臺灣高等法院民事-TPHV,98,上,340,20090915,1

臺灣高等法院民事判決 98年度上字第340號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 黃德賢律師
被 上訴 人 宜蘭縣政府
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 吳振東律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年3月6日臺灣宜蘭地方法院97年度訴字第309號第一審判決提起上訴，經本院於98年9月1日言詞辯論終結，玆判決如下：

主 文

上訴駁回。

原判決所命上訴人給付被上訴人新台幣參佰萬元之同時，被上訴人須將附表所示不動產、車位交付予上訴人。

第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔。

事實及理由

一、本件被上訴人主張：兩造於民國95年8月23日簽訂「宜蘭縣岳飛新村－公教區合約書」（下稱系爭合約），約定上訴人以總價新台幣（下同）369萬3000元，向伊買受宜蘭縣宜蘭市○○○段五結小段71-2地號土地（面積3893平方公尺）應有部分100萬分之9543，及坐落其上同地段第1213建號即門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○路163號12樓之2之房屋（下稱系爭房屋）應有部分全部，與同地段第1277、1280建號共同使用部分（面積依序為4937.34及831.87平方公尺)應有部分各100萬分之9538及100萬分之21990，暨地下第2層編號14之平面車位（上開買賣標的之房屋、土地、車位，以下合稱系爭不動產）並約定系爭房屋除屋頂漏水及設備損壞外，其餘部分依現況點交，不予修繕。

伊已依約於95年10月24日將上開不動產所有權移轉登記予上訴人，上訴人則給付伊現金69萬3000元，並交付合作金庫商業銀行宜蘭分行（下稱合庫宜蘭分行）出具之金融機構同意貸款證明書，伊遂於95年11月１日發函請求該行撥付上訴人所貸之300萬元，並以副本通知上訴人，然上訴人先以電話通知伊系爭房屋房間及屋頂有多處漏水之瑕疵，表示於伊修繕完成前拒絕撥款。

然伊已將上訴人所指之瑕疵修補完成，且依系爭合約第7條約定，除屋頂漏水及設備損壞外，其他依現況點交，與上訴人之付款義務無關，而上訴人卻以各種理由拒絕給付尾款及辦理交屋手續，迭經伊催索，上訴人均置之不理等情，爰依民法第367條之規定及系爭合約之約定，求為命上訴人給付300萬元，及自97年6月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之判決。

（被上訴人逾上開請求部分，業經原審判決駁回，未對之聲明不服，已告確定）並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：被上訴人於伊購買系爭房屋前曾口頭允諾系爭房屋屋頂漏水之缺失會於點交前完全改善，伊已依約履行義務，詎系爭房屋屋頂漏水之缺失，伊自95年10月起即多次以口頭及書函通知被上訴人，儘速徹底完成相關防漏工程，惟被上訴人始終口頭誆稱已改善，致迄今尚未交屋，系爭房屋係由訴外人凱達營造股份有限公司承建，施工之初，即因於頂樓陽台未鋪設防水層或鋪設不完全，致未能有效解決漏水問題，經伊邀集其他住戶向宜蘭縣消費者爭議調解委員會反映，該會之消費者保護官於97年1月7日召開消費爭議調解委員會，作成應由被上訴人確實完成防漏工程，經試水確認無漏水狀況後，始完成點交之決議。

被上訴人竟然不予執行，更於96年6月以後將管理委員會所保管系爭房屋之鑰匙取回，使伊無法適時查驗及反應漏水改善情形，限制伊對接受無瑕疵物之權利主張，伊並於96年9月29日又發現新漏水區域，且發函通知被上訴人，惟其對於陸續產生之新漏水瑕疵仍舊敷衍應事。

系爭房屋未施作防水層或施作不完全，致發生漏水瑕疵，且經被上訴人修繕多次，仍無法徹底改善，被上訴人已不完全給付，伊拒絕受領有漏水瑕疵之系爭房屋，即無不合，因系爭房屋尚未修繕完畢而由被上訴人函請合庫宜蘭分行暫緩撥款，及其嗣後因修繕拖延導致貸款核撥過期，顯為可歸責於被上訴人之事由，伊既已辦理抵押貸款，已依債務本旨提出給付，被上訴人即可隨時向合庫宜蘭分行申請撥款。

又依系爭合約第4條約定，於交屋時伊始有付款義務，被上訴人迄未交屋，伊並無遲延給付，不得請求伊給付遲延利息。

另被上訴人遲延給付迄今尚未點交系爭房屋予伊，伊對於系爭房屋使用、收益之權能因而受有損害，依系爭合約第7條及第4條之約定，伊自得於被上訴人將系爭房屋漏水瑕疵修補完成之前行使同時履行抗辯權而拒絕給付尾款300萬元等語，資為抗辯。

並對於原判決提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於95年8月23日簽訂系爭合約，約定上訴人以總價（含停車位價款及公共基金）369萬3000元向被上訴人買受系爭不動產。

㈡系爭合約第7條關於點交之約定為：「本房屋（即系爭房屋）買賣除屋頂漏水及設備損壞外，餘現況點交，不予修繕。

」。

㈢上訴人已給付買賣價金69萬3000元，尚有尾款300萬元未給付，被上訴人已於95年10月24日將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，但迄未將系爭不動產交付予上訴人。

㈣本件經原審於97年12月8日至系爭房屋現場勘驗結果，系爭房屋為該棟建築物頂樓，其隔間有一客廳、一主臥、二客房、一廚房、一儲藏室、二衛廁，經目視已粉刷完畢，尚無明顯漏水痕跡，並就上訴人所指水漬部分，拍照存查（見原審卷，109至114頁）。

㈤本院嗣於98年7月10日勘驗系爭房屋現場，其結果為：「⒈系爭房屋主臥室及客廳沒有發現明顯滲水情形，沒有水痕。

⒉主臥室部分位置似有以油漆修補過，其情形由被上訴人拍照1、2、3（即本院卷第42頁所示）。

何時修補不明。

⒊客廳部分照片如原審卷109頁下部照片及110頁照片。

但（原審卷）110頁下部之照片水痕目前已經不明顯，可能是照片底色問題。」

（見本院卷，38頁）。

四、玆就兩造爭執之事項，分別判斷如下：㈠關於上訴人有無給付餘款300萬元之義務部分：買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。

本件上訴人向被上訴人購買系爭不動產，尚有餘款300萬元未給付，為兩造所不爭，系爭合約復未經解除，則被上訴人依前開規定請求上訴人給付該餘款300萬元，自有理由。

㈡關於被上訴人已否修補系爭房屋屋頂漏水部分：就此，被上訴人主張系爭房屋於兩造簽約時之漏水瑕疵，經伊修繕後已無漏水現象，且系爭房屋經颱風過後亦無漏水現象，顯見伊已修繕完畢系爭房屋原漏水之瑕疵，上訴人自有先為給付尾款之義務，其據此主張同時履行抗辯，為無理由等語，上訴人則辯稱系爭房屋屋頂漏水之瑕疵，經被上訴人修繕多次，仍無法徹底改善等語。

查系爭房屋於簽約後確有屋頂漏水之情形，為兩造所不爭，該漏水情形嗣經兩造於起訴前多次交涉、會勘、修補後，於原審97年12月8日至系爭房屋現場勘驗時，系爭房屋經目視已粉刷完畢，尚無明顯漏水痕跡，原審並命就上訴人所指水漬部分，拍照存查。

因上訴人就系爭房屋是否漏水仍有爭議，經本院於98年7月10日再次勘驗，系爭房屋主臥室及客廳沒有發現明顯滲水情形，沒有水痕，主臥室部分位置似有以油漆修補過，其情形由被上訴人標示1、2、3後拍照存查（即本院卷第42頁所示），何時修補不明。

至於客廳部分，則如原審卷109頁下部照片及110頁照片，但（原審卷）110頁下部之照片水痕目前已經不明顯，可能是照片底色問題等情，有原審及本院勘驗筆錄及照片附卷可按（見原審卷，109至114頁，本院卷，38頁）。

依上開勘驗結果，被上訴人主張系爭房屋之屋頂漏水已經修復，當屬可信。

㈢關於上訴人得否為同時履行抗辯部分：就此，上訴人抗辯依系爭合約第4條約定，交屋與付款同時為之，被上訴人迄未交屋，伊自得行使同時履行抗辯，上訴人則以：依系爭合約第7條約定，除屋頂漏水及設備損壞外，其他依現況點交，與上訴人之付款義務無關等語為再抗辯。

分述如下：1.查系爭合約第3條關於付款方式，約定：訂金10萬元上訴人（即乙方）於簽訂系爭合約當天現場繳交予被上訴人（即甲方），貸款359萬3000元，申貸銀行應於取得他項權利證明書後3日內，將貸款轉撥被上訴人指定之帳戶，並註明選定樓層編號。

另依第4條規定辦理。

系爭合約第4條關於貸款處理，約定：選屋當日經選定樓層房號後，上訴人應繳納訂金10萬元，餘款（即房地總價扣除訂金10萬元）應於辦理交屋作業時繳交；

須貸款者，應自行洽金融機構開立貸款額度並取得同意將貸款於核撥當日轉撥被上訴人指定帳戶之證明文件後，得僅繳交房地總價扣除訂金及貸款額度之差額，兩造不爭之系爭合約附卷可稽。

依系爭合約第3條約定，訂金以外之餘款359萬3000元應如何付款，應依系爭合約第4條之約定程序辦理，而系爭合約第4條則約定，應於辦理交屋作業時繳交，此一約定，使上訴人給付全部價金之同時，亦取得所有權（已先由被上訴人移轉）及系爭不動產之占有，符合公平及交易慣例，是上訴人抗辯其繳交359 萬3000元（其中300萬元為貸款）與被上訴人交屋應同時為之，應屬有據，堪可採信。

至於系爭合約第7條約定：「本房屋買賣屋頂漏水及設備損壞外，餘現況點交，不予修繕。」

係約定被上訴人如何點交予上訴人，而非何時點交，易言之，即令依上開約定，被上訴人仍須將屋頂以外部分先點交予上訴人，於屋頂漏水修繕完成後，再將屋頂點交予上訴人之行為，有其一未點交者，仍不得請求上訴人給付餘款，故被上訴人再抗辯稱依系爭合約第7條約定，上訴人有先給付餘款義務云云，為不可採。

又系爭合約第3條就尾款固約定：「乙方（即上訴人）應於簽約後40日內，向甲方（即被上訴人）指定之銀行繳交（假日順延），並於繳納餘款後5日內，執繳款收據辦理交屋事宜。」

然系爭不動產買賣價金給付方式，僅分訂金及前開餘款359萬3000元，並無尾款，系爭合約有關尾款之欄位僅為例稿，並無應給付之金額，不得以該欄內有前開文字，遂認上訴人有先於簽約後40日內，向銀行繳款之義務，被上訴人於上訴人繳款後再辦理交屋之義務，原審據此認定上訴人有先給付餘款之義務，顯有未洽。

2.因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264第1項定有明文。

又雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅。

故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非不得提出同時履行之抗辯。

除他方當事人應為之給付，因不可歸責於己之事由致給付不能，依民法第225條第1項規定，免其給付義務者外，法院仍應予以斟酌，如認其抗辯為有理由，應命受領遲延之一方當事人，於他方履行債務之同時，為對待給付（最高法院75年台上字第534號判例參照）。

本件依系爭合約約定，被上訴人交付系爭不動產與上訴人給付餘款應同時履行，已如前述，參照前開判例意旨，上訴人之同時履行抗辯權仍不受影響。

是上訴人為被上訴人應為交屋之同時履行抗辯，自屬有據。

㈣關於被上訴人得否請求上訴人給付遲延利息部分：查上訴人所辯系爭房屋漏水之瑕疵，經原審於97年12月8日，及本院於98年7月10日勘驗現場，並未發現有漏水之明顯證據，且經莫拉克颱風侵襲後，仍無漏水情形，有勘驗筆錄及被上訴人提出之照片附卷可參（見原審卷，108頁至114頁、本院卷，37頁、38頁、42頁至46頁、50至54頁），足認上訴人據以拒絕交屋之瑕疵，於被上訴人修補後已不存在，是上訴人再以被上訴人有漏水之瑕疵為由，拒絕給付餘款，難認有理。

從而被上訴人請求上訴人給付自支付命令送達翌日起，按法定利率計算之遲延利息，自有理由。

上訴人雖另以被上訴人所以未取得餘款，係因其發函予貸款銀行所致，不能責令上訴人負遲延責任為辯。

然以現金付款或由銀行貸款，僅為付款方式之不同，不影響應由買受人即上訴人完成相關貸款程序，使出賣人即被上訴人取得價金之義務，何況被上訴人所以發函貸款銀行暫緩撥款，係因上訴人一再主張系爭房屋漏水之瑕疵未修復，拒絕付款所致，被上訴人基於避免損及上訴人權益而函請貸款銀行暫緩撥款，難認有何不妥，是上訴人以此為辯，亦非有理。

五、綜上所述，被上訴人本於買賣關係，請求上訴人給付300萬元及自支付命令送達翌日起之遲延利息，為有理由，應予准許。

原審判命上訴人給付，理由雖有不同，結論尚無二致，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，仍為無理由，應予駁回。

上訴人為同時履行抗辯，亦有理由，爰附以被上訴人之給付，應於被上訴人交付系爭不動產予上訴人之同時為之之條件。

六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 9 月 15 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 邱 琦
法 官 呂太郎
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 9 月 18 日
書記官 黃千鶴
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附 表
1.宜蘭縣宜蘭市○○○段五結小段71-2地號土地（面積3893平方公尺）應有部分100萬分之9543。
2.前開土地上第1213建號即門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○路163號12樓之2之房屋應有部分全部，與同地段第1277、1280建號共同使用部分（面積依序為4937.34、831. 87 平方公尺)應有部分各100萬分之9538、100萬分之21990。
3.前開建物地下第2層編號14之平面車位。