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臺灣高等法院民事判決 104年度上字第407號
上 訴 人 昱成光能股份有限公司
法定代理人 林榮盛
訴訟代理人 陳重安
蔡宜宏律師
被 上訴人 台灣肥料股份有限公司
法定代理人 李復興
訴訟代理人 蕭嘉甫律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國103 年12 月24日臺灣臺北地方法院102年度訴字第5236號第一審判決提起上訴，本院於104年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付逾如附表所示本金、利息及違約金部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國100 年1 月13日簽訂房地租賃契約書（下稱系爭契約），復於同年2 月14日簽訂修正條款，約定由上訴人向伊承租如原判決附表二所示10筆土地及2 筆建物（下稱系爭房地），租賃期間為100 年1 月16日至120年1月15日，月租金含稅新臺幣（下同）137萬4,000元，自100年5月1日起算租金，由上訴人於簽約時一次簽發每月1期至當年12月止(翌年起為每年1月10日前簽發12紙支票）之支票交付（發票日為各該月15日），如未依約給付租金支票，即自應交付支票日起至實際交付止，按日以該期應繳金額千分之五計算懲罰性違約金。
另年租金以原判決附表二編號4所示苗栗縣苗栗市○○段00000地號土地（重測後為福全段259地號，下稱系爭259地號土地）之公告地價調幅為調升基準。
系爭259地號土地之公告地價於100 、101年度為每平方公尺1,400元，102年度則漲至2,000元，調幅42.86% ，依上開約定，系爭房地自102 年起每月租金應為196萬2,896元。
詎上訴人仍依原數額給付租金，經伊於102年4月15日及5月9日催告補繳調漲後之租金差額每月58萬8,896 元，然亦僅給付102年1 月至5月之差額294萬4,480元，102年6月至12月之差額則未蒙給付。
爰依系爭契約第5條第1、3 項約定，請求上訴人給付412萬2,272元，及自各期租金給付翌日起算之法定遲延利息，另依系爭契約第5條第2項約定，請求原判決附表一所示之懲罰性違約金（原審判決駁回超過上開懲罰性違約金請求部分，未據被上訴人聲明不服，不在本件審理範圍）。
二、上訴人則以：兩造間之系爭契約固然訂有上開約定，惟系爭259 地號土地之102 年度公告地價漲幅高達42.86%，顯為系爭契約訂立當時所無法預料，參以系爭房地周邊環境、工商繁榮程度、伊利用系爭房地之經濟價值及所受利益等項，並兼顧國內消費者物價指數漲跌幅、苗栗市102 年度公告地價平均漲跌幅僅為7.44% ，公告現值漲跌幅為8.97% 等因素，及伊自承租系爭房地以來均處於虧損狀態，自103 年起償還貸款已生困難，並未獲利，如依系爭契約第5條第3項約定調升租金，即有失公平，故以每年調漲10% 較為合理，則伊得依民法第227條之2 規定，請求酌減租金調漲差額之給付。
再者，伊雖於原審判決後給付租金差額，惟已向被上訴人表示僅係暫時付款，將待司法程序終結後憑以辦理，本件應無適用民法第180條第3款規定之餘地。
又系爭契約第5條第2款約定係針對訂約時已確定金額之租金支票，伊既已依約交付各期租金支票予被上訴人，自無違約情事，且該條約定屬於民法第250條第2項後段規定損害賠償總額之違約金，並非懲罰性違約金。
縱使確有給付遲延情事，系爭契約違約金之約定亦屬過高，依法應予酌減。
此外，被上訴人本得依系爭契約第6條第2項逕自伊已給付之履約保證金824 萬4,000 元中扣抵，其不行使扣減權而提起本件訴訟，已欠缺權利保護必要等語置辯，並表示不再主張兩造租金約定違反土地法第97條第1項強制規定、系爭契約第5條第3項未約定一次調足租金之抗辯（本院卷第44頁、第81頁至背面）。
三、原審判決：㈠上訴人應給付被上訴人412 萬2,272 元，及按原判決附表一所示金額、期間、利率計算之利息、違約金。
㈡被上訴人其餘之訴駁回。
上訴人就原判決對其不利部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷第41頁背面至第42頁背面、第89頁背面、第101 頁背面，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：㈠兩造於100 年1 月13日簽訂系爭契約，由上訴人向被上訴人承租坐落重測前苗栗縣苗栗市福星段252 、264 、271 、272-2 、939 、940 、941-1 、941-2 、943 地號等9 筆土地，及如原判決附表二編號11、12所示房屋，約定租賃期間自100 年1 月16日起至120 年1 月15日止，每年租金計付方式：自租金起算日至系爭契約期滿，月租金為137 萬4,000 元（含稅），即年租金為1,648 萬8,000 元（含稅）。
自起租日（即100 年1 月16日）起3.5 個月為裝修期免計租金，故以100 年5 月1 日起計算租金。
由上訴人於簽訂系爭契約同時一次簽發每月1 期至當年12月止（翌年起為每年1 月10日前簽發12紙支票）之支票交付被上訴人（發票日為各該月15日）。
上訴人如未依約給付租金支票，應自應給付支票日起至實際交付支票日止，每逾1 日應按該期應繳金額計罰千分之5 之懲罰性違約金，倘逾期日數達2 個月（含）以上時，依系爭契約第10條第1項第1款約定，被上訴人得終止系爭租賃契約並沒收履約保證金。
年租金依政府公布公告地價（以272-2 地號，重測後259 地號土地為基準）調幅調升。
嗣兩造於100 年2 月14日簽訂修正條款，約定上訴人向被上訴人承租之土地更正為原判決附表二編號1 至10所示，兩造並於100 年4 月20日偕同至臺灣苗栗地方法院公證處辦理系爭契約公證，有臺灣苗栗地方法院公證處公證字100 苗院公000000000 號公證書本、系爭契約、房地租賃契約書第一次修正條款、苗栗縣政府地籍圖重測土地標示變更結果通知書等件附卷為憑（原審卷第8 頁至第20頁）。
㈡系爭259 地號土地公告地價，於100 年、101 年度為每平方公尺1,400 元，102 年1 月調整為每平方公尺2,000 元，有苗栗縣政府公告土地現值（含公告地價）查詢表、苗栗縣苗栗地政事務所103 年1 月24日苗地三字第0000000000號函所附苗栗縣苗栗地政事務所轄區地價資料一覽表在卷可參（原審卷第21頁、第98頁至第99頁）。
㈢被上訴人分別於102 年4 月15日及102 年5 月9 日以函文通知上訴人應補繳調漲後短少之租金，有被上訴人102 年4 月15日肥土字第0000000000號、102 年5 月9 日肥土字第00000000000號函可按（原審卷第22頁、第23頁）。
㈣上訴人於102 年5 月14日給付被上訴人102 年1 月至5 月調漲租金之差額294 萬4,480 元，有上訴人簽發之支票5 紙及支票領取單可證（原審卷第24頁至第26頁）。
上訴人嗣後訴請被上訴人返還上開給付（案號：原法院103 年度訴字第633 號返還租金協調保證金事件），惟於104 年3 月11日言詞辯論期日撤回該件訴訟，有原法院言詞辯論筆錄可佐（本院卷第37頁）。
㈤上訴人於104 年2 月12日已簽發支票支付102 年6 月至同年12月租金差額部分412 萬2,272 元，並另行交付103 年1 月至104 年2 月之租金差額支票予被上訴人，上訴人於交付時表示為暫付款，實際應給付之租金價額，尚待本件終局判決確定後逕行核算差額以為結算，有上訴人104 年2 月12日昱成字第000000000 號函、支票領取單、支票影本在卷可稽（本院卷第56頁至第58頁）。
五、被上訴人依系爭契約第5條第1項、第3項約定，主張系爭房地自102 年起每月租金調整為196 萬2,896 元，上訴人應補繳102 年6 月至12月之租金差額共計412 萬2,272 元及遲延利息，並依同條第2項約定，按遲延日數計算懲罰性違約金等語。
上訴人雖不否認兩造確有上開約定，惟依民法第227條之2 規定聲請酌減調漲租金差額、違約金之給付，並以前詞置辯。
本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點，兩造同意就本院104 年5 月7 日準備程序期日協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第42頁背面）。
茲就兩造爭點及本院之判斷，析述如下：㈠上訴人抗辯被上訴人應依系爭契約第6條第2項約定逕自履約保證金中行使扣抵權，而不得提起本件訴訟，是否可採？⒈按權利保護必要乃訴權存在要件之一，係指當事人有受法院判決之法律上利益，即訴訟標的是否得受實體判決之一般資格，而有受理審判之現實必要性，屬於法院應依職權調查之事項。
原告之訴若欠缺保護必要，法院應認其訴為無理由，而以判決駁回之。
就現在給付之訴而言，為訴訟標的之請求權若已屆清償期，而被告仍未履行時，原告即具備權利保護必要之要件。
本件被上訴人主張上訴人未依約定期限給付102 年度租金調漲差額，經其兩度限期催告，上訴人就102 年6 月至12月之租金調漲部分仍未給付，上訴人亦不同意租金調漲幅度，且函告被上訴人進行協商等情，有兩造書函4 件在卷可稽（原審卷第22頁、第23頁、第27頁至第28頁背面）。
被上訴人既於清償期屆至並為催告後，仍未獲上訴人履行系爭契約之義務，則被上訴人訴請上訴人給付租金、懲罰性違約金及遲延利息，自有受法院判決之法律上利益，本件具備權利保護必要之要件，實屬無疑。
⒉上訴人抗辯縱使被上訴人依約得請求給付調漲租金差額及違約金，亦得依系爭契約第6條第2項約定，逕自履約保證金中扣抵，被上訴人不行使扣抵權而提起本件訴訟請求，自因欠缺權利保護必要之要件，而無爭訟利益云云。
經查：⑴兩造固於系爭契約第6條第2項約定：「乙方（即上訴人）應給付之租金、遲延利息、應負擔之懲罰性違約金及損害賠償等，甲方（即被上訴人）均得逕自履約保證金中扣抵」（原審卷第11頁背面）。
揆諸該約定意旨，乃在上訴人發生未付、遲付租金，而應承擔遲延利息、懲罰性違約金、損害賠償責任之場合，賦予被上訴人逕自履約保證金扣款取償之權利。
惟僅憑被上訴人行使扣抵權，非但難以消弭兩造紛爭，亦無從取得與司法裁判相同之效果，遑論兩造復於同條第3項明訂：「…乙方（即上訴人）不得主張以履約保證金抵繳租金」（原審卷第11頁背面）。
被上訴人提起本件給付之訴，適足以達到防止上訴人否認被上訴人本件主張之目的，殊難謂無保護必要。
⑵又被上訴人兩度限期函催上訴人補繳102 年度租金差額後，上訴人先於102 年4 月29日函覆表示：「…願與 貴公司（即被上訴人）就本案租金之調幅進行協商。
雙方協商內容未定前，將按原約定額如期給付；
協議完成後將按協議內容，給付差額部分之租金」（原審卷第27頁背面）。
嗣雖依被上訴人催告意旨，以5 紙支票給付102 年1 月至5 月之租金調漲費用共294 萬4,480 元（原審卷第24頁至第26頁），然亦函稱：「…惟此不代表我司接受 貴司提議的漲幅，後仍依雙方協議的金額重新結算，特此敘明」等語（原審卷第28頁背面），且將上述款項定性為：同意與被上訴人協商租金漲幅之擔保（原審卷第53頁、第106 頁），更曾另案請求被上訴人返還（原審卷第90頁、不爭執事項㈣）。
顯見上訴人就租金調幅及其有無違反約定，始終存有爭執，本件自有受理審判之現實必要性。
上訴人辯稱被上訴人依約得行使扣抵權，而欠缺權利保護必要之要件云云，顯無足採。
㈡被上訴人依系爭契約第5條第3項約定，請求上訴人給付102 年6 月至12月調漲租金差額，有無顯失公平之情事？上訴人得否依民法第227條之2 規定，聲請酌減調漲租金差額之給付？⒈按民法第227條之2第1項規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，旨在規範契約成立後有訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。
系爭契約第5條第3項約定：「租金之調整：本案年租金依政府公布公告地價（以苗栗市○○段00000 地號為基準）調幅調升」，基於私法自治及契約自由原則，固應予以尊重。
惟契約成立後所生之風險及其變動範圍，若非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應認許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，而不受原定契約之拘束。
故系爭契約有關租金隨公告地價調幅調升之約定，僅能解釋為兩造於締約當時，基於其能預見之合理風險所為之約定，但對超出合理範圍以外之不可預測風險，則非前揭約定規範之範疇，仍不應排除情事變更原則之適用。
⒉上訴人抗辯被上訴人依系爭契約第5條第3項約定，請求給付102 年6 月至12月調漲租金差額，有顯失公平情事，其得依民法第227條之2 規定，聲請酌減調漲租金差額之給付。
經查：⑴民法第227條之2第1項規定之情事變更原則，係以契約成立後，其成立當時之環境或基礎有所遽變，非當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平者而言（最高法院101 年度台上字第1540號判決、100 年度台上字第471 號判決參照）。
故契約成立後物價雖有變動，但苟非依一般觀念認為有顯失公平之情形，即無本條之適用（最高法院39年台上字第1440號判例參照）。
兩造業於系爭契約第5條第3項訂有租金應以系爭259 地號土地為基準，按政府公布公告地價調幅調升之明文，上訴人欲不受該條項約定之拘束，而依民法第227條之2第1項規定，聲請減少租金之給付，自應就系爭契約成立後之環境或基礎有所遽變，發生超出合理範圍以外之風險，非當時所得預料，依一般觀念認為若依系爭契約原定內容給付租金顯然有失公平等有利於己之事實，負舉證責任。
⑵系爭259 地號土地於77年至98年之公告地價均為每平方公尺1,200 元，99年至101 年調整為每平方公尺1,400 元，自102 年起又調整為2,000 元乙節，業據上訴人提出苗栗市公告地價網路查詢列印資料可按（本院卷第83頁至第85頁）。
換言之，系爭259 地號土地自77年起之22年間，公告地價從未變動。
系爭契約成立前，公告地價雖由每平方尺1,200 元調整為1,400 元，然其調整幅度僅為16.67%〔（1,400 －1,200 ）÷1,200 ×100%〕。
但自系爭契約於100 年1 月13日成立生效後未及2 年，系爭259 地號土地之公告地價竟又調整為每平方公尺2,000 元，漲幅高達42.86%〔（2,000 －1,400 ）÷1,400 ×100%〕。
此等政府機關於20餘年後大幅調整公告地價之行為，業已逸脫客觀情事之常態發展，而逾系爭契約簽訂時所認知之基礎或環境，兩造顯難有合理預見之可能。
則上訴人本於民法第227條之2 規定聲請酌減給付租金有無理由，端視兩造若依系爭契約第5條第3項約定，按照公告地價42.86%之調幅，將租金由每月137 萬4,000 元調升為196 萬2,896 元〔1,374,000 ×（1 ＋42.86%）〕，依一般觀念可否認為顯失公平而定。
稽諸上訴人承租系爭房地乃在作為營業使用，故本件租金調漲是否顯對上訴人有失公平，應以變動租金對其營業所生影響、與鄰近個案租金相較有無偏高等項，資為判斷。
⑶上訴人101 年度至103 年度之「營業收入」依序為10億1,991 萬3,965 元、23億1,564 萬5,635 元、29億9,793 萬1,810 元；
「營業成本」分別為15億3,792 萬8,315 元、28億2,310 萬5,936 元、34億4,253 萬8,162 元，有上訴人提出被上訴人不爭之各該年度損益表2 紙在卷（本院卷第53頁至第54頁、第42頁）。
互核系爭契約原訂每月含稅租金137 萬4,000 元（年租金1,648 萬8,000 元），102 年調漲後月租金196 萬2,896 元〔1,374,000 ×（1 ＋42.86%）〕，年租金2,355 萬4,752 元，占上訴人101 年度至103 年度「營業收入」比重依序為1.62% （16,488,000÷1,019,913,965 ×100%）、1.02% （23,554,752÷2,315,645,635 ×100%）、0.79% （23,554,752÷2,997,931,810 ×100%）；
占「營業成本」比重則為1.07% （16,488,000÷1,537,928,315 ×100%）、0.83% （23,554,752÷2,823,105,936 ×100%）、0.68% （23,554,752÷3,442,538,162 ×100%）。
亦即無論以上訴人「營業收入」或「營業成本」計算，系爭契約租金調漲後在該兩類會計科目所占比重，反而呈現1.02% 、0.79% 及0.83% 、0.68% 之逐年下滑趨勢。
可見系爭契約租金縱隨公告地價調幅調升，對於上訴人之營業亦未造成顯著不利影響。
⑷再就訴外人捷盟行銷股份有限公司等3 人承租系爭房地周邊區域之約定觀之（本院卷第110 頁至第134-1 頁），被上訴人於100 年租金調漲前向訴外人收取之月租金，分別為每坪107.12元、268. 09 元、200.01元，均較兩造約定之每月每坪租金94.63 元為高；
依公告地價漲幅調升後，系爭房地每坪月租金固增為135.19元，然仍低於被上訴人向訴外人收取153.97元、284.41元及330.43元之租金行情。
顯見無論在調整前後，兩造約定租金始終較周邊區域低廉。
上訴人雖辯稱其已於系爭承租土地上建造廠房，而依系爭契約第7條第3項約定，該廠房於系爭契約終止後歸由被上訴人所有，故於計算實際負擔之租金時，應將廠房建築成本列入。
惟姑且不論上訴人依系爭契約第7條第3項後段約定，負有於契約終止後自費拆除清理已興建及施工中地上物之義務，被上訴人是否取得廠房權利，尚屬未定。
上訴人自行建造之廠房，既非租賃標的，又係供其營業之用，且無建築成本應由被上訴人負擔之約定，自無將該建造成本納入租金計算之理。
上訴人此部分抗辯，毫不足採。
⒊另徵諸系爭房地周遭土地之福全段135 、141 、福安段27、38等地號土地，102 年公告地價較之99年漲幅同為42.86%〔（2,000 －1,400 ）÷1,400 ×100%〕，福安段45地號土地則調漲42.79%〔（1,999 －1,400 ）÷1,400 ×100%〕，福全段156 、159 地號土地之調整幅度亦達30% 〔（1,300 －1,000 ）÷1,000 ×100%〕（本院卷第72頁），可見苗栗縣政府辦理102 年度公告地價調整事宜，對系爭土地所處區段均有大幅調漲之現象，並非單獨針對系爭土地為之。
上訴人雖以其參酌系爭房地周邊環境、工商繁榮程度、其利用基地之經濟價值與所受利益，兼顧被上訴人基於出租人之權益，並國內消費者物價指數漲跌幅、苗栗市102 年度公告地價平均漲跌幅為7.44% 、公告土地現值漲跌幅為8.97% 等客觀情形及數據，主張依一般社會通念，若依系爭契約第5條第3項約定調升租金，顯然有失公平云云。
惟除公告地價及公告土地現值之評定原則所涉因素，因不同區段個別具體狀況而有差異，無從逕以苗栗市全境平均漲跌幅度，作為認定系爭房地公告地價妥當與否之比較基礎外，其餘均屬空泛籠統之詞，並無確切證明方法以實其說，自不足為有利於上訴人之判斷。
本件依一般觀念，既無若依系爭契約原定內容給付顯然有失公平之情形，則上訴人本於民法第227條之2 規定聲請酌減租金給付，尚屬無據。
㈢系爭契約第5條第2項約定違約金之性質為何？被上訴人得否請求上訴人給付？金額是否過高？⒈按違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償預定之性質者。
前者係指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付。
至債務人關於其因債之關係所應負之一切責任均不因其給付違約金而受影響。
後者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。
依民法第250條第2項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。
查系爭契約第5條第2項約定：「…乙方（即上訴人）如未依約給付租金支票，應自應給付支票日起至實際交付支票日止，每逾一日應按該期應繳金額計罰千分之五之懲罰性違約金…」（原審卷第11頁背面），已明訂「懲罰性違約金」之文字，且係依違約日數予以累計，並非預定一定之賠償總額，該違約金之約定應屬懲罰性違約金，彰彰明甚。
上訴人辯稱該違約金性質，屬於不於適當時期履行債務所生損害賠償總額之違約金，而非懲罰性違約金云云，尚有誤會。
⒉上訴人辯稱系爭契約第5條第2項之違約金約定，係針對上訴人依約給付租金支票之義務，唯有上訴人未依約給付租金支票時，被上訴人始得請求給付違約金，且該約定所謂租金支票之「租金」，應指簽訂系爭契約當時確定之各期租金，並非將來調漲之租金差額。
上訴人已依約給付簽約時約定之各期租金支票，被上訴人自不得請求違約金。
經查：⑴系爭契約第5條第2項約定：「租金給付方式：由乙方於簽訂本契約同時一次開立每月一期至當年十二月止（翌年起為每年一月十日前開立十二張支票）之支票交付甲方（兌現日期為各該月十五日）。
乙方如未依約給付租金支票，應自應給付支票日起至實際交付支票日止，每逾一日應按該期應繳金額計罰千分之五之懲罰性違約金，倘逾期日數達二個月（含）以上時，依本契約第十條第一項第一款規定處理，乙方不得異議。」
（原審卷第11頁背面）。
換言之，上訴人就102 年6 月至12月租金，應於102 年1 月10日前交付以各該月租金為票面金額，各該月15日為發票日之支票7 紙予被上訴人憑以兌領。
又上訴人既以簽發支票作為履行給付租金義務之方式，而兩造於同條第3項復有「年租金依政府公布系爭259 地號土地公告地價調幅調升」之約定，則依上開約定文義，上訴人簽發租金支票之票面金額，當然應與調整後之租金全額相符。
上訴人辯稱系爭契約第5條第2項約定租金支票之「租金」，係指簽訂系爭契約當時確定之各期租金，並非將來調漲之租金差額云云，顯然曲解契約原意。
⑵再者，上訴人就102 年6 月至12月租金，應於102 年1 月10日前交付以各該月租金為票面金額，各該月15日為發票日之支票7 紙予被上訴人，並以系爭259 地號土地為基準，依政府公布公告地價之調幅進行調升等情，已如前述。
系爭259地號土地100 年、101 年度之公告地價為每平方公尺1,400元，102 年則調整為每平方公尺2, 000元之事實，有苗栗縣政府公告土地現值（含公告地價）查詢表在卷可參（原審卷第21頁），兩造就系爭259 地號土地102 年之公告地價，係於當年1 月1 日公告之事實，亦無爭執。
上訴人交付租金支票之期限既在地價公告之後，被上訴人復於102 年4 月15日、5 月9 日分別函催上訴人依公告地價調幅補足租金差額，上訴人對於公告地價已有調整及調幅若干，自難諉為不知。
則上訴人以重新規定地價可能逾3 年後始行辦理，其無從知悉公告地價有無調整，無法確定調整後租金數額等由，抗辯系爭契約第5條第2項約定租金支票之「租金」，非指調漲後之租金云云，洵無足採。
⑶按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，債務人無為一部清償之權利，為民法第235條、第318條所明定。
若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，最高法院亦著有23年上字第98號判例可資參照。
上訴人於系爭259 地號土地公告地價已有調漲，102 年起每月含稅租金應由137 萬4,000 元調升為196 萬2,896 元之情況下，猶仍交付記載調整前租金數額之支票予被上訴人，上訴人此舉因屬不合債務本旨之一部給付，被上訴人依系爭契約第5條第2項約定，請求上訴人給付違約金，即屬有據。
⒊次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，為民法第252條、第251條所明定。
此處之違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，倘有過高，均有上開規定之適用。
至於當事人約定之違約金是否過高？如何之數額始屬相當？須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。
衡酌被上訴人未依約定時期獲取租金所生者，不過為利息之損害，與系爭契約以每日千分之五計算懲罰性違約金顯相懸殊，而上訴人已為一部履行，僅係為與被上訴人洽商租金漲幅問題，始未給付調漲差額部分之租金，且於原判決宣示後亦暫予補足，違約情狀尚非嚴重，則系爭契約約定之違約金確有過高，上訴人請求酌減至相當數額，尚非無據，爰酌減為依各期租金每日千分之一計付懲罰性違約金始屬相當，並依附表所示金額訂定各期之起算日。
被上訴人逾此比例之違約金請求部分，非有理由。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第5條第1項、第3項約定，請求上訴人給付102 年6 月至同年12月之租金調漲差額，每月58萬8, 896元，共計412 萬2,272 元（58萬8,896 ×7），及如附表「遲延利息及懲罰性違約金計算期間」欄所示期間，按週年利率百分之五計算之利息，暨依系爭契約第5條第2項約定，請求上訴人給付各期間按日計算千分之一之懲罰性違約金部分，為有理由，應予准許；
逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
從而原審就超過上開應予准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，於法尚有未恰，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，並無不合。
上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及非屬兩造協議簡化爭點範圍內之事項，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 陶亞琴
法 官 陳麗芬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 19 日
書記官 廖婷璇
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
┌──┬─────┬───────┬───────┬──────┐
│編號│本金金額（│遲延利息及懲罰│遲延利息之週年│按日計算懲罰│
│ │新臺幣） │性違約金計算期│利率 │性違約金之比│
│ │ │間 │ │例 │
├──┼─────┼───────┼───────┼──────┤
│ 1 │588,896元 │102年6月16日起│ 5％ │0.1％ │
│ │ │至清償日止 │ │ │
├──┼─────┼───────┼───────┼──────┤
│ 2 │588,896元 │102年7月16日起│ 5％ │0.1％ │
│ │ │至清償日止 │ │ │
├──┼─────┼───────┼───────┼──────┤
│ 3 │588,896元 │102年8月16日起│ 5％ │0.1％ │
│ │ │至清償日止 │ │ │
├──┼─────┼───────┼───────┼──────┤
│ 4 │588,896元 │102年9月16日起│ 5％ │0.1％ │
│ │ │至清償日止 │ │ │
├──┼─────┼───────┼───────┼──────┤
│ 5 │588,896元 │102年10月16日 │ 5％ │0.1％ │
│ │ │起至清償日止 │ │ │
├──┼─────┼───────┼───────┼──────┤
│ 6 │588,896元 │102年11月16日 │ 5％ │0.1％ │
│ │ │起至清償日止 │ │ │
├──┼─────┼───────┼───────┼──────┤
│ 7 │588,896元 │102年12月16日 │ 5％ │0.1％ │
│ │ │起至清償日止 │ │ │
└──┴─────┴───────┴───────┴──────┘
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