臺灣高等法院民事-TPHV,103,上,943,20151208,1

臺灣高等法院民事判決 103年度上字第943號
上 訴 人 柯吳桂卿
吳國良
共 同
訴訟代理人 高奕驤律師
邱彥榕律師
楊思勤律師
被上訴人 吳淑莉
訴訟代理人 林昀璇律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國103年6月13日臺灣基隆地方法院103年度重訴字第15號第一審判決提起上訴，本院於104年11月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人於臺灣基隆地方法院（下稱基隆地院）91年度執字第8026號清償債務強制執行事件因拍賣取得執行債務人吳國雄所有坐落新北市○○區○里段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼新北市○○區○○路000號1、2樓房屋（下稱系爭1、2樓房屋）所有權，惟上訴人所有未辦理第1次保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路000號3、4樓房屋（下稱系爭3、4樓房屋）無權占用系爭土地各180.6平方公尺、71.3平方公尺，已侵害被上訴人之所有權；

又上訴人占有系爭土地為無權占有並受有按每年申報地價8%計算之相當於租金之利益，經被上訴人於本院100年度上易字第1028號事件審理時就101年8月21日前上訴人柯吳桂卿所受利益主張抵銷，故上訴人柯吳桂卿自101年8月22日起至102年12月21日止，應給付之不當得利為4萬7,775元；

另上訴人吳國良應自98年1月10日給付5年之相當於租金不當得利17萬8,592元；

暨上訴人均自起訴狀繕本送達翌日起至系爭3、4樓房屋拆除之日止，按月各給付被上訴人2,986元等情。

原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴（逾上開請求部分，經原審駁回，未經被上訴人上訴，而不在本院審理範圍，不予贅述）。

並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：上訴人於69年間經吳國雄同意，乃共同於系爭1、2樓房屋之上建造系爭3、4樓房屋，被上訴人明知或可得而知上訴人與吳國雄間之前開使用借貸契約，該使用借貸契約效力及於被上訴人，且本件亦應類推適用民法第425條之1第1項規定，故系爭3、4樓房屋占有使用系爭土地具有合法權源；

又被上訴人於102年2月27日與上訴人柯吳桂卿達成簽訂和解書（下稱系爭和解書），約定被上訴人應將系爭房屋3、4樓交付予上訴人柯吳桂卿，上訴人柯吳桂卿撤回對被上訴人請求返還房屋等之強制執行聲請，此除可認被上訴人已同意並知悉上訴人就系爭3、4樓房屋有合法占有使用之權源外，並足以引起上訴人之正當信任，認為被上訴人不欲行使系爭土地之所有物返還請求權，被上訴人再提起本件訴訟實違反誠信原則；

另系爭土地分別為系爭1-4樓房屋所占用，系爭3、4樓房屋占用系爭土地所受利益遠低於系爭1、2樓房屋，就不當得利按系爭土地申報地價按年息8%計算要屬過高且未審酌系爭1、2樓房屋之占用利益等語，資為抗辯。

並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、被上訴人主張其於92年5月1日買受基隆地院91年度執字第1028號強制執行事件所拍賣之系爭土地及系爭1、2樓房屋，而為系爭土地之所有權人，上訴人所有系爭3、4樓房屋坐落系爭土地上，占用面積各180.6平方公尺、71.3平方公尺等事實，業據被上訴人提出土地及建物登記謄本影本為證，並經本院職權調閱前開91年度執字第8026號清償債務強制執行事件及本院100年度上易字第1028號請求返還房屋事件卷宗查明屬實，且為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真實。

四、被上訴人主張上訴人所有系爭3、4樓房屋無權占用系爭土地，故依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠上訴人本於其與吳國雄間之使用借貸關係，抗辯有權占有，是否有據？㈡上訴人以本件應類推適用民法第425條之1第1項規定，抗辯有權占有，是否有據？㈢上訴人以兩造簽立之系爭和解書，抗辯有權占有，是否有據？㈣被上訴人得否請求不當得利？若可，其金額若干？爰分項析述如下：

五、有關上訴人本於其與吳國雄間之使用借貸關係抗辯有權占有部分 ：㈠按土地與其上之房屋為使用借貸關係，惟使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。

買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。

惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。

次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

民法第148條定有明文。

而使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，房屋買受人並不當然繼受其前手與土地所有人間之使用借貸關係，原則上固不得執該關係主張其有使用坐落土地之權利。

然土地受讓人若明知房屋所有人係基於與土地讓與人間債之關係而占有房屋坐落之土地，且經斟酌房屋使用土地之狀態及房屋之使用目的等項後，如可認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益，仍應駁回其請求（最高法院99年度台上字第1705號判決意參照）。

上訴人乃據此主張被上訴人明知或可得而知上訴人等係基於與系爭土地之前所有權人吳國雄間之使用借貸契約而增建系爭3、4樓房屋（見本院卷第215頁反面、第152-155頁），而有權占有系爭土地，該使用借貸契約應拘束被上訴人等情，為被上訴人所否認，主張並不知悉上訴人與吳國雄間之使用借貸契約等語，是上訴人即應就此有利之事實負舉證之責。

㈡查被上訴人係於基隆地院91年度執字第8026號強制執行事件第2次拍賣時得標，該次拍賣公告僅記載：「九其他公告事項：…(三)本件標的於查封時係為空屋，其內遺有少許傢俱及廢棄物，拍定後點交。

(五)本件標的建物後面為增建，增建部分未辦建物所有權第一次登記，於拍定後無法逕持不動產權利移轉登記辦理所有權移轉登記，且增建部分是否為違建，拍定人應自行查明，並自行承擔拆除之風險。」

，並無任何關於上訴人所有系爭3、4樓房屋占有系爭土地及上訴人與吳國雄間就系爭土地有使用借貸關係之記載，業經本院調閱上開執行事件卷宗核閱無誤，且被上訴人非該執行事件之當事人或利害關係人，在得標以前，自無權閱覽該執行事件卷宗，亦無從進入拍賣標的內查看房屋現況，上訴人以基隆地院90年度執字第3845號、91年度執字第8026號執行事件之查封筆錄、執行（勘測）筆錄內容，主張上訴人所有系爭3、4樓房屋使用系爭1、2樓房屋及其土地，是經原所有人吳國雄之同意，為被上訴人明知或可得而知云云，自不足採。

至被上訴人向法院標買系爭土地及系爭1、2樓房屋前即居住附近多年，縱明知上訴人與吳國雄為兄妹至親，且於標買時明知系爭3、4樓房屋存在於系爭土地上，但不在拍賣及法院點交範圍乙節屬實，惟系爭3、4樓房屋占用系爭土地之原因繁多，被上訴人於標買時實無從僅據此即可知悉或推知上訴人與吳國雄間存有該使用借貸契約。

又系爭3、4樓房屋於拍賣時業經變更由公梯進出而有獨立之出入口，然實非未曾居住該屋之被上訴人於標買時所可知悉；

至被上訴人之夫吳文通於98年11月26日檢察官偵查時陳稱：後來2樓至3樓之樓梯上訴人柯吳桂卿有改過，大約是在拍定前1、2年改的，但詳細時間並不清楚等語（見本院卷第97頁），然並無從據以認定吳文通於標買前即知上訴人柯吳桂卿更改系爭3樓樓梯而為獨立出入之建物，上訴人援此主張被上訴人於標買時明知或可得而知上訴人與吳國雄之使用借貸，自屬無據。

上訴人復未提出其他證據證明被上訴人明知或可得而知其等與被上訴人前手吳國雄間之使用借貸契約關係，其等主張上訴人占有系爭土地，應與登記之公示方法等量齊觀，上訴人與被上訴人前手吳國雄間之債權契約對被上訴人應繼續存在，並非無權占有，應非可取。

六、有關上訴人以本件應類推適用民法第425條之1第1項規定抗辯有權占有部分：㈠按民法第425條之1第1項規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

上開法條之規範意旨，乃在處理土地及土地上房屋原屬同一人所有，因原所有權人嗣後之處分行為，致生房屋及土地分由不同人取得之問題，並以法律推定之方式，肯認房屋對基地之使用權限，不因基地物權嗣後變動而受影響，俾以保護既有之使用權利。

至於房屋及坐落土地分屬不同人所有之場合，現行法律體系就其相互間之權義關係，已有基地租賃、地上權、時效取得、土地相鄰關係、占有等機制可供調和規範，自得分別情況逕為解釋適用，難認有何法律漏洞之情形存在，不宜類推適用民法第425條之1之規定。

㈡系爭3、4樓房屋是上訴人經系爭土地原所有人吳國雄之同意共同在系爭土地上興建，為兩造所不爭執，上訴人未曾取得系爭土地所有權，被上訴人之前手吳國雄亦未曾擁有系爭3、4樓房屋之所有權，則系爭3、4樓房屋與系爭土地原來即非同一人所有，即非民法第425條之1所欲處理之事件類型，亦不符該條之規範意旨，上訴人抗辯本件應類推適用民法第425條之1規定，推定系爭3、4樓房屋與其坐落之土地間成立租賃關係云云，亦不足採。

㈢上訴人雖舉最高法院96年度台上字第1359號、98年度台上字第1339號、91年度台上字第1919號裁判意旨，主張本件應類推適用民法第425條之1規定云云。

經細繹前開判決全文，乃土地受讓人於取得土地所有權時已明知登記他人所有之建物坐落於其土地上，應推認土地受讓人默許建物所有權人繼續使用土地之事實，或土地所有權人原已同意他人在其土地上興建建物至不堪使用，嗣後該建物所有權人更易，雖均與民法第425條之1所規定之房地原同屬一人之情形不同，惟基於該法律規範目的而論，而應予類推適用等情。

然本件被上訴人未曾同意上訴人興建系爭3、4樓房屋，自無從同意系爭3、4樓房屋占用系爭土地至不堪使用；

且上訴人柯吳桂卿於另案起訴主張系爭3、4樓房屋為69年興建之未辦保存登記之違章建築等情，有基隆地院99年度訴字第514號起訴狀可憑（見本院卷第244-246頁），其復於本院自陳系爭1、2樓房屋原始建築為外梯，3樓經由2樓內梯進出，於80幾年間2樓至3樓改為外梯，4樓始終由3樓內梯進出等語（見本院卷第242頁反面），而前開樓梯之設置及變更實非未曾居住其內之被上訴人所可得知外，且依上訴人柯吳桂卿所述，系爭3、4樓房屋自69年起迄80幾年間均係經由系爭2樓房屋內梯出入而無獨立出入口，原非屬有獨立所有權之建物，縱被上訴人於向法院標買系爭土地及系爭1、2樓房屋時明標買範圍知不包括系爭3、4樓房屋，亦難認被上訴人即已知悉系爭3、4樓房屋係屬有獨立所有權之建物並坐落於系爭土地，自難推認被上訴人於標買時默許系爭3、4樓房屋所有權人繼續使用系爭土地之事實；

均核與前開裁判意旨情形不符，本件自無從加以比附援引而應類推適用民法第451條之1規定之情形。

七、有關上訴人以兩造簽立之系爭和解書抗辯有權占有部分：㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。

是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。

關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。

因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；

又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。

是於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。

至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。

而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。

㈡查被上訴人與上訴人柯吳桂卿於102年2月27日所簽訂之系爭和解書，固約定「甲方(即被上訴人)願於民國102年2月27日將坐落門牌號碼新北市○○區○○路000號三、四樓之房屋(按：即系爭房屋3、4樓)交付乙方（即上訴人柯吳桂卿)。」

、「乙方於甲方依前項履行後，應撤回臺灣基隆地方法院101年度司執字第29206號強制執行事件之聲請。」

、「坐落門牌號碼新北市○○區○○路000號三樓之房屋(即系爭3樓房屋)之電表，乙方應於民國102年3月31日前自行向台灣電力公司申辦更名完畢，逾期未辦或未完成更名，甲方得逕行申請拆表。」

、「附註：一F通往2、3、4樓之鐵門門鎖應予拆除，以利通行。」

等語（見本院卷第160頁），然經本院調閱基隆地院101年度司執字第29206號強制執行事件卷宗，查知乃上訴人柯吳桂卿於101年12月18日執基隆地院99年度訴字第514號、本院100年度上易字第1028號等確定判決（見本院卷第84-94、186-189頁）為執行名義聲請強制執行，而系爭和解書所載前開內容均屬被上訴人為滿足前開執行名義所載之遷讓、返還系爭3、4樓房屋予上訴人柯吳桂卿所應為之行為，且於102年2月27日簽訂系爭和解書後，上訴人柯吳桂卿即於同年3月4日撤回該強制執行之聲請，足明系爭和解書僅被上訴人為前開強制執行程序與為該執行債權人之上訴人柯吳桂卿1人所簽訂，被上訴人實無以該和解書於知悉上訴人與吳國雄間之使用借貸情況下，與上訴人協議並同意系爭3、4樓房屋使用系爭土地，亦不足以引起上訴人之正當信任，認為被上訴人不欲行使系爭土地之所有物返還請求權，上訴人空言主張被上訴人簽立系爭和解書為同意系爭3、4樓房屋使用系爭土地，被上訴人再提起本件訴訟實違反誠信原則云云，均不足取。

八、有關被上訴人得否請求不當得利及其金額若干部分：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

㈡系爭3、4樓房屋無權占用系爭土地，上訴人因而受有利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，依前揭規定，被上訴人自得請求上訴人返還相當於租金之不當得利。

查被上訴人係於92年5月28日登記為系爭土地之所有人，且被上訴人於本院100年度上易字第1028號返還房屋事件以其對上訴人柯吳桂卿在100年11月28日提出抵銷抗辯前5年及自100年11月29日起至101年8月21日言詞辯論終結日止之不當得利，與上訴人柯吳桂卿之不當得利債權，相互抵銷，並於103年1月9日提起本件訴訟，則被上訴人請求上訴人柯吳桂卿自101年8月22日起、上訴人吳國良自98年1月10日起，至返還土地日止之不當得利，即屬正當。

㈢系爭3、4樓房屋面積各180.6平方公尺、71.3平方公尺，合計251.9平方公尺，有新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處100年8月8日北稅瑞一字第0000000000號函附稅籍證明書在卷足憑（見原審卷第108-110頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第242頁反面），然系爭3、4樓面積相互重疊，應以上訴人實際占用系爭土地之面積即180.6平方公尺計算。

查系爭土地之96年1月申報地價為每平方公尺4,880元，99年1月迄今之申報地價為每平方公尺4,960元，為兩造所不爭（見本院卷第191頁反面、第192頁、第9頁）。

本院審酌系爭土地地目為建，地處新北市貢寮區仁和路上，仁和路為雙線車道，交通流量大，附近有市場、澳底國小及公園，距離福隆火車站約8公里，交通及生活機能尚佳等情（見本院卷第249-252頁），認被上訴人主張應按系爭土地申報地價週年8%計算相當於租金之不當得利，尚屬適當，上訴人空言主張按申報地價週年8%計算猶屬過高，亦屬無據。

又系爭1、2樓房屋為被上訴人所有並有權占有系爭土地，為兩造所不爭，則系爭1、2樓房屋占有系爭土地並未獲有相當於租金之不法利益，僅系爭3、4樓房屋無權占有系爭土地受有利益，核與系爭1、2樓房屋無涉，上訴人主張應以系爭1-4樓建物按樓層比例計算系爭3、4樓房屋占用系爭土地所受利益，自屬無據。

㈣基上計算，上訴人柯吳桂卿自101年8月22日起至102年12月21日止應返還之不當得利為4萬7,775元【計算式：180.6平方公尺×4,960元×8%×（1+4/12）年×1/ 2＝47,775元，元以下四捨五入，下同】，上訴人吳國良自98年1月10日起至103年1月9日止應返還之不當得利為17萬8,592元【計算式：〈180.6平方公尺×4,880元×8%×（356/365）年×1/2〉+〈180.6平方公尺×4,960元×8%×（4+9/365）年×1/2〉＝178,592元】，及均自起訴狀繕本送達翌日即上訴人柯吳桂卿自103年1月14日起、上訴人吳國良自103年1月15日起，均至清償日止，按週年5%計算之利息（對前開給付之利息起算日，兩造均不爭執，見本院卷第192頁），暨自起訴狀繕本送達翌日即上訴人柯吳桂卿自103年1月14日起、上訴人吳國良自103年1月15日起，均至系爭3、4樓房屋拆除之日止，應按月各給付被上訴人2,986元【計算式：180.6平方公尺×4,960元×8%×（1/12）年×1/2＝2,986元】。

九、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條前段規定，請求上訴人拆除系爭3、4樓房屋，將占用土地返還被上訴人，上訴人柯吳桂卿並應給付被上訴人4萬7,775元、上訴人吳國良應給付被上訴人17萬8,592元，及上訴人柯吳桂卿自103年1月14日起、上訴人吳國良自103年1月15日起，均至清償日止，按週年5%計算之利息，暨上訴人柯吳桂卿自103年1月14日起、上訴人吳國良自103年1月15日起，均至系爭3、4樓房屋拆除之日止，按月各給付被上訴人2,986元，為有理由，應予准許。

從而原審（除確定部分外）為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 陳婷玉
法 官 陳心婷
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 10 日
書記官 宗志強
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。