臺灣高等法院民事-TPHV,96,上,323,20071106,1

臺灣高等法院民事判決 96年度上字第323號
上 訴 人 丁○○
乙○○
樓
上 二 人
訴訟代理人 廖大鵬律師
複 代理人 關維忠律師
被 上訴人 丙○○
甲○
上 二 人
訴訟代理人 陳進會律師
複 代理人 孫大龍律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國95年8月17日臺灣板橋地方法院94年度訴字第1659號第一審判決提起上訴，本院於96年10月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔二分之一，餘由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：坐落台北縣鶯歌鎮○○里○○路2巷18弄1號房屋係被上訴人丙○○所有，同弄3號房屋係被上訴人甲○所有，被上訴人兩人自民國90年11月1日起至91年10月31日止將上開房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人丁○○，約定每月租金為新台幣（下同）6萬6千元，並由上訴人乙○○擔任連帶保證人。

被上訴人於91年9月17日即以存證信函表示，租期屆滿不再續租，請上訴人於91年10月31日租期屆滿時依約遷讓返還房屋予被上訴人。

惟上訴人丙○○、乙○○自91年9月1日起即未繳納租金，且於租期屆滿後拒不搬遷。

上訴人丁○○自91年9月1日起至同年10月31日止積欠租金共計13萬2千元。

且自91年11月1日起至94年9月30日止每月受有相當於租金之不當得利6萬6千元，35個月共計獲有231萬元之不當得利，依兩造所訂立之租賃契約第6條約定，上訴人於租期屆滿未將系爭房屋遷空交還被上訴人，被上訴人得請求上訴人照租金5倍之違約金，惟被上訴人僅請求自91年11月1日起至94年9月30日止按租金1倍計算即231萬元之違約金，連同上開積欠租金、相當租金之不當得利，三者合計為475萬2千元。

且上訴人將系爭1號及3號房屋1樓，如原判決附圖A所示長3.14公尺、寬0.24公尺、高2.10公尺之體積，及如原判決附圖B所示長3.17公尺、寬0.24公尺、高2.14公尺之共同壁，及系爭1號及3號房屋二樓，如原判決附圖C所示長0.9公尺、寬0.24公尺、高1.8公尺之共同壁打通。

依兩造所簽訂租約第6條及第9條約定，租約終止時，上訴人負有回復原狀之義務。

又坐落台北縣鶯歌鎮○○段尖山小段414之11地號土地，被上訴人丙○○、甲○之應有部分各為839/10000，兩人均為該土地之共有人，惟上訴人擅自在上開土地如原判決附圖斜線所示面積40平方公尺部分之土地搭蓋鐵皮屋，被上訴人依民法第821條、767條、184條、185條，並得請求上訴人將系爭違建拆除，將占用土地返還予被上訴人與其他共有人全體。

爰依所有權、租賃契約、不當得利與侵權行為之法律關係起訴請求，於原審聲明：㈠上訴人應將系爭1號房屋遷讓返還予被上訴人丙○○。

㈡上訴人應將系爭3號房屋遷讓返還予被上訴人甲○。

㈢上訴人應將系爭1號及3號房屋1樓，如原判決附圖A所示長3.14公尺、寬0.24公尺、高2.10公尺之體積，及如原判決附圖B所示長3.17公尺、寬0.24公尺、高2.14公尺之體積遭打通之共同壁，及系爭1號及3號房屋二樓，如原判決附圖C所示長0.9公尺、寬0.24公尺、高1.8公尺之體積遭打通之共同壁，均以鋼筋水混凝土建造回復原狀。

㈣上訴人應將坐落系爭414之11地號如原判決附圖斜線所示面積40平方公尺部分土地上之建物拆除，並將該土地返還予被上訴人及其他共有人。

㈤上訴人應連帶給付被上訴人475萬2千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

㈥上訴人應自94年10月1日起至遷讓返還系爭1號、3號房屋之日止，按月給付被上訴人6萬6千元。

㈦願供擔保請准宣告假執行。

原審為被上訴人部分勝訴之判決，上訴人就原審判決命其給付金錢部分不服提起上訴，被上訴人於本院聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：上訴人丁○○固自90年11月1日起至91年10月31日止向被上訴人承租系爭房屋，然上訴人乙○○並未於上開租約之連帶保證人欄上簽名，亦未授權上訴人丁○○代簽，故被上訴人不得請求上訴人乙○○負連帶保證人責任。

原審雖將違約金核減為相當於租金之1倍231萬元，但仍屬過高，非常人所能負擔。

且上訴人丁○○之所以未能繳納租金，實因本案租金過高，復有房屋漏水修繕等問題，以及被上訴人帶人無故進入房屋內毆打上訴人丁○○兄弟陳忠貴、陳忠義，而遲遲無法向被上訴人繳納租金，為此懇請將違約金再予酌減等語，資為抗辯。

於原審聲明：駁回被上訴人之訴及其假執行之聲請。

如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

於本院聲明：上訴人乙○○部分：㈠原判決主文第5、6、7項不利於上訴人乙○○部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。

㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。

上訴人丁○○部分：㈠原判決主文第6項不利於上訴人丁○○部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。

㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、經查，被上訴人兩人自90年11月1日起至91年10月31日止將系爭房屋出租予上訴人丁○○，每月租金為6萬6千元，上訴人丁○○自91年9月1日起即未繳納租金。

被上訴人於91年9月17日以存證信函告知上訴人租賃期間屆滿後欲收回自住，不擬續租，並於91年10月8日以上訴人積欠91年9、10月份之租金，催告上訴人於函到後7日內給付，逾期即依法終止租約等情，為兩造所不爭執（見本院卷第78頁反面），並有房屋租賃契約書、存證信函及回執附卷可稽（見原審卷第3至23頁），堪信為真。

四、被上訴人主張乙○○為連帶保證人，乙○○則抗辯伊就丙○○所簽訂房屋租賃契約並未簽名亦無授權，不應負連帶保證責任等語。

則首應審究者為乙○○就丙○○所簽訂本件房屋租賃契約之債務是否應負連帶保證責任？經查：㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」

、「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」

民事訴訟法第277條前段、第358條第1項分別定有明文。

又私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任。

㈡上訴人丁○○於90年10月30日與被上訴人丙○○、甲○簽訂系爭房屋租賃契約書，該契約書上記載乙○○擔任上訴人丁○○之連帶保證人，而上訴人乙○○並於連帶保證人處簽名蓋章，有契約書附卷可稽（見原審卷第14至18頁）。

上訴人乙○○雖抗辯並未於契約書之連帶保證人欄上簽名，亦未授權上訴人丁○○代簽，惟對於連帶保證人欄上乙○○印文（即蓋章部分）之真正，並不爭執，僅抗辯印章係被盜蓋云云（見本院卷第107頁反面）。

惟查：系爭房屋自80年出租予上訴人丁○○之母時，即均由上訴人乙○○擔任該租約之連帶保證人至90年12月31日止，此為兩造所不爭。

被上訴人所寄限期催繳本件租金、租賃期滿遷讓房屋、違約不遷讓時依約請求按照租金5倍之違約金之存證信函，亦均併寄與乙○○，乙○○亦均有收訖該等存證信函（見原審卷第19至23、62至64頁）。

設若乙○○非該租約之連帶保證人，為何乙○○於接獲該等存證信函時，從無任何反對、否認、質疑或異議之表示。

且本件租賃涉及乙○○應連帶給付數百萬元，對乙○○造成影響利害至鉅，設若丁○○偽造乙○○簽名，為何乙○○未對丁○○提出偽造文書之刑事告訴？均與經驗法則有違。

次查：上訴人乙○○抗辯印章係被盜蓋云云，則上訴人乙○○自應就其印章係遭他人盜蓋一節，負舉證責任。

惟上訴人並未舉證以實其說，揆諸上開說明，即應推定本件房屋租賃契約書之連帶保證人欄上乙○○之蓋章為真正，即上訴人乙○○應負連帶保證人之責任。

五、被上訴人主張上訴人違約拒不搬遷，請求上訴人給付按違約期間租金1倍之違約金231萬元等語。

上訴人則以被上訴人請求1倍違約金過高等語置辯。

則此應審究者為被上訴人請求上訴人給付違約期間1倍違約金有無過高？經查：㈠按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

民法第252條定有明文。

次按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。」

最高法院49年台上字第807號判例參照。

又此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

㈡依房屋租賃契約書第6條「乙方（即上訴人）於租期屆滿，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」

（見原審卷第16頁）。

本院審酌兩造租賃期間至91年10月31日止，上訴人租賃系爭房屋1樓係作工廠、2樓作為上訴人住家使用（見原審卷第50頁）；

被上訴人於91年9月17日即通知上訴人不再續租；

上訴人自91年9月1日起即未給付租金及其後相當於租金之不當得利；

租賃契約第6條雖約定違約金為租金之5倍，然被上訴人同意如上訴人依約返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，即願放棄違約金之請求；

上訴人自91年11月1日起仍拒絕將系爭房屋遷讓返還與被上訴人，待至原審法官於95年6月30日至現場履勘時，系爭房屋內部雖已搬遷殆盡，惟迄96年2月27日執行時仍有雜物及垃圾堆放屋內及房屋毀損等（見本院卷第62至63、65至76頁）一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認兩造約定之違約金以租金之1倍，應可達收強制上訴人遷讓返還系爭房屋之效，並彌補被上訴人所受之損害，被上訴人主張違約金以相當於租金之1倍計算，尚稱合理。

因此，被上訴人請求上訴人連帶給付自91年11月1日起至94年9月30日止，按租金1倍之違約金，總計為231萬元，為有理由。

六、上訴人乙○○應負連帶保證人責任，已如前述。兩造對於未給付租金及相當租金之不當得利期間亦無爭執，則上訴人應給付被上訴人之金額分述如下：㈠上訴人應連帶給付被上訴人91年9、10月份之租金13萬2千元。

㈡上訴人應給付被上訴人自91年11月1日起至94年9月30日止，按月給付相當於租金之不當得利6萬6千元，共35個月，合計231萬元。

㈢上訴人應連帶給付被上訴人自91年11月1日起至94年9月30日止，按月給付相當於租金1倍之違約金6萬6千元，共35個月，合計231萬元。

㈣上訴人應給付被上訴人自94年10月1日起至返還系爭房之日止，按月給付相當於租金之不當得利6萬6千元。

㈤綜上，被上訴人請求上訴人給付上開金額，洵屬有據。

上訴人抗辯上訴人乙○○非契約之連帶保證人無庸給付，及抗辯違約金過高云云，均無足取。

七、綜上所述，被上訴人主張上訴人乙○○為租賃契約連帶保證人，其請求相當於1倍租金之違約金應屬合理為可採，上訴人所辯均無可取。

從而，被上訴人本於租賃契約、不當得利之法律關係請求上訴人①連帶給付244萬2千元之租金與違約金，及自94年11月1日即起訴狀繕本送達翌日至清償日止按年息5%計算之利息；

②共同給付231萬元之不當得利，及自94年11月1日即起訴狀繕本送達翌日至清償日止按年息5% 計算之利息③自94年10月1日起至上訴人返還系爭房屋之日止，按月共同給付6萬6千元之不當得利，為有理由，均應准許。

是則原審判命上訴人如數給付，並為准免假執行之宣告，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段、第2項，判決如主文。

中 華 民 國 96 年 11 月 6 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 蘇芹英
法 官 薛中興
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 11 月 7 日
書記官 黃瑞芬
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。