臺灣高等法院民事-TPHV,104,上易,700,20151203,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第700號
上訴人即附
帶被上訴人 張智俊
張福螺
共 同
訴訟代理人 黃正淮律師
上訴人即附
帶被上訴人 張林秀玉
張萬金
張萬枝
張福春
張福村
陳炳炫
陳秉豪
陳美燕
陳秋卿
陳瑪莉
陳美菊
陳秋美
張數子
張秀娥
蔡張阿梅
被上訴人即
附帶上訴人 黃兆平
黃廷儀
共 同
訴訟代理人 黃妙玲
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國104年4月23日臺灣宜蘭地方法院103年度訴字第277號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於104年11月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

原判決關於駁回附帶上訴人本判決第三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。

附帶被上訴人向附帶上訴人承租坐落於○○縣○○鄉○○○段○○○地號土地如附圖編號A2所示部分（面積一七０八.六四平方公尺）之租金，自民國一０三年六月二十二日起，應再增加每年蓬萊稻穀叁仟柒佰伍拾捌臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付。

第一、二審訴訟費用（含附帶上訴部分）由上訴人負擔。

事 實 及 理 由

一、程序部分：㈠按「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；

不利益者，對於全體不生效力」，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。

經查：⑴被上訴人即附帶上訴人黃兆平、黃廷儀（以下合稱被上訴人）於原審以張智俊、張福螺、張林秀玉、張萬金、張萬枝、張福春、張福村、陳炳炫、陳秉豪、陳美燕、陳秋卿、陳瑪莉、陳美菊、陳秋美、張數子、蔡張阿梅、張秀娥等17人（以下合稱上訴人，即附帶被上訴人；

分別時各稱其名）為被告，請求：「上訴人向被上訴人承租○○縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱系爭土地）如附圖編號A2所示部分（面積1708.64平方公尺）之租金，自民國103年6月22日起調整為每年蓬萊稻穀1萬4,870臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付」。

原審判決命上訴人向被上訴人承租系爭土地如附圖編號A2所示部分（面積1708.64平方公尺）之租金，自民國103年6月22起，調整為每年蓬萊稻穀1萬1,112臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付；

駁回被上訴人其餘請求。

⑵張智俊與張福螺於民國（下同）104年5月22日提起上訴（見本院卷6頁），依前開說明，上訴效力及於張林秀玉、張萬金、張萬枝、張福春、張福村、陳炳炫、陳秉豪、陳美燕、陳秋卿、陳瑪莉、陳美菊、陳秋美、張數子、蔡張阿梅、張秀娥等15人，先予說明。

㈡上訴人張林秀玉、張萬金、張萬枝、張福春、張福村、陳炳炫、陳秉豪、陳美燕、陳秋卿、陳瑪莉、陳美菊、陳秋美、張數子、蔡張阿梅、張秀娥等15人，經合法通知但未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人聲明求為判決：（僅張智俊與張福螺提出上訴聲明，其餘15人並未於二審出庭，亦無書狀為聲明或陳述）㈠原判決關於調整租金超過「自103年6月22日起調整為每年蓬萊稻穀7408臺斤並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付」部分，應予廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

㈢被上訴人附帶上訴駁回。

㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。

㈡原判駁回被上訴人（即附帶上訴人）後開第㈢項之訴部分廢棄。

㈢上訴人向被上訴人承租坐落於系爭土地如附圖編號A2所示部分（面積1708.64平方公尺）之租金，自103年6月22日起，應再增加每年蓬萊稻穀3758臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付。

㈣第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

三、被上訴人主張：系爭土地原為伊祖父黃春亮（82年過世）所有，嗣於68年10月11日以贈與為原因，由黃兆平登記取得所有權二分之一，70年10月3日以買賣為原因，由黃廷儀登記取得其餘二分之一所有權。

黃春亮生前與上訴人先人張榮振（62年過世）訂立不定期租賃契約，由張榮振承租該地，年租金為800臺斤蓬萊稻穀，並按給付時折合新臺幣計算現金（下稱系爭租約），後由兩造繼受前開租賃關係，附圖編號A2部分（面積1708.64平方公尺）現由上訴人張智俊與張福螺使用。

再者，系爭土地對外交通改善，整體經濟環境提昇，土地價值較昔日增加許多，張智俊且在系爭土地上經營園藝造景之營利事業；

但是，自59年迄今，租金未曾調整，尚且不敷支付地價稅，故租金應調整為每年蓬萊稻穀1萬4,870臺斤。

爰依民法第442條，訴請：上訴人向被上訴人承租系爭土地如附圖編號A2部分（面積1708.64平方公尺）之租金，自103年6月22日起，調整為每年蓬萊稻穀1萬4,870臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付等語〔被上訴人原審聲明及原審判決均見第一段理由。

上訴人就敗訴一部分（指調整租金逾每年蓬萊稻穀7408臺斤部分）提起上訴，被上訴人就敗訴部分提起附帶上訴〕。

四、上訴人則以：系爭土地位於○○縣○○鄉鄉村區域，並非城市地方土地，不適用土地法第97、105條租金標準。

再者，系爭土地地勢偏低，遇雨即淹水；

其中五分之四為○○縣政府計劃做為40米快速道路用地，剩餘土地價值有限。

再其次系爭土地附近工商業並不發達，鄰地多為農田，張智俊與張福螺僅在系爭土地種植果樹等作物，並未經營商業行為，租金不宜過高。

93年以後，被上訴人片面拒收租金，且將系爭土地如附圖所示A1部分提供他人通行。

系爭土地年產蓬萊稻穀至多4000臺斤，原審判決調整為1萬1,112臺斤（相當於申報地價年息6%），亦屬過高，年租金不宜逾蓬萊稻穀7408臺斤（相當於申報地價年息4%）等語，資為抗辯。

五、兩造不爭執事實：（見本院卷㈠第49、174頁、卷㈡第130頁筆錄）㈠兩造就系爭土地如附圖所示A2部分（面積1708.64平方公尺）存在系爭租約，年租金為800臺斤蓬萊稻穀，並按給付時折算新臺幣計租。

㈡自97年至103年，系爭土地如附圖所示A2部分之租金，低於當年度地價稅稅額。

㈢102年，系爭土地申報地價為每平方公尺1,512元。

㈣被上訴人於102年4月20日寄發存證信函予張智俊、張福螺，要求年租金調整為32萬6000元（見原審卷㈡62-64頁）㈤兩造不爭執原審103年12月8日勘驗筆錄與相片之真正（見原審卷㈡101-111頁、本院卷㈠173頁背面）㈥103年6月22日，○○縣蓬萊稻穀批發價格為每百公斤2325元（見原審卷㈡139-140頁行政院農業委員會農糧署糧價查詢資料）㈦系爭土地本係被上訴人祖父黃春亮所有，被上訴人分別於68年10月11日、70年10月3日登記為系爭土地共有人，每人應有部分均為二分之一（見原審卷㈠第11頁謄本）㈧原承租人張榮振於62年4月7日死亡，上訴人為其繼承人、再轉繼承人。

（見原審卷㈠35頁繼承系統表、本院卷㈠第318頁背面）㈨自59年起，系爭土地租金均為每年800臺斤蓬萊稻穀。

自90年至103年，系爭土地申報地價、地價稅詳如附表（見本院卷㈠第318頁背面至319頁筆錄、第96頁表格）㈩系爭土地建物狀況如下：附圖所示B1建物門牌係○○○路0段000號，B3、B4建物門牌為○○○路0段000號（舊門牌○○路0000號），B2是車棚。

六、被上訴人主張系爭土地年租金為800臺斤蓬萊稻穀，自59年迄今均未調整，租金甚至低於地價稅，故租金應調為每年1萬4,870臺斤蓬萊稻穀。

上訴人辯稱年租金不應超過7408臺斤蓬萊稻穀（相當於申報地價年息4%）云云。

經查：㈠按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條定有明文。

次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

系爭土地位於○○縣○○鄉，使用分區記載為「鄉村區」（見原審卷㈠第11頁謄本），該處雖非城市地區，但是土地歷經多年而增值，當事人得依上開規定聲請調整租金數額，並得參考土地法第97、105條做為調整租金之依據。

㈡原審於103年12月8日會同兩造與地政人員，履勘並測量系爭土地，上訴人使用位置為附圖所示A2部分、面積1708.64平方公尺，此有○○縣羅東地政事務所103年12月19日複丈成果圖在卷可證（見原審卷㈡第113頁）。

現場位置與使用情形為：「系爭土地坐落於○○縣○○鄉，緊鄰○○鄉○○○路○段，周遭有住宅、學校（○○國中），部分區域為農田，鄰近無商店，○○鄉之○○○路車輛不多，距離較熱鬧之鄰近市區行車約10至15分鐘」、「二、系爭土地上目前有磚造平房一棟，屋頂覆蓋鐵皮（門牌號碼為○○○路○段000號），…據被告張福螺表示該屋目前為其使用，堆放物品」、「另系爭土地上尚有門牌號碼為○○○路○段000號一層加強磚造鐵皮屋，據被告張智俊稱為其父親所建，目前供其與太太、子女所居住，目前屋內有桌椅陳設，有電錶等居家物品，該屋屋側有搭建鐵架，鐵皮棚，並有一隔間。

『據被告張智俊稱為其營業之辦公室，目前主要是經營農舍式別墅園藝植栽之養護，有申請○○企業社為商號』，鐵皮棚下其餘為桌椅廚房空間。

另外，上開000號房屋屋後有鐵棚乙座，目前供停車使用，其餘空地有花木植栽及果樹」、「三、系爭土地北側有圍牆，區隔○○○路0段000巷之巷道，該巷道亦在系爭土地範圍內，僅係另行出租予上開000巷之住家供通路使用」（見原審卷㈡第101-103頁筆錄）。

並有被上訴人、張智俊與張福螺所提供現場相片在卷可稽（見同上卷第105至111頁、本院卷㈠第204-209頁、卷㈡第25-35頁）。

依上開資料，張智俊與張福螺在系爭土地附圖所示A2部分（面積1708.64平方公尺）種植若干農作物，其中B1、B3、B4係其使用、居住之房舍。

㈢其次，被上訴人主張59年迄今，系爭土地年租金均為800臺斤蓬萊稻穀，此為上訴人張智俊與張福螺所不爭執（見本院卷㈠第319頁筆錄）。

以103年6月22日○○縣蓬萊稻穀批發價格即每百公斤2325元為基準（見不爭執事項㈥），每臺斤價格為13.95元（23.25X0.6=13.95），故800臺斤蓬萊稻穀相當於1萬1,160元（13.95800=11,160）。

但是，兩造不爭執系爭土地自90年迄103年申報地價、地價稅如附表所示（見不爭執事項㈨）；

可知90年至103年，每平方公尺申報地價由1120元調漲為1512元，地價稅亦由2萬1361元增至3萬2387元。

故上訴人所使用A2部分（1708.64平方公尺），90年間地價稅為2萬0239元〔21,361（1,708.64/1,803.37）=20,239，元以下四捨五入〕，103年增為3萬0686元〔32,387（1,708.64/1,803.37）=30,686。

元以下四捨五入〕，103年附圖所示A2部分地價稅約相當於2200臺斤蓬萊稻穀批發價格；

是以原訂租金即每年800臺斤蓬萊稻穀，顯然過低，確有調高之必要。

㈣再其次，張智俊於原審103年履勘時自承：「…門牌號碼為○○○路○段000號一層加強磚造鐵皮屋，…並有一隔間。

據被告張智俊稱為其營業之辦公室，目前主要是經營農舍式別墅園藝植栽之養護，有申請○○企業社為商號…」等語（見原審卷㈡第102頁筆錄）。

且系爭土地上搭建「○○造景工程」招牌，張智俊名片亦印有「○○造景工程」、「○○縣○○鄉○○路0000號」（見本院卷㈠第180頁相片，上述門牌嗣改編為○○鄉○○○路0段000號）。

足見張智俊在系爭土地從事造景工程之商業活動，法院調整租金時，自應考慮張智俊營業行為所可能產生利益。

㈤上訴人固然辯稱系爭土地上並無商號營業，○○造景工程並未辦理商號登記。

張智俊名片印有○○造景工程字樣，只是介紹身分之用；

本來計畫在該處經營公司行號，因為被上訴人不同意而未能實施，○○造景工程招牌則遺留現場。

張智俊配偶黃慧菁雖然是○○企業社負責人，但是○○企業社與○○造景工程並非同一，且○○企業社位於○○鄉○○村○○路00號，並非位於系爭土地云云（見本院卷㈡第97-98頁、第130頁）。

惟查，張智俊於原審履勘時即表明其在○○鄉○○○路○段000號經營農舍式別墅園藝植栽之養護，有申請商號等語，已如前述，足認張智俊確實在系爭土地上從事商業活動。

何況，名片係表彰個人學經歷之重要文件，若是張智俊並未在系爭土地從事○○造景工程，何以在名片印製「○○造景工程」做為其表徵？參酌現場設置「○○造景工程」招牌，故上訴人所陳，實與常情不符，殊難採信。

至於上訴人主張系爭土地其中五分之四已由○○縣政府計劃做為40米快述道路用地，剩餘土地價值有限云云；

充其量亦屬於系爭土地實際施作道路以後之情事，尚非目前實際使用狀況，故本院調整租金時，亦毋庸考慮上訴人此一辯詞。

此外，被上訴人僅聲請調整上訴人使用之系爭土地如附圖所示A2部分租金，故附圖所示A1部分是否做為道路供人通行，尚不致對被上訴人請求發生不利影響。

㈥本院審酌上情，並考量系爭租約並非耕地三七五租約性質，系爭土地地目為「建」（見原審卷㈠第11頁土地謄本），具有相當經濟效能。

再其次，宜蘭地區蓬萊稻穀於103年6月22日（起訴狀繕本送達上訴人翌日）批發價格為每一百公斤2,325元，相當於每臺斤13.95元（見第㈢小段理由）。

故上訴人承租範圍即系爭土地如附圖編號A2部分面積1708.64平方公尺之租金，自103年6月22日起，應調整為每年蓬萊稻穀1萬4,870臺斤（換算為新臺幣20萬7,437元。

計算式：13.9514,870 =207,437元，元以下四捨五入。

附圖A2部分申報地價年息10%為25萬8346元，調整後租金約為申報地價年息8%）。

上訴人主張至多調整為年租金7408臺斤蓬萊稻穀云云，尚無可採。

七、綜上所述，被上訴人依據民法第442條，請求：「上訴人向被上訴人承租系爭土地如附圖編號A2所示部分（面積1708.64平方公尺）之租金，自103年6月22日起，調整為每年蓬萊稻穀1萬4,870臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付」；

為有理由，應予准許。

是以原審就前揭應准許部分（指系爭土地如附圖編號A2所示部分租金，自103年6月22起，調整為每年蓬萊稻穀1萬1,112臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付），所為上訴人敗訴判決，並無不當；

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

至於原審就前揭應准許部分為被上訴人敗訴之判決（指系爭土地如附圖編號A2所示部分租金，自103年6月22起，應再調增3758臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付），尚有未洽；

被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第3項所示。

八、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 3 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 王漢章
法 官 吳燁山
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
書記官 徐薇涵