臺灣高等法院民事-TPHV,98,上易,457,20091030,1

臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第457號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 吳榮達律師
甲○○
被上訴 人 丙○○
訴訟代理人 陳正旻律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國98 年3月13日臺灣臺北地方法院97年度訴字第1833號第一審判決提起上訴，本院於98年10月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人給付超過新臺幣肆拾捌萬玖仟參佰捌拾捌元及該訴訟費用部分廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

其餘上訴駁回。

廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。

駁回部分之第二審訴訟費用，由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於93年7月間以新臺幣（下同）755萬元向上訴人購買門牌臺北市大安區○○○路○段209號5樓之2房屋（下簡稱系爭房屋）及坐落基地，雙方訂有不動產買賣契約書，伊於交屋後就系爭房屋花費金錢裝潢，嗣於94年間以價金900萬元轉售予訴外人張維玲，張維玲再於95 年間轉售訴外人林聰妏。

詎伊於95年10月間，經原法院（95年度訴字第9718號訴訟）通知參與張維玲與林聰妏間返還買賣價金訴訟，原法院於96年7 月間囑託台北市建築師公會鑑定確認系爭房屋為氯離子含量過高之海砂屋，影響居住安全，伊方知悉上訴人出售之系爭房屋為海砂屋，具有品質上之重大瑕疵，嚴重影響系爭房屋之價值等情。

伊與系爭房屋之受讓人張維玲達成和解，除返還買賣價金外，另賠償相關費用之損失，致伊之權益受損。

伊寄發存證信函通知上訴人上開情事，請求上訴人賠償損失遭拒，被上訴人依民法第354條、第359條規定應負瑕疵擔保責任，伊得主張減少價金。

爰依不當得利、民法第227條第2項不完全給付等法律關係，在原審聲明：上訴人應給付被上訴人450萬1,032元（包括：房屋減少之價值251萬元、賠償張維玲之損害54萬1,032元及獲利145 萬元）等情。

原審判決：上訴人應給付被上訴人148萬4,000元，被上訴人其餘之訴駁回。

上訴人就原審判命給付部分全部上訴，被上訴人就原審駁回部分並未聲明不服。

被上訴人於本審聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：㈠依內政部之不動產委託銷售契約書範本注意事項第二點記載：「海砂屋檢測，海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間之不同而異，目前海砂屋含氯量尚無國家標準值」等語，可知房屋含氯量正常值並無國家標準，且被上訴人並未提出任何資料證明系爭房屋之含氯量危及房屋之結構安全。

㈡系爭房屋係伊於法院強制執行拍賣程序所購得，不清楚房屋現況，故於出售系爭房屋時，於契約書第14條特約事項約明「房屋以現況交屋」。

被上訴人為房屋設計公司之專業人員，若欲對系爭房屋結構之特殊情狀有所保留，必會特別載明，則雙方真意當然包含結構體部分。

兩造既約定以現況交屋，伊並無詐欺情事，則關於系爭房屋屋況之風險，應由買受人即上訴人承擔，伊應免責。

是系爭房屋是否含氯量過高？是否為海砂屋？被上訴人不能對伊主張瑕疵擔保之減少價金或不完全給付之責任。

㈢被上訴人於原審法院另案訴訟中放棄其得向訴外人張維玲得主張之抗辯權，自願承擔不利於己之結果而賠償張維玲30萬元，被上訴人應自負其責。

至於被上訴人另請求之房地產登記代書費用、抵押權登記代辦費、增建物設定代辦費、簽約費、規費、印花稅、申請謄本均與本件兩造間買賣無涉；

另系爭房屋之增值稅、房屋稅、地價稅應由使用受益與有納稅義務之人負擔，亦與伊無關；

被上訴人於另案支出之訴訟費、律師費乃被上訴人為主張自己權益而支出，亦不應由伊負擔。

㈣被上訴人購入系爭房地， 並經台灣中小企業銀行設定最高限額抵押權840萬元，顯見市價高於840萬元， 被上訴人提出之李林國際不動產估價事務所就系爭房屋估價為606萬6,000元之意見為不可採。

由被上訴人在本審中自陳每月租金為4萬元 ，據以換算系爭房屋應有907萬7,080元之價值，扣除補強費用後仍高於兩造間買賣價金755萬元， 可見被上訴人未受損害反蒙其利，此為伊多次向被上訴人主張原價買回，被上訴人一再拒絕之原因，則被上訴人請求賠償所失利益為無理由等語抗辯。

聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：㈠上訴人於93年7月22日，以755萬元將系爭房地出售予被上訴人，雙方簽訂不動產買賣契約書；

被上訴人嗣於94年間將系爭房地以900 萬元出售系爭房地予訴外人張維玲，有兩造間之不動產買賣契約書、被上訴人與張維玲間之不動買賣合約書可按（原審卷第5-17頁），㈡訴外人張維玲於95年間再將系爭房地出售予訴外人林聰妏，其後林聰姣以：系爭房屋經檢驗氯離子含量超過標準值為由，對訴外人張維玲主張解除買賣契約，並對張維玲提起返還買賣價金訴訟（ 原審法院95年度訴字第9718號 ），被上訴人於該案中受訴訟告知並參加訴訟，該案經原審法院委請台北市建築師公會就系爭房屋之梁、柱、樓板主結構部位鑽心取樣3個試體， 經工業技術研究院進行混凝土中氯離子含量試驗結果 ：柱混凝土中氯離子含量為0.78kg/m3 ， 梁混凝土中氯離子含量為1.15kg/m3， 樓板混凝土中氯離子含量為0.92k g/m3，並於96年7 月20日鑑定函覆：依中華民國國家標準鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量為0.3kg/m3，系爭房屋屬氯離子含量過高之建築物等情，有台北市建築師公會之鑑定報告書在卷（原審卷第18-41、78頁）。

林聰妏在原審法院95年度訴字第9718號對張維玲主張解除買賣契約及返還價金部分，經法院認定為有理由而獲勝訴判決確定，亦有該判決可按（原審卷第88-94頁，本院卷第132-138頁）。

㈢被上訴人與張維玲合意解除有關系爭房地之買賣契約，並簽訂協議書：張維玲將系爭房地移轉登記返還為被上訴人所有，被上訴人則將原買賣價金900 萬元返還予張維玲，有協議書、系爭房地移轉登記為被上訴人所有之土地及建物登記謄本可稽（原審卷第42-43、147-150頁）。

四、本件重要爭點在於：㈠系爭房屋之氯離子含量過高，是否係減少系爭房屋價值之瑕疵？㈡兩造間買賣契約約定「以現況交屋」，是否免除上訴人就系爭房屋之物之瑕疵擔保責任？㈢系爭房屋氯離子含量過高，被上訴人主張減少價金，就差額部分依不當得利之法律關係請求返還，有無理由？應返還之金額為若干？

五、系爭房屋之氯離子含量過高，是否係減少系爭房屋價值之瑕疵？㈠查系爭房屋前經原審法院95年度訴字第9718號林聰妏與張維玲間返還價金訴訟中，委請台北市建築師公會派員就系爭房屋之梁、柱、樓板鑽心取樣， 採取3個試體並經工業技術研究院進行各試體檢測各該試體混凝土氯離子含量各為0.78、1.15、0.92kg/m3，而我國經濟部標準檢驗局於87年6月25日修訂公布之鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量之中華民國國家標準（ ＣＮＳ，總號3090，類號Ａ2042 ）為0.3kg/m3，有國家標準可稽（原審卷第36-37頁 ）。

而系爭房屋之梁、柱及樓板混凝土中氯離子含量均已逾上開國家標準，則系爭房屋屬氯離子含量過高之建築物，業據該鑑定報告書鑑定明確（原審卷第23頁）。

上訴人雖辯稱：依內政部不動產委託銷售契約書範本注意事項第二點記載：「目前海砂屋含氯量尚無國家標準值」（本院卷第33頁），可見房屋之含氯量正常值並無國家標準云云。

然有關鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量之國家標準為0.3kg/m3，已如上述，此觀上訴人提出之內政部不動產標的現況說明書第10項亦列明：「是否曾經做過海砂屋檢測（ 氯離子檢測事項 ）。

參考值 ： 依ＣＮＳ3090規定…鋼筋混凝土為0.3kg/m3」（本院卷第32頁），則其後注意事項又記載：「……目前海砂屋含氯量尚無國家標準值」等語，前後矛盾，上訴人恝置前開經濟部標準檢驗局公布之國家標準不論，自無足取。

㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 民法第354條第1項規定甚明。

查系爭房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準，會致混凝土剝落、鋼筋鏽蝕，影響房屋結構安全，乃眾所周知之事實。

而房屋具備結構安全，乃其最重要之通常效用，是房屋之混凝土氯離子含量過高，自屬減少房屋價值之瑕疵甚明。

六、兩造間買賣契約約定「以現況交屋」，是否免除上訴人就系爭房屋之物之瑕疵擔保責任？㈠被上訴人主張：系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，則上訴人應負物之瑕疵擔保責任乙節，上訴人則辯稱：兩造間買賣契約書第14條載明：「房屋以現況交屋」，則關於系爭房屋屋況之風險應由被上訴人承擔云云。

㈡按出賣人之物之瑕疵擔保責任，雖非不得依當事人特約予以免除，本件兩造間買賣契約第14條記載之「房屋以現況交屋」，是否即係合意排除上訴人就系爭房屋氯離子含量過高應負瑕疵擔保責任？1.按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，此乃因解釋意思表示，重在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，故解釋契約時，應斟酌交易習慣、當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，斟酌當事人訂約時客觀存在之一切情事，依誠信原則為之。

2.查房屋混凝土之氯離子含量是否過高，參之前開鑑定報告所載之檢驗過程：必須先就房屋建物部分之梁、柱及樓板之混凝土鑽心取樣為試體，再將試體送工業技術研究院之材料與化工研究所為化學分析，業據上開鑑定報告書載述綦詳（原審卷第22-34 頁），可見：房屋混凝土氯離子之含量，顯非買受人得以肉眼觀察或調取房屋土地等公示登記資料即得知悉，而必須就建物現場採樣後再送專業機構進行化學分析始足確定，是兩造買賣契約書第14條約定之「依現況交屋」，自應限於買方就房屋現況以目視或得以自行調取文件方式查知者為限，始符公允。

若謂被上訴人同意「依現況交屋」，即謂被上訴人就系爭房屋須經專業鑑定始得知悉之瑕疵所在亦免除上訴人之物之瑕疵擔保責任，顯與當事人真意有違，亦不符誠信原則，故上訴人上開辯解，應無可採。

㈢依上所陳，系爭房屋之混凝土氯離子含量過高，係減少系爭房屋價值之瑕疵，兩造買賣契約第14條約定以現況交屋，難認係兩造合意排除上訴人就此種瑕疵不負擔保責任之約定。

而出賣人應負物之瑕疵擔保責任，不以其就此瑕疵有無過失為要件，則依民法第354條規定，上訴人仍應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任甚明。

七、系爭房屋氯離子含量過高，被上訴人主張減少價金，就差額部分依不當得利之法律關係請求返還，有無理由？應返還之金額為若干？㈠按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，即時通知出賣人；

買受人怠於為前開通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

又買受人因物有瑕疵，而得依民法第359條規定解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，同法第356條及第365條定有明文。

㈡查系爭房屋之混凝土氯離子含量過高，非經專業鑑定無從檢測確定，則該瑕疵係買受人依通常檢查不能發現者，而系爭房屋有上開減少被上訴人直至日後因訴外人林聰妏與張維玲間95年度訴字第9718號返還價金訴訟中被告知並參加訴訟後，經原審法院委請台北市建築師公會於96年7月20 日鑑定函覆始知悉系爭房屋混凝土之氯離子含量過高情事，嗣即於96年12月7 日即提起本件訴訟，對上訴人主張減少系爭房地之價金，上訴人於96年12月21日收受起訴狀繕本，有起訴狀戳章及送達證書可稽（原審卷第1、59頁 ），並未逾上開民法第365條規定之6個月除斥期間。

㈢依上所陳，被上訴人得依民法第359條規定請求減少價金，而被上訴人前已就系爭房地之價金給付完畢，則就其得請求減少之價金部分，上訴人即係無法律上之原因而受有利益，致被上訴人受有損害，則被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還減少之價金部分，應屬正當。

㈣系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，全屋得進行補強修復，經李林國際不動產估價師事務所訪查後建議以「裂縫注入工法」補強全屋最為適當。

因「裂縫注入工法」之適用範圍：鋼筋混凝土梁、柱、版、牆等結構元件，發生寬度在0.3 mm以上之結構性裂縫，一般而言，環氧樹脂之力學強度遠高於混凝土，且環氧樹脂可與混凝土充分黏結，故以壓力注入環氧樹脂後之裂縫可完全密合，而達修復及防止水氣滲入的目的。

若再有外力造成混凝土開裂，則因環氧樹脂黏結強度高於混凝土，如再開裂其位置應不會在已灌注環氧樹脂之裂縫位置，以此法進行系爭房屋全屋鋼筋鏽蝕及混凝土崩裂之修復工程須花費48萬9, 388元，業據上開事務所說明綦詳並附各項費用之估價單可稽（本院卷第88-95頁 ），並為兩造所不爭執，應堪採憑。

而系爭房屋原有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，於施作上開裂縫注入工法補強修復後，即足使系爭房屋具備結構安全之通常效用，因認被上訴人得請求減少價金之金額以48萬9,388元為適當。

系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，經以上開工法補強修復後，已足使其回復房屋原應有之價值，自無被上訴人所述房屋價值減損之問題。

另被上訴人在原審請求之賠償張維玲之花費54萬1,032元、 所失利益145萬元等項，已經原審駁回， 被上訴人並未聲明不服，不在本審審理範圍，併此敘明。

從而，被上訴人依不當得利之法律關係，得請求上訴人返還48萬9,388元， 為有理由；

逾上開金額外之請求，則屬無據，應予駁回。

八、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付48萬9,388 元部分，為有理由，應予准許；

逾上開金額外之請求，為無理由。

應予駁回。

被上訴人就同一聲明另行主張之民法第227條不完全給付之法律關係，本院自無再予論述之必要。

原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。

至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，為無理由，應駁回其上訴。

九、本件結論已臻明確，兩造其餘攻防及舉證核與結論不生任何影響，爰不再一一論述。

十、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 盧彥如
法 官 林金吾
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
書記官 張淑芳