臺灣高等法院民事-TPHV,104,上易,980,20151124,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第980號
上 訴 人 楊簪瑄
被上訴人 陳恬如
訴訟代理人 掌軒
上列當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國104年7月31日臺灣新竹地方法院103年度訴字第1004號第一審判決提起上訴，本院於104年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。

被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹拾萬元，及自民國一百零三年十二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

其餘上訴駁回。

廢棄改判部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，駁回上訴部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：上訴人因欲購屋，於民國101年11月10日上午與被上訴人委託之台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房仲公司）○○直營店（下稱○○店）仲介即訴外人陳○○，前往被上訴人欲出售之新竹縣竹北市○○段0000○號房屋即門牌號碼新竹縣竹北市○○街00巷0號2樓（下稱系爭房屋)及其坐落同段474地號土地（權利範圍100000分之932，下合稱系爭房地）看屋。

陳○○表示系爭房地出價若未逾新臺幣（下同）700萬元，被上訴人不願議價，並表示如欲議價需簽定議價書及本票，惟未告知議價書即為要約書，且未告知上訴人有3天審閱期並得於7日內有撤回之權利，致使上訴人陷於錯誤而簽立議價書。

嗣上訴人發現有3天審閱期間，陳○○竟誆稱既已簽定即不能主張審閱期等語，並以上訴人已簽定要約書若不簽發本票，就要罰28萬元等語相脅。

上訴人受此脅迫，不得不在已由陳○○自行填妥金額各14萬元、70萬元、到期日均為101年11月16日、指定抬頭分別為台灣房仲公司及陳恬如之2紙本票（下稱系爭2紙本票）上，簽名及書寫身分證字號暨地址等資料，作為仲介費與購買系爭房地之定金。

惟議價過程中，因上訴人表達不願購買系爭房地，陳○○再次誆稱被上訴人出價700萬元有其依據，且以恐嚇口吻表示倘悔約將賠償違約金70萬元等語，致上訴人迫於無奈而簽定不動產買賣契約書價金信託履約保證（下稱系爭契約）。

陳○○復以需補完程序為由，要求上訴人書立承買確認書，且在未經上訴人同意下，逕自在「業已當場充分瞭解契約，無需另行攜回審閱」欄打勾，致使上訴人放棄再次審閱之機會，顯有欺罔之嫌，亦與誠信原則有違。

經上訴人至銀行查詢，始知系爭房地核貸金額不實，上訴人係因陳○○上述欺罔行為，致陷於錯誤而簽定系爭契約，故上訴人於支付第1期價金70萬元後，旋於101年11月18日向被上訴人表明解約意願，並於101年11月23日要求解除系爭契約，然被上訴人卻以上訴人未給付第2期價金為由，沒收上訴人所交付之第1期價金70萬元。

因陳○○係被上訴人全權委託出售系爭房地之使用人，故陳○○所施之詐術及脅迫行為，即屬被上訴人之行為，上訴人自得以被詐欺、脅迫及意思表示錯誤為由，撤銷系爭契約；

且縱認被上訴人得沒收定金70萬元作為違約金，但此違約金數額亦屬過高應予以酌減。

為此，依民法第88條第2項（上訴本院後撤回依該條規定請求）、第92條第1項規定，撤銷系爭契約，並依民法第179條或第184條第1項規定，擇一請求被上訴人返還70萬元及自起訴狀繕本送達翌日即103年12月16日（見原審卷第47頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

原審判決被上訴人應給付上訴人15萬元，及自103年12月16起至清償日止，按年息5%計算之利息；

駁回上訴人其餘之訴。

上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。

㈡被上訴人應再給付上訴人55萬元，及自103年12月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被上訴人則以：上訴人就系爭房地買賣爭議對被上訴人及陳○○提起詐欺告訴，經臺灣新竹地方法院檢察署（下稱新竹地檢）為不起訴處分，上訴人聲請再議，經臺灣高等法院檢察署（下稱高檢署）駁回再議而告確定，顯見陳○○與被上訴人並無詐欺情事。

上訴人係於101年11月15日繳付定金70萬元後，即不願履約，經被上訴人寄發存證信函催告未果，被上訴人方依系爭契約第10條第2項、民法第249條第2款之規定，沒收上訴人已付之定金70萬元充作違約金。

又上訴人購買系爭房地時已有內政部實價登錄之相關資料可供查詢價格，被上訴人並無告知系爭房地實際貸款金額之必要，且陳○○係依上訴人簽立之書面資料告知相關法律效果，並無何詐欺或脅迫。

再者，依永慶房仲網公布之臺中市102年2月至7月平均房價，每坪上漲約1.5萬元，被上訴人因上訴人遲不履約致原換屋計畫延遲，依被上訴人目前居住約50坪房屋計算，已使被上訴人受有超過70萬元損失等語，資為抗辯。

並對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第34頁背面）：㈠上訴人於101年11月10日上午經被上訴人委託之仲介陳○○通知，前往被上訴人當時欲出售之系爭房地看屋，上訴人並經陳○○之交涉而簽立要約書。

㈡上訴人復於同日晚間就被上訴人出賣系爭房地乙事，簽立承買確認書、要約補充書，並以總價700萬元與被上訴人簽立系爭契約。

上訴人並簽發系爭2紙本票，票面金額各為14萬元、70萬元，受款人依序為台灣房仲公司、被上訴人，分別作為仲介服務費與簽約金，系爭2紙本票皆已兌現。

㈢被上訴人於101年11月27日寄發存證信函予上訴人，請求上訴人於文到5日內依系爭契約繳付第2期款70萬元，否則將解約並沒收已繳付之價金。

㈣上訴人於102年2月間，對被上訴人及陳○○就系爭房地買賣爭議提出詐欺之刑事告訴，案經新竹地檢以102年度偵字第7661號為不起訴處分，嗣上訴人聲請再議，經高檢署駁回再議而告確定。

四、上訴人主張其簽定系爭契約係受被上訴人使用人陳○○之詐欺與脅迫所致，故撤銷系爭契約，請求被上訴人返還70萬元，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，請求擇一為有利於上訴人之判定，暨依民法第252條規定，請求酌減違約金等語，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。

茲論述如下：㈠上訴人依民法第92條第1項規定撤銷系爭契約，有無理由？⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。

民法第92條第1項定有明文。

所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。

當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例、95年度台上字第2948號判決意旨參照）。

經查，上訴人並不爭執有於101年11月10日就系爭房地買賣簽立要約書、系爭2紙本票、系爭契約、承買確認書、要約補充書等情，有上開資料可憑（見原審卷第9-25頁、新竹地檢102年度他字第443號卷〈下稱新竹地檢卷〉第61-62頁）；

且依證人即代書黃玲玉於刑案偵查中證稱：一般代書不會參與買賣交涉過程，均待雙方談成後欲簽約時才到場，系爭契約簽立時，伊有將簽約內容宣讀並明確告知，當時買賣雙方均無意見，未見有人表示系爭房地可以貸款557萬元話題，簽約當下也無人提出應有審閱期間之問題等語（見新竹地檢卷第48頁），堪認兩造於簽約時就系爭房地已有以總價700萬元為買賣之合意。

再者，依上訴人所簽立之要約書所示（見原審卷第9頁、新竹地檢卷第60頁），其上明揭至少有3日審閱期間，且第3條第1款前段載明：「本要約書經賣方承諾並親自記明承諾時間及簽章時，買賣預約即成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務。」

等語，足徵要約書係簽定買賣契約之預約，於賣方承諾後負有簽立本約之義務，並於系爭要約書第4條明定買方於7日內有撤回要約之權。

核其內容，均為正常智識程度者得瞭解之文意，縱上訴人未於要約書勾選放棄審閱期，惟上訴人既仍於同日晚間親赴○○店與被上訴人簽立系爭契約，此亦經證人即陪同上訴人前往看屋之友人韓○○於刑案偵查中證述：上訴人有問陳○○多少錢屋主願意來談，陳○○表示至少7字頭才願意談，所以上訴人才會同意簽要約書，後來上訴人想跟屋主談看看，伊就到隔壁房間，之後要約簽完後準備離開時，陳○○有說若屋主答應700萬元的價格而上訴人沒有要成交的話，就必須賠償百分之2的金額，簽完要約書後，陳○○表示屋主從台中上來，可以談看看，所以上訴人才會去等語明確（見新竹地檢卷第50-51頁），顯見上訴人確有以要約書所載總價700萬元購買系爭房地之意願。

佐以上訴人於同日亦在承買確認書（見新竹地檢卷第61頁）之標題下方「□業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱。」

之□欄位內加以勾選，並親自於承買確認書上簽名、捺指印，足認上訴人應已逐項確認承買確認書之內容，並知悉所簽立之上開文件有審閱期間之約定，要難事後諉為不知。

至上訴人主張陳○○係於兩造簽立系爭契約後始提出承買確認書要求其補簽，並自行勾選無需審閱等節，上訴人並未舉證以實其說；

且上訴人亦未能提出具體事證證明陳○○或被上訴人有何故意隱匿或錯誤告知買方有3日審閱期與7日內撤回要約之權利，自難就此部分為有利於上訴人之認定。

⒉次查，兩造就買賣系爭房地之締約過程，依證人陳○○於原審準備程序時之證稱：在101年11月10日帶上訴人至現場看屋時，上訴人有主動出價，所以就在系爭房屋內簽了要約書，伊對於上訴人所簽立之文件都有解釋清楚，要約書上也都有寫審閱期及屋主沒有同意前可以撤回要約，是上訴人同意放棄審閱期，所以伊當天就約屋主來公司談；

被上訴人委託銷售系爭房地之條件為798萬元，當時上訴人有表示擔心買貴，伊認為700萬元應為行情價，故有以貸款金額舉例，一般銀行設定貸款之金額會比實際貸款高一些，已忘記有無以設定金額除以0.8來說明系爭房地之價格，但重點是上訴人已出價700萬元，伊亦是以700萬元與屋主談等語（見原審卷第107頁背面-111頁）；

及證人陳○○前於刑案偵查中所稱：係上訴人出價700萬元並簽立要約書，伊有向上訴人說明要約書之權利義務關係，且當天早上在看屋現場，上訴人先簽要約書，晚間在○○店簽約現場時，並未詳談貸款成數問題，上訴人亦未針對貸款成數發問，伊有跟上訴人解釋參考系爭房屋之屋況、採光、裝潢，且附有冷氣，並舉例房屋實際貸款400多萬，銀行設定500多萬，所以700萬元沒有買貴，伊是用557萬元除以0.8等於696萬元之方式算給上訴人看，並未表示實際貸款為557萬元，因為當時謄本上是寫557萬元，所以伊才用557萬元計算等語（見新竹地檢卷第50-51頁）觀之，證人陳○○前後二次就仲介系爭房地買賣締約過程之內容，均大致相符，且係上訴人先行主動出價700萬元，並於同日簽定要約書後即透過證人陳○○聯絡屋主即被上訴人北上洽談買賣事宜，進而於同日簽定系爭契約，顯見上訴人不僅有購買系爭房地之意願，且有同意放棄審閱期及不行使要約撤回權，否則豈會於101年11月10日看屋當日即同意聯絡住於台中之屋主即被上訴人北上商談購買系爭房屋事宜？是證人陳○○上開證詞，應堪採信。

且被上訴人前於刑事偵查中亦到庭陳稱：伊在簽約過程未談到系爭房地貸款問題，陳○○亦未曾問伊系爭房地可貸金額，伊係在陳○○要求降價時，計算系爭房地實際貸款465萬元，反推系爭房地價值580餘萬元，加計裝潢100萬元及4台冷氣與電熱水器後，認成本約近700萬元等語（見新竹地檢卷第49頁），核與系爭房屋所在地即新竹縣竹北市○○街0○00號於101年7月間每坪14.8萬元計算，系爭房屋總坪數47.68坪，據此推算總價應有705萬元【計算式：14.8萬×47.68坪，小數點以下捨棄】之價值相當；

參之被上訴人嗣於102年6月1日亦將系爭房地以總價710萬元轉賣他人等情，有內政部不動產交易實際查詢服務網列印資料及成屋產權說明書各1紙、該不動產買賣契書1份在卷可稽（見本院卷第34頁、新竹地檢卷第53-54頁、原審卷第140-151頁），益徵證人陳○○或被上訴人就系爭房地以總價700萬元與上訴人議價，並無何利用不實交易資訊之詐欺行為存在。

至系爭房地實際貸款金額為何，事涉屋主個人經濟能力及資金運用方式，非為評估系爭房地交易價值之惟一因素；

況系爭房地設定最高限額抵押權所擔保之債權金額確為557萬元乙情，有系爭房地之登記謄本3紙在卷可參（見原審卷第145-150頁），故證人陳○○或被上訴人據此推算系爭房地價值，亦非全然無據。

且上訴人為大學畢業，現任職於公司總務類工作達10年之久，雖前未曾有買賣房地經驗，但仍有相當智識能力足以評估系爭房地之客觀價值，況現今網路資訊發達，不動產交易行情相對透明化，有相當多元之管道可供查詢，上訴人自行評估房價，進而決定當日即進行議價、出價，兩造最終以上訴人所出之700萬元價格完成買賣交易，上訴人並依此約定於101年11月15日交付第一期簽約款70萬元，以此交易流程，實難認被上訴人或證人陳○○有何詐欺情事。

此外，上訴人復未能提出其他具體事證證明被上訴人或證人陳○○有何詐欺行為，致上訴人因此陷於錯誤而成之買賣契約，則上訴人主張其因受被上訴人或證人陳○○詐欺，故得撤銷其因受詐欺而為簽定系爭契約之意思表示，自非有據。

⒊又上訴人雖主張仲介陳○○於議價過程中向其陳稱：若不簽發本票，憑要約書就要賠28萬元；

不簽系爭契約就要賠屋主70萬元等語，係屬脅迫云云。

然查，證人韓○○於相關之刑案偵查中證述：陳○○有說若屋主答應700萬元的價格而上訴人沒有要成交的話，就必須賠償百分之2的金額等語（見新竹地檢卷第50頁背面），固與證人陳○○所證：伊有將相關權利義務告訴上訴人，包括百分之2的違約金，伊也有口頭告知，若賣家答應700萬元賣出，若反悔就要依書面賠償百分之2等語（見新竹地檢卷第50頁背面）相符；

惟證人陳○○上開就違約金賠償比例及金額之告知，係本於上訴人所簽立要約書及承買確認書之約定內容，此由要約書第5條：「…買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三之損害賠償金額」，及承買確認書第2條：「訂立本確認書同時給付定金70萬元整」、第3條：「預定民國101年11月10日吉時，假台灣房屋仲介股份有限公司○○店分公司所在地簽訂正式買賣契約…」、第5條：「屆時買方不買，定金沒收；

所有權人不賣，所有權人應加倍返還定金，做為違約賠償。」

等約定可知（見新竹地檢他卷第60-61頁），上訴人既已簽立上開要約書及承買確認書，並交付系爭2紙本票，已如前述，上訴人即有履行簽立系爭契約之義務，則證人陳○○將上開買賣文件內容有關違約賠償之約定再次以口頭告知上訴人，目的應僅係促請上訴人依約履行買受人之義務，使系爭房地買賣交易順利完成，難認陳○○上開所為具有不法性，自與脅迫要件有間。

故上訴人主張其係因受脅迫簽定契約並請求撤銷系爭契約，亦非有據。

至於要約補充書係上訴人與仲介公司間就服務費給予比例及損害賠償之約定（見新竹地檢卷第62頁），則上訴人何時簽立要約補充書，要與被上訴人無涉，故亦無通知證人韓○○對此到庭證述必要，併予敘明。

㈡上訴人請求酌減違約金，有無理由？⒈按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立；

定金於契約履行時，應返還或作為給付之一部；

契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還，民法第248條、第249條第1款、第2款分別定有明文。

故定金係指契約當事人之一方以確保契約履行或擔保契約成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物而言。

查系爭契約第3條第2項載明買賣價金之付款方式為：「第1期（簽約款）70萬元、第2期款（備證用印款）70萬元、第3期款（完稅款）70萬元、第4期款（尾款）490萬元」，足見上開任何一期款項之給付均屬契約履行之一部，縱有簽約金之交付，亦已作為買賣價金之一部分。

次查，被上訴人就上訴人遲延交付第2期款項乙情，已於101年11月27日寄發存證信函通知上訴人於文到5日內依約繳付，否則將解約並沒收已繳付之價金，有該存證信函在卷可憑（見原審卷第63-64頁），惟上訴人仍未如期給付第2期款，顯見上訴人已違反系爭契約買受人應盡之價金給付義務，則被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，沒收上訴人給付之簽約金70萬元，充作違約金，於法有據。

⒉次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。

又依同法第252條規定，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。

所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；

且約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判例意旨參照）。

又基於民事訴訟採辯論主義原則，就約定違約金額是否過高之事實，應由主張違約金過高之當事人負提出事實及舉證之責任，法院僅依當事人所提出之事實及證據，依職權審究其違約金之約定是否確有過高情事及應如何核減至相當之數額，尚非謂法院須依職權蒐集並調查有關當事人約定之違約金是否有過高之事實。

上訴人主張其之前從未購屋，不清楚購屋程序，於101年11月10日簽署要約書後，旋即於101年11月18日向被上訴人表示解約，被上訴人並未因解除系爭契約受有實際損害，被上訴人將上訴人已交付之70萬元全數沒收充作違約金，顯有過高等語。

查上訴人於簽定系爭契約後，於101年11月29日以存證信函向被上訴人表示：已在101年11月23日在○○店對系爭房地買賣過程提出異議，並向新竹縣政府消保官提出申訴，依系爭契約約定，在法院終局判決確定前，被上訴人不得另行出售系爭房地等情，有該存證信函在卷可參（見原審卷第26-27頁），堪認上訴人之違約行為已對被上訴人出售系爭房地之時程造成延宕，使被上訴人受有未能及時出售取得利用買賣價金之損害，故上訴人主張已於101年11月18日向被上訴人表示解約，並無造成被上訴人實際損失云云，自非可採。

至被上訴人雖以原計畫系爭房地出售後將在臺中市購屋，102年2月至同年7月間，臺中市平均房價每坪上漲1.5萬元，目前所居住約50坪房屋計算，損失超過70萬元等語，並提出永慶房仲網臺中市整體住宅平均單價網路列印資料、內政部實價登錄網站列印資料等為證（見原審卷第88-92頁、本院卷第50-54頁），惟上開資料內容僅屬房仲業者單方推估及供參考之交易行情，均不足單獨作為衡量市場客觀交易價值漲幅之依據，自難憑此即認被上訴人已因上訴人之違約而受有相當於70萬元之損害。

本院審酌兩造履約爭議、被上訴人轉賣系爭房地延宕期間受有無法利用價金之損害、被上訴人轉賣所得價金暨上訴人違約情節、自簽約起至欲解約期間約2週等情狀，認本件違約金70萬元容有過高，應酌減至45萬元為適當。

是被上訴人沒收上訴人所繳之價金充做違約金，在45萬元之範圍內為有理由，餘25萬元部分，被上訴人無取得之法律上原因，則上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人返還，要屬有據。

又被上訴人或陳○○並無以詐欺或脅迫之行為對上訴人為不法之侵害，已如前述，則上訴人依侵權行為為本件之請求，自無理由，併予敘明。

五、綜上所述，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還25萬元，及自103年12月16起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；

其逾此範圍所為請求，為無理由，不應准許。

從而，原審就上開應予准許部分（即命被上訴人再給付10萬元本息部分）所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，爰改判如主文第2項所示；

至上開不應准許部分，原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，請求增加給付，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
民事第四庭
審判長法 官 陳靜芬
法 官 蔡政哲
法 官 林玉珮
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
書記官 林敬傑