臺灣高等法院民事-TPHV,92,上,1017,20040224,1

臺灣高等法院民事判決 九十二年度上字第一０一七號
上 訴 人 松青商業股份有限公司
法定代理人 魏應充
訴訟代理人 鍾志宏律師
被上訴人 純青實業股份有限公司
法定代理人 黃克銘
訴訟代理人 張廼良律師
簡宏明律師

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十二年七月三十一日臺灣板橋
地方法院九十年度訴字第一七八四號第一審判決提起上訴，經本院於中華民國九十三年二月十日言詞辯論終結，判決如左：

主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣捌拾叁萬叁仟陸佰貳拾元本息部分，及該部分假執行宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之四，餘由被上訴人負擔。

事實及理由
一、被上訴人主張：兩造曾訂定房屋租賃契約，約定由上訴人向被上訴人承租門牌號碼台北縣板橋市○○路六十九號地下一層房屋（下稱系爭房屋），因上訴人於租期屆滿後未如期返還系爭房屋，被上訴人乃另案起訴請求上訴人返還房屋（下稱前訴訟），經法院依上訴人所提租賃期間為民國（下同）八十八年一月一日起至八十八年十二月三十一日止之租賃契約（下稱系爭租約），判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，履行期間為六個月，該判決並於九十年一月十八日確定。
嗣上訴人於九十年七月三日通知被上訴人將於同年月十七日上午十時點交房屋，被上訴人乃於同年月十一日通知上訴人應依約將系爭房屋回復原狀。
詎被上訴人於九十年七月十七日點交系爭房屋時，發現上訴人未依上開確定判決及租約約定將系爭房屋騰空並回復原狀，致被上訴人須另行僱工清理，是被上訴人自得依系爭租約第十五條約定請求上訴人給付新台幣（下同）二百萬元之違約金。
又被上訴人代上訴人繳納水、電費合計五萬七千五百零三元，此部分費用亦得請求上訴人返還。
爰訴請判命上訴人應給付被上訴人二百零五萬七千零五十三元及法定遲延利息等語。
原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人二百零三萬三千六百二十元及自九十年八月二十八日起算之法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘之訴。
被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。
二、上訴人則以：系爭租約未經兩造簽署，顯見兩造就該租約條款意思表示並未一致，故被上訴人不能依該契約而為主張。
又依本院八十九年度重上字第三０號判決主文所載，上訴人有六個月履行期間，再依系爭租約第十五條約定，上訴人於九十年七月二十五日前將系爭房屋交付予被上訴人即可，而上訴人於同年月十七日已將系爭房屋交還予被上訴人，且被上訴人並未主張及舉證系爭房屋簽約時之狀況為何，故上訴人並無違約情事。
又上訴人於系爭房屋現場或尚有未清運之廢棄物品，惟被上訴人自九十年七月十七日十時起即禁止上訴人進入系爭房屋清運及善後，其復執此理由要求上訴人賠償，顯係權利濫用。
再者，系爭租約第十五條所約定之違約金亦屬過高，應由法院予以酌減等語，資為抗辯。
原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，上訴人不服，就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張兩造訂立房屋租賃契約，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，嗣因上訴人屆期未返還房屋，被上訴人乃提起前訴訟請求上訴人騰空遷讓系爭房屋，經原法院以八十八年度重訴字第二二七號判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起第二審上訴，經本院以八十九年度重上字第三０號判決駁回上訴，並定六個月履行期間，上訴人復提起第三審上訴，經最高法院於九十年一月十八日駁回上訴確定等情，為上訴人所不爭執，並有上開裁判及確定證明書在卷可稽（見原審卷第十至十九頁），且經本院調閱上開案卷查明屬實，堪信為真正。
四、就被上訴人請求給付二百萬元違約金部分：
㈠查被上訴人於前訴訟原主張兩造所訂租賃契約已於八十七年十二月三十一日租期屆滿，惟上訴人主張兩造於該租期屆滿前即已合意調漲租金百分之三續租，被上訴人並於八十七年十二月二十四日將系爭租約傳真予上訴人，且於八十八年一月三日製發「板橋店租金」之統一發票予上訴人，故兩造已依系爭租約約定達成合意，而成立租賃關係等語，並提出系爭租約、上開統一發票為證（附於本院八十九年度重上字第三０號卷第三一至三四、三八頁），並舉證人林吉森（原任職於上訴人公司職員）到庭證稱確有收受該傳真函等語（參見本院八十九年度重上字第三０號卷第五七至六０頁）。
又上訴人曾於八十八年一月二十九日發函予被上訴人表示：「．．．有關續約之租金，貴公司原擬調高五％，經本公司於八十七年十二月十四日以八七松商字第０二六號函，鑑於景氣低迷，請求僅調升為三％。
嗣惠蒙貴公司於八十七年十二月二十四日允諾，並將新房屋租賃契約書傳達，貴我雙方意思表示已屬一致，租約當然有效成立。
．．．再則，貴公司所寄來之租金發票，雖未符新契約租金，惟本公司亦已依新約所載金額匯達，不足新約所載差額，仍請依原雙方交易習慣，先將差額發票寄來，本公司當即迄如數匯達」（見原法院八十八年度重訴字第二二七號卷第五０頁），參以依卷附兩造歷年所訂立之租賃契約及補差額之統一發票所示（見原法院八十八年度重訴字第二二七號卷第二三至三七，本院八十九年度重上字第三０號卷第六四頁），兩造於租賃關係存續中，亦曾有於新年度之初即開具第一個月份之租金、統一發票，嗣再補足差額製發統一發票之情事，故應認兩造已就系爭租約內容達成合意，而成立租賃關係。
至於兩造是否有於系爭租約上簽署用印，核與該租賃契約之成立不生影響。
是上訴人於本件訴訟復主張系爭租約未經兩造用印，顯見兩造就該契約條款意思表示並未一致云云，並不可採。
㈡系爭租約第十三條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿而未續租時，應於租約期滿日起算七日內將租賃房屋誠心恢復原狀，遷空交還甲方（即被上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓之日止，乙方決無異議」。
又第十五條約定：「租約期滿或終止，乙方應於七日內將租賃物按簽約時狀況復原後交屋，否則乙方應付予甲方恢復原狀費用新台幣貳佰萬元整，遺留之工作物及物品等視同廢棄物並以拋棄論，由甲方自行處理」（見原審卷第二一頁反面）。
則對照上開條文文義觀之，系爭契約第十三條係針對上訴人未依約返還系爭房屋，致被上訴人無法使用收益該房屋時，約定上訴人應負之違約責任；
而第十五條則係針對上訴人未將系爭房屋回復原狀返還予被上訴人時，約定上訴人所應負之違約責任，二者所規範之範圍並不相同，故被上訴人雖依系爭租約第十三條約定另案請求上訴人給付違約金，依上開說明，並不影響被上訴人依系爭租約第十五條而為本件請求，是上訴人主張被上訴人本件請求係就同一回復原狀事件為重複請求，顯有誤會，而不足取。
㈢查上訴人依系爭租約約定，本應於租期屆滿七日內即九十年一月七日前將系爭房屋騰空返還予被上訴人，惟因前訴訟之判決於九十年一月十八日確定，並定六個月履行期間，故上訴人依該確定判決應於九十年七月十八日前將系爭房屋騰空返還予被上訴人。
上訴人主張除六個月履行期間外，尚應加上系爭租約第十五條所定七日期間，即於九十年七月二十五日前返還房屋即可云云，於法不合，並不足採。
又查，上訴人於九十年七月三日通知被上訴人將於同年月十七日上午十時點交系爭房屋，並請被上訴人派員受領點交。
被上訴人即於同年月十一日函覆：「．．．茲因該公司（即上訴人）返還系爭房屋之期日在即，為促該公司依約將系爭房屋回復原狀，免於受罰，爰委請貴律師代為通知該公司，務須於返還期限前拆除室內隔間、裝潢物品、天花板上空調管路及冷凍水管電線，並自行清理堆置物品．．．」，嗣上訴人於九十年七月十七日將系爭房屋點交予被上訴人等情，為兩造所不爭執（見原審卷第一０八頁），並有上開存證信函在卷可稽（見原審卷第二三至二八頁），均堪信為真正。
而依上訴人不爭執其為真正之點交後系爭房屋現場照片所示（見原審卷第二九至三三、四０頁），其室內裝潢及室外招牌尚未完全拆除，天花板管線散落，且廢棄物四處堆置，衡諸通常情形，顯難認上訴人已將系爭房屋回復原狀，參以上訴人自認於點交系爭房屋時，尚留有部分物品未清運及未拆除招牌之事實（見原審卷第四一、六一頁），是被上訴人主張上訴人未依約將系爭房屋回復原狀返還之事實，堪予採信。
上訴人固主張被上訴人自九十年七月十七日點交後，即拒絕上訴人進入系爭房屋清運廢棄物之事實，並提出存證信函及掛號郵件收件回執為證（見原審卷第四九至五一頁）。
惟查，上訴人依系爭租約約定本即負有將系爭房屋回復原狀後返還被上訴人之義務，而上訴人既通知被上訴人於九十年七月十七日上午十時進行系爭房屋點交程序，上訴人自應於點交房屋之前即完成回復原狀工作，否則即須依系爭租約約定負違約責任。
故上訴人尚不得於點交系爭房屋後，復要求進入屋內進行拆除或清運工作，亦不得以被上訴人拒絕其進入為由，而主張免除其違約責任。
㈣上訴人雖主張被上訴人應先證明系爭房屋出租時之狀況為何，始得主張上訴人如何未回復原狀等語。
惟查，被上訴人於九十年七月十一日已事先發函通知上訴人須於交屋前拆除室內隔間、裝潢物品、天花板上空調管路及冷凍水管電線等以回復原狀，而上訴人就被上訴人所列上開事項並無異議，且依一般經驗法則，上開求上訴人將上開設備拆除並清除所有廢棄物品，應認為回復原狀所必要。
又上訴人於系爭房屋外所設之招牌顯係上訴人承租系爭房屋後基於營業需要所設置，則依系爭租約約定，上訴人於返還房屋時自應將之拆除以回復原狀，故被上訴人於上開通知函中雖就此部分未予列載，上訴人亦不得據以主張免除其拆除招牌以回復原狀之義務。
㈤被上訴人主張其於受領系爭房屋點交後另行僱工回復原狀計花費四十七萬四千三百三十八元之事實，業據提出統一發票、工程承攬契約書、工程報價單等件附卷為證（見原審卷第一０四、一一三至一一七頁）。
上訴人雖以其於交屋前已僱工拆除相關設備共支出一百七十六萬二千九百七十五元，而被上訴人主張僱工回復原狀之工程內容與上訴人已施作之工程內容重複，故被上訴人所主張拆除部分顯非回復原狀所必要等語，並提出驗收紀錄表、報價單、估價單等件為證（見原審卷第一九九至二一０頁）。
惟查，依被上訴人所提上開工程報價單所載施工項目，核與上開系爭房屋點交後現場照片所示未完成回復原狀部分相符，而上訴人就此等部分縱有於點交前僱工施作，顯未施作完成達回復原狀之程度，是上訴人據以主張被上訴人所施作之工程項目非回復原狀所必要云云，尚不足採。
㈥按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。
查上訴人雖將系爭房屋返還予被上訴人，惟未依約將該房屋回復原狀之事實，已於前述，是被上訴人自得依系爭租約第十五條約定請求上訴人給付違約金。
惟上訴人固未於點交系爭房屋之前完成回復原狀工作，然觀諸上開系爭房屋點交後現場照片所示，上訴人實已完成大部分拆除及清運工作，且花費達一百七十餘萬元，爰斟酌上訴人已完成部分回復原狀工作，及被上訴人因上訴人未將系爭房屋回復原狀致無法使用收益及支出費用清理所受損害程度等情狀，本院認被上訴人請求上訴人給付二百萬元之違約金尚屬過高，應減至八十萬元為適當。
六、就被上訴人請求返還代墊水電費用五萬七千零五十三元部分：㈠依系爭租約第十二條第一款約定：「本契約租賃物於法令上所為應繳納之一切稅捐，由甲方（即被上訴人）負擔．．．凡因使用房屋所必須支付之水電、瓦斯、清潔及大廈管理費等乙方（即上訴人）營業上的必須繳納之費用於簽約日起由乙方負擔」（見原審卷第二一頁），是依上開約定，於上訴人遷讓返還系爭房屋予被上訴人之前，系爭房屋之水電費用自應由上訴人負擔。
㈡被上訴人主張其為上訴人代繳水費四千六百二十元之事實，並提出台灣省自來水公司收據為證（見原審卷第一０四頁）。
查上開收據所載列帳日期為九十年七月八日，而上訴人於九十年七月十七日始交屋，已於前述，則依系爭租約約定，此部分費用應由上訴人負擔。
㈢被上訴人主張其為上訴人代繳電費五萬二千八百八十三元之事實，並提出上訴人不爭執之台企銀行埔乾分行收據一紙為證（見原審卷第一０五頁）。
又依台灣電力公司所提供之電子帳單系統電費查詢作業查詢結果，上開收據所載電錶號碼00000000000 號之用電地址即為系爭房屋所在地，而依通常情形，九十年八月份所繳納者應係九十年七月份之電費，又上訴人於九十年七月十七日交屋，兩造於原審復均同意依日期比例計算費用分擔（見原審卷第一０八頁），則依此計算結果，上訴人應負擔該月份電費二萬九千元（52883×17 /31＝29000，小數點以下四捨五入）。
㈣依上所述，上訴人應負擔之水電費合計為三萬三千六百二十元（4620＋ 29000＝33620），是被上訴人請求上訴人返還此部分費用，洵屬有據，應予准許；
至於其逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
七、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付八十三萬三千六百二十元，及自起訴狀繕本逾此範圍之請求，即為無理由，不應准許。
原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；
至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分猶指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十四 日
民事第五庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 蔡 芳 齡
法 官 彭 昭 芬
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十五 日
書記官 丁 華 平