臺灣高等法院民事-TPHV,98,抗,1315,20091014,1

臺灣高等法院民事裁定 98年度抗字第1315號
抗 告 人 丙○○
甲○○
乙○○
上列抗告人因與相對人彰化銀行股份有限公司間聲明異議事件，對於中華民國98年7月15日臺灣板橋地方法院所為裁定（98年度事聲字第98號）提起抗告，本院裁定如下：

主 文

抗告駁回。

抗告程序費用由抗告人負擔。

理 由

一、抗告人丙○○、甲○○、乙○○（下合稱抗告人，單指其中1人或數人時，則逕稱其姓名）於原法院異議及抗告意旨略以：債務人松新企業有限公司（下稱松新公司）分別將門牌號碼臺北縣板橋市○○路○段175號2樓建物（即5627建號及未辦保存登記之7043建號建物）出租予蔡誠鴻、同段183 號2樓（即5628建號建物）出租予甲○○、同段181號2樓（即5631建號建物）出租予乙○○（上開建物下合稱系爭房屋，單指其中1棟或數棟時，則逕稱建號；

上開租賃關係則通稱為系爭租約）。

查系爭房屋內部均打通相連，並非獨立空間，抗告人已向臺北縣政府聲請營業視聽歌唱卡拉ok獲准營業，如除去系爭租約，勢必影響抗告人權益。

況系爭房屋坐落商業區，不適合住家使用，倘除去系爭租約，系爭房屋拍賣價金不會因此提高。

若投標人得知抗告人承租作為商業使用，得收取高額租金，投標意願定會提高。

故相對人聲請除去系爭租約損人不利己，不應准許。

是原法院民事執行處（下稱執行處）以98年5月6日板院輔97執明字第20814號執行命令（下稱系爭執行命令）除去系爭租約，尚有不當。

又乙○○係向松新公司承租5631建號建物，尚與非松新公司所有、亦非系爭抵押權效力所及之另二棟建物打通使用，如除去系爭租約，損及乙○○之權益甚鉅云云。

二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。

但其抵押權不因此而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。

民法第866條第1項、第2項分別定有明文。

職是，租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押權人實行抵押權，法院即可為除去租賃權之裁定。

三、經查：

（一）松新公司於民國85年9月24日以系爭房屋及其坐落基地（下合稱系爭房地）為擔保，設定最高限額新臺幣（下同）2億4000萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予相對人後，復分別於89年1月20日、90年3月20日、96年3月1日將系爭房屋出租予丙○○、甲○○、乙○○，租賃期間分別至99年1月19日、99年1月19日、101年2月28日止，有松新公司所提租賃契約書影本附卷可稽（分別見原法院97年度執字第20814號執行卷第183頁至第185頁、第194頁至第196頁、第190頁至第193頁）。

嗣原法院執行處以系爭房屋有系爭租約存在，拍定後不點交為拍賣條件，於98年5月5日就系爭房地分別以最低拍賣價格2727萬元（含5627建號、7043建號、5628建號及配賦之基地應有部分）、855萬元（含5631建號及其配賦之基地應有部分），而進行第一次拍賣程序，因無人應買而未拍定，且其底價遠低於系爭抵押權擔保之債權，因認系爭租約顯然影響系爭抵押權之實行，而以系爭執行命令除去系爭租約，且系爭執行命令業於98年5 月11日送達抗告人等節，分別有拍賣公告、系爭執行命令、送達證書及拍賣筆錄附卷可佐（分別見上開執行卷第381 頁至第388 頁、第435 頁至第438 頁、第443 、444 、448 頁及本院卷第14頁），堪信為真實。

（二）查不動產交易景氣低迷，固全面、普遍影響不動產售價，惟不能否定特定不動產因租賃關係存在之個別因素，致削減其市場價格。

倘執行標的不動產之租賃關係經執行法院除去，將來該不動產拍定後，承租人即不得依民法第425條第1項規定，向拍定人主張其租賃權繼續存在之權利，若承租人如拒絕交出不動產，執行法院應點交予拍定人。

要之，強制執行法第98條第2項但書之規定，即藉排除民法第425條第1項規定之適用，使經執行法院除去之租賃權歸於消滅，俾提高不動產之應買意願及拍定價格，以保護抵押權人之權益。

是以，買賣不破租賃原則，乃規範租賃權存續狀態下，買受人應繼受租賃物前所有權人與承租人間之關係，但非限制抵押權人排除影響其抵押權效力之租賃關係之權利。

況本件抗告人訂立系爭租約時，得透過地政機關之登記謄本，明悉系爭房屋之抵押權設定狀況，以決定是否承租及可能風險如何避免。

因此，抗告人認系爭執行命令除去系爭租約，將損及其等權益云云，當非可採。

（三）復按法院拍賣不動產時，應買人參與投標，通常以其得標後，能取得標的物之占有使用為其目的。

倘該標的物有租賃關係存在，因拍定後不能即時取得該標的物之占有使用，自將降低應買者之意願，造成拍定價格下滑，致抵押權人無法滿足其抵押權。

是故，租賃關係之存在，當然影響抵押債權之實現。

且所謂租賃關係對抵押權有影響，並非指其為唯一影響因素，縱有其他因素影響拍定與否，亦與應否除去租賃關係無涉。

查系爭房地經原法院執行處囑鑑定機關鑑定其市價後，核定最低拍賣價格，以系爭租約存在之狀態公告拍賣，歷經第一次拍賣程序無人應買，客觀上堪認系爭租約已影響應買人之意願及系爭房地之價格，且依第一次拍賣底價觀之，系爭抵押權擔保之債權已不能足額受償，難謂系爭抵押權未受影響。

至抗告意旨所指：系爭房屋之實際狀況及使用狀態；

抗告人之權益受損；

乙○○是否同時使用5631建號建物以外之他人建物等節，均與系爭租約是否影響系爭抵押權無關，抗告人以此為抗告理由，亦非可採。

（四）是以，原法院執行處准許相對人之聲請，以系爭執行命令將系爭租約除去，揆諸上開規定及說明，洵屬正當。

抗告意旨稱系爭租約未影響系爭抵押權云云，為不可採。

從而，原法院司法事務官駁回抗告人對於系爭執行命令之聲明異議；

原法院裁定駁回抗告人之異議，均無違誤，抗告意旨仍執陳詞指摘裁定不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件抗告為無理由，裁定如主文。

中 華 民 國 98 年 10 月 14 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 黃雯惠
法 官 鍾任賜
正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 98 年 10 月 16 日
書記官 吳金來