臺灣高等法院民事-TPHV,104,上易,222,20151124,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第222號
上 訴 人 英德建設股份有限公司
法定代理人 袁齊芬
訴訟代理人 林則奘律師
侯傑中律師
張漢榮律師
被 上訴人 杜照雄
訴訟代理人 溫令行律師
劉政杰律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國103年12月23日臺灣新北地方法院103年度訴字第1490號第一審判決提起上訴，本院於104年11月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國99年4月23日與上訴人簽訂【新時代】房屋買賣契約書共9份（下合稱系爭買賣契約），向上訴人購買坐落新北市永和區信義段504、505、505-1、507、508、509、510地號土地上之新時代大樓中之門牌新北市○○區○○路0段00巷00號、40號2樓、46號13樓之7、38號14樓之2、42號14樓、46號14樓、46號14樓之1、46號14樓之2、46號15樓等9間房屋及地下層車位編號108、112、114、92、111、113、91、70等8個汽車停車位（下合稱系爭房屋）。

依據內政部「預售屋買賣定型化契約範本」之應記載及不得記載事項第1條第3項第3款規定，車道及其他必要空間之面積坪數，本應登記為車位所有人所有，並與車位一併銷售，不應另行計價，否則車輛於法律上將無法自車道進出，而不能達停車位使用之目的。

詎上訴人竟將新時代大樓公設建號3108建號（下稱系爭公設建號）一樓及地下四層本應附隨於車位之車道及其他必要空間，登記為全體區分所有權人之共用部分，作為房屋之公設坪數計價出售，導致房屋買方於不知情狀態下，購買不應計價、本應屬於車位所有權人之車道及其他必要空間之坪數而受有損害，伊自得請求上訴人返還虛灌坪數之價金。

又上訴人隱瞞上開虛灌坪數之事實，已違反公平交易法第24條之保護他人法律，伊亦得向上訴人請求超額給付價金之損害賠償等情，爰依民法第354條、第359條、第179條及第184條第2項規定擇一請求（見本院卷㈠第31頁反面），求為命被上訴人返還減少虛灌坪數價金或損害賠償新台幣（下同）100萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。

並於本院答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭買賣契約第3條第4項約定，有關房屋之共用部分面積包括：管理員室及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目皆屬之。

伊係將新時代大樓地上一樓之管委會使用空間及地下四層之共用部分空間合併登記於系爭公設建號內，總面積5113.29平方公尺，並將前開共用部分扣除汽車車位買受人應使用之停車空間後（含車道及其他必要空間，面積合計1604.23平方公尺），再依系爭買賣契約第4條約定，以各區分所有權人專有部分之面積占全部區分所有權人專有部分之總面積比例進行分配，乃因新時代大樓地下室除規劃為停車空間外，於地下一層設有垃圾儲藏室、台電配電廠所、兼作防空避難室使用之停車空間、地下二層並設有發電機房、電信機房，地下三層則有水箱蓄水池，地下四層則有污水機房及消防機房等公共空間，是新時代大樓委託之清潔公司欲至該社區地下室收取垃圾，或該社區之區分所有權人欲前往地下室修繕前開配電設備、發電設施、電信設備、蓄水設備、污水機房或消防機房，或於緊急避難情況時欲使用防空避難室時，尚須通行地下室之車道，新時代大樓區分所有權人與車位所有權人自有必要共有車道面積。

又伊就新時代大樓之汽車停車位面積1604.23平方公尺登記予全體汽車停車位所有權人共有，超過汽車停車位之總面積1594.5平方公尺，已含有車道通行之持分面積在內，自無所謂車輛無法自車道進出，而有不能達停車位使用目的之瑕疵。

況於99年12月24日辦理系爭房屋交屋時，已將房屋所有權狀交付被上訴人，其於斯時即知系爭公設建號之應有部分面積及汽車停車位之面積大小，然其並未向伊提出質疑或主張虛灌公設之情事，遲至交屋3年後之103年5月6日始提起本件訴訟，顯怠於通知伊，依民法第356條第2項規定，應視為其已承認所受領之物，伊不負物之瑕疵擔保責任。

另系爭買賣契約既已明載共用部分面積包括項目之資訊，自無所謂足以影響交易秩序之欺罔行為，而違法公平交易法第24條規定可言等語，資為抗辯。

並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、查，㈠上訴人為新時代大樓之起造人及出賣人；㈡被上訴人於99年4月23日與上訴人簽訂系爭買賣契約，向上訴人購買系爭房屋；

㈢上訴人將新時代大樓地上一樓之管委會使用空間及地下四層之共用部分空間（含新時代大樓之車道及其他必要空間）合併登記於系爭公設建號內，總面積為5113 .29平方公尺，並按各區分所有權人專有部分之面積占全部區分所有權人專有部分之總面積比例進行分配等情，有卷附系爭買賣契約、交屋結算明細表、交屋明細單、建物登記謄本、土地登記謄本可稽（見原審卷第24至35頁、第71至90頁、第110至139頁、第153至179頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第32頁正面），堪信為真。

四、本件應審究者為㈠被上訴人依民法第354條、第359條、第179條規定，請求上訴人返還減少虛灌坪數價金100萬元，是否有據？㈡被上訴人依民法第184條第2項規定，向上訴人請求超額給付價金之損害賠償100萬元，是否有據？茲分別論述如下：㈠、被上訴人依民法第354條、第359條、第179條規定，請求上訴人返還減少虛灌坪數價金100萬元，是否有據？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。

惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。

所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院82年度台上字第1158號、90年度台上字第1460號判決意旨參照）。

易言之，倘出賣人所交付之買賣標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人自不得請求減少價金。

⒉被上訴人雖主張上訴人將新時代大樓之車道及其他必要空間面積登記在系爭公設建號內，作為房屋之公設坪數計價出售，致伊買受系爭房屋遭虛灌公共設施坪數而具有物之瑕疵云云。

惟查：⑴、依系爭買賣契約第3條房屋登記明細第4項約定：「共用部分面積：指門廳、樓梯間、電梯間，電梯機房、水箱蓄水池、發電機室、消防泵浦室、汙水機房、台電配電室、電信機房、管理員室及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用），屋頂突出物及依法令可列入共用部分之項目皆屬之」、第4條共用部分面積分配比例計算第1項約定：「共有部分面積之分攤計算方式係依買受本戶專有部分面積（包括主建物、附屬建物等）與全區各戶專有部分面積總和之比例而為計算」、第16條分管特約第1項約定：「...未購買汽車停車位之承購戶，已充分認知本房地總價款並不包括汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含汽車停車位之持分面積。

未購買者承諾放棄使用汽車停車位，並確認對地下室之汽車停車位無任何使用管理權等」（見原審卷第111頁反面、第115頁反面至116頁正面），可知購買新時代大樓房屋者，其購買房屋登記共用部分面積包含新時代大樓之「部分車道」及「依法令可列入共用部分之項目」，且共用部分面積分配比例計算，係將共用部分扣除汽車車位買受人應使用之停車空間後，再按各區分所有權人專有部分之面積占全部區分所有權人專有部分之總面積比例進行分配。

再參以被上訴人於簽訂系爭買賣契約前，已將契約攜回審閱7日以上，此觀其本人已在系爭買賣契約上簽名及蓋章確認甚明（見原審卷第153至161頁），衡情自已明瞭前開契約第3條所約定房屋登記共用面積包括車道及必要空間面積，難認上訴人有何隱瞞虛灌坪數，致其於不知情狀態下，購買不應計價、本應屬於車位所有權人之車道及其他必要空間之坪數之情事。

準此，上訴人將新時代大樓之車道及其他必要空間面積登記在系爭公設建號內，並無物之瑕疵存在，且上訴人依上開約定分配比例計算登記為被上訴人購買系爭房屋之共用部分面積，乃依約履行，亦難認所交付系爭房屋有虛灌公共設施坪數而具有物之瑕疵。

⑵、次按內政部於98年8月10日所公布之預售屋買賣定型化契約範本係98年11月16日生效（見原審卷第100頁），被上訴人於99年4月23日與上訴人簽立系爭買賣契約，即應適用該預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，而非被上訴人所主張之98年10月30日公布、99年5月1日始生效之預售屋買賣定型化契約範本（見原審卷第6至11頁）。

而依內政部98年8月10日公布之預售屋買賣定型化契約範本應記載事項第4條，有關共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算乙節，第1款規定：「共同使用部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□__及依法令應列入共同使用部分之項目（__）。

本「」共同使用部分總面積計平方公尺（__坪）。」

（見原審卷第101頁反面）。

所謂「依法令應列入共同使用部分之項目」，即係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言，此觀公寓大廈管理條例第3條第4款規定甚明。

查新時代大樓地下室之車道，自屬該大樓專有部分以外之其他部分，而為該大樓區有所有權人共同使用之部分；

又參以新時代大樓全體區分所有權人既於系爭買賣契約中約定將車道列為共同使用之項目，屬契約自由範疇，不生違反預售屋買賣定型化契約應記載事項之問題，亦有卷附內政部103年10月7日內授中辦地字第0000000000號函可稽（見原審卷第211頁）。

是以，上訴人將新時代大樓車道登記由全體區分所有權人按其專有部分與全區各戶專有部分面積總和之比例登記為分別共有，並無違反前開內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。

⑶、又按停車位層樓之車道，依預售屋契約若無載明「約定專用」，仍宜以「共有共用」性質定之，且其用途，參照土地登記規則第81條規定，應按「設置目的」及「使用性質」之約定而論，此均須參照車道依使用執照之規劃設計，有無通行使用至「受電室、變電室、小箱、儲水池、梯間、管理室」等區分所有建物之（必備）公用設備之通行使用目的與性質論斷之。

並內政部101年11月8日內授中辦地字中第0000000000號函釋亦謂「法定停車空間並非就每一個別停車位，其使用上必包含車位、車道及其必要空間」（見原審卷第214至215頁中華民國地政士公會全國聯合會103年10月28日全地公㈦字第0000000號函）。

查新時代大樓系爭公設建號，登記之共有部分項目包括：管委會空間、防空避難室兼停車空間、垃圾儲藏室、台電配電場所、樓梯間、停車空間、車道、進風管道、排風管道、發電機房；

地下一層、地下二層、地下三層、地下四層各有上開共有部分之項目部分，有卷附建物登記謄本在卷足憑（見原審卷第131至139頁），並地下一層至地下四層詳載有上開各共有項目及配置與面積，亦有臺北縣中和地政事務所建物成果圖在卷可參（見原審卷第140至142頁），準此，上訴人依系爭買賣契約第2條、第3條第4項、第4條第1項約定，將上開共有部分為系爭公設建號之登記，並無不合。

再者，衡諸新時代大樓地下室除規劃為停車空間外，於地下一層設有垃圾儲藏室、台電配電廠所、兼作防空避難室使用之停車空間、地下二層並設有發電機房、電信機房，地下三層則有水箱蓄水池，地下四層則有污水機房及消防機房等公共空間，則未購買停車位之區分所有權人，雖依約不得將車輛停入地下室之停車位，但仍有通行車道以進入地下室收取垃圾、修繕發電機房、電信機房、蓄水設備、污水及消防機房及於緊急時使用作為防空避難室之必要，是上訴人規劃設計由區分所有權人與車位所有權人共有車道面積，於法難謂有違。

且新時代大樓之地下室空間，除停車位約定為承購者專用外，其餘部分包含車道均屬全體區分所有權人分別共有，既未約定為任何區分所有權人專用，被上訴人既為共有人之一，自得依民法第818條規定使用車道，並無上訴人不得使用車道之可言。

故被上訴人主張僅有購買停車位者，始有使用車道之需要，屬約定專用部分，應由購買停車位者按其停車位專用部分之比例定之，倘將車道登記由全體區分所有權人分擔持分，有失公平云云，委無可取。

⑷、再參以同為新時代大樓購屋者之杜時夫、黃貞珠另案以與本件相同事由及法律依據訴請上訴人返還價金事件，業經本院103年度上易字第1558號判決其等敗訴，其等不服提起上訴，亦經最高法院104年度台上字第1664號裁定駁回上訴而告確定，有卷附該判決書可稽（見本院卷㈠第176至187頁、第215至216頁），復經本院調取該案卷核閱無訛（見本院卷㈡第5頁），該案所採上訴人交付房屋並無虛灌公設坪數而具有物之瑕疵情事，與本院見解相同，益徵被上訴人主張其買受系爭房屋遭虛灌公共設施坪數而具有物之瑕疵云云，並無可取。

⒊依上所述，被上訴人以其買受系爭房屋遭上訴人虛灌公設坪數之瑕疵為由，依民法第354條、第359條、第179條規定，請求上訴人返還減少虛灌坪數價金100萬元，即屬無據。

㈡、被上訴人依民法第184條第2項規定，向上訴人請求超額給付價金之損害賠償100萬元，是否有據？⒈按依民法第184條第2項規定請求損害賠償，須以行為人有違反該保護他人法律之行為並其違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必要。

次按公平交易法第24條規定，事業不得為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，所謂「欺罔」係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。

換言之，倘事業並未以欺瞞或隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式或顯失公平之方法，而從事交易行為，自無違反公平交易法第24條之可言。

⒉被上訴人雖又主張上訴人隱瞞共用公共設施部分包含車道之資訊，違反公平交易法第24條之保護他人法律云云。

然查，系爭買賣契約第3條第4項已載明房屋登記共用部分面積包含車道，且被上訴人於簽訂系爭買賣契約前，已詳閱系爭買賣契約內容，始與上訴人簽約如前述，自無所謂上訴人隱瞞公共設施部分包含車道在內之資訊，而對上訴人有何足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。

至於上訴人舉行政院公平交易委員會100年6月24日公處字第100108號、100年1月6日公處字第100003號處分書（見原審卷第12至22頁）為證，主張上訴人較之該處分書個案違法情事更為嚴重乙節，觀之該處分書之被處分人並非上訴人，且案情係被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，嗣後要求購屋者就該增加之車道面積找補價款，始認被處分人有足以影響交易秩序之欺罔行為，核與本件情形不同，自難比附援引，上訴人執此主張被上訴人違反公平交易法第24條規定，並無可採。

⒊依上所述，被上訴人以上訴人違反公平交易法第24條之保護他人法律為由，依民法第184條第2項規定，向上訴人請求超額給付價金之損害賠償100萬元，亦屬無據。

五、綜上所述，被上訴人依民法第354條、第359條、第179條及第184條第2項規定，請求上訴人給付100萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並附條件為假執行之宣告，自有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
民事第六庭
審判長法 官 陳玉完
法 官 匡 偉
法 官 曾部倫
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
書記官 朱家賢