臺灣高等法院民事-TPHV,104,重上,752,20160914,1

臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第752號
上 訴 人 廖義盛
訴訟代理人 王勝彥律師
謝佳伯律師
被 上訴人 呂新華
訴訟代理人 邱仁楹律師
王迪吾律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國104 年6 月18日臺灣基隆地方法院103 年度重訴字第65號第一審判決提起上訴，本院於105 年8 月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人於民國96年間，經拍賣取得基隆市○○區○○○段○○○○○段000 地號土地（下稱303 土地）等不動產，因上訴人一再向被上訴人表示其嫻熟土地開發，熟識民意代表及主管機關人員，可透過關係辦理地目變更，將303 土地之使用類別由林業用地變更為建築用地，被上訴人乃於100 年8 、9 月間，委請上訴人辦理303 土地地目變更事宜，雙方除約定以303 土地面積之1 成作為報酬，被上訴人並將基隆市七堵區瑪陵坑段東勢下股小段111 、112、112-6 、316-7 、316-8 地號土地及坐落其上之同地段19-2建號建物（下合稱系爭不動產）所有權狀與被上訴人之印鑑交予上訴人，供上訴人辦理303 土地地目變更事宜之公關、打點使用。

詎上訴人非僅未完成303 土地地目變更之委任事務，甚於100 年9 月20日自行持上開所有權狀與印鑑，以買賣為登記原因，將系爭不動產移轉登記在自己名下，直至103 年5 月間，系爭不動產鄰地地主向被上訴人反應，上訴人要求支付通行系爭不動產中道路用地之使用費，被上訴人始悉此事。

兩造間並無移轉系爭不動產所有權之合意，系爭不動產之移轉登記自始無效，被上訴人為真正所有權人，上訴人逕將系爭不動產移轉登記至其名下，已妨害被上訴人就系爭不動產所有權之行使。

爰依民法第767條第1項中段之規定，求為命上訴人將系爭不動產，由基隆市安樂地政事務所於100 年9 月20日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷之判決。

二、上訴人則以：上訴人前於96年9 月間受被上訴人委任，辦理基隆市○○區○○○段○○○○○段○○地號土地之全區規劃、地號合併、再行分割等作業，雙方口頭約定以該等土地中之林地、水利地、道路地及警衛室作為委任報酬，上訴人受任後，隨即著手規劃，進行拍照、土地測量等相關事宜，作業程序耗時多時始完成；

97年4 月間，被上訴人復經上訴人仲介，將303 土地之一部分及同地段111-10、111-11地號土地暨坐落其上之同地段19-2建號建物售予訴外人尚愷有限公司（下稱尚愷公司），被上訴人口頭承諾以成交價5 ％即新臺幣（下同）440 萬元作為佣金。

詎被上訴人之後拒絕給付各該酬金，僅同意以系爭不動產做為委任、居間之報酬，上訴人念及雙方情誼，乃先收取此部分酬勞，且受限於登記實務，以買賣作為登記原因，將系爭不動產移轉至自己名下。

系爭不動產於100 年間即完成所有權移轉登記，被上訴人最遲於遭稅捐單位核課交易所得稅或102 年間經地政單位通知鑑界即應知悉此事，其迄至103 年始為本件爭執，並不合理。

至被上訴人陳稱系爭不動產乃委請上訴人變更303 土地地目，供上訴人公關、打點之用，並非事實，303 土地之使用分區為山坡地保育區，依法不得變更為建築用地，不可能因移轉系爭不動產打點，即可變更，被上訴人給付上訴人之面額250 萬元、50萬元支票乃公關費用，此與被上訴人提及之39萬4000元，均非上訴人為被上訴人處理委任事務之報酬等語，資為抗辯。

三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：

（一）原判決廢棄。

（二）被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第101 頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：

（一）被上訴人於96年間，經拍賣取得303 土地等不動產。

（二）被上訴人於96年間委任上訴人辦理基隆市○○區○○○段○○○○○段○○地號土地之合併、分割事宜。

（三）上訴人於96年10月15日代理被上訴人辦理基隆市七堵區瑪陵坑段東勢下股小段108 、108-3 、110 、110-1 、111、111-2 、112 及316-2 地號土地所面臨道路（大華二路25至33號前道路）之現有巷道認定申請。

（四）被上訴人於96年11月21日給付上訴人39萬4000元，上訴人並在收據上簽名。

（五）基隆市政府工務局都發處於97年4 月3 日核發基隆市○○區○○○段○○○○○段○○地號土地之准予分割證明，現已完成分割作業。

（六）被上訴人與尚愷公司於97年5 月16日簽訂買賣契約，買賣標的為基隆市七堵區瑪陵坑段東勢下股小段111-10、111-11 及303-2 地號土地暨坐落其上之同地段19-2建號建物，成交價8800萬元。

（七）被上訴人開立發票日為97年12月2 日之250 萬元及50萬元支票予上訴人，經上訴人提示兌現。

（八）原屬被上訴人所有之系爭不動產，於100 年9 月20日以買賣為登記原因，移轉登記至上訴人名下，惟兩造就系爭不動產並無買賣關係存在。

（九）系爭不動產所有權移轉登記之文件，係由上訴人填寫並蓋用兩造印鑑後，持向地政機關辦理。

五、兩造爭執事項（見本院卷㈡第101 頁反面）：系爭不動產，是否為被上訴人委請上訴人處理委任、居間事務之報酬？

六、本院就兩造爭執事項之判斷：

（一）系爭不動產於100 年9 月20日移轉登記之原因為買賣，與事實不符，復無證據足認被上訴人事前知情，難認兩造間有移轉系爭不動產之合意：１系爭不動產於100 年9 月20日移轉登記之原因為買賣，有登記申請書、買賣所有權移轉登記書等資料在卷可稽（見原審卷第21至24頁），兩造不爭執彼此就系爭不動產無買賣關係存在（見本院卷㈡第101 頁），該移轉登記之原因與事實不符。

而上訴人自承系爭不動產所有權移轉登記之文件係由其填寫並蓋用兩造印鑑後，持向地政機關辦理（見本院卷㈡第101 頁），被上訴人顯未參與，參照財政部北區國稅局汐止稽徵所105 年5 月19日北區國稅汐止綜字第1051234900號函記載（見本院卷㈠第146-1 頁），被上訴人100 年度綜合所得稅原申報資料未申報系爭不動產之財產交易所得，尚無證據足認被上訴人事前知悉上訴人欲移轉系爭不動產之事。

２地政機關之登記實務，為避免過多登記原因造成登記作業之困擾，倘民眾申辦登記之原因非屬標準用語之特例，且非經常辦理之案件，登記機關得本於職權，自行選用性質相類之現有登記原因標準用語為登記，有上訴人提出之內政部地政司全球資訊網問答資料附卷可憑（見本院卷㈡第78頁），上訴人並據此辯稱其係受限於登記實務，始以買賣作為移轉登記之原因云云。

惟本件原始之申請資料即記載移轉原因為買賣，所附附件亦是買賣契約書，甚至還註明買賣價金為855 萬9664元、系爭不動產之土地無租賃關係（見原審卷第21至24頁），俱與買賣之外觀相吻合，無從認定上訴人以買賣作為系爭不動產之移轉登記原因係單純受限於登記實務所致。

兩造間不存在買賣關係，卻以之為登記原因，顯難認彼此有移轉系爭不動產之合意。

（二）上訴人辯稱系爭不動產為被上訴人委請上訴人處理委任及居間事務之報酬，難信為真：１上訴人辯稱前於96年9 月間受被上訴人委任，辦理基隆市○○區○○○段○○○○○段○○地號土地之全區規劃、地號合併、再行分割等作業，雙方口頭約定以該等土地中之林地、水利地、道路地及警衛室作為委任報酬部分，為被上訴人所否認。

審酌上訴人提出為被上訴人處理委任事務之相關證明，例如現有巷道認定申請書、法定空地分割證明等（見本院卷㈠第120 、121 頁），均不脫合併、分割土地之範疇，所稱全區規劃云云，則未見依憑，而合併、分割土地為地政士常見之業務，收費有一定之標準，為本院辦理類似事件職務上所知，此與上訴人辦理系爭不動產移轉登記時填載之買賣價金855 萬9664元相較，上訴人收取之報酬顯然逾市場行情甚多。

２上訴人辯稱於97年4 月間，被上訴人經上訴人之居間，將303 土地之一部分及同地段111-10、111-11地號土地暨坐落其上之同地段19-2建號建物售予尚愷公司，被上訴人口頭承諾以成交價5 ％即440 萬元作為佣金部分，同為被上訴人所否認。

證人即尚愷公司負責人陳敏德於本院審理時，明確證稱伊不是透過上訴人居間向被上訴人購買（見本院卷㈡第4 頁反面），雖依陳敏德所證，伊見到出售土地之招牌後，撥電話詢問，是上訴人所接，洽談買賣之過程，上訴人亦在場，但依陳敏德所言，因被上訴人是所有權人，伊主要還是與呂新華洽談（見本院卷㈡第4 至6 頁），以上訴人對該筆買賣成交之貢獻度，被上訴人是否會應允給付上訴人440 萬元佣金，非無疑問。

３上訴人謂其未收到前述委任及居間之報酬，係因被上訴人事後拒絕履行承諾，僅同意以系爭不動產做為酬勞，上訴人念及雙方情誼，乃先收取云云，更難認合理。

蓋被上訴人既爽約在前，彼此之信任關係應有動搖，上訴人未就被上訴人應允報酬之事留下任何書面資料，即逕為系爭不動產所有權移轉登記，與情理不符，上訴人所述委任、居間均發生在96、97年間，迄至100 年9 月20日始收取酬勞，時間亦相距過遠，此與前述不合理處相互以參，上訴人辯稱系爭不動產為被上訴人委請上訴人處理委任及居間事務之報酬，實難信為真。

（三）被上訴人主張系爭不動產係其委請上訴人變更303 土地地目，供上訴人公關、打點之用，動機固有可議，但較上訴人之抗辯可信：１被上訴人主張其提供系爭不動產所有權狀與被上訴人之印鑑予上訴人，係供上訴人辦理303 土地地目變更事宜之公關、打點使用，動機固有可議，然觀之上訴人提出兩造另案訴訟之判決書所載內容（見本院卷㈡第79至86頁），及被上訴人交予上訴人之面額250 萬元及50萬元支票存根聯，載有「七堵公關」等字句（見原審卷第162 頁），可知兩造間確有不少合作關係，且被上訴人慣常編列大筆之公關費用，並有提供公關費用予上訴人之情形，衡酌被上訴人所述交付系爭不動產所有權狀與被上訴人印鑑之時間為100 年8 、9 月間（見本院卷㈡第105 頁），與系爭不動產移轉登記之時間即100 年9 月20日相近，所陳交付之目的係為公關、打點使用（見本院卷㈠第61頁反面），與被上訴人慣常編列大筆公關費用之作法無違，被上訴人之主張自較上訴人所辯合理。

２再者，被上訴人主張其委請上訴人合併、分割土地之委任酬金，早已付清，業已提出載有「收到呂新華先生支付基隆市○○區○○○路0000號土地分割等事宜第二次款項新臺幣參拾玖萬肆仟元整，無誤！」、「收款人：廖義盛」、「中華民國96年11月21日立」之收據為證（見原審卷第161 頁）。

上訴人不否認該收據上「廖義盛」之簽名為其所為（見本院卷㈡第101 頁），而依臺灣基隆地方法院不動產權利移轉證書所載（見本院卷㈡第109 至112 頁），門牌號碼基隆市○○區○○○路0000號之建物應位在被上訴人委請上訴人辦理合併、分割之土地上，非僅可證明被上訴人於96年11月21日，已給付委任上訴人辦理土地合併、分割之部分報酬，尚可見被上訴人給付上訴人酬金時，會要求上訴人簽收。

對照上訴人辯稱被上訴人爽約在先，上訴人念及雙方情誼，仍先收取系爭不動產作為酬勞云云，卻未留存相關證據，益徵被上訴人之主張較上訴人之抗辯可信。

３上訴人雖以系爭不動產於100 年間即完成所有權移轉登記，被上訴人最遲於遭稅捐單位核課交易所得稅或102 年間經地政單位通知鑑界，即應知悉此事，其至103 年始為本件爭執不合理云云，指摘被上訴人之主張不實。

然依財政部北區國稅局汐止稽徵所105 年5 月19日北區國稅汐止綜字第1051234900號函記載（見本院卷㈠第146-1 頁），被上訴人100 年度綜合所得稅原申報資料並未申報系爭不動產之財產交易所得，難認被上訴人事前知情，已如前述。

而依基隆市安樂地政事務所105 年3 月8 日基安地所二字第1050001779號函所載，該所於102 年4 月11日以掛號函件通知被上訴人，被上訴人並未到場（見本院卷㈠第111頁），被上訴人有無親見該信函，尚有未明，無從據此認定被上訴人斯時即知悉系爭不動產遭上訴人辦理移轉登記。

況且，本件之爭點在於兩造有無移轉系爭不動產之合意，縱認被上訴人於102 年間知悉系爭不動產遭移轉登記之事，仍無礙兩造於100 年9 月20日無移轉系爭不動產合意之認定。

４至上訴人陳稱303 土地之使用分區為山坡地保育區，依法不得變更為建築用地等情，乃以土地之使用分區仍為山坡地保育區為前提，亦即303 土地之使用分區倘仍為山坡地保育區，使用地類別無法變更為建築用地，惟若使用分區一併變更，即無此限制。

究竟欲以何方式將303 土地變更為建築用地，可能性甚多，尚難以303 土地之使用分區為山坡地保育區，即謂兩造間不可能如此約定。

（四）系爭不動產移轉登記之物權行為不生效力，被上訴人請求塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，於法有據：１按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得不動產權利之第三人而設，故登記原因有無效或得撤銷情形時，在第三人未取得不動產權利前，真正權利人對於登記名義人仍得依民法第767條規定，請求塗銷所有權移轉登記（最高法院103 年度台上字第1970號民事裁判要旨參照）。

上訴人辯稱系爭不動產為被上訴人委請上訴人處理委任、居間事務之報酬，難信為真，被上訴人主張系爭不動產係其委請上訴人變更303 土地地目，供上訴人公關、打點之用，較為可採，俱已認定如前。

本件既無證據足認兩造有移轉系爭不動產之合意，系爭不動產移轉登記之物權行為不生效力，被上訴人依民法第767條第1項中段規定請求塗銷所有權移轉登記，即屬有據。

２上訴人於本院言詞辯論期日，另稱縱認被上訴人之主張可採，因系爭不動產之移轉登記屬不法原因之給付，其得類推適用民法第180條第4款規定，拒絕塗銷該登記云云（見本院卷㈡第102 頁）。

惟該規定所謂因不法之原因而為給付，係以一方已為給付，而他方又已加以受領為其構成要件，倘受利益人並非由於受領行為而受利益，即無上開條款規定之適用（最高法院83年度台上字第2677號民事裁判要旨參照）。

被上訴人並無給付系爭不動產予上訴人之意，上訴人自行將系爭不動產移轉登記至己名下，與民法第180條第4款規定之要件不符，復未見有何類推適用之基礎，上訴人此部分所辯，顯然於法無據。

七、綜上所述，被上訴人主張系爭不動產係其委請上訴人變更303 土地地目，供上訴人公關、打點之用，應屬可採，上訴人辯稱系爭不動產為被上訴人委請上訴人處理委任、居間事務之報酬，要無可取。

因登記原因有無效之情形時，在第三人未取得不動產權利前，真正權利人對於登記名義人仍得依民法第767條規定，請求塗銷所有權移轉登記，系爭不動產既仍登記為上訴人所有，被上訴人本於民法第767條第1項中段之規定，求為命上訴人將系爭不動產，由基隆市安樂地政事務所於100 年9 月20日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷之判決，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 黃珮禎
法 官 許炎灶
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
書記官 王詩涵
附註：
民事訴訟法第466條之1 （第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。