臺灣高等法院民事-TPHV,89,上,102,20010213,1

臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第一○二號
上 訴 人 乙○○

甲○○
共 同 呂榮海律師
訴訟代理人
複 代理人 蔡惠琇律師
被 上訴人 寶祥實業建設 設台北市○○路二二○號五樓
股份有限公司
法定代理人 游大和
訴訟代理人 張立中律師

右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月十四日臺灣
桃園地方法院八十八年度訴字第三八九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠本件屬不完全給付。其時效為十五年，並非六個月。
㈡上訴人拒付系爭價金之行為即等於自始主張瑕疵擔保請求權。
故上訴人自該時起，已行使瑕疵擔保請求權、解除權、同時履行抗辯權及減少價金請求權。
㈢大廈管理委員會非上訴人之法定代理人，其所為協議不能妨礙上訴人之權益。
㈣系爭之新台幣（下同）二七○萬元即上訴人主張減少價金之額度。
三、證據：援用原審提出者外，補提桃園縣政府工務局八十七年八工建字第Ｃ六十四號影本乙份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠依約上訴人應於被上訴人交屋時同時交付銀行（貸款）撥款單，上訴人並未同時履行，已違約在先，況被上訴人已交屋並過戶，目前不動產由上訴人占有及使用中，被上訴人業已履約完畢，並無給付不能或給付遲延之問題，上訴人自無主張同時履行抗辯權及解約權之餘地。
㈡上訴人解除契約權原不存在，若存在早罹於六個月除斥期間已消滅，其減少價金請求權亦同。
㈢系爭大廈管理室非上訴人所獨立購買，且非其專有部分，上訴人並無所有權保存登記，尚難稱係其所有不動產之共用部分，自應由區分所有權人會議選出並授權管理之機關即管理委員會決定設置地點，並就該項工作物設置地點與被上訴人達成之協議，不能強為私益之解釋而不顧公益。
其所為協議，有拘束上訴人之效力，上訴人不得再主張任何權利。

理 由
一、被上訴人主張上訴人乙○○向伊購買坐落於桃園縣桃園市○路段一三七○之二、一三七○之三等二筆土地上興建之廠房編號Ｄ３棟十二樓乙戶及其基地應有部分，嗣乙○○協同其配偶即上訴人甲○○與伊協議，房地產權應過戶於甲○○名下，前開土地及建物買賣合約義務由該兩人共同連帶履行，現基地及房屋已過戶上訴人甲○○名下，並早已交屋、交地完畢，惟上訴人尚欠房地價款共二七○萬元未付，為此，依買賣契約書及協議書之法律關係，請求判令上訴人應連帶給付被上訴人二百七十萬元及自民國（下同）八十八年三月二十五日起至清償日止按年息百分之五加付利息等語。
上訴人則以被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，上訴人有解除契約權、同時履行抗辯等權利，自得拒付系爭價金等語。
又本件被上訴人未依債務本旨為給付，屬不完全給付，縱不能解約亦應減少價金。
又管理委員會就大門與被上訴人之協議，不得拘束上訴人云云資為抗辯。
二、被上訴人主張上訴人乙○○向其購買上開房屋土地，並已交付過戶登記完畢現由上訴人占有使用中之事實，為上訴人所不否認，且有土地預定買賣契約書、建物預定買賣契約書、土地登記謄本、建物謄本等各乙件為證（見原審卷第八－二十五頁），堪認被上訴人此部分主張為實在，茲所爭執者，乃上訴人抗辯被上訴人交付之房屋有瑕疵、龜裂，且警衛室之位置與設計圖不符，被上訴人得否請求給付上訴人等尚欠之房地價款共二七○萬元。
三、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。
民法第三百五十六條、第三百六十五條分別規定有明文。
查本件被上訴人主張其已交付上訴人乙○○所購買之上開房屋、土地，並已依約登記在其配偶甲○○名下，有土地及建物登記謄本可稽，並早已交屋、交地完畢，上訴人等尚欠房地價款共二七○萬等情，為上訴人等所不否認，且上訴人自承係於八十五年二月搬遷進入上開房地（見原審卷第三十八頁），上訴人自應依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，並行使解除契約或請求減少價金之權利。
茲上訴人抗辯其買受之房屋，屋內有多處龜裂、漏水、內牆空心，經多次修繕仍未改善，且警衛室之位置與設計圖不符，警衛室應放置在ＡＢ棟大樓之前面等瑕疵，屬不完全給付，惟上訴人自八十五年二月交屋時起迄被上訴人八十八年三月十日向原審法院提起本件訴訟，已逾六個月之期間而未行使其權利，依法上訴人解除契約或請求減少價金之解除權或請求權已消滅，上訴人即不得再以房屋有瑕疵為抗辯而拒絕給付價金。
上訴人主張：其拒付系爭尾款，即等於行使瑕疵擔保請求權、解除契約權、同時履行抗辯權及價金減少請求權，並未逾六個月之期間，時效尚未消滅等語。
然查：上訴人於交屋日起迄本件起訴日止，從未以意思表示向被上訴人具體表示行使解除契約權及價金減少請求權，上訴人徒以拒付系爭尾款即謂已行使上開權利，自有誤會，難予採取。
按法律上所謂不完全給付僅為一種現象，非請求權本身，當無十五年消滅時效適用之餘地，上訴人指本件時效為十五年云云，亦非可採。
又上訴人所指系爭房屋多處龜裂、漏水部分，依通常之檢查應即能發見其有無瑕疵，至上訴人所指系爭房屋有嚴重瑕疵，為不完全給付乙節，經台灣省土木技師公會鑑定結果，覆稱：寶祥縣寶社區Ｄ棟一樓公設部分均已修復，十二樓之二之損壞及瑕疵均屬非結構性者，有台灣省土木技師公會鑑定函在卷可稽（見本院卷第一二八頁），是上訴人主張系爭房屋有嚴重瑕疵，為不完全給付云云，並不足採。
四、況系爭房屋早已辦妥保存登記，並過戶予被上訴人；
且於八十五年元月十九日已交付上訴人，上訴人業已遷入占有使用中，為其所不爭執。
而上訴人於交屋時，故意未依約交付銀行貸款撥款單，亦為其所自承，自屬違約在先，上訴人自無主張同時履行抗辯權拒付系爭尾款之餘地。
且被上訴人已交付系爭房屋，自無給付不能或給付遲延之情事，上訴人自不得據以行使解除權。
再者，系爭房屋並無嚴重瑕疵，已如前述，上訴人謂被上訴人為不完全給付主張價金減少請求權云云，亦非可採，又上訴人雖主張：系爭社區Ａ、Ｂ二樓因地震嚴重受損，且Ｄ棟大樓門口牆壁有大理石脫落出現云云，然查與本件訴訟標的即Ｄ棟十二樓之二之房屋無關，故不足為上訴人有利之認定。
五、又上訴人以警衛室之位置與設計圖不符影響住戶安全云云。
被上訴人則以已與社區管理委員會協議，給付一百萬元，上訴人不得再異議，並提出縣寶社區管理委員會之切結書一紙為證（見原審卷第一一三頁），上訴人對該切結書之真正不爭執，惟以住戶並不同意與被上訴人協議為辯。
經查依公寓大廈管理條例第三十四條第一項規定，共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會之職務之一，上開協議書亦載明：、、、為解決雙方紛爭，就本社區全部有關各項公共設施包含電氣系統、、警衛室等及其他未列舉事項之修繕、補償、折價均包含在內。
乙方（即縣寶社區管理委員會）同意甲方（即被上訴人）提供一百萬元作為各項公共設施之補償及修繕折價之項目，日後乙方（即縣寶社區管理委員會）不得再藉任何理由要求甲方作任何補償、折價或無價之修繕、增設。
此有上開協議書在卷可參（見原審卷第一一四頁），故對此共有共用部分之警衛室之修繕或改良，上訴人既已與縣寶社區管理委員會取得協議，而非與該社區管理委員會主任委員李異生個人協議，上訴人甲○○為區分所有權人，上訴人二人且為住戶，自應受此協議之拘束，上訴人以此為抗辯，委無可採。
六、綜上，被上訴人依買賣契約及協議書請求上訴人應連帶給付被上訴人貳佰柒拾萬元及自訴狀繕本送達上訴人翌日即八十八年三月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。
原審為被上訴人勝訴之判決，並依被上訴人之聲請，酌定相當擔保金額為假執行之宣告，經核並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰依法判決如主文。
中 華 民 國 九 十 年 二 月 十三 日
臺灣高等法院民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 黃 騰 耀
法 官 劉 勝 吉
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九 十 年 二 月 十六 日
書記官 李 翠 齡
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。