臺灣高等法院民事-TPHV,104,上易,1074,20151230,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第1074號
上 訴 人 南方之星社區管理委員會
法定代理人 魯映萱
上 訴 人 吳金翰
李秀娥
邰金魁
邰士弘
共 同
訴訟代理人 林彥志律師
被上訴人 永富開發股份有限公司
法定代理人 陳信柔
被上訴人 吉美建設事業股份有限公司
法定代理人 蔡郁君
共 同
訴訟代理人 柏有為律師
施旻孝律師
林邦彥律師
上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國104 年7 月16日臺灣臺北地方法院103 年度訴字第4327號第一審判決提起上訴，本院於104 年12月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序部分：上訴人南方之星社區管理委員會（下稱南方之星管委會）之法定代理人原為邱世續，嗣於民國104 年9 月12日本院審理中變更為魯映萱，並已向主管機關即新北市中和區公所申請變更報備後同意備查，此有新北市○○區○○○○○○○○0000000000號函卷可稽（見本院卷第46至47頁），並據上訴人具狀聲明承受訴訟（見本院卷36頁），核與民事訴訟法第175條第1項之規定相合，應予准許。

貳、實體部分：

一、上訴人起訴主張：㈠南方之星社區公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）係由被上訴人永富開發股份有限公司、吉美建設事業股份有限公司（以下分稱為永富公司、吉美公司）共同投資興建，並以永富公司為代表與各區分所有建物買受人簽訂房地預定買賣契約（下稱買賣契約）。

依買賣契約第16條第4款約定：「本社區壹樓店舖房屋編號S59 （即中和市○○段0000○號，門牌號碼新北市○○區○○路00號）、S60 （即同地段1141建號、門牌號碼○○路00號）、S61 （即同地段1142建號、門牌號碼○○路00號）之建物（以下合稱為系爭建物）其產權係為汽車停車塔車位所有人共有，共有人均同意規劃社區公共設施，各共有人不得據為私人使用，並同意互相拋棄該主建物之優先承購權及使用權，且於社區管理委員會成立後交由該會使用，使用權利及維護義務由管理委員會負責。」

，可知被上訴人與購買停車塔車位之買受人間已有使用權屬及分管協議，約定將系爭建物作為社區公共設施，並排除全體共有人使用支配之專有權限，故系爭建物實屬系爭公寓大廈之約定共用部分，依買賣契約第15條約定，南方之星管委會自可直接請求被上訴人移轉系爭建物占有予管委會，亦可依公寓大廈管理條例第36條第11款、第57條等規定，由南方之星管委會代理全體共有人與被上訴人完成點交。

然南方之星管委會於100 年12月5 日成立並完成報備，經多次發函催促，被上訴人雖將系爭建物產權陸續移轉登記予停車塔車位全體買受人，惟遲至本件訴訟繫屬中之104 年4 月15日始將系爭建物鑰匙移交上訴人，則被上訴人自100 年12月6 日（即管委會成立之翌日）至104 年4 月14日（即點交前一日）期間無權占用系爭建物，自受有相當於租金之不當利益。

又系爭建物所有權人固為汽車停車塔車位全體共有人，然基於買賣契約第16條之約定，南方之星管委會對系爭建物有使用、管理及維護之權利，其本於上開約定所生之權利，既因被上訴人無權占有而受有損害，自得請求被上訴人給付無權占有期間所受相當於租金之不當得利共計新台幣（下同）71萬7838元（按系爭建物合計面積45.29 平方公尺即13.7坪，以每月每坪1300元為計算）。

從而南方之星管委會依民法第179條規定，先位聲明請求被上訴人等應給付南方之星管委會71萬7838元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡退步言，如認南方之星管委會不得直接請求被上訴人給付，則上訴人吳金翰、李秀娥、邰金魁、邰士弘等四人（下稱吳金翰等四人）分別為系爭建物共有人之一，依買賣契約第16條第4款約定，其等既和其餘共有人就系爭建物約定為共用，則被上訴人無權占有，自導致南方之星管委會本於上開買賣契約之管理、使用及收益權利受有損害，且就此相當於租金之不當得利，應由南方之星社區管委會代全體區分所有權人受領、使用，吳金翰等四人自得請求被上訴人將如上開計算之相當租金不當得利金額71萬7838元交付予南方之星管委會。

從而吳金翰等四人依民法第179條、買賣契約第16條第4款，備位聲明請求被上訴人等應給付南方之星管委會71萬7838元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被上訴人則以：系爭建物為系爭公寓大廈汽車停車塔車位全體共有人之專有部分，非屬共用部分，依買賣契約第16條第4款文義，有權自被上訴人處受領系爭建物之權利主體係該專有部分之全體共有人，並非南方之星管委會，而負有將系爭建物交付南方之星管委會使用之義務者，亦係該專有部分之全體共有人，非被上訴人，是被上訴人與南方之星管委會間核無直接給付關係，其自不得逕向被上訴人請求交付系爭建物。

被上訴人固已在104 年4 月15日原審審理期日交付系爭建物鑰匙予上訴人，惟此僅係遵循原審法院承審法官諭示所為之權宜處理，非謂被上訴人已肯認南方之星管委會可逕向被上訴人請求交付。

再者，上訴人吳金翰等四人僅各自取得系爭建物之少許持分，迄今亦未曾向被上訴人為合法之催告，難認渠等可充當全體建物共有人對被上訴人催告交屋，甚至主張遲延交屋之相當租金不當得利。

且被上訴人為系爭建物之起造人，迄今仍持有系爭建物之大部分持分，自有使用收益系爭建物之合法權源，且買賣契約亦無約定系爭建物之交付期限，則在未經系爭建物全體共有人催告交付以前，被上訴人不負遲延責任，要無構成無權占有而受有不當得利。

況系爭建物於締約時既已明文規範僅得作為「社區公共設施」使用，依此約定用途，核無相當於租金之不當得利可言，且系爭建物在104 年4 月15日交接予上訴人以前，始終封閉、閒置，未曾有任何使用，上訴人請求不當得利自無理由等語。

三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，南方之星管委會先位聲明：㈠原判決廢棄；

㈡上開廢棄部分，被上訴人等應給付南方之星管委會71萬7838元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

吳金翰等四人備位聲明：㈠原判決廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人等應給付南方之星管委會71萬7838元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

被上訴人於本院答辯聲明：上訴均駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷第71頁）：㈠南方之星社區公寓大廈係由被上訴人永富公司、吉美公司共同投資興建，為起造建商，並由永富公司代表與區分所有權人簽訂契約，上訴人吳金翰等四人為系爭公寓大廈區分所有權人，並分別與被上訴人簽訂買賣契約，此有房地預定買賣契約書可稽（見原審卷第19至38頁）。

㈡依買賣契約第16條第4款約定：「本社區壹樓店舖房屋編號S59 、S60 、S61 之建物其產權係為汽車停車塔車位所有人共有，共有人均同意規劃社區公共設施，各共有人不得據為私人使用，並同意互相拋棄該主建物之優先承購權及使用權，且於社區管理委員會成立後交由該會使用，使用權利及維護義務由管理委員會負責。」

（見原審卷第28至29頁）。

㈢被上訴人自100 年7 月起，陸續將上開建物所有權移轉登記予汽車停車塔之全體共有人，其中編號S59 （即1140建號、門牌號碼○○路00號）為41人共有，邰士弘為共有人之一，應有部分為2/50；

編號S60 （即1141建號、門牌號碼○○路00號）為31人共有，邰金魁共有人之一，應有部分為2/40；

編號S61（即1142建號、門牌號碼○○路00號 ），為25人共有，吳金翰、李秀娥為共有人之一，應有部分各為1/100 、3/100。

此有建物登記謄本為憑（見原審卷第127 至147 頁）。

㈣南方之星管委會係於100 年12月5 日成立，並經主管機關同意備查。

此有新北市中和區公所100 年12月5 日新北中工字第0000000000號函文、公寓大廈管理組織報備證明可參（見原審卷第39至41頁）㈤被上訴人於104 年4 月15日，將系爭三建物之鑰匙交付上訴人而為點交，此有點交證明足佐（見原審卷第182 至184 頁）。

五、本院之判斷：上訴人主張被上訴人自南方之星管委會成立起至完成點交時止之期間無權占有系爭建物，並致南方之星管委會因無法使用收益系爭建物，而受有相當租金之損害，南方之星管委會或吳金翰等四人，自得請求被上訴人給付南方之星管委會相當租金之不當得利71萬7838元等情，已為被上訴人否認，並以前揭陳詞為辯。

是本院應審酌者為：㈠被上訴人於100 年12月6 日至104 年4 月14日期間，是否無權占有系爭建物？㈡如屬無權占有，何人因此受有損害？上訴人先、備位請求被上訴人給付南方之星社區管委會不當得利，有無理由？得請求之不當得利金額若干？茲分述如下：㈠被上訴人於100 年12月6 日起至104 年4 月14日止之期間，是否無權占有系爭建物？⒈按不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第373條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉。

出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異。

蓋因土地所有權移轉登記，為移轉所權生效要件，行使土地之收益權，依民法第373條規定，以先經交付為前提。

故所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權，自難謂原出賣人為無權占有（最高法院84年度台上字第3001號、83年度台上字第1948號、72年度台上第253 號等裁判意旨參照）。

⒉查上訴人主張被上訴人自100 年12月6 日（南方之星管委會成立日之翌日）至104 年4 月14日（被上訴人點交系爭建物之前一日）期間係無權占有系爭建物云云，無非係以被上訴人出售系爭建物並依買賣契約第16條第4款負有交付系爭建物予管委會之義務，竟遲至104 年4 月14日始完成點交等情為據。

然查，系爭公寓大廈係由被上訴人永富公司、吉美公司共同投資興建，渠等為起造建商，並由永富公司代表與區分所有權人簽訂契約，上訴人吳金翰等四人為建物區分所有權人分別與被上訴人簽訂買賣契約，被上訴人並自100 年7月起，陸續將上開建物所有權移轉登記予汽車停車塔之全體共有人（含吳金翰等四人）之事實，已為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠㈢），是以，被上訴人為系爭建物之出賣人，系爭建物之全體共有人則為買受人。

又被上訴人依買賣契約固負有交付系爭建物予買受人即汽車停車塔車位全體共有人之義務，惟揆諸前揭最高法院裁判意旨，土地所有權移轉登記與土地之交付係屬二事，行使買賣標的之收益權，應以先經交付為前提，亦即系爭建物之收益權歸屬，依民法第373條規定，應以標的物已交付予全體共有人為斷，與是否已辦理所有權移轉登記或管理委員會何時成立均無涉，被上訴人在系爭建物實際交付予汽車停車塔車位全體共有人前，買受人並未取得系爭建物之收益權，遑論南方之星管委會，是被上訴人繼續占有該買賣標的物，並非無正當權源，充其量僅構成債務不履行，究難指為無權占有。

被上訴人抗辯其等於點交系爭建物前並非無權占有，核屬可採。

上訴人主張被上訴人自100 年12月6 日起至104 年4 月14日被上訴人實際點交系爭建物前一日期間，乃無權占有系爭建物云云，於法無據，自非足取。

㈡被上訴人於出售系爭建物起至實際交付建物予買受人期間，其繼續占有使用系爭建物，既難指為無權占有，從而本件就何人因被上訴人無權占有而受有損害？上訴人以先、備位請求被上訴人給付南方之星社區管委會不當得利，有無理由？得請求之不當得利金額若干？等節，本院自無審酌之必要，併予敘明。

六、綜上所述，上訴人南方之星管委會依民法第179條規定，及上訴人吳金翰等四人依民法第179條、買賣契約第15條、第16條第4款約定，先、備位請求被上訴人應給付南方之星管委會71萬7838元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均非正當，不應准許。

從而原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 陶亞琴
法 官 邱景芬
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 陳泰寧