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臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上字第四六一號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 張立業律師
複代理人 陳畹芷律師
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 林秋萍律師
右當事人間返還價金事件，上訴人對於民國八十九年八月十八日臺灣臺北地方法院八十八年度重訴字第一七四五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分均廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳：㈠上訴人於系爭房地買賣之初，即告知被上訴人門牌臺北市中山區○○○路二五三巷二十一號建物，部分坐落在公有土地上，符合國有財產法先承租後承購之要件，惟受承辦人員惡意刁難，多次申請未獲准之事，業據證人蔡明成證述在卷。
被上訴人自稱：其在建築界經營多年，關係良好，又聘有土地專業律師為法律顧問，產權移轉後有辦法自行解決上開承租、承購之問題，上訴人價格自新台幣（以下同）二千餘萬元降價至一千七百六十萬元。
系爭房地買賣之介紹人蔡明成更因被上訴人一再聲稱有辦法解決系爭土地租購問題，認為有高利可圖之情況下，於八十七年七月十三日同意參與被上訴人本件購地投資之百分之四十，並實際簽發被上訴人應支付上訴人之第一、二期購地款之百分之四十，計二百五十七萬六百三十六元予被上訴人。
足見，上訴人並未與訴外人蔡明成共同詐騙被上訴人或隱瞞曾多次申請被退件之情事。
㈡證人蔡明成為原審共同被告，惟原審判決後，被上訴人對蔡明成並未上訴，則蔡明成已因判決確定而脫離當事人地位，於本件第二審程序中並非當事人，則蔡明成於具結後之證詞依法有證據能力。
三、證據：除援用原審提出之證據外，補提支票一紙為證，並聲請傳訊證人蔡明成。
乙、被上訴人方面：一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳：㈠系爭台北市○○○路二五三巷二十一號房屋並無自五十九年三月二十七日起占用坐落之公有土地之事實，攸關被上訴人購買得向國有土地之主管機關承租、承購之要件，上訴人基於出賣人之地位及誠信原則，負有告知其曾向主管公有土地機關辦理承租被退件之義務。
被上訴人雖為建商，然就特定公用財產是否符合出租或出售之規定，及其前曾否申請承租或承購未獲准等情，未必知悉。
上訴人未能證明被上訴人知悉系爭市有土地或國有土地曾向主管機關申請承租未獲准許之事實，亦未能證明其曾告知被上訴人申請承租系爭市有土地或國有土地遭退件之積極事實。
上訴人辯稱：被上訴人為資深建商，能否承租當經審慎評估云云，自不足採。
㈡證人蔡明成本為原審被告，為本案之形式當事人，且與被上訴人另有訟爭，則證人蔡明成仍係與被上訴人立於利害關係相對立地位之實質當事人，故其與上訴人就有利於己之共同事實，無證人之能力，其證詞自不得作為判斷依據。
三、證據：除援用原審提出之證據外，補提最高法院四十九年度台上字第一五四六號判例一份為證。
理 由
一、被上訴人起訴主張：伊於八十七年六月十五日經原審另一被告蔡明成引介，與上訴人訂立不動產買賣契約書，向上訴人購買坐落臺北市○○區○○段四小段五三五、五三五之一地號土地所有權全部及門牌臺北市中山區○○○路二五三巷二一號建物（坐落之基地為臺北市○○區○○段四小段五三四、五三四之一、五三六、五三七、五三八、五三九之二、五三九之四、五三九之五等地號）及其相關權利。
上訴人隱瞞其向臺北市政府財政局及財政部國有財產局台灣北局辦事處申請承租或承購系爭土地被退件之情事，甚而誆稱定能承租、承購、合併國有地，致伊陷於錯誤簽訂本件買賣契約，嗣經查知上訴人多次申請承租被駁回後，於八十八年五月十九日以律師函向上訴人撤銷本件買賣契約之意思表示，爰基於侵權行為、基於詐欺撤銷買賣契約之回復原狀、解除契約回復原狀及不當得利返還請求權等法律關係，請求上訴人與蔡明成連帶返還已繳價金及增值稅、代償貸款本息共計八百六十七萬六千七百三十四元及自八十八年五月二十二日起算之法定遲延利息等情（原審以被上訴人因詐欺而撤銷系爭買賣意思表示為有理由，判決上訴人應如數給付，被上訴人對其餘敗訴部分，並未聲明不服而告確定）。
上訴人則以：於買賣之初，伊即告知：被上訴人門牌台北市中山區○○○路二五三巷二十一號建物部分坐落於公有土地上，符合國有財產法先承租後承購之要件，惟受承辦人惡意刁難，多次申請未獲准之事，係被上訴人稱其有辦法解決，伊遂將價格自二千餘萬元降至一千七百六十萬元。
原審另一被告蔡明成更因被上訴人聲稱有辦法解決系爭土地之問題，而於八十七年七月十三日同意參與被上訴人之投資百分之四十，並實際簽發被上訴人應支付上訴人之第一、二期購地款之款項予被上訴人，伊並無詐欺或隱瞞被上訴人等語，資為抗辯。
二、查兩造於八十七年六月十五日簽訂「不動產買賣契約書」，約定由被上訴人向上訴人買受坐落臺北市○○區○○段四小段五三五、五三五之一地號所有權全部，及門牌臺北市中山區○○○路三五三巷二十一號建物（坐落之土地為同市○○區○○段四小段五三四、五三四之一、五三六、五三七、五三八、五三九及二、五三九之四、五三九之五等地號）及相關權利，買賣價金一千七百六十萬元，被上訴人業已給付第一期款一百七十六萬元，第二期款四百六十六萬六千五百九十元予上訴人，並代償貸款本息一十三萬四千五百三十二元及繳納五三五、五三五之一地號土地之增值稅二百一十一萬五千六百一十二元充作價金等事實，業據被上訴人於原審提出不動產買賣契約書、臺北市第一信用合作社跨行匯款申請書回條二紙、土地增值稅繳款書二份等為證（原審卷十四至廿一、廿三、廿四頁），均為上訴人所不爭執，應堪信為真實。
三、被上訴人主張：上訴人明知門牌臺北市○○○路二五三巷二十一號建物坐落之土地部分，不符合國有財產法承租之要件，竟隱瞞其前曾多次申請被退件之情事，為詐欺行為一節，此為上訴人所否認，並辯稱：被上訴人為資深建商，對系爭市有或國有土地能否取得承租、承購權，已經審慎評估，且伊早將其前申請被退件之事告知被上訴人，係被上訴人自稱有辦法解決云云。
經查：㈠坐落臺北市○○○路三五三巷二十一號房屋坐落於同市○○區○○段四小段五三四、五三四之一、五三六、五三七、五三八、五三九及二、五三九之四、五三九之五等地號土地上，其中五三六、五三七地號土地，屬於臺北市市有土地，上訴人曾於八十二年五月以書面向臺北市政府財政局申請承租，因不符合臺北市市有財產管理規則第五十二條第一項第四款之「在民國五十九年以前被占建房屋，而不妨礙都市計劃：：：並繳納占用期間之使用補償金」得申請租用之規定，臺北市政府財政局因而未同意辦理市有土地租用，上訴人復於八十三年六月再以書面向臺北市政府財政局陳請准予承租或承購上開市有土地，除不符合上開規定未予同意租用外，因不符同前開規則第六十九條第一項第三款「非公用土地，在民國五十九年三月二十七日前被占建房屋：：：予以讓售」之規定，台北市政府財政局亦未同意上訴人承購該市有土地等情，業據原審向臺北市政府財政局查詢據覆綦詳，有該局八十八年十一月十六日北市財五字第八八二三０六六八００號函在原審卷內可稽（原審卷八七頁）。
再查上開五三八地號土地，原係臺灣省政府財政廳經管之省有土地，於八十七年十二月二十一日精省後移交財政部國有財產局台灣省北區辦事處接管，五三四、五三四之一、五三九之二、五三九之四、五三九之五等地號則屬國有土地，上訴人曾於八十二年五月十八日向財政部國有財產局台灣北區辦事處申請承租分割前之五三四、五三九、五三九之一地號國有土地，嗣該處依其實際使用範圍分割為五三四之一、五三九之二、五三九之五等地號，惟上訴人逾期未補附證明建物確於五十九年三月二十七日前已建築使用之證明文件，不符國有財產法修正前第四十二條第一項第二款：「本法施行前（即五十九年三月二十七日）已實際使用」之出租規定，故財政部國有財產局台灣北區辦事處未同意出租而註銷其申請承租案；
其後，上訴人再於八十四年十二月二十三日申請承租，仍因無法檢具建物於五十九年三月二十七日前已建築使用之證明文件，再由該處註銷其申請案，至分割後之五三四、五三九之四地號國有土地，因屬被告乙○○第一次申租未使用而予分割保留之部分，故第二次申租時，並未列為申請之標的，亦有財政部國有財產局台灣北區辦事處八十九年二月十六日台財產北管第八九○○○○三九九○號函在卷可憑（原審卷一一二、一一三頁）。
堪認：系爭臺北市○○○路三五三巷二十一號房屋坐落之土地，無論為市有或國有土地，上訴人均因未能提出建物於五十九年三月二十七日前建築使用之證明，因而遭主管機關駁回其申請承租或承購案。
㈡又查本件被上訴人向上訴人購買系爭房屋，係以該建物占用前開市有土地或國有土地已久，期以先承租後承購方式，達到取得完整基地以供使用之目的，為兩造所不爭執，再參諸契約書「付款方法」第四條約定：「取得甲方（指買方，即被上訴人）名下所有權狀，並乙方（指賣方，上訴人）協助辦理建物屬公有基地之承租合約，完成建物稅籍過戶，並點交土地、建物，支付百分之二十價款新臺幣參佰伍拾貳萬元正」等語，益徵辦理系爭建物之承租公有土地事宜乃兩造立約之重要目的，兩造始約定為付款條件之一，亦與證人即草擬契約書之代書黃凰美證陳：「當時他們有討論到五三五、五三五之一，然後再承租旁邊的國有土地」、「他們說先租而後再賣（應為買）」等語相符（原審卷九一、九二頁），證人與兩造並無親屬或僱傭關係，證詞應堪採信，上訴人僅以證人黃凰美之事務所與被上訴人之公司位於同一棟樓，質疑證人與被上訴人關係密切而否認證言真正，委無足採。
依上所陳，被上訴人購買系爭土地及系爭房屋之用意，旨在取得完整基地以供使用，則本件是否得以承租或承購方式取得系爭房屋坐落基地之相關資訊，包含上訴人前曾具體申辦承租承購遭駁回之情事，在交易上均攸關重大，影響被上訴人取得相關土地之利用價值至鉅，出賣人（即上訴人）就此種交易上重要之事項於交易習慣上當然負有告知之義務，始符合誠信原則。
㈢上訴人執詞：伊業已告知被上訴人其多次向有關機關申請承租或承購土地未獲核准之事云云，此為被上訴人所否認。
惟依證人即代書黃凰美證陳：「被告（上訴人）當時並未提到曾有申請承租過」（原審卷九一頁），可知：上訴人於兩造簽約當時並未知被上訴人。
至於簽約以前，上訴人是否曾告知被上訴人？上訴人於原審並未提及如何告知被上訴人，至本審則舉出證人即原審判決確定之共同被告蔡明成為證人，查證人蔡明成雖為原審之共同被告，與上訴人為同一造之當事人，惟經原審駁回被上訴人在原審對於蔡明成之請求後，被上訴人並未上訴，故蔡明成至本審程序中已不具備共同被告之身分，自得於本審程序中就他人間訴訟擔任證人，而具有證人能力，被上訴人指摘蔡明成不具有證人能力，尚不足採。
惟蔡明成與被上訴人間有多起訴訟糾紛，亦據證人蔡明成陳明在卷，則證人之地位是否確無偏頗之虞，即不無可疑；
且參之證人蔡明成到庭證稱：「當時乙○○（上訴人）曾經給我看過很多資料：：：給我看的文件也有申請承購、承租被主管機關退回的文件，我也有將整個文件拿給被上訴人看，也有跟被上訴人講公有土地向公家機關承租、承購有被退回之事」云云（本院卷四十、四一頁），再對照蔡明成於原審提出之訴狀記載：「據被告（蔡明成）所知，伊雙方在洽知之初，乙○○（上訴人）即曾告知原告（被上訴人），其所欲出售之：：：另所有之門牌號碼臺北市中山區○○○路三五三巷二十一號房屋因部分坐落在公有土地上，雖符合國有財產法先承租後承購之要件，惟受承辦人惡意刁難，曾多次申請，仍未獲准」等語（原審卷五十頁），其前從未提及伊曾看過相關文件及將文件拿給被上訴人看之話語，證人陳述前後迥異，則其證詞之證明力殊難採信，故證人蔡明成之證詞尚難作為對上訴人有利之認定。
四、按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項前段定有明文，該條所謂詐欺，不以積極之欺罔行為為限，若在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者，隱瞞即係違反告知義務，而具有違法性。
查本件上訴人於簽訂本件買賣契約之前，即已知悉未能提出系爭建物於五十九年三月二十七日前建築使用之證明，申請承租或承購坐落之市有或國有土地均於法不合之情事，就系爭台北市○○○路三五三巷二十一號房屋並無五十九年三月二十七日起即建築占用之證明此點，攸關被上訴人得否承租或承購坐落公有基地之事項，上訴人於交易習慣上有告知義務，已如前述，上訴人未能舉證證明業已告知被上訴人，顯見上訴人違反應盡之告知義務甚明，因而使被上訴人為錯誤之意思表示，應屬詐欺行為。
上訴人雖以：被上訴人為資深建商，對於得否承租或承購業已評估云云置辯，惟查系爭房屋是否符合承租或承購要件，並非公告周知之事實，縱被上訴人為建商亦無從查知，因此被上訴人為建商之身分並不能免除上訴人之告知義務，故上訴人所辯，亦不足採。
從而，被上訴人於八十八年五月十九日委託律師寄發函件表達以詐欺為由，撤銷系爭買賣意思表示之旨，上訴人於同年月二十一日收受送達，有該函件及回執各一件在原審卷內可參（原審卷廿五至三十頁），應屬合法有效。
五、末查國有財產法其後曾修改，財政部國有財產局臺灣北區辦事處曾於八十九年一月二十六日以台財產北管第八九００００二四四九號函通知上訴人：「有關申租國有非公用不動產之條件已修訂，故倘本案地上建物確係台端所有且於八十二年七月二十一日以前建築，得檢具後附承租『國有非公用不動申請書』背面所載應繳證件一覽表之證明文件，洽本處申辦承租手續」等語，固有該函件及通知各一份在卷可參（原審卷一二八、一二九頁），惟因系爭建物坐落之基地另有五三六、五三七地號屬於市有土地，不符合前開臺北市市有土地租用及承購之要件，仍無法達成被上訴人取得完整基地以供使用之意旨，況且本件買賣意思表示已經被上訴人於八十八年五月二十日合法撤銷，則其後之法令修正亦無從回復本件買賣契約之效力。
六、綜上所述，上訴人未盡告知之義務，使被上訴人陷於錯誤而簽訂買賣契約，被上訴人係受詐欺而為意思表示，得依民法第九十二條第一項規定撤銷意思表示，兩造間買賣因被上訴人撤銷而無效，則被上訴人基於回復原狀及不當得利之法律關係，訴請上訴人返還被上訴人給付之第一期價金一百七十六萬元、第二期價金四百六十六萬六千五百九十元、抵充價金之增值稅二百一十一萬五千六百一十二元及貸款本息一十三萬四千五百三十二元，共計八百六十七萬六千七百三十四元；
另上訴人於八十八年五月二十一日收受被上訴人催告於文到翌日起算七日內（即五月二十八日前）返還價金之意思表示，故上訴人應自八十八年五月二十九日起負給付法定遲延利息之責任。
再被上訴人係基於回復原狀與不當得利之法律關係訴請上訴人給付上開價款及利息，與上訴人基於買賣契約將系爭五三五、五三五之一地號土地移轉登記予被上訴人，二者間並非基於雙務契約而發生，故上訴人所為之同時履行抗辯，亦不足採。
原審判命上訴人如數給付，並駁回上訴人之同時履行抗辯，於法並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十一 日
民事第四庭
審判長法 官 楊 豐 卿
法 官 張 蘭
法 官 林 金 吾
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十一 日
書記官 張 淑 芳
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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