臺灣高等法院民事-TPHV,103,重上,179,20150804,1

臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第179號
上 訴 人 樺福建設開發股份有限公司
法定代理人 張綱維
訴訟代理人 劉煌基律師
複代理人 王姿淨律師
被上訴人 郭美珠
謝嘉珊
楊健一
林楊德英
張秀嬌
共 同
訴訟代理人 曾孝賢律師
複代理人 賴怡雯律師
上列當事人間請求確認合建關係不存在事件，上訴人對於中華民國103年1月22日臺灣臺北地方法院102年度訴字第4034號第一審判決提起上訴，本院於104年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在第一審之訴駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：被上訴人郭美珠、謝嘉珊、楊健一及林楊德英、張秀嬌（下合稱被上訴人）前於民國（下同）96年3月9日，與上訴人簽訂合建契約（下稱系爭契約），約定由其提供所有坐落臺北縣淡水鎮（現已改制為新北市○○區○○○○段00000地號土地（面積3027平方公尺，該地嗣後於96年12月26日因分割增加同段192-11地號，下合稱系爭土地），上訴人則出資興建社區中心之建物，並於97年9月23日，經臺北縣政府工務局就上開建案核發97淡建字第552號建造執照。

嗣上訴人提出起造人分戶變更登記之申請文件要求被上訴人配合用印，雖被上訴人未在起造人分戶名義變更申請文件用印，惟並不影響上訴人依系爭契約及已獲發之建造執照繼續建造施工，自不構成上訴人停工之正當事由。

退步言之，假設系爭建物興建完成時，兩造在分戶位置仍無法達成協議，至多僅一樓部分各戶均由兩造各依約持有50%應有部分，二樓以上再行計算被上訴人得分配之比例及戶數，若未辦理起造人分戶名義變更之變更設計，並不影響上訴人得依圖說繼續興建建物本體，惟於100年2月間，上訴人興建系爭建物至一樓樓板後即不再進行工程，經被上訴人多次催告復工未獲置理，遂於101年7月18日寄發台北古亭郵局存證號碼974號存證信函，催告上訴人應於文到一個月內復工，然並未復工興建，被上訴人遂於101年8月29日寄發台北古亭郵局存證號碼1141號存證信函，依系爭契約第10條第2項之約定，解除系爭契約並沒收土地上已興建之地上物，因之求為判命確認系爭契約關係不存在，上訴人應將系爭土地返還等語。

二、上訴人則以：按照兩造系爭契約第2條關於合建標的物之產權分配及經營管理約定，系爭土地建物之分配：除一樓部分，係雙方各取得一半外，其餘部分之建物、土地所有權，乃按被上訴人分取40%、上訴人分取60%之比例分配興建完成後之不動產所有權，至於建物一樓使用區域之分配，一樓之SPA區域除由兩造共有外，其餘各戶則應由歸由被上訴人單獨所有，然被上訴人嗣後卻不接受該分配約定，並拒絕依約配合用印，上訴人另於100年1月25日函請被上訴人就系爭合建基地為起造人分戶名義變更申請文件用印事宜，未獲回應，業已違反系爭契約第9條所定被上訴人之義務，因之被上訴人始為違約之一方，自不得片面主張解除系爭契約，蓋系爭契約之目的及規劃，係為提供社區公共使用之溫泉SPA活動會館及健身服務中心，同時約定就被上訴人分得之全部產權面積（包含地下室車位）將以每月租金新台幣（下同）30萬元出租予上訴人，租期10年，再由上訴人為整體經營管理。

詎被上訴人竟要求其所分取部分應作為辦公室用途，否則要求上訴人買回云云，完全違反系爭契約，是因被上訴人要求使用目的之變更以致遲延系爭工程之進行，上訴人不負遲延責任，被上訴人不得解除契約等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，補陳：被上訴人依據系爭契約，有配合在「起造人分戶名義變更」申請書用印之義務，然被上訴人片面要求變更設計為店鋪、辦公室、餐廳、工作室等用途，顯與系爭契約相違背，一樓用途分配涉及設計建築執照樓層概要之變更，並非單純選屋分配位置之問題，因被上訴人拒絕用印，使上訴人無法完成登記變更之程序以致無法繼續施工，該停工可歸責於被上訴人，其不得片面解除系爭契約，況被上訴人本身亦為營建業者，顯然知悉其拒絕於分戶名義變更上用印，將致設計無法確定難以繼續施工，被上訴人無權解除系爭契約，合建關係仍繼續存在，被上訴人請求返還系爭土地並無理由等語。

上訴聲明：原判決廢棄；

被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人補陳：被上訴人是否在起造人分戶名義上用印，不影響上訴人之繼續施工，而系爭契約僅約定分配比例，並未為任何具體分戶位置之約定，亦無建築圖說為附件，故兩造對於具體分戶問題尚待協商，並無必須立即用印之問題，況建築物之主要結構工程完成前，均得辦理起造人名義變更，上訴人雖不同意被上訴人之分戶建議，亦不影響上訴人繼續施工；

上訴人無故停工長達3個月以上，上訴人依據系爭契約第10條第2款催告後解除契約，系爭合建關係已不存在，上訴人自應返還系爭土地等語；

答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷第80頁）：

㈠、兩造於96年3月9日簽訂由被上訴人提供系爭土地，由上訴人興建社區中心建物之系爭契約（見原審卷第7-9頁）。

㈡、上訴人依約於97年9月23日取得97淡建字第522號建造執照，並於99年10月20日完成第一次變更設計許可；

嗣於99年12月20日兩造協商分配選屋事宜未果，被上訴人未於起造人分戶變更申請文件用印。

而上訴人又於100年1月25日函請被上訴人在起造人分戶名義變更申請文件用印，然被上訴人則函覆稱其僅接受分配之房屋為店鋪、辦公室、餐廳、工作室使用目的者，拒絕分擔其中應設置SPA區域之房屋分配，並於101年7月18日函催上訴人應於一個月內復工（見原審卷第13至15頁），嗣並以存證信函對上訴人為解除契約之意思表示（於101年8月30日送達至上訴人，見原審卷第16-19頁）。

㈢、目前系爭契約之合建基地已興建至一樓樓地板程度，上訴人自100年2月間停工至今，系爭建物之建造執照業已失效。

五、本件主要之爭點，應為：㈠被上訴人未於起造人分戶名義變更申請文件用印，是否構成上訴人停工之正當理由？㈡被上訴人得否解除系爭契約？上訴人應否將系爭土地返還被上訴人？茲分別說明如下。

六、被上訴人未在起造人分戶名義變更申請文件用印，已經違反系爭契約第9條之協力配合申請變更登記之用印義務，上訴人因之停工非得歸責於上訴人：

㈠、按「甲方（即被上訴人）承諾本合建契約有關土地過戶之程序、溫泉水權申辦及鑿井工程、建造執照、變更名義、變更設計、申領使用執照、及辦理建物第一次登記或其他相關手續，於乙方（即上訴人）或乙方指定之人通知配合文件用印時，甲方應於乙方或乙方指定之人通知後7日內配合辦理用印完成，絕不耽誤，亦不得藉故刁難或要求任何額外費用。」

，系爭契約第9條有明文約定。

經查，兩造締結系爭契約後，上訴人業已於97年9月23日取得97淡建字第522號建造執照，並已施工至一樓樓地板程度，因被上訴人於99年10月8日函知上訴人，明確表明「為避免未來產權糾紛，有關一樓之分配我方仍希望以產權清楚【不共有持分】的方式分配（公共設施除外）。

按原合建分屋之分配原則我方原應從一樓開始往上分配....所以我方同意分配一樓50%給貴公司作為會所使用...」（見本院卷第99頁），上訴人因之將一樓之起造人按分戶分配為獨立兩造各別所有後之變更設計建築圖說，以99年10月19日樺開（頂）字第000026號函，將分配選屋相關資料通知被上訴人，並謂「按照上開說明內容，修正台端分配樓層如附件一所示，並檢附各層已標明分配權屬及公設持分比例平面圖（含地下室車位）如附件二、各戶銷售面積計算表如附件三、公共設施面積及分配原則如附件四、面積計算圖檔光碟片如附件五...以完成本次建照變更設計作業後即就貴我雙方確認之分配選屋再行辦理建照之起造人內容變更事宜」（見原審卷第169至183頁）；

然被上訴人對於上訴人之分配方式並不同意，而未履行其應配合在變更登記申請文件上用印之義務；

經上訴人再於100年1月25日再以（100）樺開（頂）字第00002號函請被上訴人就分戶名義變更申請文件用印，逾期不為將終止契約（見原審卷第22頁），被上訴人則於100年1月31日函覆上訴人表明拒絕之理由為：「本人等要求分得之房屋應為可做正常使用之房屋，如店鋪、辦公室、餐廳、工作室等用途。

本人等從未同意分得之房屋作為健身房水療、三溫暖或游泳池等特殊用途之房屋。

貴公司恐有錯誤認知，請儘速辦理設計變更，以利雙方合理正常之合建房屋分配」等語（見原審卷第80頁）；

揆之上開兩造文書往返過程，顯見上訴人係依被上訴人所請應先就一樓分戶為具體分戶歸屬並變更起造人登記後再行施工，然被上訴人並未協力配合上訴人必須在分層分戶名義變更申請文件上用印，是被上訴人顯有違反系爭契約之約定，而未履行配合用印辦理登記之義務，堪以認定。

㈡、被上訴人固辯稱兩造簽約時，並未就一樓分戶具體約定，而被上訴人不同意上訴人將SPA區域之戶別按比例分配予兩造之規劃，始不同意用印云云，然查：依據建築法第30條規定：「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」

，又同法第55條第1項又明文：「起造人領得建造執照或雜項執照後，如有左列各款情事之一者，應即申報該管主管建築機關備案：變更起造人。

…」，又依據內政部台內營字第278546號函示謂「建築物之共同起造人申請變更為分層分戶起造人時，除共同起造人間於申請建造執照時，已有分層分戶歸屬之書面約定或在建造執照已有明確分別歸屬之記載者，得憑其書面定或審查建造執照記載無訛後，為變更起造人名義外，均應檢附土地權證明文件」等語（見原審卷第72頁），顯見於建物起造過程中，如有分層分戶歸屬之變更時，自應將變更起造人之情形依上開法規向主管機關申請陳報；

而本件兩造簽訂系爭契約第2條已約定起造後之建物，其所有權之分配方式為：「產權分配及經營管理：本基地設計規劃為三使用性質：㈠『坪頂社區發展委員會』辦公室及物管辦公室及社區監控機電及電信設備機房（暫定產權面積150坪，含公共設施，以設置於地下一層為原則），甲乙雙方按比例分擔。

㈡房屋以商店街（以設置於一層為原則，一層不足時得部分設置於二層）。

㈢房屋以SPA區（溫泉俱樂部及大型餐廳）。

產權分配：㈠甲乙雙方同意就甲方提供土地之【可興建坪數按產權面積】甲方分取40 %、乙方分取60%。

㈡除地下室（含車位）以甲方分取40%、乙方分取60%。

壹樓部分甲、乙雙方各分取50%外，甲方自貳樓起逐層往上分配，如甲方分取未達全樓層，則自甲乙雙方共有層逐戶分配至甲方分取部分足夠為止，其餘樓層及戶數均歸乙方所有。

但甲方分取產權未達一戶時，由甲乙雙方就未達一戶面積另行議定找補金額。

…」等語（見原審卷第7頁），揆之上開約定內容，關於建物之分層分戶所有權歸屬，係依據上開約定之比例，分配分戶產權歸屬兩造所有，而被上訴人亦已函請上訴人就具體分戶位置為分配，經上訴人同意後亦已為具體規劃，已如前述，此顯已涉及應為分戶起造人變更登記之問題，揆之前開建築法規及函示規定，上訴人自應向主管機關為變更登記之申請，換言之，於進行分戶分層歸屬分配時，就起造人之變更應向主管機關陳報後始得繼續施工興建，上訴人為申請時，被上訴人自有配合用印以完成相關行政程序之契約義務。

而被上訴人於受通知用印時（見原審卷第75頁），固以不同意受分配SPA區房屋為由而拒絕用印，然查，系爭契約關於第一層兩造分戶所有權分配之約定，並無特別指定應由何造受分配具有哪些功能之房屋，更無約定不得分配非店鋪、辦公室、餐廳、工作室用途之SPA區房屋予被上訴人，僅有比例分配之約定，至為明確，是關於具體分配之戶別位置與歸屬，兩造雖有爭議，然仍待雙方就如何為分配協議約定後，上訴人始得以繼續施工，況被上訴人片面主張逕自要求僅受分配「店鋪、辦公室、餐廳、工作室」用途之房屋，於系爭契約亦屬無據；

而證人賴永芳到庭亦明確證稱：關於系爭合建案中SPA區分戶歸屬的產權分配，亦是按照系爭契約第2條之約定比例，並沒有特約使被上訴人免於受分配SPA區規劃之房屋，被上訴人縱受有分配SPA區房屋，兩造亦已約定完工後由上訴人向被上訴人承租該區域並提供作為社區住戶使用，對被上訴人權益並不影響等語（見本院卷第83 -84頁），顯見被上訴人片面要求應按照其函覆內容所稱僅受分配「可做正常使用之店鋪、辦公室、餐廳、工作室用途」房屋之方式，與系爭契約之兩造原約定不符。

㈢、被上訴人另辯稱：起造人分戶名義變更設計申請書雖未用印，然對於建築結構並無影響，上訴人應繼續興建，只要在建築物主要結構體（即基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂）工程完成前，再辦理起造人名義變更即可云云，然查：就建物一樓之分戶歸屬具體為分配而不保持共有，既係被上訴人主動要求，業如前述，顯見上訴人亦確已依被上訴人之請求按照契約之約定比例為具體規劃，並通知被上訴人在變更登記文件用印，被上訴人既拒絕用印，顯見兩造對於一樓建物之分戶歸屬產生爭議，上訴人因之停工，自非得謂無正當理由，而被上訴人於未能與上訴人進一步協商解決該分戶歸屬之爭議前，自非得催告上訴人繼續施工，被上訴人主張應繼續興建迄主要構造完工（基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂）前，始再協商解決具體分戶爭議云云，並非可採。

被上訴人援引建築法第55條第1項第1款規定而主張為變更起造人於建築物建築物於主要結構完成前仍得為之云云，該規範僅係建築主管機關關於起造人登記之變更時程限制，與本件被上訴人拒絕用印是否合於契約之約定無關，殆非得以行政規範得允變更起造人之時程，而免除被上訴人應依約配合用印變更登記之義務；

是被上訴人主張上訴人有無故停工之違約事由云云，顯非足採。

㈣、按「倘乙方（上訴人）有違約情事或連續無故停工達三個月以上，經甲方定期催告一個月後，乙方仍無故未復工者，甲方得解除本契約，沒收本約土地上已建之地上物並歸甲方所有。

甲方並得向乙方要求將尚未使用之一切書類及土地歸還予甲方…」，爭契約第10條第2款固定有明文。

上訴人雖有停工之事實，為兩造所不爭執，然其停工係因兩造對於具體分戶仍有爭議，而如於一樓起造人欲為變更，確需被上訴人配合用印以向主管機關申請，兩造因具體之分戶約定如何分配既仍有爭執，上訴人未能取得被上訴人之配合用印以變更起造人，自非無故停工，業如前述，尚難認上訴人有違反系爭契約第10條第2款之約定，換言之，上訴人之停工殆難認可歸責於上訴人之事由所致，則被上訴人以上訴人無故停工，單方片面解除系爭契約，並無足取。

五、被上訴人不得單方解除契約，兩造合建契約契約關係仍繼續存在，被上訴人請求返還系爭土地並無理由：承前所述，上訴人並非無故停工，被上訴人於101年7月18日以催告上訴人定期復工（見原審卷第13至15頁），再於101年8月29日以存證信函解除契約（見原審卷第16至19頁），均不生催告解除契約之效力，系爭契約仍繼續存續中，應堪認定，兩造間合建關係仍繼續存在，被上訴人請求返還系爭土地，自屬無據。

六、綜上所述，被上訴人請求確認系爭合建契約關係不存在，及請求返還系爭土地，均為無理由，不應准許應予駁回。

原審為被上訴人勝訴之判決，自有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠
法 官 黃國益
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
書記官 郭彥琪
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。