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臺灣高等法院民事判決 八十九年度上更㈠字第二九四號
上 訴 人 己○○
庚○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 劉添錫 律師
被 上訴人 乙○○ 住台北縣八里鄉○○村○○路四二號
壬○○ 住同右
辛○○ 住台中
兼 右一人
法定代理人 甲○○ 住同右
被 上訴人 戊○○ 住台北縣八里鄉○○村○○路四十號
丁 ○ 住同右
共 同
訴訟代理人 余鐘柳 律師
複 代理人 蔡馥宇 律師
右當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十六年十月二十三日臺灣士林地
方法院八十五年度訴字第八九五號第一審判決提起上訴，經判決後，由最高法院發回更審，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項及第四項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人乙○○應將坐落台北縣八里鄉○里○段蛇子形小段六之一一、三八之一一地號內如附圖所示Ａ部分面積七平方公尺土地上之台北縣八里鄉○○村○○路四二號房屋拆除，將土地返還上訴人，並給付上訴人新台幣參仟肆佰參拾捌元及自民國八十五年十一月二十二日起，至返還土地之日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人壬○○、辛○○、甲○○應將坐落台北縣八里鄉○里○段蛇子形小段三八之六地號內如附圖所示Ｂ部分面積三十四平方公尺土地上之台北縣八里鄉○○村○○路四一號房屋拆除，將土地返還上訴人，並給付上訴人新台幣壹萬伍仟伍佰參拾元及自民國八十五年十一月二十四日起，至返還土地之日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人戊○○、丁○應將坐落台北縣八里鄉○里○段蛇子形小段三八之六地號內如附圖所示Ｃ部分面積一百三十平方公尺土地上之台北縣八里鄉○○村○○路四十號房屋及Ｄ部分面積一平方公尺土地上之棚架拆除，將土地返還上訴人，並給付上訴人新台幣伍萬玖仟捌佰參拾肆元及自民國八十五年十一月二十二日起，至返還土地之日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人乙○○負擔四十三分之二；
被上訴人壬○○、辛○○、甲○○負擔四十三分之八；
被上訴人戊○○、丁○負擔四十三分之三十二，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人乙○○應將坐落台北縣八里鄉○里○段蛇子形小段六之一一、三八之一一地號內如附圖所示Ａ部分面積七平方公尺土地上之台北縣八里鄉○○村○○路四二號房屋拆除，將土地返還上訴人，並給付上訴人新台幣（下同）六千八百七十五元及自準備書狀繕本送達被上訴人乙○○之翌日起，至返還土地之日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）被上訴人壬○○、辛○○、甲○○應將坐落台北縣八里鄉○里○段蛇子形小段三八之六地號內如附圖所示Ｂ部分面積三十四平方公尺土地上之台北縣八里鄉○○村○○路四一號房屋拆除，將土地返還上訴人，並給付上訴人三萬一千零五十九元及自準備書狀繕本送達被上訴人壬○○、辛○○、黃麗卿之翌日起，至返還土地之日止，按年息百分之五計算之利息。
（四）被上訴人戊○○、丁○應將坐落台北縣八里鄉○里○段蛇子形小段三八之六地號內如附圖所示Ｃ部分面積一百三十平方公尺土地上之台北縣八里鄉○○村○○路四十號房屋及Ｄ部分面積一平方公尺土地上之棚架拆除，將土地返還上訴人，並給付上訴人十一萬九千六百六十八元及自準備書狀繕本送達被上訴人戊○○、丁○之翌日起，至返還土地之日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：與原審及本院前審判決記載相同，茲引用之。
三、証據：援用原審及本院前審之立証方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：與原審及本院前審判決記載相同，茲引用之。
三、証據：除援用原審及本院前審立證之方法外，並補聲請訊問證人侯忠銘。
理 由
一、本件原審被告黃忠興於原審判決後之民國（下同）八十六年十二月二日死亡，其法定繼承人甲○○、辛○○（見本院上字卷六五頁之戶籍謄本）業於本院前審聲明承受訴訟，續行訴訟，合先敘明。
二、上訴人主張：坐落台北縣八里鄉○○里○段蛇子形小段六之一一、三八之一一及三八之六地號土地（下稱系爭土地）為上訴人所共有，被上訴人乙○○、壬○○、及甲○○、辛○○之被繼承人黃忠興（下稱壬○○等三人）、戊○○及丁○（下稱戊○○等二人）無任何正當權源，依序在其地內如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｄ部分土地上興建房屋、搭蓋棚架等使用。
又被上訴人無權占有系爭土地，使上訴人自八十三年一月一日起，至八十五年六月三十日止，受有按占用面積之申報地價總額年息百分之十計算相當於租金之損害等情，爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，求為命被上訴人乙○○、壬○○等三人、戊○○等二人依序拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｄ部分土地上之房屋、棚架，並將各該土地返還與上訴人，及依序給付六千八百七十五元、三萬一千零五十九元、十一萬九千六百六十八元（自八十三年一月一日算至八十五年六月三十日）及其法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：被上訴人係向原地主許敏欣、許敏忠（下稱許敏欣等二人）承租系爭土地建屋使用，依民法四百二十五條買賣不破租賃之規定，並非無權占有；
況被上訴人於七十七年間欲與上訴人合建，乃向許敏欣等二人購買各該房屋之基地，依約許敏欣等二人本應按被上訴人房屋之所在位置辦理分割，將系爭土地所有權移轉登記與被上訴人，被上訴人亦有使用系爭土地之權利等語，資為抗辯。
三、經查上訴人主張系爭土地為伊等所共有，被上訴人乙○○所有台北縣八里鄉龍源村龍形四二號房屋占用如附圖所示Ａ部分面積七平方公尺土地；
被上訴人壬○○等三人所有同址四一號房屋占用如附圖所示Ｂ部分面積三四平方公尺土地；
被上訴人戊○○等二人所有同址四○號房屋及棚架占用如附圖所示Ｃ及Ｄ部分面積計一三一平方公尺土地之事實，業據其提出土地登記簿謄本為證（見原審卷十至二一頁），並經原審履勘現場及囑託台北縣淡水地政事務所派員測量屬實，繪製土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷五八至五九頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、上訴人另主張被上訴人係無權占有系爭土地等語，雖為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，惟查：
㈠系爭三八之六、三八之一一地號土地係由原三八地號土地分割出來，與系爭六之一一地號土地均原屬許敏欣等二人所共有，依序於七十九年四月二十日及七十年八月二十日以買賣為原因，將所有權移轉登記與上訴人丙○○，上訴人丙○○於七十九年八月七日再均以買賣為原因，將所有權應有部分各三分之一移轉登記與上訴人己○○、庚○○等情，有土地登記簿謄本可稽（見原審卷十一至二一頁）。
原地主許敏欣在被上訴人壬○○及侯朝旺涉犯竊佔案件中証稱有出租舊屋之基地，之後出賣該基地等語（見原審卷二九三頁），並在本件訴訟證稱承租人每人都買租地之坪數還有擴建部分等語（見本院上字卷八二頁背面）；
即上訴人丙○○在上開刑事訴訟中亦証稱被上訴人壬○○向許敏忠買受舊屋之基地即三八地號土地等語（見原審卷二八五頁）；
另證人陳國富亦證稱被上訴人房屋之基地，原為許敏忠兄弟共有，乙○○、壬○○及戊○○等二人於七十七年間各向許敏忠買地五十坪，未買之前係向許敏欣等二人承租等語（見原審卷一八五頁、本院上字卷七二頁）；
另證人李福春亦證稱伊知被上訴人有承租上訴人之土地等語（見原審卷一八四頁、本院上字卷七一頁背面），足見被上訴人黃麗卿、辛○○之被繼承人黃忠興及其餘被上訴人原係向原地主許敏欣等二人承租系爭房屋之基地，嗣於七十七年間各向原地主許敏欣等二人購買系爭房屋之基地（見原審卷一七三、一七四頁之不動產買賣契約書及本院卷十四、二九、七六、七九頁），則被上訴人黃麗卿、辛○○之被繼承人黃忠興及其餘被上訴人與原地主間就系爭房屋基地之租賃關係於各該買賣契約成立時，雙方應即有終止之意思（按：物之出賣人，負交付其物於買受人之義務，為民法第三百四十八條第一項所明定，被上訴人黃麗卿、辛○○之被繼承人黃忠興及其餘被上訴人原即因承租關係而占有系爭房屋之基地，則出賣人之原地主於買賣契約成立時，即可履行其交付之義務，是被上訴人黃麗卿、辛○○之被繼承人黃忠興及其餘被上訴人自斯時起，即變更以買受人之地位而占有系爭房屋之基地。
雖原地主移轉非系爭房屋之基地與被上訴人黃麗卿、辛○○之被繼承人黃忠興及其餘被上訴人所有，惟無礙各該買賣契約之成立及租賃契約之終止）。
㈡又按買賣契約為債權契約，係特定人與特定人間之關係。
上訴人雖於原地主與被上訴人黃麗卿、辛○○之被繼承人黃忠興及其餘被上訴人間就系爭房屋之基地（特定位置土地）訂立買賣契約後，始向原地主買受系爭土地，惟已辦妥所有權移轉登記而取得系爭土地所有權，則原地主未依約辦理分割，移轉系爭房屋之基地所有權與被上訴人黃麗卿、辛○○之被繼承人黃忠興及其餘被上訴人，亦僅被上訴人黃麗卿、辛○○之被繼承人黃忠興及其餘被上訴人與原地主間發生債權債務關係，並不及於上訴人，被上訴人尚難執此對抗上訴人。
㈢被上訴人黃麗卿、辛○○之被繼承人黃忠興及其餘被上訴人就系爭土地之租賃契約既已因終止而消滅，則被上訴人仍繼續占有系爭土地，即屬無權占有，是上訴人依民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人乙○○、壬○○等三人、戊○○等二人依序拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｄ部分土地上之房屋、棚架，並將各該土地返還與上訴人，自屬有據。
五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。
被上訴人因無權占用上訴人所共有系爭土地，依社會通常之觀念，可獲得免於支付相當於租金之利益，致上訴人受有相當於租金之損害，則上訴人自得依據不當得利之法則，請求被上訴人返還相當於租金數額之不當利益。
又基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限；
而該條所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價；
又所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言。
查系爭六之一一、三八之一一及三八之六地號土地於八十三年期之申報地價依序為每平方公尺四千二百五十八元、三千六百元及三千六百五十四元，有土地地價表可稽（見原審卷二九至三十頁），爰斟酌系爭土地位於台北縣八里鄉龍源村龍形派出所對面，其上房屋為磚造，供被上訴人居住使用等一切情狀（見原審卷五六頁之勘驗筆錄），認應按系爭土地之申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當利益為適當。
是依上開標準分別計算被上訴人乙○○、壬○○等三人、戊○○等二人自八十三年一月一日起，至八十五年六月三十日止所得不當利益之金額依序為三千四百三十八元、一萬五千五百三十元及五萬九千八百三十四元（元以下四捨五入）。
六、綜上所述，上訴人本於所有權之作用及不當得利之法則，請求被上訴人乙○○、壬○○等三人、戊○○等二人依序拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｄ部分土地上之房屋、棚架，並將各該土地返還與上訴人，及依序給付三千四百三十八元、一萬五千五百三十元、五萬九千八百三十四元及依序自八十五年十一月二十二日、八十五年十一月二十四日、八十五年十一月二十二日起，均至返還土地之日止，按年息百分之五計算利息部分，自屬應予准許；
至超過上開部分上訴人之請求，即屬不應准許。
七、從而，原審就前開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自有未合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；
就前開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，但其結果並無二致，仍應維持，上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，應認為無理由。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之証據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部應為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第二項、第七十九條但書、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十 日
臺灣高等法院民事第十三庭
審判長法 官 林 鄉 誠
法 官 謝 碧 莉
法 官 陳 駿 璧
右正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十一 日
書記官 鄭 淑 昀
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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