臺灣高等法院民事-TPHV,105,上,1114,20170531,1

臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1114號
上 訴 人 沈茹茵
訴訟代理人 錢裕國律師
複代 理 人 陳品鈞律師
周昕毅律師
上 訴 人 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
上 訴 人 楊碧玲
上二人共同
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年6月30日臺灣桃園地方法院105年度訴字第518號第一審判決各自提起上訴，沈茹茵並為訴之追加，本院於106年5月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於：主文第一項命總瑩建設股份有限公司給付超過新臺幣參佰參拾柒萬伍仟元，及其中新臺幣貳佰貳拾伍萬元自民國一百零五年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之四點八九六計算之利息，其餘壹佰壹拾貳萬伍仟元自民國一百零五年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分；

主文第二項命楊碧玲給付超過新臺幣參佰參拾柒萬伍仟元，及其中新臺幣貳佰貳拾伍萬元自民國一百零五年四月十二日起至清償日止，按週年利率百分之四點八九六計算之利息，其餘壹佰壹拾貳萬伍仟元自民國一百零五年四月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分；

及該等部分假執行之宣告，暨命總瑩建設股份有限公司、楊碧玲負擔訴訟費用之裁判，均廢棄。

上開廢棄部分，沈茹茵在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

總瑩建設股份有限公司及楊碧玲之其餘上訴駁回。

沈茹茵之上訴駁回。

楊碧玲應再給付沈茹茵新臺幣柒萬參仟元，及自民國一百零五年八月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

第一審命總瑩建設股份有限公司、楊碧玲負擔之訴訟費用，及第二審關於總瑩建設股份有限公司、楊碧玲上訴部分之訴訟費用，均由總瑩建設股份有限公司負擔百分之三十七、楊碧玲負擔百分之三十八，餘由沈茹茵負擔。

第二審關於沈茹茵上訴部分（含追加之訴部分）之訴訟費用，由沈茹茵負擔百分之七十八，餘由楊碧玲負擔。

事實及理由

一、按當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。

而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關連性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。

本件上訴人沈茹茵（下稱沈茹茵）於原審主張其先後於民國99年9月2日、10月10日與上訴人總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲（下合稱總瑩公司等2人，個別時各以其名稱之）簽訂購買湯城世紀建案（下稱系爭建案）編號B17棟7樓房屋1戶及坐落基地應有部分附加地下2樓第211號機車停車格（下稱B17房地）、B18棟7樓房屋1戶及坐落基地應有部分附加地下2樓第101號上層汽車停車格及同樓層第212號機車停車格（下稱B18房地，與B17房地合稱系爭房地）之大樓房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋合約，出賣人為總瑩公司）及大樓土地預定買賣合約書（下稱系爭土地合約，出賣人為楊碧玲，與系爭房屋合約合稱系爭房地合約），並已各繳納價款新臺幣（下同）119萬4元、134萬4元。

因總瑩公司未如期取得系爭建案之使用執照，沈茹茵已解除系爭房地合約，總瑩公司等2人依約應負返還沈茹茵所繳價款及給付遲延利息、違約金共計468萬2,191元本息之不真正連帶責任，楊碧玲並應給付沈茹茵已支出之律師費用5萬8,000元本息等語，嗣於本院審理中為訴之追加，請求楊碧玲應給付第二審律師費7萬3,000元本息。

核沈茹茵追加之訴與原訴，兩者主張之基礎事實均緣於同一原因事實即沈茹茵解除系爭房地合約後，對總瑩公司等2人之違約行為有所請求，原訴主張之事實及證據資料，於追加之訴中亦得加以利用，依前揭規定，應予准許。

二、沈茹茵主張：伊與總瑩公司等2人簽定系爭房地合約後，已各繳納價款119萬4元、134萬4元。

依系爭房屋合約第15條第1項約定，總瑩公司應於102年12月15日前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟總瑩公司迄至伊提起本件訴訟，仍未取得使用執照，其逾期完工構成違約事由之情狀明顯重大，伊即於105年3月8日委請律師發函解除系爭房地合約，依系爭房屋合約第29條及系爭土地合約第12條約定，系爭房地合約為聯立關係，系爭房屋合約解除，系爭土地合約隨同解除。

伊得請求總瑩公司等2人返還已繳價款共253萬8元，及依系爭房屋合約第15條第2項、第26條第1項約定請求總瑩公司給付遲延利息102萬7,183元、違約金112萬5,000元，至系爭土地合約雖無遲延利息及違約金之約定，惟依消費者保護法（下稱消保法）第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項、內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第1項、第2項之規定，系爭房屋合約應構成系爭土地合約之一部，伊亦得請求楊碧玲給付遲延利息及違約金，總瑩公司等2人就上開應返還之價款及應給付之遲延利息、違約金共計468萬2,191元應負不真正連帶債務責任。

又依系爭土地合約第11條第1項約定，伊尚得請求楊碧玲給付伊已支出之律師費用5萬8,000元。

爰依系爭房地合約之法律關係及系爭房屋合約第15條第2項、第26條第1項、系爭土地合約第11條第1項約定，請求：㈠總瑩公司應給付伊468萬2,191元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈡楊碧玲應給付伊474萬191元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈢前2項所命給付於468萬2,191元之範圍內，總瑩公司等2人其中1人已履行給付，另1人於已履行範圍內免給付義務；

㈣願供擔保請准宣告假執行等語。

三、總瑩公司等2人則以：依系爭房屋合約之約定，取得使用執照為總瑩公司就買受人解除權所附之解除條件，總瑩公司已於105年3月4日發函通知取得使用執照，沈茹茵之解除權即因條件成就而失效，則沈茹茵於105年3月8日所為解除系爭房地合約之意思表示自不生效力。

又依系爭房屋合約之約定，倘沈茹茵不欲繼續履行系爭房地合約，早於103年6月16日起即可行使解除權，然其至總瑩公司於104年8月10日取得使用執照止，均未曾主張解除系爭房地合約，已足使伊等信賴沈茹茵不會行使解除權，應認其遲至總瑩公司取得使用執照近半年後始委由律師於105年3月8日發函解除系爭房地合約，其解除權之行使違反誠信原則。

再依系爭房屋合約之約定，並無沈茹茵得不經催告逕行解約之約定，沈茹茵逕行解約，已有可議；

且總瑩公司雖因逾期未取得使用執照應負遲延責任，沈茹茵欲解約，依民法第254條規定，須定相當期限催告總瑩公司履行，迨總瑩公司逾期不履行時，始得解約，惟總瑩公司在沈茹茵催告履行前已取得使用執照，並能使沈茹茵取得系爭房地所有權而得依債務本旨履行，即應認總瑩公司之遲延責任消除，沈茹茵不得再主張解約。

倘認沈茹茵得解約，惟系爭房地合約係由沈茹茵分別與總瑩公司簽訂系爭房屋合約，與楊碧玲簽訂系爭土地合約，總瑩公司所應給付者為房屋，楊碧玲所應給付者為土地，並非任1人能就系爭房地負全部給付之責，伊等間並不成立連帶債務；

再依系爭房屋合約第29條、系爭土地合約第12條第1項約定，系爭房地合約固具連帶不可分性應共同履行，然解約後所生回復原狀及違約賠償分別訂有約定，伊等間自不負連帶責任。

至預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項係就預售屋之土地及房屋訂立於同一契約時之規範，與本件系爭房地之土地及房屋係分別簽訂系爭土地合約及系爭房屋合約並不相同，自無適用餘地，且楊碧玲為自然人，並非消保法所規範之企業經營者，系爭土地合約自無消保法之適用。

總瑩公司就系爭建案逾期未取得使用執照，每逾1日應按已繳房屋價款依萬分之5單利計算遲延利息；

楊碧玲就土地部分因無取得使用執照問題，自無因逾期而須給付遲延利息及違約金之情形。

況依系爭房屋合約第15條第2項前段約定「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方」，雖載明為遲延利息，然其性質仍屬違約金，且依同款後段約定「若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十六條第一款違約之規定辦理」，則於沈茹茵解約時，即應依第26條第1項規定處理，依該條第3項規定，不得再依系爭房屋合約第15條第2項前段約定請求遲延利息。

因沈茹茵於104年8月10日總瑩公司取得使用執照前，繳納款項均為土地價款，並無房屋價款，總瑩公司即無庸給付遲延利息；

而依系爭土地合約所附土地付款明細表及繳納證明所載，沈茹茵分別繳納土地價款105萬元、120萬元，其餘14萬4元、14萬4元乃沈茹茵應自行繳納款項之代收款，楊碧玲就上開代收款不負返還責任。

如認總瑩公司應負返還價款之責，亦應以沈茹茵已繳價款依系爭房地之房屋價款佔總價款之比例計算，即B17房地以42萬元、B18房地以37.2萬元作為總瑩公司應給付遲延利息及違約金之計算基礎。

又沈茹茵因總瑩公司遲延給付所受之損害應僅為遲延利息，其已繳價款亦僅佔總價款之30%，參以系爭房地屬預售屋，買受人因建商遲延完工而解約，建商所受之不利相當明顯，然沈茹茵請求遲延利息及違約金總額竟達已繳價款之95%，顯然過高而有失公允，應予酌減。

此外，沈茹茵僅得對楊碧玲依系爭土地合約請求給付律師費，因沈茹茵係以1訴對伊等共同提起本件訴訟，所得請求楊碧玲給付之律師費應為2分之1，並比照最高法院裁定律師酬金之標準訂其律師費等語，資為抗辯。

四、原審為沈茹茵一部勝訴、一部敗訴之判決，判命：㈠總瑩公司應給付沈茹茵441萬6,540元，及其中253萬8元自105年4月14日起至清償日止，按週年利率4.896%計算之利息、其中112萬5,000元自105年4月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡楊碧玲應給付沈茹茵441萬6,540元，及其中253萬8元自105年4月12日起至清償日止，按週年利率4.896%計算之利息、其中112萬5,000元自105年4月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢前2項所命給付，如任1人為給付時，另1人於其給付範圍內，免除其給付責任。

㈣楊碧玲應給付沈茹茵5萬8,000元，及自105年4月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

並駁回沈茹茵其餘之訴。

另依兩造聲請分別酌定相當之擔保金額宣告准、免假執行。

沈茹茵就其敗訴部分之一部即原判決駁回遲延利息25萬9,326元部分，提起上訴〔原判決駁回遲延利息6,325元部分，沈茹茵已陳明不提起上訴（見本院卷第89頁），該部分業已確定，其餘敗訴部分則未據聲明不服，不在本院審理範圍〕，並為訴之追加請求楊碧玲給付本件訴訟第二審律師費7萬3,000元，總瑩公司等2人就其敗訴部分全部提起上訴。

沈茹茵上訴及追加之訴聲明求為：㈠原判決關於駁回沈茹茵後開第㈡至㈣項請求部分廢棄。

㈡總瑩公司應再給付沈茹茵25萬9,326元。

㈢楊碧玲應再給付沈茹茵25萬9,326元。

㈣前2項請求如任1人為給付時，另1人於其給付範圍內免給付責任。

㈤楊碧玲應給付沈茹茵7萬3,000元，及自民事上訴狀繕本送達翌日起至清償日按年息5%計算之利息。

對於總瑩公司等2人之上訴則答辯聲明：上訴駁回。

總瑩公司等2人上訴聲明求為：㈠原判決不利總瑩公司等2人部分及該部分假執行之宣告均廢棄。

㈡上開廢棄部分，沈茹茵於原審之訴駁回。

對於沈茹茵之上訴及追加之訴則答辯聲明：沈茹茵之上訴及追加之訴均駁回。

五、沈茹茵主張其先後於99年9月2日、10月10日與總瑩公司等2人簽定系爭房地合約購買系爭房地，並已繳納119萬4元、134萬4元，而依系爭房屋合約第15條第1項約定，總瑩公司應於102年12月15日完成系爭建案主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，因總瑩公司逾期至104年8月10日始取得使用執照，沈茹茵委請律師於105年3月8日發函解除系爭房地合約等情，有系爭房地合約、105年3月8日律師函、繳款證明、系爭建案使用執照等件影本可考（見原審卷第9至78頁、第84、127頁），且為總瑩公司等2人所不爭執（見原審卷第110頁），均堪信屬實。

六、沈茹茵主張總瑩公司違反系爭房屋合約第15條第1項約定，其已合法解除系爭房地合約，得請求總瑩公司等2人給付返還已繳價款共253萬8元，及給付遲延利息102萬7,183元、違約金112萬5,000元本息，總瑩公司等2人就上開給付應負不真正連帶責任，楊碧玲並應給付第一、二審律師費5萬8,000元、7萬3,000元本息等語，為總瑩公司等2人所否認，並以前詞置辯，故本件所應審就者即為：㈠系爭房地合約是否已合法解除？㈡總瑩公司等2人應否就系爭房地合約之違約責任負不真正連帶責任？㈢沈茹茵請求返還已繳價款及給付遲延利息、違約金、律師費有無理由？茲將本院之判斷分述如下：㈠系爭房地合約業經沈茹茵合法解除：1.觀諸系爭房屋合約第15條第1項本文約定：「本預售屋之建築工程，自民國99年4月30日前開工，並於民國102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」；

同條第2項約定：「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。

逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十六條第一款違約之規定辦理。」

；

第26條第1項約定：「賣方違反第十五條第二項及第二十四條第一、二項規定者，買方得解除本合約。

解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

；

第29條前段約定：「本約之附件視為本約之一部份，並與本約具有同等效力，並與本約所座落土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約時同時生效。

任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」

；

系爭土地合約第12條第1項約定：「本約之附件視為本約之一部份，並與本約座落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。

任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」

等內容（見原審卷第11頁反面、第12頁、第15頁反面、第16頁、第35頁、第45頁反面、第46頁、第48頁反面、第49頁、第68頁）。

足見總瑩公司應於102年12月15日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，若其逾期6個月仍未完工並取得使用執照，沈茹茵即得解除系爭房屋合約，系爭土地合約亦視為全部解除。

2.經查，總瑩公司未於102年12月15日以前完成系爭建案並取得使用執照，而係遲至104年8月10日始取使用執照等情，已如前述，堪認總瑩公司確有逾期6個月未完工並取得使用執照之情事，沈茹茵自得依系爭房屋合約第26條第1項規定解除系爭房屋合約，系爭土地合約於系爭房屋合約解除時亦視為解除，且沈茹茵已委請律師於105年3月8日發函解除系爭房屋合約，故沈茹茵主張系爭房地合約已合法解除等語，可以採信。

3.總瑩公司等2人雖辯稱：總瑩公司已於104年8月10日取得使用執照，沈茹茵於105年3月8日始委由律師發函解除系爭房地合約，不生解除契約之效力，且違反誠信原則云云。

惟按因給付遲延所生之法定解除權，如債務人於他方行使解除權以前，已依債務本旨提出給付，解除權固歸於消滅，但此項法則，於約定解除權並不適用。

約定解除權之消滅原因，應依成立約定解除權之契約決定之，而該契約是否為定期行為（非於一定時期為給付，不能達其契約之目的者），則非所問。

申言之，約定解除權不因債務人為給付或給付之提出而當然消滅，其消滅與否，應依解除權成立契約之內容及趣旨決定之（最高法院78年度台上字第2177判決意旨參照）。

查系爭房屋合約第15條第1、2項、第26條第1項之內容，係由總瑩公司單方事先擬定、製作，就預售屋未如期完工取得使用執照，在遲延完工未逾6個月者，特別為保留解除權之約定，於遲延逾6個月以上時，方予買方解除契約之權利，其上既無任何總瑩公司提出給付後，買方原已取得之約定解除權即歸於消滅之記載，在風險負擔之分配上顯已有特別考量。

又系爭房屋是否準時完工、交屋，影響沈茹茵之生活規劃甚鉅，且總瑩公司遲至104年8月10日始取得使用執照，距兩造約定之102年12月15日已拖延長達1年8個月，情節嚴重，確實足使沈茹茵對總瑩公司履行債務之能力及對建築之品質產生疑慮。

本院綜合上開各情，並衡酌系爭房屋合約之內容、旨趣，及總瑩公司違約之情節、對沈茹茵權利之影響程度，認總瑩公司雖已於104年8月10日取得使用執照，仍不能使沈茹茵已取得之解除權消滅，且沈茹茵依系爭房屋合約第26條第1項規定解除契約，亦無總瑩公司等2人所稱違反誠信原則之情形，總瑩公司等2人此部分辯解自非可採。

4.總瑩公司等2人雖又辯稱沈茹茵未依民法第254條之規定先行催告，即解除系爭房地合約，並非合法云云。

然民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。

如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約）者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年度台上字第3165號判決要旨參照）。

又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。

經查，依系爭房屋合約15條第1、2項、第26條第1項約定內容可知，系爭房屋合約在逾期完工之法律效果上，逾期完工未達6個月者，總瑩公司應依系爭房屋契約第15條第2項前段約定給付遲延利息；

逾期完工逾6個月者，則視同賣方違約，允許買方得逕解除契約，足見上開約定係在解除權之行使上特別保留6個月之期間，方法上則未要求需踐行催告履約之程序，並以此作為契約解除之特別約定，依前揭說明，於兩造就系爭房屋合約有特別約定解除權，且未要求踐行催告程序之情形下，自難謂沈茹茵須先定期催告始得解除契約，總瑩公司等2人此部分辯解亦非可取。

5.綜上，總瑩公司未於102年12月15日以前完成系爭建案並取得使用執照，而係遲至104年8月10日始取使用執照，其確有逾期6個月未完工之情事，沈茹茵依系爭房屋合約第26條第1項規定解除系爭房屋合約，系爭土地合約於系爭房屋合約解除時亦視為解除，堪認系爭房地合約業經沈茹茵合法解除無訛。

㈡總瑩公司等2人就系爭房地合約之債務應負不真正連帶責任：1.按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。

其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2278號民事裁判要旨參照）。

經查，系爭房屋合約第29條前段約定：「本約之附件視為本約之一部份，並與本約具有同等效力，並與本約所座落土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約時同時生效。

任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」

，及系爭土地合約第12條第1項約定：「本約之附件視為本約之一部份，並與本約座落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。

任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」

等情，已如前述，足見系爭房屋合約與系爭土地合約彼此間具有不可分離之依存關係，應共同履行，任何一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，且任一部分不履約時，即視為全部違約。

綜觀系爭房地合約之內容、兩造簽訂系爭房地合約時之真意，及預售屋之交易習慣等具體情事，堪認系爭房屋合約與系爭土地合約在性質上屬聯立契約。

2.次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367號判決意旨參照）。

經查，沈茹茵雖分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋合約、系爭土地合約，然系爭房屋合約與系爭土地合約屬聯立契約，彼此間具有不可分離之依存關係乙節，已如前述，足認總瑩公司等2人之給付係不可分離，易言之，其等就系爭房地合約之給付，具有使沈茹茵取得系爭房屋及所坐落基地所有權之同一目的，且因總瑩公司等2人間任1人違約，系爭房地合約即視同全部違約，亦即如有任一合約不履約，系爭房地合約之聯立契約目的即均屬不達，在契約履行義務上有明顯之牽連關係。

再者，系爭建案雖係由消費者與地主、建商分別簽訂土地、房屋買賣契約之合建分售模式，然參酌楊碧玲自承：伊是總瑩公司法定代理人之配偶，系爭建案伊並沒有與總瑩公司簽訂任何合建契約而約定分得任何建物，伊願意照建物之工程進度採月付款方式收取土地價金，是因伊跟建設公司剛開始就這樣約定等語（見本院卷第147頁正、反面），及總瑩公司等2人陳稱：其等收取沈茹茵之價金，全部用於起造建物等語（見本院卷第120頁），足見總瑩公司等2人間不僅關係密切，且楊碧玲亦在總瑩公司之要求下，同意依系爭建案之建築進度按月收取土地價款，所收取之價金則用於起造系爭建案之建物，故系爭建案形式上雖由總瑩公司出售房屋、由楊碧玲出售土地，但實質上係總瑩公司等2人共同經營之事業，稽此益徵其等對系爭房地合約之債務確各負全部給付義務，而屬不真正連帶債務。

3.綜上，系爭房屋合約與系爭土地合約屬聯立契約，任一合約不履行，視同全部違約，總瑩公司等2人就系爭房地合約之債務各負全部給付之義務，故沈茹茵主張總瑩公司等2人就系爭房地合約應負不真正連帶責任等語，可以採信。

㈢沈茹茵得請求總瑩公司等2人負不真正連帶責任之項目及金額，本院之認定如下：1.請求返還已繳價款部分：⑴觀諸前揭系爭房屋合約第26條第1項約定：「賣方違反第十五條第二項及第二十四條第一、二項規定者，買方得解除本合約。

解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

，及系爭土地合約第9條中段約定：「倘賣方不依約交付土地經買方催告限期履行，若逾期六個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約，解約時賣方應將買方已繳之土地價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方外，並應同時賠償土地總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

等內容（見原審卷第15頁反面、第34頁反面），系爭房地合約解除時，總瑩公司等2人應將沈茹茵已繳價款，及以臺灣銀行基本放款利率計算之遲延利息全部退還沈茹茵。

⑵沈茹茵雖主張其已繳納購買系爭房地之價金共253萬8元，但總瑩公司等2人則辯稱其中28萬8元係代收款而非價金等語。

經查，觀諸系爭土地合約所附付款明細表之記載（見原審卷第36至37頁、第69至70頁），沈茹茵所給付之價款為B17房地之訂金8萬元、簽約金20萬元、第1至20期工程月付款共52萬元、第21至30期工程月付款共25萬元，合計105萬元；

B18房地之訂金7萬元、簽約金36萬元、第1至20期工程月付款共52萬元、第21至30期工程月付款共25萬元，合計120萬元，核與楊碧玲出具之收款證明所載金額相符（見原審卷第84頁），足見沈茹茵就系爭房地合約所繳納之價款總額應僅為225萬元（計算式：80,000＋200,000＋520,000＋250,000＋70,000＋360,000＋520,000＋250,000＝2,250,000）。

另參酌楊碧玲出具之上開收款證明記載「7B18……代收：140004……」、「7B17……代收：140004……」等內容，並對照系爭房屋合約第23條第6款約定：「買方所負擔之各項稅費於繳交前先由賣方預估，於申請使用執照前由賣方通知買方預存賣方指定代辦人處代為全額繳納，交屋時按實際結算多退少補。」

等語（見原審卷第14頁反面至第15頁、第47頁反面至第48頁），堪認沈茹茵確有依該約定預付各項稅費之義務，故總瑩公司等2人辯稱沈茹茵繳納之28萬8元係由楊碧玲代收之其他費用，非系爭房地之價金等語，可以採信。

⑶綜上，沈茹茵就系爭房地已繳納之價款共計225萬元，又因系爭房屋合約第26條第1項約定之遲延利息係以「臺灣銀行基本放款利率為準」，而依臺灣銀行新臺幣存（放）款牌告利率表所載，沈茹茵解除契約之意思表示到達總瑩公司等2人時，臺灣銀行之基本放款利率為基準利率2.756%＋2.14%即4.896%（見原審卷第79頁正、反面，本院卷第149至151頁），故沈茹茵請求總瑩公司等2人返還已繳納之價款225萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即總瑩公司自105年4月14日（見原審卷第98頁）、楊碧玲自104年4月12日（見原審卷第100頁）起，均至清償日止，按週年利率4.896%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無據，不應准許。

2.請求依系爭房屋合約第26條第1項約定給付違約金部分：⑴經查，系爭房屋合約第26條第1項及系爭土地合約第9條中段約定，雖係各以房屋總價款及土地總價款之15%分別計算違約金，然因系爭房地合約屬聯立契約，任一合約不履行即視同全部違約，且系爭建案因總瑩公司未依約完工及取得使用執照，系爭房地合約視同全部違約，沈茹茵並已合法解除系爭房地合約等情，已如前述，則沈茹茵主張以系爭房地總價款計算違約金，即非無據。

總瑩公司等2人雖辯稱楊碧玲簽訂之系爭土地合約並無違約情形，僅能以房屋總價款計算違約金云云。

惟系爭土地合約因與系爭房屋合約屬聯立契約，因系爭房屋合約之不履行，系爭土地合約亦視同違約乙節，既經本院認定如前，則總瑩公司等2人辯稱楊碧玲之系爭土地合約並未違約，僅能以房屋總價款計算違約金云云，顯非可採。

⑵又「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消保法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。

查系爭房屋合約第26條第1項及系爭土地合約第9條中段之約定，分別以「房屋總價款」及「土地總價款」之15%計算違約金，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限等內容，與內政部於98年10月30日公告修正、99年5月1日生效之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第1、2款規定「賣方違反……『開工及取得使用執照期限』……之規定者，即為賣方違約。」

、「賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本契約；

解約時賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。

但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

等內容不符，揆諸上開法文說明，就違約金之約定事項，應直接適用前揭預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第2款之規定，即以「房地總價款15%」計算違約金，若賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

⑶總瑩公司等2人雖辯稱楊碧玲為自然人，非消保法所規範之企業經營者，無適用消保法之餘地云云，惟按「企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」

，消保法第2條第2款定有明文。

是「企業經營者」解釋上得為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人，並非專指企業、公司而已。

觀諸系爭建案之合建情形，並參酌楊碧玲自承：伊除了系爭建案外，另曾以地主身分與總瑩公司合建之建案大約有7、8件等語（見本院卷第147頁反面），足見楊碧玲係經常與被告總瑩公司合作推出建案之土地銷售者，足認其係以此為營業，自屬消保法所指之「企業經營者」無訛，總瑩公司等2人此部分所辯尚難憑採。

⑷總瑩公司等2人固另辯稱應酌減違約金云云，然查，依前揭預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第2款之規定，違約金不得低於房地總價款15%，此既為主管機關依消保法之授權所制訂之規範，則主管機關經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷為此規範，企業經營者及消費者均應受其拘束。

且系爭房地合約所定之違約金比例15%，已屬主管機關所定之最低下限，總瑩公司等2人實無由再請求酌減。

況違約金之約定為當事人契約自由、私法自治原則之體現，總瑩公司等2人身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自應受該違約金約定之拘束。

況總瑩公司遲延履約之時間長達1年8個月，違約情節非輕，且總瑩公司等2人並未提出具體證據證明系爭建案未如期完工及取得使用執照有何不可歸責於己之事由，而有值得減輕責任之情狀，自難認其等請求酌減違約金之抗辯為可採。

⑸綜上，沈茹茵主張應依系爭房地之總價款計算違約金，依法有據，而沈茹茵買受B17房地之總價為350萬元（見原審卷第10頁），以此總價計算之違約金為52萬5,000元（計算式：3,500,00015%＝525,000），未超過沈茹茵就B17房地已繳價金105萬元；

買受B18房地之總價為400萬元（見原審卷第43頁），以此總價計算之違約金為60萬元（計算式：4,000,00015%＝600,000），未超過沈茹茵就B18房地已繳價金120萬元，則沈茹茵所得請求之違約金合計為112萬5,000元（計算式：525,000＋600,000＝1,125,000），故沈茹茵請求總瑩公司等2人給付違約金112萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即總瑩公司自105年4月14日、楊碧玲自104年4月12日起，均起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

3.請求依系爭房屋合約第26條第1項約定給付遲延利息部分：⑴按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判例要旨參照）。

⑵經查，沈茹茵雖主張總瑩公司等2人依依系爭房屋合約第15條第2項之約定給付遲延利息云云，惟該約定既已載明：「賣方如逾前款期間未完工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息予買方。

若逾期6個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第26條第1款違約之規定辦理」，足見該約定已明確區分逾期未完工是否超過6個月之違約效果，申言之，總瑩公司逾期完工之時間若未逾6個月，買方尚不得依第26條第1項約定解除契約，但得依第15條第2項約定請求每日萬分之5之遲延利息，若逾期6個月以上才完工，則依第26條第1項之約定辦理，亦即買方得解除契約並請求按房地總價15%計算之違約金，但無再依第15條第2項約定請求遲延利息之餘地。

而系爭建案逾期超過6個月始完工及取得使用執照，沈茹茵亦已依第26條第1項約定解除契約並請求賠償違約金，自不得再依第15條第2項約定請求遲延利息。

再者，觀諸系爭房屋合約第26條第3項「買賣雙方當事人除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償」之約定，堪認系爭房屋合約第26條第1項所約定之違約金，性質係屬損害賠償預定性質之違約金，應視為因遲延所生之損害，沈茹茵既已請求該項違約金，自無再請求遲延利息之餘地。

故沈茹茵依系爭房屋合約第15條第2項約定請求總瑩公司等2人給付遲延利息102萬7,183元本息，非有理由，不應准許。

㈣沈茹茵依系爭土地合約第11條第1項約定請求楊碧玲給付律師費部分：1.觀諸系爭土地合約第11條第1項約定「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。

且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用。」

等內容（見原審卷第35、68頁），足見沈茹茵與楊碧玲間確就雙方涉訟時之律師費負擔有所約定，而楊碧玲於本件訴訟之第一、二審均受部分敗訴之判決，沈茹茵主張楊碧玲應負擔其支出之律師費，即屬有據。

至上開約定雖僅記載「……敗訴之一方應負擔他方律師費……」，並未明確約定一部勝訴、一部敗訴之情況下，律師費是否應依勝敗之比例負擔，本院參酌消保法第11條第2項「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」之規定，認沈茹茵於本件訴訟之第一、二審雖均僅獲部分勝訴判決，但因系爭土地合約屬定型化契約，就該律師費負擔之疑義，應為有利於消費者即沈茹茵之解釋，亦即楊碧玲應負擔沈茹茵支出之全部律師費用。

2.楊碧玲雖辯稱沈茹茵以一訴起訴總瑩公司等2人，楊碧玲僅須負擔2分之1之律師費用云云。

然沈茹茵縱僅委請律師單獨對楊碧玲起訴或提起上訴，亦應支出律師費，且本件並無證據足資證明沈茹茵單獨對楊碧玲起訴或提起上訴，僅需支出半數之律師費，況依上開消保法第11條第2項之法文說明，雙方就此律師費負擔之事項既存有疑義，本應對沈茹茵為有利之認定，故楊碧玲此項辯解並非可取。

3.經查，沈茹茵委請律師提起本件訴訟，支出律師費5萬8,000元，嗣又委請律師提起上訴，支出律師費7萬3,000元等情，有錢裕國律師出具之收據、聲明書可參（見原審卷第85頁、本院卷第71頁），可以採信。

故沈茹茵於原審請求楊碧玲給付第一審之律師費用5萬8,000元，及於本院追加請求楊碧玲給付第二審之律師費用7萬3,000元，並分別自起訴狀繕本送達翌日即104年4月12日、上訴狀繕本送達翌日即105年8月4日（見本院卷第22頁）起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

七、綜上所述，沈茹茵依系爭房地買賣之法律關係，請求：㈠總瑩公司應給付337萬5,000元（計算式：2,250,000＋1,125,000＝3,375,000），及其中225萬元自105年4月14日起至清償日止，按週年利率4.896%計算之利息，其餘112萬5,000元自105年4月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈡楊碧玲應給付337萬5,000元，及其中225萬元自105年4月12日起至清償日止，按週年利率4.896%計算之利息，其餘112萬5,000元自105年4月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈢前2項所命給付，如任1人為給付時，另1人於其給付範圍內，免除其給付責任；

㈣楊碧玲應付5萬8,000元，及自105年4月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無據，不應准許。

原審判命總瑩公司等2人應給付之金額，就逾上開應准許範圍（不含沈茹茵依系爭房屋合約第26條第1項約定請求給付遲延利息26萬5,651元本息部分），為總瑩公司等2人敗訴之判決，尚有未合，總瑩公司等2人指摘原判決該等部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

原審就上開應准許部分，所為沈茹茵勝訴之判決，並無違誤，總瑩公司等2人指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

至原審就上開不應准許部分（即沈茹茵依系爭房屋合約第26條第1項約定請求給付遲延利息25萬9,326元部分），所為沈茹茵敗訴之判決，尚無不合，沈茹茵上訴意旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

又沈茹茵追加之訴請求楊碧玲應給付7萬3,000元，及自105年8月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件總瑩公司、楊碧玲之上訴為一部有理由、一部無理由，沈茹茵之上訴為無理由、追加之訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第四庭
審判長法 官 陳靜芬
法 官 林玉珮
法 官 魏于傑
正本係照原本作成。
沈茹茵不得上訴。
總瑩公司、楊碧玲如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 5 日
書記官 陳韋杉
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。