臺灣高等法院民事-TPHV,89,上,122,20010220,1

台灣高等法院民事判決 八十九年度上字第一二二號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 游孟輝律師
被 上訴人 嘉新食品化纖股份有限公司 設台北市○○○路○段二一九號六
法定代理人 王金世英
訴訟代理人 杜承唐律師
王炳台

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年八月九日臺灣臺北地方
法院八十七年度訴字第一六一九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）一百九十二萬七千八百三十 八元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書記載相同者，予以援用外，補陳略稱：㈠被上訴人出售之「力霸山河大廈」，於伊買受後僅於Ｂ四、Ｂ五棟房屋有交叉橫樑之變更設計，因該交叉橫樑之設計，導致伊買受Ｂ五棟三十樓房屋（下稱系爭房屋）之室內高度遽減，使用空間侷促，嚴重影響伊之購買意願，自應徵得伊之同意始得為之。
㈡伊依銷售廣告圖示與被上訴人洽談買賣，被上訴人並依據該圖示向伊解說，足認該圖示內容確已成為兩造合致之意思表示，該廣告圖示自為契約之一部分，被上訴人於該圖示上之家具配置圖故為縮小標示，致完工後之剩餘空間不敷使用，自屬物之瑕疵。
㈢被上訴人將永久性空地違法變更為羽毛球場、溜冰場變更為戲水池、軍方用地卻標示為花園造景、辦公室位置違法變更為休閒設施等情，非僅單純之行政責任而已，其已構成違約，且上開設施隨時會被勒令停止使用，勢將影響伊之權益，此等重大瑕疵無法補正，伊自得解除契約請求返還已付之價金。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提：公平交易委員會函影本（見本院卷第三十二頁）為證。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書記載相同者，予以援用外，補陳略稱：㈠交叉橫樑為主管機關核示加建，且買賣契約第五條約定：「本件契約買賣房屋施工標準，依照主管建築機關核准之圖說為準。」
，顯見渠加設交叉橫樑，係依債之本旨履行給付，當無瑕疵；
況契約並未約定主管建築機關對於房屋所為之核示需通知買主，伊未通知並不生違約之問題，且主臥室加建交叉橫樑與隔間大坪數改為小坪數係屬二事，上訴人主張解約，顯失公平。
㈡廣告平面圖註明「本資料僅供參考」，已排斥被引用作為契約之一部。
㈢法定空地作為羽毛球場使用，溜冰場改做戲水池，辦公室改為健身房使用，此等設施或變更，對上訴人有利無害，更無瑕疵，至周邊軍有土地由大廈管理委員會闢建為機車停車場，未依廣告種植花木，更與房屋瑕疵無涉。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提：本院八十八年上字第一四五七號民事判決影本（見本院卷第四十三頁）為證。

理 由
一、上訴人起訴主張：伊於八十年九月三十日向被上訴人購買坐落臺北縣中和市興建之「力霸山河大廈」Ｂ五棟三十樓一戶房地及地下一樓第十號機械停車位一個，並簽立買賣契約，伊已繳納一百八十八萬二千元及瓦斯管線費四萬五千八百三十八元（共計一百九十二萬七千八百三十八元），惟於辦理交屋時，始發現系爭房屋之主臥室及另一臥室均有交叉橫樑之設計，與兩造契約附件之平面圖不符，且被上訴人於銷售廣告圖示中就傢俱尺寸竟故為縮小標示，致實際使用空間不足；
另被上訴人將法定空地作為羽毛球場使用，溜冰場改做戲水池，辦公室改為健身房使用；
上開各項瑕疵均屬無法補正，伊依民法第三百五十九條規定解除契約，並以起訴狀繕本送達被上訴人視為解除契約意思表示之送達，訴請被上訴人返還如訴之聲明所示之價金及法定遲延利息。
二、被上訴人則以：渠出售之「力霸山河大廈」因高度一０九點三公尺，應台北縣政府工務局委託中華民國建築學會審查結果而增建交叉橫樑，目的在補強樓板剪力，並非瑕疵，而銷售時之廣告平面圖已註明「本資料僅供參考」，圖面傢俱並未註明大小尺寸，何來故意縮小尺寸可言；
又永久空地法令僅禁止作建築使用，並不禁止在土地上從事各種運動，渠將土地整平舖設混泥土作為羽毛球場，溜冰場建構完成可供溜冰之用，另增建戲水設備及循環過濾設施，放水後可供戲水之用，對上訴人有益無害，非屬得解除契約之瑕疵，縱認係瑕疵，上訴人解除契約亦顯失公平等語置辯。
三、本件經依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。
本件上訴人主張：伊於八十年九月三十日以總價九百三十萬元，向被上訴人購買系爭房屋與坐落之基地及地下一樓第十號機械停車位一個，伊連同瓦斯管線費，已繳納一百九十二萬七千八百三十八元，嗣發現系爭房屋之主臥室多出交叉橫樑，另一臥室亦出現二道裝修過之橫樑，且被上訴人將永久性空地變更為羽毛球場、溜冰場變更為戲水池、軍方用地標示為花園造景、設計圖辦公室位置變更為休閒設施等事實，業據其提出「力霸山河大廈房地買賣契約書」（見原審卷第九頁反面至第四十九頁）、廣告平面圖、竣工平面圖對照說明（見原審卷第五二頁）、永久性空地變更為羽毛球場之對照說明（見原審卷第五三頁）、溜冰場變更為戲水池之對照說明（見原審卷第五四頁）、軍方用地標示為花園造景之對照說明（見原審卷第五五頁）、設計圖辦公室位置變更為休閒設施之對照說明（見原審卷第五六至五八頁）等件影本為憑，並為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、本件首應審究者厥為：上訴人主張上述各項，是否為重大瑕疵而構成解約之事由。經查：
㈠按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，是買賣標的物有無瑕疵，應綜合當事人之約定及通常交易之觀念判斷之。
又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條亦定有明文。
㈡臥室內天花板交叉橫樑及室內高度明顯降低部分：
⑴按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號判例參照）。
查本件買賣契約書第五條第一項約定：「本契約買賣房屋之施工標準，依照主管建築機關核准之圖說為準，．．」（見原審卷第一一頁），顯見兩造已合意以主管建築機關核准之圖說為施工標準甚明。
而本件交叉橫樑為主管建築機關核准之圖說（詳後述），則被上訴人依此施工，並未違反兩造間之上開約定，即難謂該交叉橫樑係屬瑕疵。
⑵本件上訴人主張系爭房屋臥室二間內有交叉橫樑之事實，除被上訴人不爭外，並經原審至現場履勘明確，有勘驗筆錄附卷可參（見原審卷第一０一頁至一０三頁），而該交叉橫樑之設計，係因系爭「力霸山河大廈」之高度一Ｏ九．三公尺，且地下開挖四層特殊結構，經臺北縣政府工務局委請中華民國建築學會審查結構審查結果認「樓板剪力較大區域，請使用較確實可靠之剪力傳遞設計」、「請改善樓板剪力較高區域之交叉樑與柱接頭處之細節」，並載明「以上審查會中委員所提各項修正意見，設計者應修正及補充於設計圖及計算書中」，被上訴人乃依此意見而辦理等情，復據被上訴人提出「力霸山河大廈」結構審查意見書為憑（見原審卷第六八至七０頁），並經原審調閱臺北縣政府八十中建字第一０七四號建造執照、八十六中第三六二號使用執照相關資料查閱明確，且有臺灣省建築師公會臺北縣辦事處就系爭大廈Ａ十棟九、十樓之鑑定報告書附卷可參（見原審卷第七十一頁至第七十三頁、第一一四頁至一一六頁），堪見該交叉橫樑係為求建物之安全考量而加建，被上訴人依據主管機關委託外審單位審查結果核准之圖說施工，即難認該交叉橫樑係屬瑕疵，更與建商為追求私利任意就預售屋未出售部分逕自變更隔間設計，以增加戶數銷售（即俗稱「大坪數變更為小坪數」）之情形者有異。
⑶臺北縣政府於八十年七月十八日即核發系爭「力霸山河大廈」之建築執照，被上訴人於同年八月六日領取，兩造於同年九月三十日簽約，其後被上訴人依外審單位之審查意見而變更設計，並經外審單位通過，再經主管建築機關核准在案，而交叉橫樑既為主管建築機關核准之圖說，則被上訴人依此施工，並未違反兩造間之上開約定，更非可歸責於被上訴人，上訴人主張此之變更可歸責於被上訴人者，尚難採取。
⑷兩造買賣契約第五條第二項雖約定上訴人就房屋內部欲變更設計時，須經上訴人同意始得為之，然買賣契約中除第五條第一項約定：「本契約買賣房屋之施工標準，依照主管建築機關核准之圖說為準，．．」外，並無「被上訴人經政府主管機關審查結果所為之變更設計，須經上訴人同意始得為之」之約定，且本件系爭房屋之交叉橫樑設計，係應主管機關委託外審單位審查結果而為，與上訴人主張行政院公平交易委員會就建商為追求私利，任意就預售屋未出售部分逕自變更隔間設計，以增加戶數銷售行為，即俗稱「大坪數變更為小坪數」之行為，應經買受人同意之情形，並不相同，自無法予以援用，上訴人以變更交叉橫樑之瑕疵尤甚於「大坪數變更為小坪數」之瑕疵，主張變更須經其同意，尚非可採。
⑸雖本件因交叉橫樑之設計，確致室內淨高度減少，使上訴人得利用之立體空間降低，且兩造於八十年九月三十日簽約時，經主管機關審查核准之圖說，尚未有此交叉橫樑之設計，惟兩造既合意約定以主管機關核准之圖說為房屋施工標準，顯見兩造對建物之安全性之考量當優於空間之利用之考量，而安全上既有加建交叉橫樑之必要，此當同在兩造之合意範圍內，是上訴人以簽約時並無交叉橫樑之設計，此變更自不在其合意範圍云云，尚無足採。
再依被上訴人於原審提出系爭房屋裝設天花板後，已不見交叉橫樑（見原審卷第八十三頁），其裝設天花板後之淨高度，被上訴人主張猶有二點十五公尺，符合最新建築技術規則所定之高度，上訴人雖否認有二公尺高，然就裝設天花板後之淨高度，符合最新建築技術規則所定之高度，上訴人並不為爭執。
查「力霸山河大廈」因外審單位認應加強安全而加建交叉橫樑部分，除系爭房屋所屬之Ｂ五棟外，尚有Ａ十棟，而Ａ十棟因有交叉橫樑，致裝設天花板後之淨高度為二點一七公尺至二點一九公尺，他棟未有交叉橫樑者，其淨高度為二點四四公尺，有臺灣省建築師公會臺北縣辦事處於八十六年二月三日台建師北鑑字第一００號就系爭大廈Ａ十棟九、十樓之鑑定報告書附卷可參（見原審卷第七十三頁），而「力霸山河大廈」係一整體之建築，且均依主管機關核准之圖說施工，其各棟之高度自均應相同，則系爭房屋於裝設天花板後之淨高度，應認係在最新建築技術規則第二十二條所定限制之上（此可參另案該Ｂ四棟承買人請求被上訴人返還價金案之最高法院八十七年台上字第二三五四號判決) 。
兩造契約中就系爭房屋之高度既未特別約定，則此應非兩造買賣之特別重要事項之一，被上訴人交付系爭房屋之高度，既係依主管機關審查意見辦理，且符合最新建築技術規則標準，即難謂有何瑕疵。
⑹兩造於八十年九月三十日簽約時，經主管機關核准之圖說乃建築執照上所載者，而被上訴人對於其後之變更設計案，雖係依主管機關委託外審單位意見辦理，惟仍應有告知購買戶之義務，被上訴人未盡此告知義務，而致預定之效用有所減損，對於系爭房屋之價值固不免造成影響，然房地買賣契約之必要要素在於房地面積及價款，本件房地面積並無減少，僅係使用空間上之減損，且係因安全考量而為，相較於解除契約對於交易市場之衝擊、被上訴人所生損害，本院認此種瑕疵並未重大到解除契約之程度，而為民法第三百五十九條但書所定「解除契約顯失公平」之情形，上訴人僅得請求減少買賣價金，上訴人據此主張解除契約，尚難認係正當。
㈡被上訴人於銷售廣告圖示就傢俱故為縮小尺寸部分：
⑴按廣告之作用重在吸引顧客購買之欲望，引發客戶觀看及興趣之動機，法律性質上屬於「要約引誘」，雖企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第二十二條固定有明文，惟此乃行政機關為管制消費秩序之公平所為措施，至企業經營者與第三人訂定之權利義務關係，仍應以雙方當事人間之言詞或書面約定為規範依歸，此係當事人私法自治之具體表現，是兩造間之權利義務關係，仍應以雙方當事人間之言詞或書面約定為規範依歸。
⑵兩造買賣契約第十八條約定，本契約之附件視為本約之一部分，然廣告平面圖示並未列入附件之內，有兩造不爭之契約書可按（見原審卷第十六頁），是本件廣告圖示內容並非兩造約定之契約內容，當無拘束當事人之效力，況被上訴人並未於廣告中標示家具之尺寸，苟上訴人認各房間應有多少之室內面積，始敷使用，自應於簽約前提出磋商約定或於契約中載明，本件兩造既未以言詞或書面約定各房間之室內空間大小，上訴人自不得以系爭房屋建造後，依一般傢俱擺設後空間所剩無幾云云，指為瑕疵。
㈢其他設施部分：
被上訴人將永久性空地違法變更為羽毛球場、溜冰場違法變更為戲水池、軍方用地卻標示為花園造景、辦公室位置違法變更為休閒設施，固屬事實，已如前述，惟查本件被上訴人之銷售廣告並非兩造之契約內容，上訴人自不得執廣告內容，而謂被上訴人之變更係屬違約。
再參以上訴人係購買Ｂ五棟及Ｂ六棟二戶房屋，其就被上訴人已交付並無交叉橫樑之Ｂ六棟房屋，並未主張有上開瑕疵，此為兩造所不爭執，堪見上開設施之變更使用，對上訴人並無重大不利。
又被上訴人將永久性空地變更使用為羽毛球場、溜冰場變更使用為戲水池、辦公室變更使用為休閒設施之行為，亦僅生被上訴人違反使用執照所載之行政責任，應由行政主管機關責令改善或科處行政罰鍰之問題，與上訴人買賣標的物有無瑕疵無涉。
至未依廣告將軍方土地為花園造景，因廣告非契約之內容，且對上訴人就系爭房屋之使用或系爭房屋之價值，並無影響，是上訴人指上開設施之變更為瑕疵，據以主張解除契約，即無理由。
五、綜上所述，本件上訴人主張系爭房屋諸多事項，或並非瑕疵，或雖屬瑕疵，然解除契約顯失公平，上訴人主張其業依法解除買賣契約，為不足採。
被上訴人之抗辯，尚屬可信。
從而，上訴人主張本於民法第三百五十九條解除契約，請求被上訴人返還一百九十二萬七千八百三十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息云云，為無理由，不應准許，應予駁回。
其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。
上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證据資料，經本院審酌後，認與上開論斷結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十 日
民事第十六庭
審判長法 官 阮 富 枝
法 官 王 聖 惠
法 官 周 美 月
右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十二 日
書記官 陳 啟 文
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。