臺灣高等法院民事-TPHV,92,上易,1041,20040217,1

臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第一○四一號
上 訴 人 全盈隆建設股份有限公司
法定代理人 吳陳素月
訴訟代理人 張泰昌律師
複 代理人 路雅如律師
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 顏朝彬律師

右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國九十二年八月二十二日臺灣臺北
地方法院九十一年度訴字第四一一七號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十三年二月三日言詞辯論終結，判決如左：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）九十一萬三千九百五十六元，及自民國（下同）九十年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨三千三百六十元（上訴狀誤為三萬三千六百元）按日計算之違約金。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
㈠企業經營者與消費者如在簽訂契約前已有充分磋商，此時消費者已明確知曉契約之實際內容，而有簽訂與否之權，此時已無消費者保護法第二十二條規定之必要。
㈡系爭買賣契約及附件均未將白雲健康俱樂部之設施納入為契約之一部，不構成上訴人之給付義務。
㈢白雲健康俱樂部係有別於東帝士白雲山莊之另一主體。
系爭契約與加入白雲健康俱樂部之契約，實為二獨立之契約。
㈣上訴人之促銷廣告並無使消費者誤認白雲健康俱樂部設施為契約標的之一部之可能。
㈤白雲健康俱樂部非系爭契約之重要給付內容，根本與系爭契約無關，即與買受人之給付價金義務並無對價關係，自不得以出賣人未完成休閒娛樂設施主張同時履行之抗辯。
㈥被上訴人購買系爭房地究為何用，乃簽訂買賣契約之動機問題，不得以被上訴人購買系爭房地之動機為度假休閒之用，即認白雲健康俱樂部之休閒運動設施為系爭買賣契約之重要給付內容。
㈦被上訴人於上訴人交付被上訴人權利之時，即有給付剩餘價金之義務，被上訴人既有先為給付之義務，不得主張同時履行抗辯權。
三、證據：援用原審所提出之證據。
乙、被上訴人方面：
被上訴人未於言詞辯論日到場，據其於準備程序期日所為之聲明及陳述如下：㈠系爭廣告中所載白雲山莊俱樂部及眾多運動、休閒設施之提供，為雙方所定買賣契約之一部。
㈡上訴人尚未完成之設施，對於房屋價值所造成之減損價額，業經大華資產管理顧問有限公司鑑定為一百十六萬八千九百五十六元，此有該公司所出具之估價報告書乙份在卷可稽。
按，上訴人所請求被上訴人為給付之尾款金額為九十一萬三千九百五十六元，而此尾款金額遠少於減損價額，是以，上訴人於完成白雲健康俱樂部設施前，上訴人之給付既未完全，被上訴人依法主張同時履行抗辯，即屬合理且為法之所許。
三、證據：援用原審所提出之證據。

理 由
甲、程序方面：
一、本件上訴人公司之法定代理人原為陳益烈，嗣於訴訟進行中變更為吳陳素月，此有該公司變更登記表可稽（見本院卷第九二頁），上訴人公司聲明承受訴訟，於法並無不合，應予准許。
二、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情事，准依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：伊與被上訴人於八十三年六月十六日簽訂房屋土地（車位）買賣契約書，由被上訴人以總價四百九十二萬元之價格向伊購買其所有白雲山莊社區Ｃ棟五樓房屋及坐落之基地（下稱系爭房地），由被上訴人以分期付款方式付款。
嗣雙方於八十八年七月三日簽訂提前交屋協議書，約定被上訴人未繳清金額於伊交付權狀時，由被上訴人以現金或即期支票一次付清；
詎伊依約將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人後，被上訴人竟拒不給付買賣價金，尚欠尾款共九十一萬三千九百五十六元。
又依提前交屋協議書第三項及系爭契約第三條約定，被上訴人如逾期繳付價款，每逾一日應加付該期款千分之一滯納金至繳款日止。
本件被上訴人應於上訴人寄發存證信函達到後十五日即九十年十一月一日前繳款，而被上訴人所應繳付之末期款總額為三百三十六萬元，為此，依買賣契約法律關係，求為判決：被上訴人應給付上訴人九十一萬三千九百五十六元，及自九十年十一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息暨三千三百六十元按日計算之違約金。
被上訴人則以：當初購買系爭房地，係著重上訴人售屋廣告稱該社區將俱樂部，並已停止興建，上訴人給付尚未完全，爰依法主張同時履行抗辯，拒絕給付購屋尾款等語，資為抗辯。
二、上訴人主張被上訴人購買系爭房地，尚有九十一萬三千九百五十六元之尾款未給付等語，有卷附房屋土地（車位）買賣契約書、提前交屋協議書、土地登記謄本、建物登記謄本、存證信函、掛號郵件收件回執各乙件為證（見原審卷第八－四二頁），並為被上訴人所不爭執，上訴人此部分之主張，自堪信為真實。
三、被上訴人抗辯：兩造於簽訂系爭契約時，依上訴人之廣告，上訴人應於白雲山莊內設有白雲健康俱樂部及眾多運動、休閒設施，惟迄今尚未完成，爰主張同時履行抗辯拒絕給付尾款等語，是本件爭點應為：㈠廣告中之白雲健康俱樂部及眾多運動、休閒設施是否為系爭契約之內容？是否構成上訴人之給付義務？㈡如已構成上訴人之給付義務，是否與被上訴人價金之給付有對價關係？被上訴人得否主張同時履行抗辯？經查：
㈠廣告中之白雲健康俱樂部及眾多運動、休閒設施是否為系爭契約之內容？是否構成上訴人之給付義務？
⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第二十二條定有明文。
所稱廣告，依消費者保護法施行細則第二十三條規定，係指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。
雖該條文，並未明定廣告為要約或廣告必為契約內容之一部，然消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所負之契約責任仍及於該廣告內容。該廣告內容應視為契約之一部份。
⒉經查：上訴人於銷售系爭房地時，以書面廣告表示「東帝士經營白雲健康俱樂部，匯集數十項運動，及國際級餐飲等附屬設施，以經營臺北晶華酒店、洛杉磯希爾頓飯店的心得，滿足您的休閒生活、社交生活及家庭生活」、「東帝士白雲山莊榮獲第十屆中華民國最佳全國建築金獎（規劃類）」、「除了一般休閒運動場，還有標準尺寸的多種運動設備－21M×50M室內溫水游泳池、冰宮、射擊、射箭場等。」
、「不只是自己打球健身，還可以與子女一起休閒活動、乒乓球、羽毛球、網球、高爾夫球、HANDBALL、ROCKET BALL等」、「禮聘國手為教練、職工，並敦聘國際奧運選手駐場指導。」
等廣告詞，以促銷白雲山莊之房屋，有卷附被上訴人提出THE WHITE CLOUD VILLA之白雲山莊書面廣告為證（見原審卷第五五－六四頁），上訴人對該書面廣告之真正亦不爭執，參以：被上訴人購買系爭房地並非單純為居住使用（理由如後述）等情以觀，被上訴人主張其因信賴上開廣告而與上訴人訂立系爭買賣契約，自堪信為真實。
揆諸上開說明，上開廣告即為系爭買賣契約之內容，不再為單純要約之引誘。
上訴人抗辯：上開廣告非系爭買賣契約之一部云云，即不可採。
至上訴人雖主張白雲健康俱樂部與被上訴人購買之白雲山莊係兩獨立之主體，白雲山莊之廣告未曾提及白雲健康俱樂部之任何第二頁稱「戶戶大廣角視野的氣派格局，光華內蘊，最能看到別人無法眺望的天外天！」、「26、28層大戶雙子星規劃，棟距60米」等說明介紹白雲山莊之特色及建築，隨即於第三頁稱「東帝士經營白雲健康俱樂部，匯集述十項運動，及國際級餐飲等附屬設施，以經營臺北晶華酒店、洛杉磯希爾頓飯店的心得，滿足您的休閒生活、社交生活及家庭生活」、「在白雲山莊，您享受到的不只是有大臺北的繁華、夕陽、美景」、「國際級飯店的度假套房、宴會場所，還有中外美食佳餚的餐廳、多功能會議中心、商務諮詢中心、男女美容院、三溫暖、醫務中心、婦幼中心等」、「除了一般休閒運動場，還有標準尺寸的多種運動設備－21M×50M室內溫水游泳池、冰宮、射擊、射箭場等。」
等同時介紹白雲山莊及白雲健康俱樂部之廣告詞，顯見上訴人於促銷白雲山莊之廣告中，已將白雲健康俱樂部及眾多運動、休閒設施設施納入白雲山莊中，上訴人主張白雲健康俱樂部有別於白雲山莊，為另一主體，不同於系爭契約，非系爭契約之重要給付內容云云，不足採信。
⒊上訴人上開廣告內容係明確、可能，且非屬誇張之廣告手法，已足使與之交易之消費者即被上訴人相信其真正，是縱未載明於契約，仍為契約之一部，故上訴人就前揭廣告內容所述之設施，即應視為其契約之約定內容，負給付義務。
㈡上訴人就白雲健康俱樂部之給付義務，是否與被上訴人價金之給付有對價關係？被上訴人得否主張同時履行抗辯？
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。
⒉被上訴人另抗辯其購買系爭房地之目的，在於假日度假休閒之用，而非居住等語，雖為上訴人否認，惟查被上訴人於八十三年購買系爭房地時，同居之家人有本人、丈夫及兩個小孩共四人，而系爭契約中被上訴人所購買之房屋含公共設施僅二十四點六五坪，僅有一房一廳一衛，且餐廳（含廚房設備空間）與房間並無隔間，為套房格局，而興建完成後實際室內面積僅十五點六八坪，有房屋土地（車位）買賣契約書影本、建物格局平面圖影本、建物登記謄本及（見原審卷第三八－三九、一○八－一一一頁），參以系爭房地之總價高達四百九十二萬元，衡諸常情，被上訴人應無購買系爭小套房格局之房屋作為一家四口日常生活之居住房屋，被上訴人前開抗辯，應堪信為真實。
⒊被上訴人購買系爭房地之目的既為供全家假日運動及休閒之用，上訴人促銷系爭房地之廣告又以該社區具有眾多完善及眾多運動、休閒設施為主要賣點，而被上訴人顯係著眼於該等設施，方決定購買系爭房地，則白雲健康俱樂部之運動、休閒設施於系爭契約中即屬重要之給付內容，該給付與被上訴人價金之支付顯具有對價關係（系爭房屋因欠缺運動等附屬設施減損之價額為一百十六萬八千九百五十六元，有大華資產管理顧問股份有限公司估價報告書可資參考（見原審外放證物），上訴人雖稱大華資產管理顧問股份有限公司之估價報告書無合法合理之鑑價基準云云，惟其鑑價依據已詳載於估價報告書中，應屬可信）。
上訴人主張：白雲健康俱樂部及眾多運動、休閒設施非系爭契約之重要給付內容，與尾款之給付未有對價關係云云，亦不足採。
雖上訴人已將系爭房地交付與被上訴人，並移轉登記所有權予被上訴人，然被上訴人亦已支付大部分之價金，僅剩九十一萬三千九百五十六元之尾款未給付，故上訴人於未完成白雲健康俱樂部之設施前，上訴人之給付既未完全，被上訴人依法主張同時履行抗辯，即屬合理，且為法所許。
⒋至於被上訴人雖於提前交屋協議書中約定未繳金額於交付權狀同時一併結清，由客戶以現金或即期支票一次付清，惟上訴人請求被上訴人給付之款項既為買賣價金之尾款，依系爭契約之約定係交屋後應給付之款項，則該款項之支付與上訴人是否完全履行契約義務，自有同時履行抗辯之適用，而協議書係兩造基於提早交屋之目的，變更系爭契約中雙方原約定支付款期限，僅屬付款期限之約定，尚無損於被上訴人在上訴人未依約履行給付義務前，主張同時履行抗辯之權利，是上訴人以被上訴人已於提早交屋協屋書承諾「未繳金額於交付權狀同時一併結清」為由，主張被上訴人不得主張同時履行抗辯，自屬無據。
四、綜上，被上訴人以上訴人尚未完全履行系爭契約之給付義務，主張同時履行抗辯而拒絕給付尾款，應屬有據。
從而，上訴人依系爭買賣契約關係，請求被上訴人應給付上訴人九十一萬三千九百五十六元，及自九十年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨每日三千三百六十元之違約金，為非正當，不應准許。
原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合。
上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十七 日
民事第四庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 劉 清 景
法 官 劉 勝 吉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十八 日
書記官 李 翠 齡