臺灣高等法院民事-TPHV,97,上易,418,20081111,1

臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第418號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 曾郁智律師
複代 理人 林士祺律師
被上 訴人 乙○○
訴訟代理人 劉貹岩律師
上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國97年4 月22日臺灣桃園地方法院96年度訴字第157 號第一審判決提起上訴，本院於民國97年10月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）95年11月16日向上訴人購買桃園縣龜山鄉○○路87號房屋（以下稱系爭房屋）及其基地應有部分（以下稱系爭契約），已給付價金新台幣（以下同）550,000 元予上訴人，詎伊於95年12月5 日發現上訴人隱匿系爭房屋之廁所、廚房排水孔嚴重冒水、積水之瑕疵，並於兩造簽約前積極在房屋現況說明書上保證系爭房屋無滲漏水情事，使伊陷於錯誤而為買受之意思表示，伊乃於96年12月18日對上訴人為解除、撤銷系爭契約之意思表示，提起先位之訴，依民法第179條規定，請求上訴人返還價金550,000 元，及自96年2 月1 日（原判決誤載為96年3 月21日）起至清償日止按年息5%計算之利息；

依民法第184條第1項、第195條第1項前段，請求上訴人賠償215,000 元及其利息，又提起備位之訴，請求原法院酌減違約金至30,825元後，依民法第179條規定，請求上訴人給付519,175 元及其利息，伊並均願供擔保，請准宣告假執行等語。

二、上訴人以：房屋因使用、折舊等因素而耗損，偶生漏水、滲水，若可修繕而不影響正常使用，不能謂為瑕疵；

伊於房屋現況說明書第3項「是否有滲漏水之情形」，勾選否，所謂「滲、漏水」指雨水自屋外滲漏入屋內之情形，與馬桶及排水孔阻塞無關，且伊自92年1 月1 日起出租系爭房屋予許秋月經營早餐店，該店面為開放式空間，被上訴人於系爭契約成立前能隨時查看，伊無蓄意隱匿之必要，許秋月於系爭契約成立前亦未告知伊系爭房屋有冒水或排水故障問題；

被上訴人未依系爭契約第2條第2款，於95年12月8 日前給付第二期價金，伊依系爭契約第10條，於95年12月15日催告被上訴人於三日內給付，否則逕行解除契約，沒收已收價金，被上訴人逾期未支付價金，系爭契約業已解除等語，資為抗辯。

三、原審判決上訴人應給付被上訴人550,000 元，及自96年2 月1 日起至清償日止按年息5%計算之利息（即被上訴人於先位之訴，依民法第179條規定請求上訴人返還價金550,000 元及其利息部分），並為附條件之准、免假執行宣告，駁回被上訴人其餘先位之訴及假執行聲請，暨駁回備位之訴及假執行聲請。

被上訴人就敗訴部分未聲明不服。

上訴人就敗訴部分，提起上訴，聲明求為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；

㈡廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。

又被上訴人就上開先位之訴部分，於第二審追加訴訟標的民法第259條第1、2 款規定（本院卷第26頁反面），請求之基礎事實與其於原訴訟主張請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定，准予追加。

四、兩造不爭執之事實及證據如下：㈠被上訴人透過林口房屋仲介股份有限公司（以下稱林口房仲公司）仲介，於95年11月16日向上訴人購買系爭房屋及其基地應有部分，已給付價金550,000元予上訴人。

系爭契約第2條第2款記載「第貳次付款：於增值稅及契稅單核下三日內，甲方（即被上訴人）支付乙方（即上訴人）新台幣貳拾伍萬元」、第10條記載「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金」，該增值稅及契稅稅單於95年12月1 日核下，經代書於95年12月5 日交付兩造，但被上訴人未依約於95年12月8 日前給付第二期價金，上訴人於95年12月12日發函催告被上訴人於三日內給付，否則逕行解除契約，沒收已收價金，該函於96年12月15日送達被上訴人（見本院卷第53頁末2、3行），但被上訴人逾期未支付。

有被上訴人提出系爭契約書（原審卷第7 至10、16頁），及上訴人提出桃園府前郵局第2738號存證信函、委託銷售契約書（原審卷第28至30、72頁）可稽。

㈡兩造簽約前，上訴人在房屋現況說明書之項次3 「是否有滲漏水之情形：⑴屋頂、外牆、窗框部分⑵冷熱水管部分⑶浴室漏水、滲水部分⑷前、後陽台及廚房地面滲水⑸其他漏水、滲水部分」，均勾選「否」。

嗣被上訴人於95年12月5 日發現系爭房屋之廁所、廚房排水孔有冒水、積水情形，即請求上訴人修繕，經兩造約定於95年12月8 日勘查系爭房屋，惟上訴人於95年12月7 日先行委由一佳一清潔衛生行進行水管抽水工程，致兩造於95年12月8 日會同勘查未能發現滲、漏水，再約定會勘未果，被上訴人於95年12月15日發函對上訴人主張依民法第92條規定撤銷系爭契約，及依民法第359條解除系爭契約，並請求上訴人於三日內返還價金550,000元，該函於96年12月18日送達上訴人。

有被上訴人提出現況說明書、桃園郵局第一支局第716 號存證信函、照片（原審卷第11至15、20、69、70頁）可稽。

五、按民法第92條第1項本文規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

此所謂詐欺，於行為人欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示者屬之。

行為人雖未實施積極之欺罔行為，但在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務，卻保持緘默（即隱匿）而未告知，致相對人不知有此事項，而為意思之表示者，亦構成民事法上所謂詐欺（最高法院18年上字第371 號、33年上字第884 號判例意旨參照）。

查：㈠給水、污水、排水等設備係建築物之主要設備之一，各該設備如未能隨時保持正常功能、通暢無阻，不僅減損建築物之效用，並對使用者造成莫大不便，故就房屋買賣之交易習慣而言，標的房屋之給水、污水、排水等設備功能有無減損情事，乃買受人決定是否購買該房屋時所考量之主要因素之一，出賣人如明知此設備功能有不正常情形，依此交易習慣，應負有告知買受人之義務。

又兩造簽訂系爭契約前，上訴人以上開房屋現況說明書向被上訴人說明系爭房屋之現況，於該說明書之項次3 明定上訴人應分就系爭房屋之浴室、廚房地面、屋頂、外牆、窗框等部位說明是否有漏水、滲水情形，顯不限於系爭房屋是否有雨水自屋外滲漏入屋內之情形，併包括馬桶、排水管有無阻塞、滲漏等情狀，可見此說明事項對被上訴人作成買受決定而言，甚為重要，而為兩造約定屬於上訴人應負告知義務之事項。

則揆諸前揭說明，上訴人於系爭契約成立前如明知系爭房屋之廁所、廚房排水無法隨時保持正常功能、通暢無阻，而有積水或滲漏水情事，卻故意對被上訴人表示無此情事，或保持緘默（即隱匿）而不告知被上訴人，致被上訴人陷於錯誤或因不知有此情事，而為買受系爭房屋之意思表示，應認被上訴人係受上訴人詐欺而為意思表示，被上訴人自得撤銷之。

㈡被上訴人主張：上訴人於系爭契約成立前，明知系爭房屋之廁所、廚房排水無法隨時保持正常功能、通暢無阻，而有積水或滲漏水情事等語，為上訴人否認，被上訴人就上開主張之事實應負證明之責。

經查：⒈上訴人陳述：伊自92年1 月1 日起出租系爭房屋予許秋月經營早餐店等語，提出租賃契約書為證（原審卷第31至42頁），為被上訴人所不爭執，堪信為真正。

而證人許秋月證述略以：伊承租系爭房屋開早餐店已四、五年，租期至97年12月止，系爭房屋廚房地板上之排水孔之前有阻塞的現象，大約在95年11月左右，水龍頭打開後，水就會冒起來，排水孔阻塞只有發生過一次，伊於95年11月告知上訴人等語（原審卷第110 至112 頁）。

證人吳月琴證稱：伊為被上訴人的大嫂，從事房屋仲介業務，上訴人委託伊仲介出售系爭房屋，表示除一樓廁所馬桶消水消的比較慢外，其他沒有問題，並於95年11月8 日填載房地產現況說明書，伊受委託後，查看系爭房屋狀況如上訴人所述，並符合現況說明書所載內容，96年12月4 日被上訴人表示系爭房屋好像有冒水的問題，伊於96年12月5 日查看廚房旁邊的消水孔確實有一攤水，伊質問許秋月為何伊之前來看，未告知有此情形，許秋月說屋主交代其不能隨便跟人家講，不然會造成她無法順利交屋」（原審卷第131 至138 頁）。

可見兩造簽約前，證人吳月琴先本於仲介身分，勘查系爭房屋狀況，上訴人已事前要求許秋月不要透露廚房排水孔冒水情事。

⒉證人許秋月證述略以：系爭房屋馬桶不通，上小號可以，不可以上大號，馬桶在大號後，排泄物不太沖得下去，但只要用水桶以額外的水去沖即可沖乾淨，馬桶的情形長久以來就這樣等語（原審卷第110 至112 頁）。

系爭房屋既為上訴人所有，長期出租予許秋月，而出租期間又一直存在上開沖便功能減損情形，上訴人並於系爭契約成立前，曾對證人吳月琴表示一樓廁所馬桶消水消得比較慢等語，依常理判斷，上訴人不可能對上開沖便問題毫無所悉。

⒊被上訴人另提出伊於96年5 月19日與許秋月之對話錄音帶及其譯文，記載被上訴人表示兩造於95年12月5 日協調時，上訴人脫口說出四個月前已知悉有漏水等語，許秋月坦承有此情事，並表示漏水、冒水情形嚴重，但上訴人要求伊不要對上訴人以外之人透露等語（見本院卷第39至49頁）。

上訴人雖抗辯該錄音品質極差，其中許秋月之說詞可辨識者，與上開譯文記載不符云云，惟本院於97年9月1日準備程序勘驗錄音帶，確認譯文記載無誤，有筆錄可稽（本院卷第71頁），上訴人此部分抗辯尚不足採。

上訴人另以上開譯文第3 頁倒數11、12行記載被上訴人詢問許秋月曾否告知上訴人冒水之情形，許秋月回答「我當面跟他講過，是房子賣出以後」（見本院卷第41頁），可見許秋月於系爭契約成立前未告知上訴人冒水問題云云，惟經查核前後譯文記載，係被上訴人詢問許秋月「你不曾當面跟他講過嗎？」，許秋月回答「我當面跟他講過，是房子賣出以後」，被上訴人再問「那一天他不是說溜嘴，說他3、4個月前就知道了」，許秋月接著表示略以：伊跟上訴人說，他沒有告訴伊房屋已經賣了，客人帶小孩上廁所看到地上冒水，伊就坦白告訴客人等語。

再對照證人許秋月於原審證述略以：之前我不知道兩造買賣系爭房屋，被上訴人曾來借廁所，表示馬桶好像不太通，我跟她講不能沖大號，被上訴人另詢問廚房為何有一大攤水，我表示排水孔塞住等語（原審卷第110 至112 頁），堪認許秋月上開錄音內容，實係表示被上訴人於系爭契約成立後看到廚房有積水，許秋月坦白告以排水有問題（即一開水龍頭，地面即冒水），嗣上訴人質問許秋月為何告訴被上訴人，許秋月則對上訴人表示係因上訴人未事先將出賣系爭房屋予被上訴人之事通知伊，致伊以為詢問者為通常客人而據實以告等語，不能否定許秋月於系爭契約成立前曾將冒水之事通知上訴人之事實，故上訴人此部分抗辯亦不可採。

⒋上訴人抗辯：許秋月經營之早餐店為開放式空間，被上訴人於系爭契約成立前能隨時查看，且排水孔、馬桶阻塞可立即修復，屬輕微瑕疵，伊無蓄意隱匿之必要云云。

惟查，系爭房屋之馬桶長期欠缺沖便功能，廚房排水阻塞，導致打開水龍頭時，排水孔即冒水，明顯減損系爭房屋之通常效用，將嚴重影響使用者之日常生活，有害於室內環境之清潔衛生，且揆諸交易習慣及兩造之約定，此問題之存在，屬上訴人應負告知義務之事項，經本院認定如前所述，顯難認為係輕微瑕疵。

又系爭房屋之馬桶無法沖淨糞便，廚房水龍頭打開時，排水孔會冒水等情狀，係於利用各該設備功能時始能發現，此由證人吳月琴於系爭契約成立前，勘查系爭房屋時未能發現之，即可得知，是縱令被上訴人於系爭契約成立前有機會查看系爭房屋，亦無法確保必能發現上開問題，上訴人以被上訴人得隨時查看為由，抗辯其無隱匿該問題之可能云云，委無可取。

再查，證人吳月琴證述略以：兩造於96年12月5 日協調，上訴人否認有上開問題，兩造於96年12月7 日各找水電工人前來確認，但上訴人於96年12月6 日找人抽水，致於96年12月7 日看不出問題，兩造再於96年12月8 日協調，上訴人仍否認有問題等語（原審卷第131 至138 頁）。

證人即本件買賣之代書陳秀玉證稱：「第二次要付25萬元的時候，買方說發現系爭房屋的馬桶有不通的情況，廚房有積水，但賣方說沒有這個問題... 於是我說請雙方再確認一下屋況... 請承租人在三天後到房屋仲介公司來說明確認。

三天到的時候，12月5日承租人.. 說很奇怪，每次門打開就有一攤水在那裡，但是她也沒有說積水的位置在那裡，於是我跟雙方講，找水電工去現場確認。

後來在12月8 日協調會的時候，買方質疑屋主怎麼可以在找水電工確認的前一天找水肥車去抽水，屋主帶來的王代書，也罵她怎麼可以這樣處理事情，屋主說我的房屋為什麼不可以修理，所以我就建議雙方各找水電工去現場確認.. 我在建議的時候，屋主並沒有明確說要修或不修，所以我建議雙方找水電工去確認。」

（原審卷第139、140頁）。

可見被上訴人、仲介吳月琴發現系爭房屋有前述瑕疵，並經許秋月在兩造面前表示有積水問題後，上訴人仍極力否認，並私下僱工抽水，意圖製造瑕疵不存在之假象，更足以佐證上訴人於契約成立前有對被上訴人隱匿該瑕疵之故意。

⒌綜上，被上訴人已提出相當證據，證明上訴人於系爭契約成立前明知系爭房屋存在上述瑕疵，卻先以房屋現況說明書，故意向被上訴人示以系爭房屋之廚房、廁所無排水問題等不實之事，再違反契約上及交易習慣上之告知義務，隱匿該等瑕疵而未告知被上訴人，致相對人陷於錯誤，而為買受系爭房屋意思表示等事實，被上訴人主張受上訴人詐欺而為意思表示，其得依民法第92條規定撤銷系爭契約，尚非無據。

六、按民法第114條第1項規定「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」

、第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

查被上訴人於96年12月18日本於民法第92條規定，對上訴人為撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約自始無效。

至上訴人於95年12月15日催告被上訴人於三日內支付第二期價金，逾期即解除系爭契約，該解除意思表示應於三日付款期限屆滿即95年12月18日期日終了時始生效，斯時系爭契約已因被上訴人行使撤銷權而不存在，上訴人之解約意思表示自無從發生效力。

從而，上訴人受領550,000 元價金之原因關係（即系爭契約）嗣後不存在，被上訴人本於民法第179條規定，請求上訴人返還價金，為有理由。

七、綜上所述，被上訴人本於民法第179條規定，請求上訴人給付550,000 元，及自96年2 月1 日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

原審判命上訴人給付，並為附條件之假執行宣告，其理由雖然不同，但結果並無二致，仍應維持。

上訴人求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

至被上訴人追加訴訟標的民法第259條第1、2款，與訴訟標的民法第179條規定立於選擇合併關係，本院就後一訴訟標的判決被上訴人勝訴，自無庸就前一訴訟標的為裁判，附此敘明。

八、兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌後，認於判決結果無礙，爰不一一論述。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 97 年 11 月 11 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 彭昭芬
法 官 翁昭蓉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 11 月 12 日
書記官 張淑芬