臺灣高等法院民事-TPHV,103,上,1588,20150818,1

臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1588號
上 訴 人 台灣石門農田水利會
法定代理人 呂芳堅
訴訟代理人 彭成青律師
被 上 訴人 游明惠
訴訟代理人 江宜蔚律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國103年10月31日臺灣桃園地方法院103年度訴更字第1號第一審判決提起上訴，本院於104年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

確認兩造間就桃園市平鎮區○○段○○○段○○○○○地號土地之私有耕地租約（租佃編號：平東字第七六號）不存在。

被上訴人應會同上訴人將前項所示之私有耕地租約辦理註銷登記。

被上訴人應將桃園市平鎮區○○段○○○段○○○○○地號土地返還上訴人。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：伊所有桃園市平鎮區○○段○○○段00○00地號土地（下分稱系爭91、92地號，合稱系爭土地），前於民國（下同）44年間出租予訴外人黃仁發（即被上訴人之配偶黃崇富之父），並依據耕地三七五減租條例辦理私有耕地租約登記（租佃編號：平東字第78-1號），租期自44年1月1日起49年12月31日止。

嗣黃仁發死亡後，由其子黃崇發繼承其承租人地位，黃崇富死亡後，即由被上訴人繼承其承租人地位，並於91年間申請租約變更登記，經桃園縣平鎮市公所於91年4月20日核准在案（租佃編號：平東字第76號，下稱系爭耕地租約）。

詎伊於101年3月間發現被上訴人承租之系爭92地號土地上搭建鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）及水泥建築物（下稱系爭建物）供被上訴人及其家人居住使用，而有不自任耕作之事實，顯已違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，系爭耕地租約即應歸於無效。

爰依耕地三七五減租條例第16條、民法第767條規定，提起本件訴訟，求為確認兩造間就系爭土地之系爭耕地租約不存在、被上訴人應會同上訴人將系爭耕地租約辦理註銷登記、被上訴人應將系爭土地返還上訴人之判決。

原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。

並上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡確認兩造間就系爭土地之系爭耕地租約不存在。

㈢被上訴人應會同上訴人將系爭耕地租約辦理註銷登記。

㈣被上訴人並應將系爭土地返還上訴人。

二、被上訴人則以：被上訴人及其家族於系爭土地從事耕作已歷經5世代，而其家族成員均居住坐落桃園市○○區○○○段000○0地號土地（下稱系爭198之1地號土地）上，門牌號碼為桃園市○○區○○村00鄰○○路○○段000巷00弄00號（門牌整編前為桃園市○○區○○○00號）之祖厝（下稱系爭祖厝），嗣被上訴人於80年間在系爭92地號土地搭建系爭鐵皮屋及系爭建物，係為便利耕作所建之工寮及堆置農具、肥料所用之農舍，並非供居住使用，系爭鐵皮屋並無牆壁，無從遮蔽風雨或供居住使用，而僅供置放收割後之牧草及攪拌肥料等耕作用途之工寮，系爭建物雖有屋頂及四周牆壁，然該建物原本僅有鐵皮屋頂，而因近來農具、肥料時常遭竊，被上訴人始另行建築牆壁防盜，但均未供居住使用。

又被上訴人已將系爭鐵皮屋及系爭建物拆除，並進行整地以利後續耕作、種植牧草，於102年6月28日與訴外人觀音鄉牧草產銷班第一班之黃學楸簽立牧草契作合作運銷合約書，惟因被上訴人種植之牧草不符合約約定品質，乃重行種植該處牧草，故原審至現場勘驗時才會發現該處牧草呈現幼苗狀、未及生長，或因牧草經收割後呈現類似之乾禿荒地情狀，而被誤認為未自任耕作，何況依上訴人提出系爭土地95年、98年空照圖均可見其極小部分搭建工寮及農舍，其餘部分綠意盎然，益徵被上訴人確有自任耕作之情事等語，資為抗辯。

並答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第38頁、第4頁反面）：㈠上訴人與黃仁發於44年就上訴人所有系爭土地簽訂耕地租約，黃仁發死亡後，由黃崇富繼承其承租人地位，黃崇富死後由被上訴人繼承其承租人地位，並於91年間申請租約變更登記，經桃園縣平鎮市公所於91年4月20日核准在案，有系爭土地登記謄本、桃園縣65年9月10日平東字第78-1號私有耕地租約、桃園縣平鎮市89年11月平東字第78-1號私有耕地租約附表、桃園縣平鎮市91年4月22日平東字第76號私有耕地租約附表等影本為證（見原審訴字卷第10至14頁）。

㈡上訴人於101年3月16日以石農財字第0000000000號函通知被上訴人因於系爭土地施設系爭建物及系爭鐵皮屋，已違反系爭耕地租約，並命限於101年3月31日前拆除等語；

嗣被上訴人於101年3月28日以陳情書函覆上訴人；

上訴人另於101年4月12日以石農財字第0000000000號函通知被上訴人限於101年7月31日前拆除建物等語；

被上訴人再於101年7月1日以陳情書函覆上訴人；

上訴人再於101年7月20日以石農財字第0000000000號函通知被上訴人依上開石農財字第0000000000號函意旨辦理等語，有各該函及陳情書為證（見卷外桃園縣政府耕地租佃委員會平東字第76號卷〈下稱系爭調解案卷〉第48、49、52至54頁、即原審訴字卷第16、103頁正、反面、本院卷第63至64頁）。

㈢上訴人因耕地租佃爭議，於101年間向桃園縣平鎮市公所耕地租佃委員會申請調解，該會分別於101年8月29日、101年11月15日行調解程序，調解均不成立，嗣該會再移送至耕地租佃委員會，嗣耕地租佃委員會分別於101年12月21日及102年3月27日行調處程序，調處仍不成立，嗣經耕地租佃委員會移送本院審理，有卷外系爭調解案卷可稽。

㈣依上訴人於101年間提出之現場照片及95年空照圖觀之，系爭土地上確有1層樓水泥造房屋（即系爭建物）及系爭鐵皮屋，嗣原審於102年7月19日至現場履勘，其上建物均已拆除，有照片、空照圖、勘驗測量筆錄為證（見原審訴字卷第15、30、33、35至37頁）。

四、上訴人主張被上訴人向其承租系爭土地，惟上訴人於101年3月間發現被上訴人於系爭92地號土地搭建系爭建物以供被上訴人及其家人居住使用，而未自任耕作，爰依耕地三七五減租條例第16條、民法第767條規定，求為確認兩造間就系爭土地之系爭租約不存在，被上訴人應會同上訴人將系爭租約辦理註銷登記，並應將系爭土地返還上訴人等語，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。

是本件應審酌者在於：㈠被上訴人有無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定而不自任耕作，致系爭租約有無效之情事？㈡上訴人依所有權之法律關係請求被上訴人應會同上訴人將系爭土地之系爭耕地租約註銷，並將系爭土地返還上訴人部分，有無理由？爰析述如下。

五、就被上訴人有無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定而不自任耕作，致系爭租約有無效之情事部分：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，此為耕地三七五減租條例第16條第1、2項所明文規定。

所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均非自任耕作，應構成同條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。

又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但此所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。

換言之，農舍應以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院70年台上字第4637號、64年台上字第571號判例及同院83年度台上字第2636號、87年度台上字第321號判決意旨參照）。

依此，於農地上興建農舍，應以耕作為目的或為便利耕作而建，非以解決承租人家族實際居住為目的，且以興建農舍確有其必要者為限，殆無疑義。

㈡經查：⒈依系爭建物照片所示（見原審訴字卷第15頁上方照片、第99至101頁），系爭建物為鐵皮屋頂，築有水泥圍牆，並設有3扇門、5扇窗戶，此為兩造所不爭執（見本院卷第20、24頁反面）。

上訴人復以上開照片主張系爭建物設有電視天線、中華電信電信盒箱及電表（下合稱電表盒）、冷氣機等物，被上訴人否認並辯稱：上訴人所指之電視天線僅為天線，而不記得是否有裝設電表盒、冷氣機等物云云（見本院卷第24頁反面）。

惟被上訴人於本院前審具狀自陳：伊於休憩時間觀看電視、裝設冷氣避免中午休息時間中暑等語（見本院前審卷第35頁反面），再矧以系爭建物既由被上訴人搭建而為使用，此為兩造所不爭執，且系爭建物甫於101年11月間拆除，為被上訴人所自陳（見本院卷第37頁），則被上訴人就系爭建物設有何項設施，焉有不記憶之理？本院審酌上情，足徵系爭建物確實設有電視天線、電表盒、冷氣機等物。

至台灣電力股份有限公司（下稱台電）103年9月10日桃園字第0000000000號函覆系爭92地號土地無申請裝設電表紀錄等語（見原審卷第36頁），惟系爭建物已裝設電表盒，並依被上訴人陳述有使用電力情形，業如前述，則系爭92地號土地有無向台電申裝電表紀錄，即非的論，尚不能據此為被上訴人有利認定。

⒉上訴人於101年8月9日申請本件租佃爭議調處（見系爭調解案卷第46頁）前之101年3月16日、101年4月12日、101年7月20日，即陸續以被上訴人於系爭92地號土地搭建系爭建物、系爭鐵皮屋而違反耕地租約使用為由，限期被上訴人應予拆除（見系爭調解案卷第52、54、59頁），被上訴人則分別於101年3月28日、101年7月1日提出陳情書，並謂：系爭92地號土地上之「寮」是渠等母子唯一可棲身之處，且系爭祖厝幾乎為土角牆，仍須整修，請上訴人寬限期間供渠等拆除等語（見系爭調解案卷第49、53頁）。

參以被上訴人上開陳情書記載內容，均非在本件租佃爭議進行調解、調處期間所為之陳述，自無民事訴訟法第422條適用而得憑採。

被上訴人自陳系爭92地號土地上之建物（含系爭建物、鐵皮屋），係渠等母子棲身之所，且斯時系爭祖厝倘需整修，並徵以系爭建物設有門、窗、電視天線、電表盒、冷氣機等物，足認系爭建物、鐵皮屋係供被上訴人實際居住使用，而有不自任耕作之事實。

㈢被上訴人辯稱：系爭建物、鐵皮屋係供農作，且伊有系爭祖厝可供居住，距離系爭建物僅30公尺，復以系爭祖厝之住址為被上訴人之戶籍址，自無使用系爭建物、鐵皮屋居住之事實云云。

惟查：⒈依系爭92地號土地登記謄本所示，系爭92地號土地面積為1萬0163平方公尺（見原審訴字卷第11頁）。

復依被上訴人於97年8月18日提出之輪作申報書所示，其就系爭92地號土地申報可耕作面積及核定面積均為0.9001公頃，並於備註欄記載扣除建物0.1162公頃，兩者合計確為1.0163公頃（即1萬0163平方公尺），此有上開輪作申報書可稽（見本院卷第42頁）。

再者，輪作申報書內容，乃係由農民（即被上訴人）記載申請，並由勘查公所（平鎮區公所）勘查完後，於申報書上逐筆填寫核定項目及面積並簽註審核意見，上開由被上訴人申請之輪作申報書實與勘查公所提供之勘查核定結果相符，亦有桃園市龍潭區公所104年6月4日桃市○○○○0000000000號函在卷可稽（見本院卷第41至42頁）。

依上，足認輪作申報書所載之申報面積係由被上訴人製作記載。

矧以被上訴人提出輪作申報書，係以可耕面積作為其申請輪作獎勵（參輪作申報書備註欄第6點，見本院卷第42頁）之依據（參行政院農業委員會製頒之直接給付、輪作獎勵標準），則就可耕面積之大小，攸關被上訴人可得輪作獎勵金額多寡，倘系爭92地號土地確無建物面積達0.1162公頃者，被上訴人自無自行減少可耕面積填載之必要。

被上訴人雖否認系爭建物、系爭鐵皮屋面積達1162平方公尺，辯稱系爭建物、鐵皮屋面積合計僅約50坪云云，惟被上訴人就此部分事實，未據其舉證證明，則被上訴人空言否認，自不可採。

⒉依系爭耕地租約所示，被上訴人租用系爭92地號土地之耕作面積為1萬0163平方公尺（見原審訴字卷第14頁），以被上訴人未供耕作面積1162平方公尺計算，逾其承租面積之十分之一（計算式：1162平方公尺÷1萬0163平方公尺≒0.11），衡之常情，尚無將所租土地逾十分之一處所供作置放農用機具、堆肥之用之理，況被上訴人此部分辯解，核與其於上開陳情書所載內容不符（見系爭調解卷第49、53頁），且被上訴人亦未就構建系爭建物、鐵皮屋伊始係供農用之有利事實舉證以實其說，所辯尚非可採，勘信上訴人主張系爭建物、鐵皮屋非供農用乙節為真實。

⒊再依上訴人所提系爭鐵皮屋照片所示（見原審訴字卷第15頁下方照片），系爭鐵皮屋設鐵皮屋頂，前段未築有圍牆，後段則有搭建牆壁並且設置鐵捲門，固無遮風避雨之居住功能，惟系爭鐵皮屋內亦未見被上訴人所稱置放收割後之牧草或攪拌肥料等物，亦無置放與耕作用途有關之農用機具等跡象，核與被上訴人所辯系爭鐵皮屋係置放收割後之牧草或攪拌肥料等節並不相合，則被上訴人上開辯解，自無可採。

⒋被上訴人辯稱：伊實際居住於系爭祖厝而未居住於系爭建物云云，並舉其戶籍謄本（見原審訴字卷第91頁）、上訴人101年2月15日於系爭祖厝（系爭祖厝坐落之系爭198之1地號土地亦係被上訴人向上訴人承租得來，有土地租賃契約書、切結書、出租議價單、申請書、繳費聯單為證，見原審卷第41至48頁、第50頁反面至第52頁）會勘紀錄（見原審卷第52頁反面）為憑。

查，依被上訴人之戶籍謄本所示（見原審訴字卷第91頁），其戶籍確係設籍於系爭祖厝，且上訴人上開會勘紀錄亦記載系爭祖厝目前現況為住家使用（見原審卷第52頁反面），惟被上訴人既將系爭建物、鐵皮屋供其居住使用，業如前述認定，則其戶籍是否設籍於此，即非的論。

且被上訴人於101年3月28日向上訴人提出欲承租系爭198之1地號土地之申請書記載：系爭祖厝為三合院，黃氏祖先居住近200餘年，內部大多為土角，有些土角年久失修，部分已不堪居住使用等語（見原審卷第47頁反面），再參以被上訴人向上訴人提出之陳情書謂：系爭92地號土地上之「寮」為其母子唯一可棲身之處；

現想搬回三合院古厝住，因古厝內幾乎為土角牆，故在整修上需較長時間等語（見原審訴字卷第103頁正、反面），足徵系爭祖厝原為興建逾200餘年且年久失修之土角厝而無法居住，系爭建物、鐵皮屋確係供被上訴人實際居住使用，應堪認定。

被上訴人上開辯解，亦無足取。

㈣按承租人未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號判決意旨參照）。

是承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。

又耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。

縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力；

又所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。

故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因被上訴人嗣後繼續收租默示同意上訴人居住使用系爭房屋或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號、95年度台上字第1911號、103年度台上字第437號判決意旨可資參照）。

系爭建物既係被上訴人供渠等全家居住使用，而有未自任耕作之事實，業如前述認定，揆諸上開說明，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，系爭耕地租約應為全部無效。

被上訴人辯稱：伊就系爭土地除系爭建物、鐵皮屋之外，仍有實際耕作之事實，並提出現場照片、102年6月28日牧草契作共同運銷合約書等件為證（見原審訴字卷第54至72頁），然被上訴人上開辯詞，容與耕地三七五減租條例之精神及上開實務見解相悖，自無足取。

㈤綜上，系爭92地號土地上設有系爭建物、鐵皮屋供被上訴人居住使用，故被上訴人確有不自任耕作情事，則系爭耕地租約應為無效。

上訴人請求確定系爭耕地租約不存在，即屬有據，應為可採。

六、就上訴人依所有權之法律關係請求被上訴人會同上訴人將系爭土地之系爭耕地租約登記註銷，並將系爭土地返還，有無理由部分：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。

又耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請；

耕地租約經依法終止、出租耕地經政府全部徵收並辦竣所有權移轉登記、出租人收回自耕、承租人受讓全部出租耕地、租佃關係消滅或耕地全部滅失並辦竣滅失登記者，由鄉（鎮、市、區）公所將租約登記簿租約登記事項予以註銷，報請縣（市）政府備查，臺灣省耕地租約登記辦法第2條第1項、第11條亦有規定。

㈡系爭耕地租約既因被上訴人不自任耕作而歸於無效，業如前述，而被上訴人復無法舉證證明有何其他合法占有權源，自屬無權占有系爭土地，又兩造間既無耕地租賃契約關係存在，然關於系爭土地現存有之耕地租約登記，自足以妨害上訴人所有權之行使，上訴人本於土地所有權人地位，依據上揭規定，自得訴請被上訴人會同上訴人將系爭耕地租約登記註銷，以求土地所有權之完整無負擔。

從而，上訴人本於系爭土地所有權人之地位，依民法第767條之規定，請求被上訴人會同上訴人應將系爭租約登記註銷，並將系爭土地返還上訴人，為有理由，應予准許。

七、從而，被上訴人就系爭土地之一部未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定系爭耕地租約已屬無效，上訴人請求確認兩造就系爭土地之系爭耕地租約不存在，並依民法第767條第1項規定，請求被上訴人應將系爭租約登記註銷，並將系爭土地返還上訴人，均有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2至4項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 汪智陽
法 官 陳心婷
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
書記官 陳珮茹
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
本判決得上訴。