臺灣高等法院民事-TPHV,96,上,214,20071127,1

臺灣高等法院民事判決 96年度上字第214號
上 訴 人 乙○○
戊○○○
丁○○
甲○○
潘渭川（即潘謂仁之承當訴訟人）
上列五人共同
訴訟代理人 王嘉寧律師
被 上訴人 丙○○ 住台北市○○區○○路2段79巷1弄6號訴訟代理人 王坤成律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年1月8日臺灣臺北地方法院95年度訴字第966號第一審判決提起上訴，，本院於96年11月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事 實甲、上訴人方面：

壹、聲明：

一、原判決不利於上訴人之部分均廢棄。

二、上開廢棄部份，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：

一、系爭55地號土地（連同51地號耕地及其他3筆地號土地）均係由上訴人等之被繼承人「陳生」於民國14年（大正14年）向當時之地主「吳友直」等人承租，「陳生」承租系爭55地號土地用以原始起造系爭4戶房屋。

二、本件租約有修正前民法第425條規定適用。

三、縱認本件租賃契約應適用修正後民法第425條第2項規定。但按修正後民法第426條之2規定、土地法第104條規定，上訴人為租地建屋之承租人，有依同樣條件優先承買之權。

茲出賣人（宋姓地主）出售系爭地號土地時均未曾以書面通知優先承買權人之上訴人，即將之出售王家信，陳和錦，彼二人再出售予被上訴人，則彼間之買賣契約，及其因買賣所為所有權移轉登記，均不得對抗上訴人。

乙、被上訴人方面：

壹、聲明：上訴駁回。

貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：

一、就上訴人提出上證三號所示「佃人陳生」與「所有者吳友直、吳友恭外六人（代表者吳友直）」於「大正十四年八月」之「租賃地合約字」，上訴人表示沒有意見者，僅係就該文書形式上之真正沒有意見，並非不爭執其實質上之證據力。

上訴人不能證明上證三號合約簽署者吳友直有權代理「吳友恭外六人」，則上證三號合約是否發生效力，亦非無疑。

又上訴人雖不能證明系爭房屋之建築完成日期，但自該合約簽訂迄今已經80餘年，縱使為租地建屋，當年建築之房屋亦早已超過耐用年限，租地建屋之使用權應已終止，亦無殘值可言。

二、上訴人提出上證五.1 至35所示之收據，惟被上訴人非原宋姓地主之親屬，亦無法查證該文書之真偽，被上訴人否認其真正，應由上訴人等盡舉證之責任。

該等收據無一表明係關於系爭土地地號之租金，可見該等收據均非承租系爭土地而支付租金之證明。

理 由

一、坐落台北市○○區○○段4小段55地號上如原判決附圖編號E之房屋（即門牌台北市○○街31巷22弄31號）之所有權利義務已由上訴人潘謂仁移轉予潘渭川，有權利義務轉讓契約可稽（見本院卷㈠19頁）。

潘渭川具狀聲請承當本件訴訟，兩造均同意，爰由潘渭川承當本件訴訟，合先敘明。

二、被上訴人主張：其為坐落台北市○○區○○段4小段55地號之所有權人，上訴人乙○○、戊○○○、丁○○、甲○○、潘渭川等均無占有使用系爭土地之合法權源。

㈠、上訴人乙○○所有門牌號碼：台北市○○區○○街31巷22弄25號房屋及遮雨棚庶占用系爭土地如原判決附圖B、F部分（面積依序為92.7.平方公尺、9.09平方公尺，合計101.82平方公尺）；

㈡、上訴人戊○○○、丁○○夫妻所有同巷27號房屋及遮雨棚占用系爭土地如原判決附圖C、G部分（面積依序為103.74平方公尺、10.31平方公尺，合計114.05平方公尺）。

㈢、上訴人甲○○所有同巷29號房屋及遮雨棚占用系爭土地如原判決附圖、D、H部分（面積依序為82.05平方公尺、11.09平方公尺，合計93.14平方公尺）。

㈣、上訴人潘渭川所有同巷31號房屋占用系爭土地如原判決附圖F部分，面積21.86平方公尺，爰依民法第767條請求上訴人㈠、乙○○將系爭55地號土地上如原判決附圖B、F所示地上物拆除，將坐落之土地騰空返還被上訴人。

㈡、戊○○○、丁○○將系爭55地號土地上如原判決附圖C、G所示地上物拆除，將坐落之土地騰空返還被上訴人。

㈢、甲○○將系爭55地號土地上如原判決附圖D、H所示地上物拆除，將坐落之土地騰空返還被上訴人。

㈣、潘渭川將系爭55地號土地上如原判決附圖E所示地上物拆除，將坐落之土地騰空返還被上訴人（被上訴人逾上開部分之請求，經原審判決被上訴人敗訴確定）。

上訴人等對上開25號房屋係乙○○所有，27號房屋係戊○○○、丁○○夫妻所有，29號房屋係甲○○所有，31號房屋係潘渭川所有，及該等房屋、遮雨棚占用被上訴人所有系爭55地號如上述之土地等情不爭執。

惟否認係無權占有，辯以系爭55地號土地（日據時代地號為七星郡大直庄字大直464番地）連同同段51地號耕地及其他三筆耕地係由上訴人等之被繼承人「陳生」於大正14年（即民國14年）向當時之地主「吳友直」等人承租，陳生承租系爭55地號土地用以原始起造系爭四戶房屋。

陳生於民國14年8月蓋好系爭房子，曾與吳友直等土地所有人共同簽立賃地合約字（上證3），由地主開始收租（上證5）。

民國38年間因政府規定耕地租約需辦理登記，所以承租人與原地主之耕地租約僅記載51地號，無需記載其他雖有承租但非耕地地目之租約，系爭地號非耕地，故無須訂立書面租約云云。

上證3號租賃契約雖為日據時代由陳生與吳友恭等人所立，但依民法債編施行法第24條第1項規定適用民國19年施行之民法第425條之結果，所有受讓土地之人均應受上開租約之拘束。

本件亦無土地法第103條各款情事，被上訴人自不得主張終止租約收回基地。

退步言，如認本件租賃應適用修正後民法第425條第2項規定。

但按修正後民法第426條之2規定、土地法第104條規定，出賣人（宋姓地主）出售系爭地號土地時，均未曾以書面通知優先承買權人之上訴人，即將之出售王家信，陳和錦，彼二人再出售予被上訴人，則彼間之買賣契約，及其因買賣所為所有權移轉登記，均不得對抗上訴人等語。

（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。

）

三、本件兩造不爭執事項如下述：

㈠、系爭55地號土地於69年重測前地號係大直段464地號，於日據時代地號為七星郡大直庄字大直464番地，36年4月5日登記為吳朝瑞、吳林妹、吳謝招治、吳開藤、吳開芽等5人所有，於36年9月24日以買賣為因移轉所有權登記為宋國貞、宋顯耀所有，應有部分各1/2。

嗣於93、94年間移轉登記為王家信、陳和錦所有，於95年7月17日以買賣為原因登記為被上訴人所有等情，有土地登記簿謄本可稽（見原審卷第7頁、83頁、本院卷㈠第173 -177頁）。

㈡、１、上訴人乙○○所有門牌號碼：台北市○○區○○街31巷22弄25號房屋及遮雨棚庶占用系爭土地如原判決附圖B、F部分（面積依序為92.7.平方公尺、9.09平方公尺，合計101.82平方公尺）。

２、上訴人戊○○○、丁○○所有同巷27號房屋及遮雨棚占用系爭土地如原判決附圖C、G部分（面積依序為103.74平方公尺、10.31平方公尺，合計114.05平方公尺）。

３、上訴人甲○○所有同巷29號房屋及遮雨棚占用系爭土地如原判決附圖、D、H部分（面積依序為82.05平方公尺、11.09平方公尺，合計93.14平方公尺）。

４、上訴人潘渭川所有同巷31號房屋占用系爭土地如原判決附圖F部分，面積21.86平方公尺。

上述各情，有現場照片及原審囑託台北市中山地政事務所派員繪製土地複丈成果圖可稽（見原審卷8頁、第40頁、129-133頁）。

㈢、１、上訴人乙○○之父為陳啟明，陳啟明之養父為陳主（民國83.8.1亡），陳主之父為陳生（民國42年6月3日死亡）。

上訴人潘渭川之父為潘定塗，潘定塗之母潘江蕋（即林潘蕋，林潘蕋戶籍設於陳主戶內，潘定塗戶籍亦設於陳主戶內）。

上訴人丁○○與上訴人戊○○○係夫妻，丁○○之父潘發（民國71年11月21日死亡），潘發之父為陳生。

上訴人甲○○之父為陳阿枝，陳阿枝之父為陳生，有戶籍謄本可稽（見原審卷第19-23頁、26頁、46-55頁、本院卷㈡第11-24頁）。

２、系爭通北街31巷22弄25號、27號、29號、31號分別係59年8月15日改編自北安路407巷55號、57號、59號、61號，其初編日期均為50年8月15日，有台北市中山區戶政事務所96年7月26日北市中戶二字第09630964900號函可稽（見本院卷第203頁）。

又門牌25號原為「台灣省台北市中山區成功里14鄰」，最早之戶籍設立係由陳生於35.10.1設本籍（見本院卷㈡第8頁、原審卷第57頁）；

門牌27號原為「台灣省台北市中山區成功里14鄰」，最早之戶籍設立係由潘發（民前8年1月3日生）於35年10月1日設本籍（見本院卷㈠第60頁）；

門牌29號原為「台灣省台北市中山區成功里14鄰」，最早之戶籍設立係陳阿枝（陳生之子）於35年10月1日申請（見本院卷㈡第16-19頁）；

門牌31號最早之戶籍設立係潘定塗（原住陳主戶內）於48年2月3日創立新戶（見本院卷㈡第23頁）。

㈣、１、訴外人陳生、丁○○就坐落同段4小段51地號土地有耕地租約關係，有台灣省台北市私有耕地租約可稽（見原審卷第109-112頁、本院卷㈠第215-218頁）。

51地號土地出租人宋政恒等人申請終止租約登記，經台北市政府依平均地權條例第78條規定准予終止租約，有台北市政府94年12月9日府地三字第09433171500號函、94年12月14日北市中建字第09433246200號函可稽。

台北市中山區公所亦分別辦理租約終止登記，並通知承租人甲○○、丁○○，有台北市中山區公所94年12月14日北市中建字第09433246200號函可稽（見原審卷第180-187頁）。

２、又51地號於重測前為435-2地號，重測前435-2及435-1（重測後為44地號）、435（重測後為42地號）於日據時代地號為七星郡大直庄字大直435番地，有土地登記簿謄本可稽（本院卷㈠第149-166頁）。

四、被上訴人主張被上訴人乙○○、戊○○○、丁○○、甲○○、潘渭川等所有上開房屋、遮雨棚無權占用系爭55地土地，依民法第767條規定，請求上訴人等拆屋還地。

上訴人則否認係無權占有，並以上開情詞置辯。

茲審酌如下：

㈠、上訴人抗辯其被繼承人陳生與吳友直等人所訂租約是否真正：１、上訴人以上證3「賃地合約字」主張其被繼承人陳生於大正14年（即民國14年）與系爭土地當時之地主吳友直等人訂立租約，租地建物，其等非無權占有云云。

被上訴人對上證3「賃地合約字」形式真正不爭執，謂上證3係陳生與吳友直外7人所訂租約無意見（見本院卷㈠第139頁背面），惟另謂上證3號僅係關於土地之租賃，並無同意租地建屋居住使用之文字，且上訴人不能證明系爭55地號土地之所有權人為何人？吳友直是否為系爭55地號土地之所有權人？上訴人不能證明吳友直有權代理「吳友恭外六人」簽署上證3號，該合約簽訂迄今已逾80餘年，縱使為租地建屋，當年建築之房屋亦早已超過耐用年限，租地建屋之使用權應已終止云云。

２、查系爭上證3「賃地合約字」之存續期間為存續不限期間，其上所載租賃標的5筆地號土地即七星郡大直庄字大直435435、462、464、494、462-1番地（見本院卷㈠第66-69頁），該5筆土地於36年4月均登記為吳朝瑞、吳林、吳開藤、吳開芽、吳謝招治等5人所有，有土地登記簿謄本可稽（見本院卷㈠第153、159、165、171、176、185、190頁），而435、462-1、494地號等3筆土地於日據時期均係吳友直、吳深山、吳友賢、吳朝瑞、吳友恭、吳舛燎、吳朝班等7人所有，有登記簿謄本可稽（見本院卷㈠第75-77頁、194-199頁） ，雖主管機關現存日據時期登記簿無464地號、462地號日據時代所有權人資料，有台北市中山地政事務所96年7月27日北市中地一字第09631176300號函可稽（見本院卷㈠第201頁），惟參酌系爭5筆土地於36年4月均登記為吳朝瑞等5人所有，及435、462-1、494地號於日據時期均係吳友直等7人所有之情，認系爭464、462地號土地於日據時期亦均係吳友直等7人所有，核與經驗法則無違。

又查陳生於日據時代原住台北州七星郡字援仔埔百23番地，嗣遷至台北市大直464番地，系爭「賃地合約字」之出租人代表吳友直於日據時代居住於台北市大龍峒町378番地，有戶籍謄本可按（見本院卷㈠第144-145頁、146頁），與系爭「賃地合約字」上所載住址相符（見本院卷㈠第67頁）。

又系爭「賃地合約字」內之435番地，地主與訴外人陳生、丁○○訂有三七五租約，且上訴人持有464地號53年上期田賦繳納證明（見原審卷第59頁背面），斟酌上述情形，堪認吳友直有權代理吳友恭等外6人，於大正14年，與陳生訂立系爭「賃地合約字」。

又系爭「賃地合約字」載明464番地係建物敷地（見本院卷㈠第68頁），及上述系爭門牌於民國35年間即設有戶籍之情，則上訴人主張其被繼承人陳生於大正14年間向當時之地主「吳友直」等人承租464番地（即系爭55地號）建築房屋乙節，核與經驗法則無違，堪認為真正。

㈡、上訴人是否係無權占有：１、按民法債編施行法第1條規定「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；

其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」。

同施行法第24條第1項規定「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編規定。」

２、本件上訴人之被繼承人陳生於大正14年（即民國14年）與系爭55地號（原464番地）地主吳友直等7人訂有租地建屋契約，存續不限期間，已如上述，則依民法債編施行法第24條第1項規定，於民法債編施行（民國19年5月7日）後其效力依民法債編規定。

民法第425條第1項規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

則系爭55地號土地所有權人雖幾經更換，然受讓之人均應受上開租約效力之拘束。

３、雖88年4月21日修正公布（89年5月5日施行）之民法第425條第2項規定「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」

，然民法債編施行法對該修正規定並無特別規定，則依民法債編施行法第1條後段規定，前項修正規定並無溯及既往之效力。

本件租賃關係並無民法第425條第2項規定之適用。

４、縱認本件被上訴人係於95年7月17日取得系爭55地號土地所有權，於民法第425條第2項修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，本件有民法第425條第2項規定之適用。

惟民法第426條之2規定「租用基地建築房屋時，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

前項情形出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」

土地法第104條亦有相同規定。

本件土地所有權人出賣土地時，未以書面通知承租人，則依上開規定，被上訴人亦不得主張上訴人係無權占有。

五、綜上所述，上訴人抗辯為可採。從而，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆除上開房屋、遮雨棚等，將占用之基地騰空返還被上訴人，為無理由，不應准許。

其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

原審就上述部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決上開部分不當，求予廢棄為有理由，爰由本院將原判決該部分廢棄，改判，如主文第二項所示。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 96 年 11 月 27 日
民事第八庭
審判長 法 官 劉勝吉
法 官 鄭威莉
法 官 滕允潔
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 11 月 29 日
書記官 黃麗玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。