臺灣高等法院民事-TPHV,103,重上更(一),139,20151215,1

臺灣高等法院民事判決 103年度重上更㈠字第139號
上 訴 人 江俊隆
訴訟代理人 蘇慶良律師
被 上 訴人 黃月理
洪玉環
共 同
訴訟代理人 唐行深律師
上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國102年2月22日臺灣臺北地方法院101年度重訴字第149號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於104年12月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審及發回前第三審訴訟費用（均除確定部分外）由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人黃月理、洪玉環先後於民國（下同）74年、87年5月間分別向訴外人金登建設股份有限公司（下稱金登建設公司）、張鳳購買坐落臺北市○○區○○街00巷00號房屋（下稱系爭房屋）2樓、3樓，各為系爭房屋2樓、3樓所有權人，上訴人江俊隆則係於80年間輾轉向其前手劉世俊購買系爭房屋5樓。

詎上訴人於83年底明知系爭房屋5樓之頂樓平台為公寓大廈之共用部分，屬全體共有人共有，非經共有人同意，任一共有人不得任意為排他性之占有使用，竟擅自在系爭房屋5樓之頂樓平台增建未辦保存登記之建物（下稱系爭頂樓增建物），將公共使用之屋頂突出部分的公共設施占為系爭頂樓增建物之室內面積使用，並將系爭房屋廁所之公共通風口封閉、逃生口上鎖、水塔通道加以改裝，上訴人雖提出被上訴人洪玉環前手即原3樓住戶張鳳與金登建設公司簽訂之「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭預售契約書），惟系爭預售契約書係張鳳與金登建設公司個別簽訂之債權契約，並不能證明全體共有人均有簽訂約定分管之系爭預售契約書，被上訴人與其他共有人並無默示同意上訴人分管使用，前未起訴請求拆除，亦非默示同意分管。

縱認系爭預售契約書第4條所載為分管約定，其使用範圍亦不包括「住戶必要之公共設施、水塔及架設天線」，依臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖（下稱土地複丈成果圖）所示，上訴人違建範圍涵蓋樓梯、水塔、水錶箱及通風口，其管理使用部分顯已超過上開分管約定之範圍，就其超出共有物合理使用範圍部分，仍應予以拆除。

爰依民法第767條、第821條規定，提起本件訴訟。

並為聲明：上訴人應將系爭房屋5樓頂樓平台如土地複丈成果圖所示編號A、B、C、D所示，面積共計92.48平方公尺之建物拆除，並將上開建物占用之頂樓平台返還被上訴人及全體共有人。

二、上訴人則以：依系爭房屋所在大樓當初興建之金登建設公司與買方訂立之系爭預售契約書第4條約定：「本約房屋一樓空地之使用權除樓梯間出入走道及公共設施外，其餘均依壹樓所有人使用管理，五樓屋頂除設置供樓下住戶必要公共設施、水塔及架設天線外歸五樓所有人保管使用」（下稱系爭分管約定），故伊購屋時5樓之每坪售價就比2、3、4樓高，而系爭房屋原始住戶均係向金登建設公司購買，並與金登建設公司均簽訂該系爭預售契約書，且民間不動產預售屋之買賣，建商與各承購戶訂立買賣契約書均為定型化契約，約定之主要內容應相同，應均有系爭分管約定，否則將造成各住戶間權利衝突，因此各住戶均受系爭分管約定之約束，應認共有人間已合意成立分管契約。

又系爭頂樓增建物已有20幾年之歷史，鄰居均可共見共聞，對系爭頂樓增建物向來由上訴人使用，已有默示之同意，是被上訴人時隔20年始提起本件訴訟，有違誠信原則。

伊購入系爭房屋5樓後，因小孩房間不敷使用即增建，但仍保留足夠空間並顧及大樓之公共安全，且經稅捐機關課徵房屋稅，上訴人亦均按期繳納；

至浴室通氣孔封閉通風不良之問題，經伊僱請水電包商查修後，並未發現系爭房屋5樓至室外之通氣孔有排氣不良之情形；

而水塔樓梯通道之改建係緩衝該樓梯之高度，以維護上下該樓梯之安全，並避免長期日曬雨淋所做之良意改善；

且被上訴人黃月理於前年經住戶同意後也曾僱人清洗水塔，亦無影響清洗水塔之問題；

另逃生口上鎖即通往6樓之大門更換，亦係早期頂樓增建之前，因原舊有門片鏽壞，樓下住戶擔心門戶安全，為防止外來陌生人闖入，由上訴人自費更換，並交付被上訴人及其他共有人鑰匙，供共有人自由進出，並無阻礙公共使用。

再者，如土地複丈成果圖所示編號A、B、C、D所示增建物，性質上屬於動產，依民法第963條規定，被上訴人之請求權已因罹於時效而消滅云云，資為抗辯。

三、原審判命上訴人應將坐落系爭房屋5樓頂樓平台如土地複丈成果圖所示編號B（面積：11.64平方公尺）、編號C（面積：4.34平方公尺）、編號D（面積：0.75平方公尺）之建物拆除，並將上開建物占用之頂樓平台返還被上訴人及全體共有人，兩造均聲明不服，提起上訴（經本院前審判命上訴人應將系爭房屋5樓頂樓平台如土地複丈成果圖所示A部分之建物拆除，上訴人不服提起上訴，經最高法院判決駁回；

被上訴人請求上訴人應將系爭房屋5樓頂樓平台如土地複丈成果圖所示編號A、B、C、D之建物拆除部分，已獲勝訴判決確定；

另請求上訴人應將前開編號A所示占用頂樓平台部分返還被上訴人及全體共有人部分，經本院前審駁回其訴後，亦已確定），並上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人應將占用坐落系爭房屋5樓頂樓平台如土地複丈成果圖所示編號B、C、D位置之頂樓平台返還被上訴人及全體共有人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋所在大樓於74年5月17日建築完成後，於74年7月26日完成總登記，所有權人為金登建設公司〔見原審101年度重訴字第149號卷（下稱原審重訴卷）第24、25頁〕，嗣後金登建設公司陸續將該大樓之各樓層建物出售予各區分所有權人。

㈡被上訴人黃月理於74年8月7日向金登建設公司購買系爭房屋2樓，為系爭房屋2樓所有權人，並於74年10月3日完成所有權登記（見原審重訴卷第27、28頁）。

㈢被上訴人洪玉環前手張鳳於74年7月18日向金登建設公司購買系爭房屋3樓，為系爭房屋3樓所有權人，並於74年9月20日完成所有權登記。

洪玉環則於87年間向前手張鳳購買系爭房屋3樓，並於87年5月1日完成所有權登記（見原審重訴卷第30頁至第32頁）。

㈣上訴人前手劉世俊於74年7月18日向金登建設公司購買系爭房屋5樓，為系爭房屋5樓所有權人，並於74年9月20日完成所有權登記。

上訴人並於80年11月25日向前手劉世俊購買系爭房屋5樓，並於80年12月10日完成所有權登記，為系爭房屋5樓所有權人（見原審重訴卷第39頁至第41頁）。

嗣於83年間上訴人在系爭房屋頂樓平台增建系爭頂樓增建物，屬未辦保存登記建物，上訴人為所有權人。

㈤如土地複丈成果圖所示編號B部分樓梯、水塔（面積：11.64平方公尺），屬於兩造或其前手向金登建設公司購買各該房屋預定買賣契約書第4條約定之必要公共設施範圍。

㈥被上訴人所主張樓梯、水塔、水錶箱、通風口之實際位置及面積，與土地複丈成果圖所繪製之編號B（樓梯、水塔，面積：11.64平方公尺）、編號C（水錶箱，面積：4.34平方公尺）、編號D（通風口，面積：0.75平方公尺）之位置、面積均相符無誤〔見本院卷㈡第24頁背頁、第26頁〕。

五、被上訴人主張上訴人應將如土地複丈成果圖所示編號B（面積：11.64平方公尺）、編號C（面積：4.34平方公尺）、編號D（面積：0.75平方公尺）建物占用之頂樓平台返還被上訴人黃月理、洪玉環及全體共有人，上訴人則以前詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠如土地複丈成果圖所示編號B部分樓梯、水塔（面積：11.64平方公尺）外，編號C之水錶箱（面積：4.34平方公尺）、編號D之通風口（面積：0.75平方公尺）是否屬於系爭預售契約書第4條約定之「供樓下住戶必要公共設施」範圍？㈡上訴人有無將如土地複丈成果圖所示編號B（即樓梯、水塔）、編號C（即水錶箱）、編號D（即通風口）建物排除被上訴人黃月理、洪玉環及其他共有人之干涉，而置於自己之管領力之下？㈢被上訴人之請求權有無罹於消滅時效？有無違反誠信原則？

六、本院判斷如下：㈠被上訴人主張上訴人在系爭房屋5樓頂樓平台增建系爭頂樓增建物，並占用系爭房屋5樓頂樓平台如土地複丈成果圖所示編號B（面積：11.64平方公尺）、編號C（面積：4.34平方公尺）、編號D（面積：0.75平方公尺）位置之頂樓平台等情，業經原審會同臺北市松山地政事務所派員至現場勘驗測量無誤，並有勘驗筆錄及臺北市松山地政事務所101年9月3日北市松地測字第00000000000號函附之土地複丈成果圖在卷可佐（見原審重訴卷第61、62頁、第71頁至第73頁）；

復經本院於104年3月20日會同兩造至現場勘驗系爭房屋5樓頂樓平台如土地複丈成果圖所示編號B、C、D之占用位置，並有勘驗程序筆錄及被上訴人提出之現場照片6張在卷可參〔見本院卷㈠第108頁至第110頁〕，兩造並對如土地複丈成果圖所繪製之編號B（樓梯、水塔，面積：11.64平方公尺）、編號C（水錶箱，面積：4.34平方公尺）、編號D（通風口，面積：0.75平方公尺）之位置、面積與被上訴人占用樓梯、水塔、水錶箱、通風口之實際位置及面積，均表示相符無誤。

是被上訴人主張之前開事實，堪信為真實可採。

㈡按「公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。

該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」

（最高法院99年度台上字第1191號民事判決意旨參照）。

次按「公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。

倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」

（最高法院98年度台上字第633號民事判決意旨參照）。

經查：⒈系爭房屋所在大樓係於74年5月17日建築完成，並於74年7月26日完成總登記，所有權人為金登建設公司，嗣後金登建設公司陸續將該大樓之各樓層建物出售予各區分所有權人。

被上訴人黃月理於74年8月7日向金登建設公司購買系爭房屋2樓，為系爭房屋2樓所有權人，於74年10月3日完成所有權登記；

被上訴人洪玉環前手張鳳於74年7月18日向金登建設公司購買系爭房屋3樓，於74年9月20日完成所有權登記，被上訴人洪玉環則於87年間向張鳳購買系爭房屋3樓，於87年5月1日完成所有權登記，為系爭房屋3樓所有權人；

另上訴人前手劉世俊於74年7月18日向金登建設公司購買系爭房屋5樓，於74年9月20日完成所有權登記，上訴人並於80年11月25日向劉世俊購買系爭房屋5樓，於80年12月10日完成所有權登記，為系爭房屋5樓所有權人等情，有建築改良物登記簿、異動索引等影本多份附卷可稽（見原審重訴卷第24頁、第25頁、第27頁、第28頁、第30頁至第32頁、第39頁至第41頁），並為兩造所不爭執。

是上開事實堪信為真實。

⒉張鳳於74年7月18日向金登建設公司購買系爭房屋3樓時，雙方曾簽訂系爭預售契約書（見原審重訴卷第15頁至第23頁），觀諸系爭預售契約書內容，係以印刷字體事先列印之定型化契約，顯見係金登建設公司要將該大樓之各樓層建物出售予各區分所有權人時事先印製之定型化契約，是向金登建設公司購買系爭房屋所在大樓各樓層之區分所有權人，衡情亦會與金登建設公司簽訂相同之系爭預售契約書。

因此，關於系爭預售契約書第4條：「本約房屋一樓空地之使用權除樓梯間出入走道及公共設施外，其餘均依壹樓所有人使用管理，五樓屋頂除設置供樓下住戶必要公共設施、水塔及架設天線外歸五樓所有人保管使用。」

之系爭分管約定，揆諸前揭說明，對於直接向金登建設公司購買系爭房屋2樓之被上訴人黃月理、向張鳳購買系爭房屋3樓之被上訴人洪玉環、向劉世俊購買系爭房屋5樓之上訴人，及向金登建設公司購買購買系爭房屋所在大樓各樓層之區分所有權人或其後手，均應受系爭分管約定之拘束。

⒊惟系爭分管約定係記載：「本約房屋一樓空地之使用權除樓梯間出入走道及公共設施外，其餘均依壹樓所有人使用管理，五樓屋頂除設置供樓下住戶必要公共設施、水塔及架設天線外歸五樓所有人保管使用。」

等語，前開約定固僅列舉「必要公共設施、水塔及架設天線」等文字，然該「必要公共設施」一語，其真意顯在概括表明必要之公共設施均不在約定分管範圍內，後段所指「水塔、天線」，不過僅係例示，非以此為限，即若係必要之公共設施，均不在系爭分管約定之範圍內。

查，如土地複丈成果圖所繪製之編號B所示之樓梯、水塔，其中水塔依系爭分管約定，並不在約定分管之範圍內，另樓梯係通往水塔之用〔見本院卷㈠第108頁下方照片〕，是前開樓梯亦屬供系爭房屋5樓及5樓以下住戶之必要公共設施；

至編號C所示之水錶箱〔見本院卷㈠第109頁下方照片〕，該箱內水錶係記錄系爭房屋各樓層住戶每個月所使用之水量度數，系爭房屋所在地之臺北市自來水公司每隔1、2個月均會派員前來抄錶，並依各住戶使用度數通知住戶繳費，是編號C所示水錶箱內之水錶，亦屬系爭房屋5樓及5樓以下住戶之必要公共設施；

另編號D所示之通風口〔見本院卷㈠第110頁上方照片〕，係供系爭房屋5樓及5樓以下各樓層屋內浴室、廁所對外通風使用，自屬系爭房屋5樓及5樓以下住戶之必要公共設施。

從而，如土地複丈成果圖所示編號B（樓梯、水塔）、編號C（水錶箱）、編號D（通風口），非屬系爭分管約定之範圍內，上訴人自不得加以占用甚明。

㈢依本院於104年3月20日會同兩造至現場勘驗系爭房屋5樓頂樓平台如土地複丈成果圖所示編號B、C、D之占用位置時，被上訴人當場拍攝後提出之現場照片所示〔見本院卷㈠第108頁至第110頁〕，編號B部分之樓梯、水塔，上訴人在樓梯上方加裝鐵蓋，且開口過小，不易進出；

編號C之水錶箱，已遭上訴人加裝鐵蓋覆蓋；

編號D之原通風口已遭上訴人拆除，上訴人原已在地面舖設磁磚，並加裝塑膠管往上延伸至系爭房屋5樓頂樓平台增建物之天花板。

另佐以上訴人在系爭房屋5樓通往頂樓平台處加裝不鏽鋼門並加鎖，上訴人雖辯稱已有交付被上訴人及其他共有人鑰匙，供共有人自由進出云云，惟被上訴人及系爭房屋之其他住戶，每戶居住人數不一定只有一人，上訴人交付予住戶之鑰匙尚難可供被上訴人、其他共有人及其他住戶毫無障礙之自由進出系爭房屋5樓頂樓平台。

是上訴人有將如土地複丈成果圖所示編號B（即樓梯、水塔）、編號C（即水錶箱）、編號D（即通風口）建物排除被上訴人黃月理、洪玉環及其他共有人之干涉，而置於自己之管領力之下甚明。

上訴人辯稱被上訴人及其他共有人可自由進出，並無阻礙公共使用云云，尚無可採。

㈣上訴人之請求權有無罹於消滅時效？有無違反誠信原則？⒈復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

民法第767條第1項定有明文。

次按已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用（司法院大法官會議釋字第107號解釋意旨參照）。

查，本件被上訴人分別係系爭房屋2、3樓之所有權人，已如前述，則渠等依民法第821條、第767條規定，請求上訴人將其無權占用系爭房屋5樓頂樓平台如土地複丈成果圖所示編號B（樓梯、水塔）、編號C（水錶箱）、編號D（通風口）之頂樓平台返還予被上訴人及全體共有人，揆諸前開說明，即無民法第125條消滅時效規定之適用。

是上訴人辯稱依民法第963條規定，被上訴人之請求權已因罹於時效而消滅云云，不足採信。

⒉另按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；

民法第148條定有明文。

所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號民事判決意旨參照）。

又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號民事判例意旨參照）。

查，上訴人於83年間在系爭房屋5樓頂樓平台增建系爭頂樓增建物，迄至被上訴人於100年12月12日提起本件訴訟，固有10幾年之久，且為被上訴人及系爭房屋其他住戶所知悉，惟被上訴人及其他住戶未就上訴人在系爭房屋5樓頂樓平台增建系爭頂樓增建物乙事，對上訴人為明示反對之意思表示，並不表示被上訴人及其他住戶有默示同意上訴人在系爭房屋5樓頂樓平台增建系爭頂樓增建物而不必返還必要公共設施之頂樓平台；

又上訴人復無法舉證證明被上訴人及其他住戶有何舉動或其他情事，足以間接推知有默示同意上訴人不用返還頂樓平台；

則被上訴人為保障自身及其他住戶權益，依物上請求權法律關係，請求上訴人將其無權占用系爭房屋5樓頂樓平台如土地複丈成果圖所示編號B（樓梯、水塔）、編號C（水錶箱）、編號D（通風口）之頂樓平台返還被上訴人及全體共有人，難謂有何違反誠信原則可言。

是上訴人前開辯詞，尚難採信。

七、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第821條之規定，請求上訴人應將占用坐落系爭房屋5樓頂樓平台如土地複丈成果圖所示編號B（即樓梯、水塔，面積：11.64平方公尺）、編號C（即水錶箱，面積：4.34平方公尺）、編號D（即通風口，面積：0.75平方公尺）之頂樓平台返還被上訴人及全體共有人，自屬正當，應予准許。

從而，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 15 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 邱 琦
法 官 高明德
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 104 年 12 月 15 日
書記官 郭彥琪
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。