臺灣高等法院民事-TPHV,89,上,832,20010220,2

台灣高等法院民事判決 八十九年度上字第八三二號
上 訴 人 甲○○
被 上訴人 乙○○

右當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國八十九年五月二十六日臺灣士
林地方法院八十八年度訴字第六○六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決關於命上訴人給付不當得利每月逾新台幣柒仟壹佰叁拾壹元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔拾分之玖，餘由被上訴人負擔。

事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者予以援用外，補陳略以：Ⅰ、返還土地部分：
一、上訴人業取得系爭五八八地號土地所有權；
並經台北市農會同意其使用系爭五八八之五、五八八之八地號土地；
五八九地號則為台北市○○路十三之九號等連棟建築物之建築基地，所有權人達數十人之多，被上訴人並無所有權之存在。
Ⅱ、返還不當得利部分：
一、上訴人目前占有使用系爭土地並無不當得利。
二、土地之占有使用，依社會之通念，占有人所受之利益，即為相當於土地租金之利益，按土地租金以不超過其申報地價年息百分之十為限，系爭四筆土地每平方公尺當期之申報地價僅為新台幣五萬餘元至八萬餘元不等，面積合計僅一二、三九平方公尺，縱依年息百分之十計，僅為八五、五六八元，更何況系爭土地狹小，甚難為大規模之運用，應以年息百分之六計算為宜。
叁、證據：援用原審之證據方法外，補提土地買賣契約書、支票、戶籍謄本、土地租賃契約書、台北市農會函、土地登記簿謄本、土地所有權狀、地價謄本等。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者予以援用外，補陳略以：一、土地法第九十七條關於城市地方房屋之租金，係為就城市地方房屋約定限制其最高額而設，本件並無房屋出租情事與本案並不相當。
第一０五條乃指基地租金之最高限額，係法院為調整租金，命為給付判決之準據與本件損害賠償並不相當。
叁、證據：援用原審之證據方法外，補提相片三張、函二件、繳款書一件、建物謄本。
並聲請函台北市政府工務局調六四建土林字第二四五號建照執照及六六使字第八七號使用執照。

理 由
一、被上訴人主張其於坐落臺北市○○區○○段四小段五八五之五、五八五之八、五八八、五八九等地號如原判決附圖所示甲、乙、丙、丁部分土地（面積依序為一．一二平方公尺、四．六四平方公尺、四．一三平方公尺、二．五０平方公尺）（下稱系爭土地）設攤經營攤販生意，並依法申請台北市政府核發攤販營業許可證，嗣於八十年十月起將系爭土地出租與上訴人為營業使用，其間共續約三次，最後一次租期至八十八年四月二十七日屆滿，年租金為新台幣（以下同）一百五十萬元，即每月租金為十二萬五千元。
詎租期屆滿，上訴人拒不交還系爭土地，且仍繼續營業至今。
爰依民法第四百五十五條、第一百七十九條規定請求上訴人返還系爭土地，並自八十八年四月二十八日起至交還系爭土地之日止，按月給付相當租金十二萬五千元之不當得利。
上訴人對其曾向被上訴人承租系爭土地為營業使用，年租金為一百五十萬元及該租約租期業於八十八年四月二十七日屆滿等情不爭執。
惟辯稱被上訴人並非系爭土地之所有權人，其占有為無權占有，系爭五八五─五、五八五─八地號土地係屬國有，長年出租予台北市農會使用，上訴人業經台北市農會同意使用該二筆土地；
五八八地號土地原為顏文隆所有，上訴人業向顏文隆購買取得所有權；
五八九地號土地則為台北士大東路十三之九號等連棟建築物之建築基地，為各建物所有人共有，被上訴人自不得請求返還系爭土地及不當得利；
況被上訴人請求之不當得利過高；
另被上訴人尚有押金二十萬元未返還上訴人，上訴人主張抵銷等語。
二、被上訴人主張其於系爭土地設攤並經台北市政府核發攤販營業許可證，其於八十年十月起將系爭土地出租與上訴人為營業使用，其間共續約三次，最後一次租期至八十八年四月二十七日屆滿，年租金為一百五十萬元，即每月租金為十二萬五千元，租期業已屆滿，上訴人迄未交還系爭土地，仍繼續占有等情，業據提出台北市攤販營業許可證、身分證、建物登記簿謄本、存證信函及回執、土地登記簿謄本、房屋租賃契約書、照片等為證，並經原審法院履勘現場屬實，有勘驗筆錄及土地複十丈成果圖附卷可稽，且為上訴人所不爭執，堪認為真正。
三、被上訴人主張兩造租約業因租期屆滿消滅，依民法第四百五十五條規定，上訴人應返還系爭土地，另依同法第一百七十九條規定，上訴人應返還不當得利等情。
上訴人則以上開情詞置辯。經查：
Ⅰ、
㈠、系爭五八五─五、五八五─八地號土地為國有，由財政部國有財產局出租與台北市農會使用；
五八八地號土地原為顏文隆所有，於八十九年十二月十六日移轉所有權登記予上訴人；
五八九地號土地為台北市○○路一三之九號等建物之基地，有土地登記簿謄本、租約、建物登記簿謄本、土地買賣契約書等可按，復為兩造所不爭執，堪認為真正。
㈡、按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院六四年台上字第四二四號判例意旨參照）。
本件兩造間租賃關係業經租約期滿而消滅，承租人即有返還租賃物與出租人之義務。
是上訴人抗辯被上訴人非系爭土地之所有權人，不得請求返還租賃物云云，即無理由。
㈢、查上訴人提出之台北市農會八十九年四月二十八日北市農總字第０二二五號函，其內容為「有關台端（即上訴人）使用之士林區○○段○○段五八八地號土地，因與道路無適宜之聯絡致不能為通常之使用，聲請本會提供相鄰之同段同小段五八五─五、五八五─八地號部分土地供通行，本會考量其通行之必要性，故於台端有權使用上開袋地期間本會同意台端之聲請，惟台端仍應依法支付損害金。」
（見本院卷上證四）。
此乃上訴人與台北市農會間之法律關係，與本件兩造間之租賃關係無涉，上訴人自不得執此抗辯。
㈣、按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。
但契約另有訂定者，不在此限，民法第三百七十三條定有明文。
查上訴人與顏文隆所訂系爭五八八地號土地買賣契約書第八條特約事項約定「本買賣之不動產『土地』依現況點交，地上物刻正由甲方（上訴人）使用中，與第三人糾紛由甲方負責解決，與乙方（顏文隆）無涉。」
（見本院卷第七三頁）。
而系爭五八八地號土地原係由被上訴人占有出租予上訴人使用，則出賣人顏文隆並未將系爭五八八地號土地交付上訴人，上訴人雖取得系爭五八八地號土地所有權，惟於其依民法第七百六十七條規定行使物上請求權對於無權占有者請求返還前，仍不得排除其返還租賃物予出租人之義務。
㈤、系爭五八九地號土地雖為門牌號碼台北市○○路一三之九號等建物之基地，為多人所共有，此乃被上訴人與該共有人間之法律關係。
被上訴人乃基於租賃關係請求上訴人返還租賃物，是上訴人亦不得執此抗辯其無庸返還租賃物與出租人。
㈥、綜上所述，被上訴人基於民法第四百五十五條規定，請求上訴人返還租賃物即屬有據，上訴人之抗辯為不足採。
Ⅱ、
㈠、按占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然占有者，民法第九百四十四條第一項定有明文。
又善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益，民法第九百五十二條亦定有明文。
查被上訴人占有系爭土地設攤營業，並取得台北市政府核發之攤販營業許可證，上訴人亦自八十年十月間起與之簽立租約，如期繳交租金。
兩造租賃期間，系爭土地真所有權人或使用人顏文隆、台北市農會並未爭執被上訴人係無權占有，此為兩造所不爭執。
則自應推定被上訴人為善意占有人，得為占有物之使用收益。
依債之相對性，上訴人於兩造租賃關係消滅後仍拒不交還系爭租賃物，對出租人之被上訴人而言自屬侵奪其占有之人，被上訴人即得依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求上訴人返還其使用占有物所受之利益。
㈡、無權占有他人之土地，依社會之通常觀念，可獲得相當於租金之利益。
上訴人於本件租賃期滿後仍繼續占有使用系爭土地，自受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害。
本件上訴人向被上訴人承租系爭土地，雖非作為建築房屋之基地，惟上訴人係於其上經營商業，該處並設有可避風雨之建物（見本院卷第一二三頁，Ｆ─one），則本件租金即應適用土地法第一百零五條 ，準用同法第九十七條規定，以不超過系爭土地申報地價年息百分之十為限。
本院斟酌系爭土地坐落台北市士林夜市鬧區，商業鼎盛，往來交通便捷（業經原審法院履勘屬實，有勘驗筆錄可按），上訴人係作營業使用等情，認系爭土地租金應按系爭土地申報地價年息百分之十計算為適當。
即上訴人所受利益為系爭土地申報地價年息百分之十。
而系爭五八五─五、五八八─八、五八八、五八九地號土地八十六年七月之申報地價依序為五一七六一元、五八七六二元、八四五六０元、七０三二七．二元，有地價謄本附卷可按。
而上訴人占用上開四筆地號土地面積依序為一．一二平方公尺、四．六四平方公尺、四．一三平方公尺、二．五０平方公尺。
依此計算，被上訴人得請求之不當得利為每年八萬五千五百六十八元，即每月七千一百三十一元（詳如附表所示）。
兩造租約於八十八年四月二十七日屆滿，從而被上訴人得請求上訴人給付自八十九年四月二十八日起至交還系爭土地之日止，按月七千一百三十一元之不當得利。
㈢、按二人互負債務，而其給付相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷，民法第三百三十四條第一項本文定有規定。
上訴人抗辯被上訴人尚有押金二十萬元未返還，固為被上訴人所不爭執。
惟查兩造租約第五條約定「乙方（即上訴人）應於訂約時，交於甲方（即被上訴人）二十萬元作為押租保證金，乙方如契約期滿不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房（店）屋後無息退還押租保證金。」
（見原審卷第一五頁）。
本件上訴人既尚未返還租賃物，其押租金返還請求權自尚未屆清償期，揆諸前開規定，自無從主張抵銷。
四、綜上所述，被上訴人本於民法第四百五十五條、第一百七十九條規定，請求上訴人將坐落臺北市○○區○○段四小段五八五之五、五八五之八、五八八、五八九等地號如原判決附圖所示甲、乙、丙、丁部分土地（面積依序為一．一二平方公尺、四．六四平方公尺、四．一三平方公尺、二．五０平方公尺）交還被上訴人；
及自八十八年四月二十八日起至交還前開土地之日止，按月給付七千一百三十一元之不當得利為有理由，應予准許。
逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。
上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十 日
臺灣高等法院民事第十一庭
審判長法 官 吳 景 源
法 官 連 正 義
法 官 滕 允 潔
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九 十 年 二 月 二十 日
書記官 邵 淑 津
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。