬元，此有內政部實價登錄查詢資料可參（見原審重訴卷第127至131頁；

本院卷第253至260頁），亦為兩造所不爭執（見本院卷第266頁），質諸上訴人到庭陳稱：「（問：1,200萬元價金如何得出?)因為被上訴人說要去貸款500萬元，我當時想說系爭房子大約30坪，一坪40萬元是公道價，所以直接脫口說出1,200萬元……」、「（問：事先有無思考或討論價金1,200萬元？）都沒有，是我當場想到的。」

等語（見本院卷第266頁），表示其係當場以每坪40萬元出價，可知上訴人當日向被上訴人提出價購系爭房地價金每坪單價短少市價10多萬元，再觀諸被上訴人4月22日LINE訊息內容，表達其之後想過精采老人生活，而有貸款請上訴人操股賺錢之想法，顯非有急需資金週轉，且被上訴人當日前曾向銀行徵詢貸款並就系爭房地詢價，知悉上訴人當日提議1,200萬元購買系爭房地價格遠低市價行情數百萬元，對其顯非有利（見本院卷第267頁），衡情，被上訴人理應會再多方比價後，再與上訴人就價金金額進行磋商與議價，以獲取自身最大利益，是以上開徐義雄所證被上訴人聽聞上訴人開價後，歡喜接受並允諾出售，並主動約妥3日後即辦理移轉登記，而未與上訴人進行任何議價云云，實與常情相佐，難認屬實可採。

2.再者，一般房地不動產買賣，除標的、價金金額外，因涉及該不動產出售之賣方有無貸款、抵押權設定，買方購買時有無辦理貸款需求，牽涉賣方不動產設定抵押權塗銷設定以及買方貸款銀行設定抵押權及核貸時間等，影響買賣雙方約定價金給付方式及付款期間（訂金、頭款、尾款），攸關約定辦理移轉過戶、點交房地之時程，故多會於買賣契約成立前，就價金給付方式、點交房屋時點等重要事項，為相關約定。

經查，系爭房地當日尚有被上訴人前向銀行貸款所設定最高限額抵押權360萬元之抵押權登記，有系爭房地登記謄本可參（見原審板司調卷第25至27頁），而被上訴人當時仍實際居住系爭房屋，倘其出售，涉及系爭房地抵押權是否塗銷，以及面臨往後住居所安排。

惟質之證人徐義雄就兩造當時洽談買賣系爭房地之相關過程，證稱：「（問：現場有商量款項如何交付、何時交付嗎？）沒有」、「（問：也沒講到過戶前要付錢，或是過戶後要付錢嗎？）沒有」、「（問：有無講到被告何時應該搬走？）沒有」、「（問：你所稱講定以後，原告有無要給訂金？）沒有」、「（問：談好賣房子後，有無提到如何何時開始由原告代操作股票、如何操作？）沒有。」

等語（見原審卷第115至120頁），表示兩造當日均未談到關於價金給付方式、交屋時點、過戶賦稅或抵押權塗銷等系爭房地買賣重要事項等情，故依徐義雄上開證述，兩造就上開重要事項均無事先協議下，被上訴人卻急於交付權狀，並約於3日後至地政事務所辦理系爭房地買賣移轉過戶予上訴人乙節，實迥異於一般人買賣房地交易流程，亦與常情相違，殊無可信。

3.復參以證人徐義雄對於被上訴人計劃以系爭房地貸款投資股票一事與被上訴人意見相佐而生嫌隙，且與上訴人為父子至親，關係密切，所證難免偏頗，綜上，自難憑徐義雄於原審之證述，遽認被上訴人當日就系爭房地買賣價金與上訴人有達成合致，進而為上訴人有利之認定。

⑶至上訴人另以被上訴人當日上午、下午先後2次將系爭權狀主動交付伊，作為兩造就系爭房地買賣契約成立之憑證，提出系爭權狀為據（見原審板司調卷第35至37頁），然被上訴人就2次交付權狀之原因及第2次交付對象均爭執如上，否認交付原因與兩造成立系爭房地買賣契約有關。

經查，證人徐義雄雖證稱：被上訴人聽聞上訴人提議以1,200萬元購買系爭房地後，欣然接受，上樓拿裝有權狀的信封袋給伊，由伊轉交上訴人收存，後來被上訴人取回系爭權狀時，伊不在場，不清楚原因，其後不曉得為何被上訴人又交回給伊等語（見原審卷第116至117頁），核與被上訴人所辯，其當日下午第2次交付系爭權狀之對象為徐義雄等情相符，而依證人徐義雄之證述，表示其不知被上訴人第2次交付系爭權狀之原因，與上訴人主張被上訴人先後2次均將系爭權狀交付上訴人之原因及情節，已有不符，故上訴人上開主張，已非可取。

況且，不動產買賣契約之當事人是否有就契約約定之必要之點合致，與不動產權狀交付行為尚屬二事，而權狀交付原因多端，或有擔保或有保管等緣故，亦非買賣不動產契約成立要件；

參以被上訴人所有系爭房地之同棟建物（共五層）係73年間由徐義雄提供土地，由訴外人即被上訴人之二姊夫吳宏安等人共同出資興建，屬自地自建，由徐義雄分得同棟1、2樓，被上訴人分得同棟3樓即系爭房屋，吳宏安分得同棟4、5樓，同棟居住者均為兩造近親，被上訴人亦曾將系爭房地原始權狀交予徐義雄保管等情，為兩造所不爭執（見本院卷第47、71、167至168頁），並有上訴人提出系爭房地原始權狀可參（見本院卷第61至64頁），足見被上訴人先前亦有其他因素而將系爭房地權狀置於徐義雄、劉芙蓉處保管之情，是以被上訴人辯稱當日係因徐義雄對其計劃以系爭房地貸款來操作股票獲利不滿，擔心系爭房地有可能因其繳不出貸款遭拍賣致影響其他親屬居住，為使劉芙蓉、徐義雄安心，擔保其不會逕行向銀行貸款，乃交付系爭權狀予徐義雄保管等情，亦與常情相合，應堪採信。

故上訴人以被上訴人有交付系爭權狀予其收執，目前權狀由其保管，逕而主張兩造間確有成立系爭房地買賣契約云云，尚乏所據，委無可採。

㈢綜上，依本院就兩造上開爭點調查之結果，尚難認兩造間對系爭房地買賣之價金等必要之點意思表示已有共識而達成合致，是上訴人主張兩造間就系爭房地買賣契約已成立云云，即非可取。

六、從而，上訴人依兩造買賣契約約定及民法第348條第1項規定，請求被上訴人應於上訴人給付1,200萬元之同時將系爭房地辦理所有權移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許。

是則原審所為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予維持。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 27 日
民事第二十二庭
審判長法 官 范明達
法 官 黃珮禎
法 官 張嘉芬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 27 日
書記官 余姿慧