臺灣高等法院民事-TPHV,104,上,379,20151104,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上字第379號
上 訴 人 王麗娥
張肅宗
共 同
訴訟代理人 蕭琪男律師
複 代理人 嚴嘉豪律師
朱政勳律師
上 訴 人 塗春秀
訴訟代理人 蕭仁杰律師
莊一凡律師
上列當事人間請求履行契約事件，兩造對於中華民國104年2月10日臺灣新北地方法院103 年度訴字第2654號判決，各自提起上訴，本院於104年10月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造上訴均駁回。

第二審訴訟費用，由兩造各自負擔。

事實及理由

一、上訴人王麗娥、張肅宗(下合稱王麗娥等2 人)主張：伊於民國103年3月28日與對造上訴人塗春秀簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，由塗春秀買受王麗娥所有坐落新北市○○區○○路○段0巷00號2 樓房屋，張肅宗所有同址1樓及地下室之房屋(下合稱系爭建物)，暨其坐落基地即新北市○○區○○○段000000地號土地應有部分10萬分之1929，約定總價新臺幣(下同)3,800萬元，其中2,690萬元（含代償塗銷原設定貸款）應於103年5月31日前給付。

詎塗春秀未依約給付尾款，經伊催告後，竟稱系爭建物有瑕疵，應由伊賠償177萬5,000元。

伊為兼顧兩造利益，乃於103年7 月1日發函同意塗春秀暫保留177萬5,000元，留待司法解決，兩造即辦理點交。

伊於遷離系爭建物時，已同意自尾款扣除12萬5,000元作為拆除及清潔費用。

伊交付之系爭建物並無瑕疵，塗春秀自應給付伊前開保留款扣除上開12萬5,000元後之餘額165萬元。

另塗春秀未依約於103年5月31日給付尾款，迄至103年7月8日始給付扣除上開保留款之金額，遲延38日，伊亦得依系爭買賣契約第10條第1款約定，請求塗春秀給付滯納金102萬2,200元。

爰依買賣契約之法律關係，請求塗春秀給付165萬元、102萬2,200元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、對造上訴人塗春秀則以：兩造簽訂系爭買賣契約後，王麗娥等2人雖於103年5月31日交付系爭建物之鑰匙，卻遲至同年6月5日始將屋內物品(含重型機具)全數搬離，伊於王麗娥等2人搬離後入內查看，始知屋內髒亂不已，王麗娥等2 人乃同意支付拆除及清潔費12萬5,000元。

系爭建物之門窗、壁磚、地磚及浴室有多處嚴重瑕疵，王麗娥等2 人同意修補，修補費用經估價需97萬2,350元，王麗娥等2人未告知系爭建物設置2 組工業用電電錶，使伊負擔之電費倍增，回復一般用電需費10萬6,680元，爰依民法第354條及第359條規定，請求王麗娥等2人減少價金120萬4,030元，並與上開保留款抵銷，經抵銷後，王麗娥等2 人對伊已無餘額可資請求。

伊未於103年5月31日前給付尾款，係因可歸責於王麗娥等2 人之事由所致，伊並未違約，自無須給付滯納金。

若認伊應給付滯納金，王麗娥等2 人請求之滯納金顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。

三、原審判命塗春秀給付王麗娥等2人165萬元及自103年8月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，駁回王麗娥等2人其餘之訴。

兩造各就其敗訴部分提起上訴。

王麗娥等2 人聲明：㈠原判決關於駁回後開第2項之訴部分廢棄。

㈡塗春秀應再給付王麗娥等2 人102萬2,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

㈣塗春秀之上訴駁回。

塗春秀聲明：㈠原判決關於命塗春秀給付逾44萬5,970元本息部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，王麗娥等2人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢王麗娥等2人之上訴駁回。

四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：

(一)兩造於103年3月28日簽訂系爭買賣契約，王麗娥等2人出售系爭房地予塗春秀，約定總價3,800萬元之付款方法：契約成立時給付350萬元(含定金)，103年3月28日雙方至登記代理人處用印，並繳齊全部過戶相關文件時給付380萬元，土地增值稅及契稅單核發，並經領訖後，由登記代理人通知雙方於5日內(原則上約103年4 月20日)至登記代理人處各自完納應付稅款時給付380萬元，尾款2,690萬元，於金融機構貸款核撥同時(約103年5 月31日)給付(含代償塗銷原設定貸款)。

塗春秀業已給付前3期款項，惟未於103年5月31日前給付尾款。

(二)兩造對系爭建物是否有塗春秀主張之瑕疵有所爭執，乃於103 年7月8日達成協議，同意保留177萬5,000元，另定期協調處理，如無法協調，由司法機關判定，其餘尾款扣除代償賣方貸款後，全數匯入賣方指定之帳戶。

塗春秀旋即通知履約保證公司完成撥款及代償手續(見原審卷第7-44頁)。

(三)王麗娥等2人同意給付塗春秀拆除及清潔費12萬5,000元，並由塗春秀自前開保留款中扣除。

五、兩造間之爭點如下：

(一)王麗娥等2人主張其依約得請求塗春秀給付165萬元，是否有理由？塗春秀請求減少價金120萬4,030元，並與前開價金債務抵銷，是否有理由？

(二)王麗娥等2人主張其得依系爭買賣契約第10條第1款約定，請求塗春秀給付滯納金(違約金)102萬2,200元，是否有理？

六、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：

(一)王麗娥等2人主張其依約得請求塗春秀給付165萬元，是否有理由？塗春秀請求減少價金120萬4,030元，並與前開價金債務抵銷，是否有理由？⒈塗春秀抗辯系爭建物有門窗、壁磚、地磚及浴室等多處嚴重破損，及設有2組工業用電等瑕疵，其得依民法第359條規定，請求減少價金120萬4,030元等語。

查： (1)系爭買賣契約第7條第1款約定：「買賣不動產標的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準。

包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物，均應依照現狀連同本建物移交與甲方(塗春秀）所有，且為本契約買賣標的之一部分，其若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項。

如土地上有地上物、工作物者，應照現狀連同地上物、工作物移交於甲方所有」(見原審卷10頁)；

簽約當日由塗春秀簽收之定金收據，亦記載：「房屋以現況交屋」(見原審卷第102頁)，足見兩造間之買賣，係約定以系爭買賣契約簽約時系爭建物之現況作為交屋之標準。

(2)系爭建物位於工業區，屬俗稱「工業住宅」之建物，而王麗娥等2 人於建物內擺設機具生產證章、蝕刻加工、製版、模具及印刷等，於95年10月3日經改制前臺北縣政府(下稱臺北縣政府）核准工廠變更登記，使用工業用電等情，有臺北縣政府使用執照、經濟部工廠登記證、臺北縣政府營利事業登記證件及同府95年10月3日北府建登字第000000000號函可憑(見原審卷第103-109頁)，並為塗春秀所不爭執，則系爭建物既供工廠使用，其屋內浴室、壁磚、流理台等受到污染，及使用工業用電，應極易自外觀查知。

又系爭建物既作為工廠使用多年（自95年10月至本件買賣契約簽訂時已7 年餘），於搬離重型機具及移除地墊後產生部分地磚損毀，亦應為塗春秀簽約時所得預見。

況塗春秀於80年7 月23日買受系爭建物鄰棟即門牌號碼為新北市○○區○○路○段0 巷00號建物，有該建物登記謄本可稽(見原審卷第133 頁)，其與王麗娥等2 人為多年鄰居，理應了解系爭建物之屋況。

又證人即辦理系爭房地所有權移轉登記之地政士蘇起平亦結證稱：本件不動產買賣過程及所有權移轉過程都是伊辦理的，前後去過系爭建物5、6次，買方有到過1、2次，因兩造是鄰居，買方有無進到屋內伊沒有印象，但買方有在門口打招呼，伊有進入系爭建物1樓，記得1樓有部分是辦公室，有擺設1 台大型印刷機具，辦公室裡面鋪設一般塑膠地板，擺設機具地方是鋪設大理石地板，定金收據是經兩造簽名確認，伊在承辦本件買賣過程中，沒有請買方先確認房屋現況，但現況交屋有在當時再說明一次，包括水電、衛生設備均因保持正常使用，還有包括室內外門窗、共同使用之定著物，賣方有告訴伊，當時系爭建物1樓是一些機具在現場，2樓當作倉庫儲藏，系爭建物位於工業區，買方有提到系爭建物之使用狀況等語(見原審卷120-123頁)，堪信塗春秀簽約時確知悉系爭建物之現況。

則王麗娥等2人以系爭建物簽約時之現狀交屋，自符系爭契約約定，塗春秀抗辯系爭建物有上述污染及使用工業用電等情事，係屬瑕疵云云，即無可採。

(3)依塗春秀所提出系爭建物清潔後之照片觀之(見本院卷第81-88頁)，其將原供工廠使用之系爭建物更改為倉儲，再參酌塗春秀提出之室內裝修工程請款單(見本院卷第57之1 頁)，其裝修項目大部分為地板、磁磚的拆除、更換及浴室更新，顯係為增進系爭建物美觀所為，而王麗娥等2人已同意負擔拆除及清潔費12萬5,000元，塗春秀自不得將系爭建物之裝修費用轉嫁由王麗娥等2人負擔。

又兩造既約定「現況交屋」，未就電力使用方式另為約定，系爭建物位於工業區內，原係供工廠使用，亦為塗春秀所明知，則王麗娥等2 人於交付系爭建物時，亦無先行更換電力系統之義務，塗春秀抗辯王麗娥等2人未告知系爭建物設有2組工業用電，係屬瑕疵，亦屬無據。

⒊從而，塗春秀抗辯系爭建物有上述瑕疵，其得依民法第354條、第359條規定，請求減少價金120萬4,030元，於法無據，不應准許。

塗春秀尚未給付之尾款177萬5,000元，扣除同意給付之拆除及清潔費12萬5,000元後餘額為165萬元，王麗娥等2 人請求塗春秀如數給付，為有理由。

至塗春秀聲請訊問證人蘇啟平及林星和欲證明：伊曾與張肅宗討論系爭建物修補事宜，張肅宗同意先由伊找業者估價修補費用，且請款單所列工程費用均為必要修補費用等情(見本院卷第55-56頁)。

然而，系爭建物既已約定「現況交屋」，且王麗娥等2人亦同意給付塗春秀拆除及清潔費12萬5,000元，均如前述，即無就上開事項訊問證人蘇啟平及林星和之必要。

(二)王麗娥等2人主張其得依系爭買賣契約第10條第1款約定，請求塗春秀給付滯納金(違約金)102萬2,200元，是否有理？⒈系爭買賣契約第3條第4款約定：「尾款新台幣貳仟陸佰玖拾萬元……金融機構貸款核撥同時(約103年5月31日以前)支付尾款，貸款金額不足部分以現金同時乙次付清」，第3條第5款則約定：「買賣標的甲乙雙方約定於103年5月31日以前或時，依本契約第7條規定點交甲方管業」(見原審卷第8頁)，足見依系爭買賣契約約定，原預定於103年5月31日完成系爭建物點交與尾款交付。

⒉兩造於履約期間發生上開爭議，塗春秀乃未於103年5月31日前交付尾款，而王麗娥等2 人亦未於該日完成系爭建物之交付，已如前述。

嗣王麗娥等2 人催告塗春秀給付尾款，塗春秀即於103年6月25日以律師函覆主張系爭建物存有瑕疵，欲行使同時履行抗辯，將暫緩給付尾款等語(見原審卷第32頁)，兩造為解決爭議，遂於103年7月8日簽訂協議書，約定：「茲因買賣新北市○○區○○路○段0 巷00號、47號二樓及47號地下室房地，為點交房屋及物的瑕疵事宜，雙方協議如下：總買賣價金新台幣叁仟捌佰萬元，除扣除增值稅及已取得之柒佰叁拾萬元外，應於信託專戶保留爭議款新台幣壹佰柒拾柒萬伍仟元正，其餘款項扣除代償賣方貸款後，應全數匯入賣方指定之帳戶，匯入後買方得自由使用買賣標的。

關於爭議款項，雙方另定期限協調處理，如金額無法協調者，雙方約定由司法機關裁判定之。

……」(見原審卷第42頁)。

兩造就尾款之交付既協議由塗春秀保留爭議款項177萬5,000元，其餘未付款項，於扣除代償王麗娥等2人貸款後，全數匯入其等指定之帳戶，顯已就此部分價金之給付方式及時點更為約定，兩造自應受此約定之拘束。

塗春秀已依前開協議內容支付尾款完畢，業如前述，難謂其就此部分款項有遲延給付之違約情事。

王麗娥等2 人猶依系爭買賣契約之約定，主張塗春秀給付尾款遲延38日，應給付滯納金102萬2,200元云云，自非有據。

七、綜上所述，王麗娥等2 人依系爭買賣契約之約定，請求塗春秀給付買賣價金165萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年8月30日起，至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；

其請求塗春秀給付滯納金102萬2,200元及其遲延利息部分，則無理由，應予駁回。

原審就上開應予准許部分，為王麗娥等2 人勝訴之判決，並依兩造聲請分別為假執行及免假執行之宣告，核無違誤；

就上開不應准許部分，為王麗娥等2 人敗訴判決，亦無不合。

兩造上訴意旨各自指摘原判決於其不利部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 11 月 4 日
民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 鄭佾瑩
法 官 李國增
正本係照原本作成。
塗春秀如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
王麗娥等2人不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 4 日
書記官 應瑞霞
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。