臺灣高等法院民事-TPHV,89,上,1143,20010227,1

臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第一一四三號
上 訴 人 戊○○
訴訟代理人 顏火炎律師
被 上訴 人 富新機械工程股份有限公司 設臺北縣永和市○○路三一號四樓兼法定代理人 甲○○
被 上訴 人 三幟有限公司 設同右
兼法定代理人 乙○○○
被 上訴 人 丁○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 甲○○

右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年八月三十日臺灣板橋地方法
院八十九年度訴字第一一二號判決提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落臺北縣永和市○○段二三三地號土地上之建物即門牌號碼臺北縣永和市○○路三一號四樓房屋遷讓交還上訴人，並自民國八十八年九月一日起，至遷讓交還房屋之日止，按月給付上訴人新台幣壹萬壹仟玖佰肆拾參元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人以新台幣玖拾伍萬元供擔保後，得假執行。

事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）先位聲明：
㈠被上訴人應將坐落臺北縣永和市○○段二三三地號土地上之建物即門牌號碼臺北縣永和市○○路三一號四樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還上訴人，並自民國（下同）八十八年九月一日起，至遷讓交還房屋之日止，按月給付上訴人新台幣（下同）三萬零六百十元。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
（三）備位聲明：
㈠被上訴人應給付上訴人五十二萬零三百七十元。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：與原判決記載相同，玆引用之。
三、證據：援用原審之立證方法外，並補提出戶籍謄本、執行筆錄及切結書為證，暨聲請訊問證人林俊龍。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：與原判決記載相同，玆引用之。
三、證據：援用原審之立證方法。

理 由
一、本件上訴人主張：上訴人於八十八年八月四日經由法院拍賣得標取得系爭房屋所有權，系爭房屋於債務人即原所有權人李秀如在八十六年五月二日提供與華南商業銀行天母分行設定抵押貸款時，立有無任何租賃關係存在之切結書，詎被上訴人竟於拍賣時主張就系爭房屋有租賃關係存在，謂被上訴人甲○○先後於七十八年十一月十日及八十三年十月一日將系爭房屋出租與被上訴人富新機械工程股份有限公司（下稱富新公司，法定代理人為被上訴人甲○○）及被上訴人三幟有限公司（下稱三幟公司，法定代理人為被上訴人乙○○○，即被上訴人甲○○之妻），租金每月各為六千元及三千元，租期均為二十年，致公告拍定後不點交。
惟系爭房屋實際上係由被上訴人甲○○、乙○○○、丁○○、丙○○一家四口所居住（按：被上訴人富新公司、三幟公司之營業所亦設在該址），上開二份租賃契約均屬雙方通謀而為虛偽意思表示，應屬無效，被上訴人並無占有系爭房屋之正當權源，且受有相當於租金之利益，致上訴人受有相當於租金之損害；
退一步言，縱認上開二份租賃契約為有效，被上訴人亦應給付自八十八年九月一日起，至九十年一月三十一日止之租金，每月以三萬零六百十元計算，共計五十二萬零三百七十元等情，爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，先位聲明求為命被上訴人將系爭房屋遷讓交還上訴人，並自八十八年九月一日起，至遷讓交還房屋之日止，按月給付三萬零六百十元之判決；
併依租賃之法律關係，備位聲明求為命被上訴人給付五十二萬零三百七十元之判決。
被上訴人則以：系爭房屋原係由訴外人陳明惠出售與被上訴人乙○○○，嗣因被上訴人乙○○○積欠債務，經法院拍賣，由訴外人張憲璋於七十八年十月十七日得標買受，被上訴人甲○○復於七十八年十月二十八日向訴外人張憲璋買回；
之後，因被上訴人甲○○積欠債務，於八十六年間再經法院拍賣，由訴外人朱鳳珠得標買受，惟因拍定後不點交，訴外人朱鳳珠旋即於同年五月六日再將系爭房屋轉售與訴外人李秀如（即被上訴人甲○○之姪妻）。
之後，復因訴外人李秀如積欠債務，於八十八年八月四日再經法院拍賣，而由上訴人得標買受取得系爭房屋所有權，惟拍定後仍不點交。
前開二份租賃契約均屬合法有效，被上訴人並非無權占有系爭房屋。
系爭房屋位於台北縣永和市永福橋下，為第四層樓，風水地理不佳，租金本較其他樓層為低，因被上訴人富新公司於承租時曾投資約六十九萬五千元改良系爭房屋，乃以此項費用充作押租金，並以其利息（約六千九百五十元）補貼部分租金，故約定租金雖為六千元，惟二者合計每月租金實為一萬二千九百五十元，並未偏低等語，資為抗辯。
二、經查上訴人主張伊於八十八年八月四日經由法院拍賣得標取得系爭房屋所有權，系爭房屋現由被上訴人甲○○、乙○○○、丁○○、丙○○一家四口所居住，而被上訴人富新公司、三幟公司之營業所亦設在該址之事實，業據其提出不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本為證（見原審卷十三至十六頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、上訴人另主張前開二份租賃契約（見原審卷十九至二五頁）均屬雙方通謀而為虛偽意思表示，應屬無效，被上訴人並無占有系爭房屋之正當權源等語，雖為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，惟查：
㈠系爭房屋原所有權人李秀如於八十六年五月二日提供系爭房屋向華南商業銀行天母分行設定抵押貸款時，經該銀行赴現場查勘結果，系爭房屋確係李秀如所自用，李秀如並立具切結書表示確無任何租賃關係存在，有華南商業銀行天母分行八十九年十二月十五日華天放字第一四五號函及切結書可稽（見原審卷十七頁及本院卷五二頁）；
即被上訴人甲○○於八十八年十一月九日在執行法院進行強制執行程序中亦自陳：「八十六年被拍賣（指系爭房屋），由朱鳳珠拍定後我們就未再繳（租金），李秀如是我找來向朱鳳珠買房子，她是我大姐小孩的太太．．．」等語（見原審卷一六八頁之執行筆錄）；
而被上訴人乙○○○（即債務人甲○○之妻）於八十五年七月十三日在執行法院查封系爭房屋時亦在場陳稱：「該屋係自住，未租予他人」等語（見原審卷一六九頁之查封筆錄）；
再參以被上訴人復一致自認被上訴人富新公司、三幟公司自八十五年以後均未申報租金支出（見本院卷八八頁），以及証人即訴外人朱鳳珠之夫林俊龍亦在本院到場証稱，朱鳳珠向法院得標買受系爭房屋後，被上訴人甲○○一家人仍住在系爭房屋，並未給付租金，之後，被上訴人甲○○以李秀如名義向朱鳳珠購買系爭房屋（見本院卷七五、七六頁）等情節，已足証明上訴人所主張被上訴人就系爭房屋並無租賃關係存在，應屬可取。
㈡被上訴人既無占有系爭房屋之正當權源，則渠等占有系爭房屋，自屬無權占有，從而，上訴人請求被上訴人遷讓交還系爭房屋，洵屬有據。
四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。
本件被上訴人因無權占用上訴人所有系爭房屋，依社會通常之觀念，可獲得免於支付相當於租金之利益，致上訴人受有相當於租金之損害，則上訴人自得依據不當得利之法則，請求被上訴人返還相當於租金數額之不當利益。
又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；
而該條所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價；
又所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言。
查系爭房屋所坐落之土地（面積七○二平方公尺，所有權應有部分一○○○○分之一九三）於八十六年七月一日之申報地價為每平方公尺一萬八千一百七十四元（見原審卷十五頁之土地登記謄本），而系爭房屋之現值為二百六十二萬元（見原審卷十三頁），爰斟酌系爭房屋位於台北縣永和市永福橋下，為住宅區，現供被上訴人居住使用或設置營業所，屋齡已二十餘年等一切情狀（見本院卷八八頁），認應按系爭房地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當利益。
從而，依上開標準計算被上訴人自八十八年九月一日起，每月所得不當利益之金額為一萬一千九百四十三元（其計算式為：（18,174元×702平方公尺×193/10000＋2,620,000元）×5% ÷12個月＝11.943元，元以下四捨五入）。
五、綜上所述，上訴人本於所有權之作用及不當得利之法則，先位請求被上訴人應將系爭房屋遷讓交還上訴人，並自八十八年九月一日起，至遷讓交還房屋之日止，按月給付上訴人一萬一千九百四十三元部分，即屬應予准許；
至超過上開部分上訴人之請求，即屬不應准許。
原審就前開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自有未合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；
就前開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，但其結果並無二致，仍應維持，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，應認為無理由。
又就上開應予准許部分，上訴人既陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額併予准許。
又上訴人之先位聲明既屬有據，則其備位聲明即無庸再予審究，附此敘明。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之証據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部應認無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第二項、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日
臺灣高等法院民事第十三庭
審判長法 官 林 鄉 誠
法 官 謝 碧 莉
法 官 陳 駿 璧
右正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
上訴人不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二 日
書記官 鄭 淑 昀
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。