臺灣高等法院民事-TPHV,104,上易,682,20151125,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第682號
上 訴 人
即被上訴人 蔡慧玲
訴訟代理人 彭成桂律師
參 加 人 郭雅陵
訴訟代理人 陳永來律師
複代理人 陳稚平律師
吳勁昌律師
訴訟代理人 魏雯祈律師
林家琪律師
被上訴人
即上訴人 連億建設股份有限公司
法定代理人 廖世家
訴訟代理人 林宗竭律師
上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國104年4月16日臺灣桃園地方法院103年度訴字第171號第一審判決提起上訴，本院於104年11月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人蔡慧玲後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上訴人連億建設股份有限公司應再給付上訴人蔡慧玲新臺幣陸拾貳萬柒仟玖佰捌拾壹元，及自民國一○三年一月二十三日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

上訴人連億建設股份有限公司之上訴及上訴人蔡慧玲之其餘上訴均駁回。

第一、二審訴訟費用（含參加訴訟費用），關於上訴人連億建設股份有限公司上訴部分，由上訴人連億建設股份有限公司負擔；

關於上訴人蔡慧玲上訴部分，由上訴人連億建設股份有限公司負擔百分之八十七，餘由上訴人蔡慧玲負擔。

事實及理由

一、上訴人即被上訴人蔡慧玲（下逕稱其姓名）主張：伊於民國95年間向被上訴人即上訴人連億建設股份有限公司（下稱連億公司）購買門牌號碼桃園市○○區○○路0000號23樓之建物（下稱系爭建物），並簽訂房屋買賣合約書（下稱系爭買賣契約）。

詎系爭建物因可歸責於連億公司之事由而有漏水瑕疵，伊旋即通知連億公司修補，連億公司雖陸續進行修補工程，惟仍未能改善漏水瑕疵問題，伊因此受有裝潢損害新台幣（下同）91萬5,000元。

為此，爰依民法第360條、第227條之規定，求為命連億公司給付91萬5,100元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。

（原審判決連億公司應給付蔡慧玲19萬7,334元本息，而駁回蔡慧玲其餘請求。

兩造分別就其敗訴部分，提起上訴。

）並於本院㈠上訴聲明：⒈原判決關於駁回後開第2項之訴部分廢棄。

⒉連億公司應再給付蔡慧玲71萬7,766元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡答辯聲明：連億公司之上訴駁回。

二、連億公司則以：系爭建物於危險移轉予蔡慧玲時，並未存有漏水之瑕疵，系爭建物之漏水問題非因外牆或結構施工不良所致，應係參加人郭雅陵裝修桃園市○○區○○路0000號24樓之建物（下稱24樓建物）時，擅自變更管道間及雨遮所造成。

況漏水瑕疵係地坪防水施作不良，亦非訂約後始發生，不符不完全給付之要件。

另伊並未針對系爭建物防漏部分為保證，則蔡慧玲依民法第360條規定請求損害賠償，並無理由等語，資為抗辯。

並於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決不利連億公司部分廢棄。

⒉上開廢棄部分，蔡慧玲在第一審之訴駁回。

㈡答辯聲明：蔡慧玲之上訴駁回。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第49頁正反面）：㈠蔡慧玲於95年間向連億公司購買系爭建物，連億公司於95年6月16日將系爭建物交付予蔡慧玲（見原審卷第9頁之系爭建物登記謄本）。

系爭建物點交時，兩造填載有房屋點交表（見原審卷第95頁）。

然因系爭建物有漏水狀況，系爭建物之管理委員會曾於102年7月1日以法七字第0000000-000號函通知連億公司「本案經由防漏施工觀察補強施工，前後達十餘次之多，進行工法有外牆止水線工法、外牆窗框增設滴水線工法、室內窗框高壓灌注法等，種種外牆防漏工程是可完全排除雨水滲入，惟G23室內漏水未見改善且愈趨嚴重滲入，顯見漏水源頭非由外牆雨水滲入，本案如欲解決漏水，唯有自G24地面防水層或牆內水管進行觀察，追蹤滲水源頭。」

等語（見原審卷第96頁）。

㈡郭雅陵向連億公司購買24樓建物，連億公司於95年9月1日將24樓建物交付予郭雅陵。

㈢蔡慧玲曾於96年間通知連億公司修補漏水。

㈣上揭事項，並有兩造不爭執其形式真正（見本院卷第49頁反面）之上開書證附卷可稽（如各項括弧內標示頁數），自堪信為真實。

四、蔡慧玲主張伊向連億公司所購買之系爭建物存有漏水瑕疵，致伊受有裝潢損害91萬5,000元，自得依民法第360條、第227條之規定，請求連億公司如數賠償等語，為連億公司所否認，並以前揭情詞置辯。

經本院於104年8月13日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第49頁反面）：㈠連億公司於95年6月16日將系爭建物交付予蔡慧玲時，是否即存有漏水之瑕疵？系爭建物是否欠缺保證之品質？蔡慧玲得否依民法第360條規定請求連億公司賠償損害？㈡系爭建物是否因可歸責於連億公司之事由，致存有漏水瑕疵？蔡慧玲得否依民法第227條規定請求連億公司賠償損害？㈢蔡慧玲所得請求連億公司賠償之金額若干？

五、茲論述如下：㈠系爭建物漏水並非欠缺保證之品質，蔡慧玲不得依民法第360條之規定請求連億公司賠償損害：⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。

又買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質或買受人故意不告知物之瑕疵為限，若出賣人就標的物之品質未有特別保證或故意不告知瑕疵時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀民法第359條、第360條之規定自明。

⒉蔡慧玲主張系爭建物於95年6月16日危險負擔移轉予蔡慧玲時，即具有防水施作不良之瑕疵以致產生漏水情形等語，業據其提出社團法人新北市土木技師公會102年9月9日新北土技字第1291號鑑定報告書為證（見原審卷第20至57頁）。

參以證人即鑑定人余烈證稱：當時伊先看23樓建物，也有懷疑是否外牆滲水，所以進入24樓建物看相對位置為陽台，植物成長良好，且有自動澆水系統，伊判斷漏水原因係因24樓建物植栽澆水時會往下滲水，及下雨後伴隨風勢從女兒牆飄水進來，那是開放空間，無論有無植栽，雨水本來就會進來，建築師設計時必須做防水，如果有做好防水的話，不論是下雨或澆花都不該滲水；

排水孔阻塞頂多是24樓建物積水無法排出，不會滲漏進23樓；

所謂的防水措施，陽台地皮在磁磚貼上去前，就要做好防水，且沿角落要往上10公分，才不會造成角落滲漏水，因為系爭建物才交屋7年，是蠻新的大樓，不可能因防水材料老化原因所致，而排除建設公司之責任（見原審卷第265至267頁）等語，可見系爭建物滲漏原因係24樓建物陽台（共三處）地坪防水不良所致。

至連億公司辯以係郭雅陵變更管道間及雨遮，始造成系爭建物漏水云云，為蔡慧玲、郭雅陵所否認，其既未就此舉證以實其說，自難憑信。

又樓板漏水足以減少房屋之價值及效用，難謂非屬瑕疵，而系爭建物滲漏水既因24樓建物陽台地坪防水不良所致，縱認系爭建物交付蔡慧玲後始生滲漏水情形，亦不生影響該瑕疵於防水施作完成時即已存在之事實。

再者，系爭建物點交表僅就全室給水系統、消防水管測壓（kg/cm2）記載無漏水，並未記載其他部分有無滲漏水情形（見原審卷第95頁），而建築物是否因防水工程品質不良而致滲漏水，非即可以肉眼察覺，應屬民法第356條第2項所謂「依通常之檢查不能發見之瑕疵」，不能僅因蔡慧玲未於交屋時向連億公司反應，即推認其已承認所受領之物，而本件漏水瑕疵發生於系爭建物危險負擔移轉之後。

是以連億公司抗辯稱蔡慧玲主張96年間始生漏水情形，系爭建物於95年6月16日危險移轉予蔡慧玲時，並未存在漏水瑕疵云云，尚無足採。

⒊按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。

因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。

惟法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。

除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏洞之填補），以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條款，俾維持法官之中立性（最高法院103年度台上字第713號判決意旨參照）。

經查，連億公司就系爭建物本應依民法第354條第1項規定負物之瑕疵擔保責任，至連億公司是否就系爭建物特別保證無滲漏水之瑕疵，應視兩造有無就此約定以決之，然遍觀系爭買賣契約並無隻字片語約定連億公司特別保證系爭建物無滲漏水之瑕疵（見原審卷第198至228頁）。

且系爭買賣契約第13條係約定：「本契約房屋車位自乙方（指連億公司）通知交屋日起，除可歸責於甲方（指蔡慧玲）或不可抗力事由外，針對結構部分（如樑柱、樓梯等）由乙方負責保固15年，固定建材及設備部分（如門窗、衛浴、地磚、水電等）保固1年。

共用部分自點交大樓管理委員會之日次日起，由乙方負責保固1年。」

（見原審卷第205頁），足見兩造僅約定連億公司就房屋結構及固定建材、設備等負保固責任。

而防水工程施作，係在防止建築物外牆、屋頂平台、陽台、浴廁等處，可能遭遇雨水或灌洗使用而致滲漏情形，有其特殊目的，難認其係屬於建築物之樑柱、樓梯等結構部分。

況本件系爭建物所在葛里法大樓之防水工程，係連億公司委由訴外人銓宏樹脂化工股份有限公司（下稱銓宏公司）承作，此有工程合約書在卷可按（見本院卷第53至63頁）可稽，依該合約第26條約定：「保固期限本工程自工地全部竣工總驗收通過之日起，由乙方（即銓宏公司）保固貳年…」（見本院卷第60頁），衡情連億公司自無可能於系爭買賣契約中保證防水長達15年。

是以連億公司抗辯稱本件系爭建物之漏水瑕疵，非屬伊依系爭契約第13條所約定之保證品質云云，尚非無據。

⒋從而，本件系爭建物固生前揭漏水之瑕疵，然連億公司並未就此有特別保證其品質，亦查無連億公司有何故意不告知其瑕疵，揆諸首揭說明，蔡慧玲自不得依民法第360條規定請求不履行之損害賠償。

㈡系爭建物因防水工程施作不良致產生漏水情事，係可歸責於連億公司，蔡慧玲得依民法第227條第2項規定請求連億公司賠償損害：⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

民法第227條定有明文。

又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。

準此，房屋係供人居住使用，應具備安全及遮風避雨之功能，倘若發生漏水情事，自構成物之瑕疵，如可歸責於出賣人，出賣人即應負不完全給付之損害賠償責任，不以該瑕疵於契約訂立後至交付前發生者為限。

查系爭建物係因防水工程施作不良之瑕疵，始生漏水情事，已如前述，則連億公司辯稱蔡慧玲自陳96年間發現漏水，係發生在危險負擔移轉之後，且即便防水施作不良亦非存於契約訂立後至交付前，不符不完全給付之要件云云，顯屬無稽。

系爭建物既有前述防水工程施作不良而致滲漏水情事，已生減少其通常效用之瑕疵，則連億公司所為給付內容不符債務本旨，依前開說明，蔡慧玲自得請求連億公司賠償其因此所受之損害。

⒉次按不完全給付型態有「瑕疵給付」及「加害給付」兩種（最高法院101年度台上字第1159號、99年度台上字第2033號、96年度台上字第2084號判決意旨參照）。

前者乃指債務人所為之給付含有瑕疵，或為數量不足，或為品質不合、方法不當、地點不妥、時間不宜，凡與債之本旨不合者均屬之。

後者係謂債務之給付不但含有瑕疵，且因其瑕疵致債權人之固有利益亦同受損害者，本質上與給付不能及給付遲延所致損害係因不履行債務所生者，有所不同，惟因加害人與被害人間有債之關係存在，損害之發生又係因不完全給付所致，因此債權人就此項損害自得依民法第227條第2項規定請求賠償。

查蔡慧玲主張系爭建物因防水工程施作不良而發生滲漏水，致伊屋內裝潢毀損而受有損害等語，業據提出照片數幀、工程估價單為證（見原審卷第13至16頁、第59至60頁）。

參以前揭鑑定報告書記載24樓建物陽台（共3處）地坪防水不良，因而滲漏至系爭建物之客廳、浴廁及臥房頂（樓）板（見原審卷第25至26頁、第38至39頁、第44至45頁），則在系爭建物客廳、浴廁及臥房因滲漏水所致之裝潢毀損，自屬蔡慧玲所受固有利益之損害。

是以蔡慧玲依民法第227條第2項規定，請求連億公司賠償此部分之損害，自屬有據。

㈢蔡慧玲得請求連億公司賠償82萬5,315元：⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第213條第1項定有明文。

故損害賠償之方法，除法律另有規定或契約另有訂定外，以回復原狀為原則，如經債權人定相當期限催告，逾期不為回復，或不能回復原狀或回復原狀顯有困難時，債權人始得請求以金錢賠償其損害。

至回復原狀雖然可能，惟對債權人可能緩不濟急，或不能符合債權人之意願時，債權人得依同法條第3項規定，請求支付回復原狀所必要之費用以代回復原狀，即逕行請求為金錢給付，但此時之金錢給付係代替原狀之回復，自以回復原狀所必要者為限（最高法院95年度台上字第825號判決意旨參照）。

⒉查系爭建物客廳、浴廁及臥房樓板，因防水工程施作不良致有滲漏水，已如前述，且有鑑定報告所附之照片、示意圖及圖說可稽（見原審卷第38至39頁、第40至43頁），則此部分之室內裝潢因滲漏水而致損毀，洵堪認定。

而關於此部分室內裝潢修復費用合計共82萬5,315元（梯廳保護工程：梯廳保護14,440元、大門保護3,000元、室內保護30,000元；

浴室拆除工程：天花板切除15,000元、天花板窗框處切除，窗簾及軌道卸除36,000元、踢腳板拆除及地板剃除12,000元、裝潢廢棄物13,500元；

木作工程：客廳天花板整修66,000元、窗簾盒12,000元、原窗框線板造型回復17,360元、臥室天花板整修48,000元、窗簾盒6,000元、原窗框線板造型回復8,540元、浴室天花板修補16,500元、柚木實木踢腳板重置2,925元、實木地板重置62,400元；

油漆工程：全室局部油漆修補26,400元、客廳天花板批土及油漆30,000元、窗簾盒批土及油漆7,500元、原窗框線板造型噴漆12,400元、臥室天花板批土及油漆16,000元、窗簾盒批土及油漆3,750元、原窗框線板造型噴漆6,100元、浴室天花板批土及油漆8,800元、柚木實木踢腳板重置平光漆處理6,500元；

窗簾壁紙工程：客廳窗簾100,800元、客廳窗紗67,200元、主臥窗簾57,600元、主臥窗砂38,400元、浴室捲簾8,800元、壁紙對色修補26,400元；

清潔工程：45,000元），有工程估價單在卷可按（見原審卷第59至60頁）。

連億公司既堅決否認有何不完全給付，並拒絕賠償，則依上開說明，蔡慧玲自得請求支付上開回復原狀所必要之費用82萬5,315元。

至於估價單上所列防蟲工程2萬2,000元、監工管理費6萬7,785元部分，蔡慧玲並未舉證證明與系爭建物漏水有何關連性，徵以前揭鑑定報告書修復防水工程部分，亦未臚列監工管理費，難認與本件加害給付所生損害有關。

又系爭建物防水工程施作不良，非買受人蔡慧玲得於交屋時即得查悉，則其於96年間發現漏水後，隨即向葛里法社區管理委員會（下稱社區管委會）反映，經社區管委會進行外牆、窗框止水等工法多達10餘次，仍未能解決，始由社區管委會函請連億公司處理並召開協調會，有社區管委會102年7月1日法七字第0000000-000號函、同年月16日法七字第0000000-000在卷可佐（見原審卷第96、99頁），難認有何未及時檢查並通知連億公司致損害擴大之可歸責事由。

另連億公司抗辯稱郭雅陵拒絕兩造及社區管委會進入24樓建物查漏，及蔡慧玲未依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款及同條第3項規定，請求郭雅陵容任其進入修繕地坪防水，始致損害擴大云云，為蔡慧玲、郭雅陵所否認，連億公司既未就此舉證以實其說，自難憑採。

況本件系爭建物防水工程不良之瑕疵，應由連億公司負物之瑕疵擔保責任，已如前述，自無由蔡慧玲及郭雅玲負責修繕之理。

是以連億公司以蔡慧玲、郭雅陵對於損害之擴大均有可歸責性為由，抗辯稱蔡慧玲不得請求伊賠償全部損害云云，委無足取。

從而，蔡慧玲請求連億公司應賠償系爭建物室內裝潢因漏水所生損害82萬5,315元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年1月23日（見原審卷第72頁）起清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由；

逾此部分之請求，則屬無據。

六、綜上所述，蔡慧玲依民法第227條第2項之規定，請求連億公司給付82萬5,315元，及加計自103年1月23日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，不應准許。

上開應准許之部分，原審就其中62萬7,981元（825,315－197,334元＝627,981）部分，為蔡慧玲敗訴之判決，尚有未洽，蔡慧玲指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

至於上開其餘應准許之部分，原審為蔡慧玲勝訴之判決，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行；

及不應准許部分，原審判決為蔡慧玲敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持，連億公司之上訴、蔡慧玲之其餘上訴，均無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件蔡慧玲之上訴為一部有理由、一部無理由，連億公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第78條、第79條、第86條第1項但書，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 11 月 25 日
民事第二十三庭
審判長法 官 林麗玲
法 官 朱漢寶
法 官 李昆霖
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 25 日
書記官 張郁琳