臺灣高等法院民事-TPHV,105,上,1558,20170523,1

臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1558號
上 訴 人
即被上訴人 黃麗安
訴訟代理人 周政律師
上 訴 人 瑞慶不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 董再炎
上 訴 人 劉凱平
共 同
訴訟代理人 高宏銘律師
胡惟翔律師
被 上訴人 陳忠恕即永立地政士事務所
陳妙箏
共 同
訴訟代理人 劉彥良律師
複 代理人 呂承璋律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人黃麗安、瑞慶不動產仲

介經紀有限公司及劉凱平，對於中華民國105年9月13日臺灣新北
地方法院104年度訴字第2495號第一審判決各自提起上訴，本院於106年5月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
上訴人黃麗安、瑞慶不動產仲介經紀有限公司及劉凱平之上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴人黃麗安上訴部分，由上訴人黃麗安負擔；
關於上訴人瑞慶不動產仲介經紀有限公司及劉凱平上訴部分，由上訴人瑞慶不動產仲介經紀有限公司及劉凱平連帶負擔。

事實及理由
一、上訴人即被上訴人黃麗安（下稱黃麗安）起訴主張：
㈠伊於民國100年3月間購入門牌號碼新北市○○區○○路000號0樓房屋（下稱系爭房屋），與當時之配偶即訴外人林義山共同居住，並作為個人經營「采沐室內設計有限公司」（下稱采沐公司）之用。
嗣伊因離婚擬出售系爭房屋，經受僱於上訴人瑞慶不動產仲介經紀有限公司（為住商不動產永和福和加盟店，下稱瑞慶公司）擔任經紀營業員之上訴人劉凱平（下稱劉凱平）遊說，於100年12月中旬，偕同劉凱平查看系爭房屋狀況時，詢問若於當時出售系爭房屋，是否會被課徵俗稱「奢侈稅」之特種貨物及勞務稅（下稱奢侈稅）。
劉凱平聽取伊說明相關資訊（當時伊夫妻名下僅系爭房屋、戶籍及采沐公司營業所均登記在系爭房屋址）後，告以：伊戶籍設在系爭房屋址，符合「自住」條件，不會被課徵奢侈稅。
伊因信任劉凱平之房屋仲介專業知識素養，遂於100年12月21日與瑞慶公司簽立委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），將系爭房屋委託瑞慶公司銷售。
伊於100年12月31日在瑞慶公司之營業所，與買受人即訴外人林宏政見面，劉凱平及自稱地政士實為被上訴人陳忠恕即永立地政事務所（下稱陳忠恕）助理之被上訴人陳妙箏（下稱陳妙箏）亦在場。
伊再次向劉凱平及陳妙箏確認，獲告不會被課徵奢侈稅之錯誤訊息，遂與林宏政簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）1,000萬元之價格出售系爭房屋。
然依特種貨物及勞務稅條例第1條規定，在我國境內銷售該條例所稱「特種貨物」者，即應課徵奢侈稅，且依該條例第2條第1項第1款規定，持有期間在兩年以內之房屋，即屬該條例所稱「特種貨物」之「房屋」。
伊於100年12月31日出售系爭房屋，因持有期間未滿兩年，除符合該條例第5條之免徵事由者外，原則上應課徵奢侈稅。
另依該條例第5條第1項第1款規定，房屋所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記並有自住事實，且持有期間無供營業使用或出租者，免徵奢侈稅。
然采沐公司設於系爭房屋址，自無可能符合該規定之免徵事由。
104年2月底，財政部北區國稅局指伊漏報奢侈稅須補繳，稅額為系爭房屋售價百分之十五即150萬元，另加徵稅額百分之二十五之漏報罰鍰即37萬5,000元。
伊因劉凱平及陳妙箏提供錯誤之訊息，誤信免課徵奢侈稅而出售系爭房屋，受有187萬5,000元之納稅債務損害，劉凱平及陳妙箏應對伊負損害賠償責任。
㈡先位聲明部分：
⑴由系爭委託銷售契約第7條第3款之文義，可知瑞慶公司受託處理之事務，包括「諮詢服務」。瑞慶公司係住商不動
產之加盟店，由住商不動產之網站之「賣屋指南」，記載
「如果您有任何問題，我們也歡迎您隨時與您鄰近的住商
不動產各加盟店詢問，相信您可以得到滿意的答案」；該
項下之「賣方權益說明」，記載「若您對房地產相關之法
令、貸款及稅費」有不清楚的地方，亦可以向經紀人員詢
問」；且於「不動產稅費說明」，記載「房屋買賣是人生
中大事，而房屋的取得、出售、持有、繼承、贈與、出租
均有不同的稅費需要繳交，而在應繳稅費中，應如何節稅
及退稅，以下將一併為您說明，當然，若您對其中某一稅
費欲深入了解，亦可就近向您住家附近的住商不動產加盟
店詢問，專業踏實的住商不動產，隨時都已做好為您服務
的準備」；又於「賣屋相關稅費」，併列土地增值稅、地
價稅、房屋稅、贈與稅、遺產稅及奢侈稅等六種稅費。可
見住商不動產之網站已經表明其下各加盟店及經紀人員，
於接受賣方委託銷售房屋時，均能提供不動產相關稅費之
諮詢服務，且包括「奢侈稅」之諮詢服務。
依民法第530條規定，應認系爭委託銷售契約之委託事務，包含接受賣
方諮詢奢侈稅之問題。劉凱平負責處理伊委託銷售系爭房
屋之事務，屬瑞慶公司之履行輔助人，其未善盡預見危險
及充分瞭解系爭房屋奢侈稅課徵之相關事項，顯然違背善
良管理人之注意義務而有過失，依民法第224條前段及第535條規定，視為瑞慶公司有過失。
劉凱平提供錯誤之訊息，處理委任事務有過失，且屬可歸責之不完全給付，致伊
被課徵奢侈稅及罰鍰共187萬5,000元，依民法第544條、第227條、第213條規定，伊得請求瑞慶公司給付187萬5,000元，俾回復至損害前之原狀。
又瑞慶公司係以提供不動產仲介服務為業務之企業經營者，所提供之仲介服務包含
奢侈稅之諮詢，且依住商不動產之網站所宣稱之服務品質
，消費者即伊應可合理期待瑞慶公司之服務具備安全性，
不致危害財產之圓滿狀態。詎瑞慶公司所僱用之劉凱平，
提供錯誤訊息，致伊之財產減損，可見瑞慶公司所提供之
服務欠缺可合理期待之安全性，致生損害於伊，伊亦得依
消費者保護法第7條第3項規定，請求瑞慶公司給付187萬5,000元，以回復發生損害前之原狀。
劉凱平執行仲介業務時，未盡善良管理人之注意義務，提供伊錯誤訊息，致伊
受有財產減損之損害，依不動產經紀業管理條例第4條第7款前段、第26條規定，瑞慶公司應與劉凱平連帶負賠償責任。
⑵陳忠恕係住商不動產之特約地政士，陳妙箏為陳忠恕所僱用之助理人員。系爭買賣契約承辦之地政士為陳忠恕，伊
簽立系爭買賣契約時，陳忠恕指派陳妙箏到場，由陳妙箏
代理，在系爭買賣契約「地政士簽章」欄，蓋陳忠恕之印
文，與伊成立委託代辦契約（下稱系爭委託代辦契約），
陳妙箏為履行輔助人。因劉凱平稱陳妙箏係地政士，陳妙
箏亦以地政士自稱，伊認陳妙箏乃不動產之專業人士，遂
向陳妙箏請教。
陳妙箏積極告知伊錯誤訊息，依民法第530條規定，應認伊與陳妙箏合意將奢侈稅問題之諮詢服務
，納入系爭委託代辦契約之範圍。又因陳妙箏係陳忠恕之
代理人，該法律效果應及於陳忠恕，至少應成立表見代理
責任。陳忠恕之履行輔助人陳妙箏，草率給予錯誤訊息，
違反地政士倫理規範第4條、第5條之業務上應盡義務；
陳妙箏在代辦系爭房屋之完稅過戶事項時，就房屋稅單上所
載「營業使用情形」，不僅未發現其說詞有誤，亦未與伊
確認。陳忠恕容任陳妙箏處理事務，未善盡監督責任，違
反地政士倫理規範之義務，造成伊受有財產減損187萬5,000元之損害，伊得依地政士法第26條第2項及民法第213條規定，請求陳忠恕賠償187萬5,000元，以回復至損害前之原狀。陳妙箏處理委任事務時，違反善良管理人之注意義
務而有過失，依民法第224條規定，視為陳忠恕處理委任事務有過失，致伊受有財產減損之損害，伊亦得依民法第
544條、第227條及第213條等規定，請求陳忠恕給付187萬5,000元，以回復至損害前之原狀。
⑶瑞慶公司與劉凱平、陳忠恕間，係各自依不同之法律關係，分別對伊之同一損害，負擔填補賠償之責任，除瑞慶公
司與劉凱平間依不動產經紀業管理條例第26條規定成立連帶債務關係外，其餘成立不真正連帶債務關係，於其中任
一人履行賠償責任時，伊之債權即可獲得滿足。
㈢第一備位聲明部分：
⑴黃麗安以瑞慶公司之法定代理人董再炎違反不動產仲介經紀業倫理規範第5條規定，依民法第184條第2項及第213條等規定，請求董再炎賠償187萬5,000元，並依民法第28條及公司法第23條第2項規定，請求瑞慶公司與董再炎連帶負損害賠償責任。
⑵劉凱平就伊諮詢奢侈稅問題，未善盡調查義務即回答，誤導伊錯認系爭房屋出售不會被課徵奢侈稅，違背不動產仲
介經紀業倫理規範第14條規定之義務，違反保護消費者之法律，造成伊財產減損187萬5,000元，伊得依民法第184條第2項及第213條規定，請求劉凱平賠償187萬5,000元，以回復至損害前之原狀。
⑶陳妙箏自稱地政士並擅以地政士為業，陳忠恕違反地政士法第17條及第18條規定，陳妙箏違反地政士法第49條規定，因行政罰之裁處權時效已過始未受罰。陳妙箏致伊誤信
其說詞，誤以為出售系爭房屋符合免徵奢侈稅之要件，受
財產減損187萬5,000元之損害，對伊成立侵權行為，伊得依民法第184條第2項及第213條等規定，請求陳妙箏賠償187萬5,000元，以回復至損害前之原狀。
⑷瑞慶公司與董再炎、劉凱平、陳妙箏，各依不同之法律關係，分別對伊之同一損害負填補賠償責任，成立不真正連
帶債務關係，於其中任一人履行賠償責任時，伊之債權即
可獲得滿足。
㈣第二備位聲明部分：
⑴縱認系爭委託銷售契約及系爭委託代辦契約之服務範圍均不包括奢侈稅諮詢，且瑞慶公司、劉凱平及陳妙箏均未對
伊構成侵權行為，惟劉凱平如未經查詢相關法令並比對個
案情狀而無庸負責所提供訊息是否正確，即應提醒伊不可
盡信。劉凱平自詡專業，有接受伊諮詢專業意見之意思，
伊亦認劉凱平乃專業人士，雙方意思合致，應成立委任關
係，劉凱平雖未受有報酬，仍欠缺與處理自己事務為同一
注意之過失，造成伊財產減損187萬5,000元，伊得依民法第544條及第213條等規定，請求劉凱平賠償187萬5,000元。
⑵陳妙箏自詡專業，勇於回答奢侈稅之問題，顯有接受伊諮詢專業意見之意思，伊認陳妙箏係專業人士，有委請陳妙
箏為專業分析判斷之意思，雙方意思合致，應成立諮詢奢
侈稅問題之委任關係，陳妙箏雖未受有報酬，仍欠缺與處
理自己事務為同一之注意而有過失。且就房屋稅單上記載
「營業使用情形」，不僅未發現先前說法有誤，更未與伊
確認，造成伊財產減損187萬5,000元，自有過失。
伊得依民法第544條及第213條等規定，請求陳妙箏賠償187萬5,000元，以回復至損害前之原狀。
⑶劉凱平及陳妙箏，係各自依不同之法律關係，分別對伊之同一損害，負擔填補賠償之責任，彼此間成立不真正連帶
債務關係，於其中任一人履行賠償責任時，伊之債權即可
獲得滿足。
㈤伊偕同劉凱平看屋時，已告知系爭房屋有采沐公司登記之事實。
且系爭房屋之信箱上張貼有「采沐室內設計有限公司」字樣之招牌，劉凱平能親眼目睹。
另由系爭買賣契約第6條第2款係勾選「土地增值稅以一般稅率辦理申報」，而非「土地增值稅以自用住宅用地稅率辦理申報」，亦可見系爭房屋因有公司登記而無法適用自用住宅用地稅率。
系爭買賣契約經伊、劉凱平及陳妙箏審閱並簽署，劉凱平及陳妙箏應知悉系爭房屋有公司登記。
瑞慶公司及陳忠恕於辦理系爭房屋之買賣交易、過戶及稅務相關事項時，均須依系爭買賣契約之內容辦理，瑞慶公司及陳忠恕亦應知悉系爭房屋址有公司登記之事實。
系爭房屋址有無公司登記乙事，涉及房屋稅、地價稅、土地增值稅能否適用自用住宅稅率，為房屋買賣及過戶之重要事項，相關承辦人員於簽約前應調查。
況系爭買賣契約乃瑞慶公司經常反覆使用之制式合約，所屬仲介人員及特約地政士，對於系爭買賣契約條款之意義，理當知之甚詳。
縱劉凱平及陳妙箏均不知系爭房屋有公司登記，亦有履行委任契約之過失，或有違反保護他人法律之情事，仍應負債務不履行或侵權行為之損害賠償責任。
㈥聲明：
⑴先位聲明：
①瑞慶公司及劉凱平應連帶給付黃麗安187萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息。
②陳忠恕即永立地政士事務所應給付黃麗安187萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
百分之五計算之利息。
③前二項聲明，如任一人已履行給付，其餘之人免給付義
務。
④願供擔保，請准宣告假執行。
⑵第一備位聲明：
①瑞慶公司及董再炎應連帶給付黃麗安187萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息。
②劉凱平應給付黃麗安187萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
③陳妙箏應給付黃麗安187萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
④前三項聲明，如任一人已履行給付，其餘之人免給付義
務。
⑤願供擔保，請准宣告假執行。
⑶第二備位聲明：
①劉凱平應給付黃麗安187萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
②陳妙箏應給付黃麗安187萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
③前二項聲明，如任一人已履行給付，其餘之人免給付
義務。
④願供擔保，請准宣告假執行。
二、瑞慶公司及劉凱平則抗辯：
㈠系爭委託銷售契約第7條第3款係說明受託人處理委託事務原則上不可向委託人請求補貼，其意指如受託人為處理委託事務諮詢他人，不可向委託人請求補貼，並無約定瑞慶公司對黃麗安負有奢侈稅之告知義務。
黃麗安委託瑞慶公司銷售系爭房屋，並非為達成生活目的而在食衣住行育樂滿足慾望之行為，依消費者保護法第2條第1款規定，自無消費者保護法之適用。
且瑞慶公司就系爭委託銷售契約所提供之給付義務，並無安全或衛生上之危險，亦非消費者保護法所規範之服務。
不動產委任契約為雙務契約，本即有債務不履行損害賠償之規定及約定，應非消費者保護法第1條所規定之立法目的所涵攝。
縱消費之文義解釋包括不動產委任契約，然應以目的性限縮解釋方式，將不動產委託銷售契約排除於消費者保護法適用之範圍，始為衡平。
況黃麗安被課徵奢侈稅之損害，並非其固有利益之損害，亦非瑞慶公司履行給付義務所致。
㈡房屋土地之買賣須課徵奢侈稅者，係指特種貨物及勞務稅條例第5條所規定以外之情形，核課對象、時期及申報程序，係以出賣不動產之原所有權人為納稅義務人，由其在買賣契約簽訂次日起30日內，自行填具相關文件向主管稽徵機關申報稅額。
居間人受託銷售不動產時，依民法第567條規定，關於訂約事項，固有據實報告及調查之義務，然除特別約定外，並無為委託人審核應否繳納或代為申報之義務。
所指據實報告及調查，應係指調查並提供該稅捐相關法律知識及如何申報訊息，非指調查計算或告知委託銷售之不動產應否繳納該稅捐或代為申報稅額。
系爭委託銷售契約之內容均無載明瑞慶公司有調查計算或告知黃麗安就系爭房屋應否繳納奢侈稅稅捐或代為申報稅額之義務。
瑞慶公司及劉凱平與黃麗安間就系爭房屋買賣所可能產生之奢侈稅，未另成立委任契約，即非瑞慶公司及劉凱平應盡之給付義務，不生債務不履行之情事，黃麗安不得依民法第535條、第544條、第567條等規定為請求。
㈢系爭委託銷售契約之簽約雙方為黃麗安與瑞慶公司，劉凱平並非該契約之當事人，依債之相對性原則，黃麗安無由向劉凱平主張系爭委託銷售契約之債務不履行責任。
又不動產經紀業管理條例未規定不動產仲介經紀業者對不動產之賣方有告知奢侈稅有無之義務，則應否繳納奢侈稅稅捐或代為申報稅額奢侈稅，即非瑞慶公司之義務。
且該條例第26條第2項規定，係管理不動產仲介經紀業者之依據，並非賦與不動產之賣方請求不動產仲介經紀業履行義務之權利。
劉凱平在黃麗安詢問關於奢侈稅事宜時，僅告知相關法條規定為一般出賣房屋符合自用條件，且將戶籍遷入，即無庸課奢侈稅，並未向黃麗安說明是否要繳奢侈稅或繳納金額。
至於「自用條件」，則排除房屋有出租或供營業用之情形，此與吾人每年繳納地價稅適用自用住宅優惠稅率之條件相同，屬基本常識，黃麗安不得諉為不知。
況黃麗安從未將在系爭房屋址辦理營業登記之事告訴劉凱平，其被課徵奢侈稅，與劉凱平無相當因果關係。
且劉凱平就黃麗安被課徵奢侈稅，亦無故意或過失，瑞慶公司及劉凱平均無須對黃麗安連帶負賠償責任。
㈣黃麗安於100年間買入並賣出系爭房屋，公告現值相同，土地漲價數額為零，且自用住宅稅率一人一生以一次為限，基於理性自利立場，當會以一般稅率申報。
另系爭房屋信箱之照片，無法證明黃麗安委託銷售當時即有采沐公司之招牌字樣。
又瑞慶公司及劉凱平受黃麗安委託銷售系爭房屋之受託義務至100年12月31日簽訂系爭買賣契約時即已完成，且系爭委託銷售契約範圍並未及於房屋稅之申報及繳納，黃麗安提出之101年房屋稅繳款書，係在簽訂系爭買賣契約之後，尚難佐證黃麗安於委託銷售及出賣系爭房屋時已告知系爭房屋址有公司登記。
㈤不動產仲介經紀業倫理規範係由內政部所發布，並非法律，難認屬民法第184條第2項所規定保護他人之法律，且該倫理規範係為保護不動產交易市場、提醒不動產仲介經紀業者在道德上應有之表現，非為保護個人權益而設。
黃麗安被課徵奢侈稅，乃因法律規定，縱其未委託瑞慶公司銷售而自行售出，課稅條件相同，其被課徵奢侈稅與劉凱平無涉，劉凱平自不成立民法第184條第2項之侵權責任。
㈥黃麗安提出其與劉凱平及訴外人黃馨儀於錄音光碟之對話紀錄，乃其被課稅後，為求轉嫁責任而擅自錄音之內容，無法呈現其委託銷售系爭房屋時之實際情形，該錄音檔欠缺證明力，瑞慶公司否認該錄音譯文之形式真正。
且細繹該對話內容，劉凱平不知系爭房屋址有公司營業登記，僅強調一般如將戶籍遷入，且符合自用，即無庸課徵奢侈稅，未具體保證或承諾系爭房屋之買賣應否課徵奢侈稅，且渠等三人談論之標的非系爭房屋。
另黃麗安列載其與陳妙箏之對話紀錄，僅其迭次強調斯時已告知劉凱平，乃單方片面之詞。
縱劉凱平曾告知黃麗安系爭房屋因自住不會被課徵奢侈稅，亦為黃麗安提供系爭房屋係自用而非供營業用之錯誤訊息所致，難認劉凱平有債務不履行違反義務或侵權行為之可歸責事由。
三、陳忠恕即永立地政士事務所、陳妙箏亦抗辯：
㈠陳妙箏於100年12月31日表示係受陳忠恕委託代理陳忠恕到場，未自稱地政士，名片上職稱為「簽約助理員」，僅係陳忠恕之履行輔助人，並非系爭委託代辦契約之當事人。
系爭委託代辦契約僅就「買賣標的之產權移轉登記」、「買賣標的之抵押權之塗銷或設定」、「買賣標的貸款申辦及償還」等事務成立委任法律關係，不包括「代為申報特種貨物及勞務稅」，且黃麗安未告知系爭房屋址有采沐公司營業登記。
系爭買賣契約第6條各項有關稅費負擔，指不動產移轉登記所生如房屋契稅、土地增值稅等之申報及繳納，以利完成產權移轉登記，且第6條第4項約定買賣雙方所需負擔之各項費用，亦僅包含契稅、印花稅、土地增值稅，並不包括奢侈稅。
又地政士法第16條第3款明定地政士所得執行之業務，包含代理申請與土地登記有關之稅務事項。
然依特種貨物及勞務稅條例規定，出售不動產之特種貨物應繳納之奢侈稅，並非土地登記有關之稅務事項，不屬地政士辦理產權移轉登記之法定業務。
依特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款、第16條第1項、第18條第1項等規定，出售不動產之特種貨物應繳納奢侈稅，乃於訂立買賣契約次日起30日內由納稅義務人自行計算申請，逾期未申報，由主管稽徵機關核定補徵或處罰鍰，與辦理不動產移轉登記事務無關，且其課稅性質屬特種營業稅，非屬土地登記有關之稅務事項及不動產所有權移轉時必先完納之稅捐，不屬地政士辦理產權移轉登記之法定業務。
陳忠恕未受委任處理有關黃麗安「特種貨物及勞務稅」之辦理或諮詢，非陳忠恕受任處理系爭房屋所有權移轉登記相關稅捐申報及繳納之委任事務範圍，難認有違地政士法第2條所規定於受託辦理業務時有不正當行為或違反業務上應盡義務之情，黃麗安不得依地政士法第26條第2項規定請求陳忠恕賠償損害，亦無由依民法第184條第2項為侵權行為損害賠償之請求。
㈡依黃馨儀所結證，陳妙箏受陳忠恕委託，於100年12月31日代理陳忠恕到場，黃麗安雖曾向陳妙箏詢問奢侈稅事宜，然黃麗安與黃馨儀均未告知系爭房屋址有采沐公司營業登記，黃麗安僅稱設籍於系爭房屋址。
陳妙箏係表示若系爭房屋為自用住宅且黃麗安無其他房屋，無庸課徵奢侈稅，其答覆內容與特種貨物及勞務稅條例相符，無任何過失或不當。
再者，土地增值稅適用自用住宅用地稅率，一生僅有一次或一屋之機會，故地政士於辦理土地增值稅申報時，通常均先申報一般稅率，避免貿然申報適用自用住宅用地稅率，致日後出賣人另有不動產出售更有節稅需求時無法適用自用住宅用地稅率優惠。
況系爭房屋為同年度買賣，土地增值稅額為零，陳妙箏告知上情，徵得黃麗安同意後，始以一般稅率申報。
黃麗安被課徵奢侈稅，與陳忠恕、陳妙箏無涉。
四、原審判決瑞慶公司及劉凱平應連帶給付黃麗安187萬5,000元，及自104年9月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
並駁回黃麗安其餘請求。
黃麗安就下開部分不服，提起上訴，除仍稱：依一般社會通念，陳忠恕之地政業務處理範圍包含回答奢侈稅相關問題，陳妙箏告知黃麗安出售系爭房屋不會被課徵奢侈稅，為違法執行地政士業務，與黃麗安所受187萬5,000元之損害間具有因果關係云云外，其上訴聲明為：㈠先位聲明：⑴原判決關於駁回黃麗安下開之訴部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，陳忠恕即永立地政事務所應給付黃麗安187萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑶前⑵聲明，如其餘被告任一人已履行給付，陳忠恕即永立地政事務所免給付義務。
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
㈡第一備位聲明：⑴原判決關於駁回黃麗安下開之訴部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，陳妙箏應給付黃麗安187萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑶前⑵聲明，如其餘被告任一人已履行給付，陳妙箏免給付義務。
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
㈢第二備位聲明：⑴原判決關於駁回黃麗安下開之訴部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，陳妙箏應給付黃麗安187萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑶前⑵聲明，如其餘被告任一人已履行給付，陳妙箏免給付義務。
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
瑞慶公司及劉凱平就原判決對其不利部分亦提起上訴，並補稱：縱渠等就黃麗安被課徵奢侈稅乙事有過失，然黃麗安未將系爭房屋狀況如實告知，亦有過失，應有過失相抵原則之適用云云外，其上訴聲明為：㈠原判決不利於瑞慶公司、劉凱平部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，黃麗安在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
陳忠恕及陳妙箏對黃麗安之上訴，則答辯聲明：㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
黃麗安對瑞慶公司、劉凱平之上訴，亦答辯聲明：上訴駁回（黃麗安請求瑞慶公司、劉凱平連帶給付之先位聲明，經原審判決有理由，並認其此部分備位聲明無審究必要；
嗣瑞慶公司、劉凱平對不利於己之先位之訴部分聲明上訴，經本院認為該先位之訴有理由，詳後述，仍無庸就關於瑞慶公司、劉凱平之備位聲明予以裁判，茲不贅述）。
五、兩造不爭執事項（本院卷第97頁背面-98頁）：
㈠劉凱平係受僱於瑞慶公司之經紀營業員，陳妙箏係受僱於陳忠恕即永立地政士事務所之助理人員。
㈡黃麗安於100年3月間購買系爭房屋，於100年7月5日將其個人戶籍遷入系爭房屋址，至101年6月1日遷出。
黃麗安於100年7月間成立采沐公司，將公司登記在系爭房屋址，迄系爭房屋100年12月31日出售後之101年2月間，將公司設址遷出。
㈢黃麗安於100年12月中旬，帶劉凱平至系爭房屋現場看屋。
㈣黃麗安與瑞慶公司於100年12月21日就系爭房屋簽訂系爭委託銷售契約，約定委託銷售期間自100年12月21日起至101年3月21日止。
㈤系爭房屋經瑞慶公司仲介成交，黃麗安與林宏政於100年12月31日在瑞慶公司位於新北市○○區○○路000號0樓之營業所，會同陳忠恕之履行輔助人陳妙箏簽訂系爭買賣契約，約定將系爭房屋之移轉登記及相關稅務事項，委由陳忠恕即永立地政士事務所代為辦理。
㈥系爭買賣契約簽約當時，黃麗安、林宏政、劉凱平、陳妙箏及黃馨儀均在場。
㈦財政部北區國稅局於104年2月25日發函通知黃麗安應於同年3月16日到場說明系爭房屋之特種貨物及勞務稅（奢侈稅）事項，該局認定黃麗安應補繳奢侈稅150萬元，並應處罰鍰37萬5,000元。
黃麗安已繳納奢侈稅150萬元，尚未繳納罰款37萬5,000元。
六、兩造爭執事項：
㈠先位聲明：
⑴「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」，是否在系爭委託銷售契約範圍？劉凱平就上開諮詢服務，
是否提供黃麗安錯誤訊息？
⑵瑞慶公司及劉凱平基於系爭委託銷售契約、不動產經紀業管理條例第26條第2項及消費者保護法第7條第3款等規定，對黃麗安被課奢侈稅及罰鍰，應否負債務不履行之損害
賠償責任？（擇一為有利之請求）
⑶「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」，是否在黃麗安與陳忠恕即永立地政事務所間之委任事務範
圍？陳忠恕即永立地政事務所依民法第544條、地政士法第26條第2項規定，對黃麗安被課奢侈稅及罰鍰，應否負債務不履行之損害賠償責任？（擇一為有利之請求）
㈡第一備位聲明：
陳妙箏就「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」，是否提供黃麗安錯誤訊息？陳妙箏是否違反地政士法第49條規定？黃麗安依民法第184條第2項規定，請求陳妙箏賠償187萬5,000元，有無理由？
㈢第二備位聲明：
黃麗安與陳妙箏間有無委任契約關係？如為肯定，則「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」，是否在黃麗安與陳妙箏間之委任事務範圍？黃麗安依民法第544條、第227條第2項規定，請求陳妙箏賠償187萬5,000元，有無理由？
七、本院得心證之理由：
㈠先位聲明：
⑴「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」，是否在系爭委託銷售契約範圍？劉凱平就上開諮詢服務，
是否提供黃麗安錯誤訊息？
①經查，黃麗安於100年12月中旬帶劉凱平至系爭房屋現場看屋，於同年月21日與瑞慶公司簽訂系爭委託銷售契
約，約定委託銷售期間自100年12月21日起至101年3月21日止。嗣經瑞慶公司仲介黃麗安與林宏政買賣系爭房
屋成交，並於100年12月31日在瑞慶公司營業所，簽訂系爭買賣契約等情，為黃麗安、瑞慶公司及劉凱平所不
爭執，並有劉凱平名片、系爭委託銷售契約及系爭買賣
契約等可稽（原審卷第39-59頁）。
依系爭委託銷售契約記載：瑞慶公司接受受託人即黃麗安之委託仲介銷售
系爭房屋，且由劉凱平為系爭房屋買賣之經紀營業員（
原審卷第40-41頁），堪認黃麗安主張其委任瑞慶公司銷售系爭房屋，且劉凱平係瑞慶公司僱用之經紀營業員
，負責處理黃麗安委託銷售系爭房屋之事務，亦為瑞慶
公司之履行輔助人乙節為可信。
②系爭委託銷售契約第7條第1款約定受託人之義務為：「受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之
。……受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃
、買賣交涉、諮詢服務、差旅出勤等活動與支出，除有
委託人與受託人雙方同意終止及委託人終止契約外，均
由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼
」（原審卷第41頁），可見瑞慶公司受託處理系爭房屋
銷售事務，應以善良管理人之注意為之，且受託範圍包
括「諮詢服務」在內。參以黃麗安所提出住商不動產之
網站之「賣屋指南」，記載「如果您有任何問題，我們
也歡迎您隨時與您鄰近的住商不動產各加盟店詢問，相
信您可以得到滿意的答案」；該項下之「賣方權益說明
」，記載「若您對房地產相關之法令、貸款及稅費」有
不清楚的地方，亦可以向經紀人員詢問」；且於「不動
產稅費說明」，記載「房屋買賣是人生中大事，而房屋
的取得、出售、持有、繼承、贈與、出租均有不同的稅
費需要繳交，而在應繳稅費中，應如何節稅及退稅，以
下將一併為您說明，當然，若您對其中某一稅費欲深入
了解，亦可就近向您住家附近的住商不動產加盟店詢問
，專業踏實的住商不動產，隨時都已做好為您服務的準
備」；又於「賣屋相關稅費」，併列土地增值稅、地價
稅、房屋稅、贈與稅、遺產稅及奢侈稅等六種稅費等情
，有住商不動產之網站內容可稽（原審卷第66-69頁），亦可徵該網站內容已表明各加盟店及經紀人員，於接
受賣方委託銷售房屋時，均能提供不動產相關稅費之諮
詢服務，包括「奢侈稅之諮詢服務」。況衡以不動產經
紀業者及經紀人員相較於一般消費大眾，對於房地產相
關之法令、貸款及稅費，包括奢侈稅等之房屋交易所生
事項，應更具專業知識及能力，而瑞慶公司既接受黃麗
安委託銷售系爭房屋，並收取服務報酬，本負有接受委
託人諮詢交易事項並提供正確訊息之義務，自應秉持其
專業，以善良管理人之注意義務，向黃麗安說明奢侈稅
課徵之條件，並答覆黃麗安所諮詢奢侈稅之問題，此均
為瑞慶公司之系爭委託銷售契約義務。
③按特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定之特種貨物，為持有期間在兩年以內之房屋及其坐落基地或依
法得核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土
地；銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物，納稅義務
人為原所有權人，於銷售時課徵特種貨物及勞務稅；特
種貨物及勞務稅之稅率為百分之十。但第2條第1項第1
款規定之特種貨物，持有期間在一年以內者，稅率為百
分之十五，特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款、
第4條第1項、第7條分別定有明文。又所定之特種貨物
，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及
其坐落基地，辦竣戶籍登記並有自住事實，且持有期間
無供營業使用或出租者，免徵特種貨物及勞務稅，同條
例第5條第1項第1款亦定有明文。是銷售持有期間在兩
年以內銷售房屋及其坐落基地，於持有期間如有供營業
使用或出租者，仍應按銷售價格百分之十，持有期間在
一年以內者按銷售價格百分之十五，繳納特種貨物稅。
④經查，黃麗安於100年3月間購買系爭房屋，於100年7月5日將其個人戶籍遷入系爭房屋址，至101年6月1日遷出。
黃麗安於100年7月間成立采沐公司，將公司址登記在系爭房屋址，迄系爭房屋100年12月31日出售後之101年2月間，將公司設址遷出乙情，為兩造所不爭執（原審
卷第322頁-背面），並有新北市政府101年2月20日北府經登字第1015009604號函所敘采沐公司申請公司遷址變更登記及黃麗安之戶籍謄本可稽（原審卷第292-294頁）。黃麗安持有系爭房屋尚未滿一年，且於持有期間成
立采沐公司，並將公司址登記在系爭房屋址，其於100
年12月間委由瑞慶公司銷售系爭房屋，並於同年月31日售出系爭房屋，依特種貨物及勞務稅條例規定，黃麗安
出售系爭房屋即須課徵奢侈稅。然黃麗安非以買賣房屋
為業，且100年12月間委託瑞慶公司銷售系爭房屋乃其第一次委託銷售房屋，而特種貨物及勞務稅條例係於10
0年5月間始公布，並自100年6月1日開始施行，堪認黃麗安對於房屋交易事項及奢侈稅課徵規定並不熟悉。黃
麗安主張其於100年12月中旬偕同劉凱平至系爭房屋現場看屋，且多次諮詢劉凱平「系爭房屋買賣是否符合奢
侈稅免徵條件之諮詢服務」乙情，為瑞慶公司及劉凱平
所不爭執（原審卷第111頁），則瑞慶公司受黃麗安有
償委託仲介系爭房屋之銷售，其經紀營業員即劉凱平為
系爭房屋買賣之實際銷售人員，為黃麗安提供銷售服務
，自均應善盡調查並提供正確訊息之義務，提醒黃麗安
系爭房屋買賣有奢侈稅課徵之問題，始足謂已盡善良管
理人之注意義務。
⑤次查，黃麗安主張系爭房屋信箱上曾貼有「采沐室內設
計有限公司」之招牌乙情，有系爭房屋信箱上之公司招
牌外觀照片2幀可稽（原審卷第314頁）。
而劉凱平亦曾至系爭房屋查看現況，堪信黃麗安所主張劉凱平於現場
看屋時察知系爭房屋設有公司營業乙節非虛。且由黃麗
安、劉凱平與黃馨儀三人間於104年6月28日之錄音對話內容：「黃麗安：我後來回去看，我是100年買的。」
、「劉凱平：100年買的，那妳幾年賣的？」、「黃麗
安：同一年啊！年初買年後賣，而且我的狀況都有讓他
知道得很清楚。」、「劉凱平：他那個狀況是怎麼樣呢
，就是在當時，名下只有一間房子。」、「黃馨儀：妳
說妳都有讓對方知道。」、「黃麗安：當然啊，我一開
始就有讓他知道。」、「劉凱平：對啊，我們都很清楚
啊。」、「黃麗安：，一定要讓他知道，我的狀況都讓
他都很清楚，公司戶籍都在那裡。而且，那個時候我跟
義山（即黃麗安之前配偶）就一間房子而已。」、「劉
凱平：是。」、「黃麗安：我們狀況都會讓你知道，然
後呢，你們仲介做了那麼久，一定比我們更清楚。」、
「劉凱平：對，對，對。我講一下你姐賣的那間房子賣
的狀況好不好？她100年買，裝潢，100年賣，對不對？但是，在那個時候的稅制規定上面是說，她名下有一間
房子然後符合自用條件，就是你戶籍遷進去，然後再來
賣掉，就符合免奢侈稅的豁免條款，我自己住的，所以
我自己賣，對不對，這很正常嘛！」、「黃麗安：對，
他就是這樣講的，所以我房子才會給他賣。反正你就放
心啦，反正我那時候○○路的狀況都有跟他講的很清楚
，雖然有點久了，但是他已經做那麼久了，店長也當那
麼久了，他對這個很了解的，我那時候公司戶籍都在那
裡…」、「黃馨儀：你是在幫他講話還是在幫我講話啊
？」、「劉凱平：哈哈哈哈…。」、「劉凱平：因為你
姐那個房子的狀況也符合當時的一些規定啊。也符合當
時的規定啊。那現在為什麼很多人買了沒有到兩年要賣
，怕會有奢侈稅，是因為他們沒有居住事實。」、「黃
馨儀：所以那時候我姐，你跟他說是不用課奢侈稅。」
、「劉凱平：如果自用的話就不用課奢侈稅，就是戶籍
遷進去，對，戶籍遷進去。」
（原審卷第143、298頁背面、320頁-背面），黃麗安多次提及其委託瑞慶公司銷售系爭房屋當時，已將系爭房屋之狀況、公司營業址及
個人戶籍均設在系爭房屋址乙情告知劉凱平，劉凱平不
僅未否認，亦未反駁不知情，復稱「我們都很清楚啊」
等語，益徵黃麗安主張其簽署系爭買賣契約前，曾告知
劉凱平系爭房屋有公司設址一情為可信。
⑥復查，黃麗安提出之系爭房屋101年房屋稅繳款書雖記載系爭房屋之使用情形為「營業」（原審卷第70頁），
然黃麗安係於100年12月31日出賣系爭房屋，該次年度之房屋稅繳款書所載房屋使用情形，固尚無足資為佐證
瑞慶公司及劉凱平於受黃麗安委託售屋當時，即已知悉
系爭房屋之使用情形；惟參以瑞慶公司及劉凱平所自陳
：劉凱平當時回答黃麗安「房屋如果符合自用條件，且
將戶籍遷入，可以免徵奢侈稅」；劉凱平是否有說明「
自用條件」為何要再確認等語（原審卷第161頁），對
照黃麗安與劉凱平於104年6月21日之對話內容，及上開黃麗安、劉凱平與黃馨儀三人於104年6月28日之對話內容，劉凱平多次稱：「遷戶籍，那妳就符合自用，不用
課奢侈稅…」、「她名下有一間房子然後符合自用條件
，就是妳戶籍遷進去，然後再來賣掉，就符合免奢侈稅
的豁免條款，我自己住的，所以我自己賣」、「如果自
用的話就不用課奢侈稅，就是戶籍遷進去，對，戶籍遷
進去」等語（原審卷第142-144頁），可見劉凱平自始即認所有權人名下僅一間房屋，而將戶籍遷入該房屋及
居住即符合房屋自用條件，亦符合免課奢侈稅之規定，
並僅以此情向黃麗安說明。然該認知及說明，均與特種
貨物及勞務稅條例第5條之規定有落差，且瑞慶公司及
劉凱平從未提出特種貨物及勞務稅條例就免徵奢侈稅之
具體規定，顯見黃麗安諮詢有關系爭房屋買賣是否會被
課奢侈稅，劉凱平之回覆應屬不確切、不完整。再者，
奢侈稅之課徵係自100年6月1日開始施行，而實價申報登錄之推動係自101年8月1日開始等情，應為從事房地交易買賣之重要事項，然依黃麗安與劉凱平於104年6月21日之對話內容：「劉凱平：101年的時候奢侈稅還沒實施，那時候只有實價登錄。」、「黃麗安：101年買
，嗯…。」、「劉凱平：你那時候如果我沒有記錯，根
本沒有奢侈稅這個東西，奢侈稅是近兩年才實施的。」
等語（原審卷第142頁），可見斯時瑞慶公司經紀營業
員劉凱平對於奢侈稅、實價申報登錄等房屋交易之重要
事項及政策，尚不熟悉，卻多次向黃麗安稱「妳放心，
我們是專家，聽我們的才對」等語（原審卷第143頁）
，自難認瑞慶公司、劉凱平已盡善良管理人注意義務提
供黃麗安正確之訊息。
⑦準此，堪認黃麗安向劉凱平諮詢系爭房屋買賣是否會被
課徵奢侈稅時，劉凱平未提供正確之法律規範內容，且
黃麗安已告知劉凱平系爭房屋址設有采沐公司，劉凱平
亦應本於其從事房地產買賣之專業知識及敏銳度，就其
所從事之業務善盡預見危險及調查之義務，瞭解系爭房
屋買賣涉及奢侈稅課徵之一切因素，乃其於黃麗安諮詢
時，輕率回覆系爭房屋有黃麗安戶籍遷入即符合自用條
件，可免徵奢侈稅云云，顯然違背善良管理人之注意義
務而有過失。
⑵瑞慶公司及劉凱平基於系爭委託銷售契約、不動產經紀業管理條例第26條第2項及消費者保護法第7條第3款等規定，對黃麗安被課奢侈稅及罰鍰，應否負債務不履行之損害
賠償責任？（擇一為有利之請求）
①按「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處
理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管
理人之注意為之」、「受任人因處理委任事務有過失，
或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償
之責」，民法第535條、第544條分別定有明文。
次按「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失
時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事
人另有訂定者，不在此限」，民法第224條定有明文。
再按經紀業指本依本條例規定經營仲介或代銷業務之公
司或商號、經紀人員指經紀人或經紀營業員。經紀人之
職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助
經紀人執行仲介或代銷業務。因可歸責於經紀業之事由
不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負
賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介業務或代銷業務
之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經
紀人員負連帶賠償責任，亦分別為不動產經紀業管理條
例第4條第4款、第7款、第26條第1項、第2項所明定。
②經查，瑞慶公司受黃麗安委託仲介銷售系爭房屋，劉凱
平係瑞慶公司所僱用之經紀營業員，亦係系爭房屋買賣
之經紀營業員，負責處理黃麗安委託銷售系爭房屋之事
務，屬瑞慶公司之履行輔助人，對於「系爭房屋買賣是
否符合奢侈稅免徵條件」事項，有受黃麗安諮詢及回覆
黃麗安之義務，屬於此委託銷售房屋之委任事務之一。
於黃麗安詢問有關系爭房屋買賣是否會課徵奢侈稅問題
時，劉凱平提供錯誤、不完整之訊息，違背善良管理人
之注意義務而有過失，業如上述，則劉凱平及瑞慶公司
就執行仲介業務或代銷業務及對於受任人因處理委任事
務有過失，致黃麗安受有損害，應負賠償之責。
③次查，黃麗安因100年12月間出售系爭房屋，經財政部北區國稅局認定應課徵特種貨物及勞務稅（即奢侈稅）
150萬元，且因未依規定申報銷售價格計1,000萬元，逃漏特種貨物及勞務稅計150萬元，違反特種貨物及勞務
稅條例第16條第1項規定，受罰鍰37萬5,000元，有財政部北區國稅局裁處書、財政部北區國稅局特種貨物及勞
務稅核定稅額繳款書可稽（原審卷第154、289頁），且為兩造不爭執。而黃麗安出售系爭房屋前，曾多次向劉
凱平詢問系爭房屋買賣是否免課徵奢侈稅，劉凱平均表
示符合免徵一情，業據證人黃馨儀結證屬實（原審卷第
200、206頁），可見黃麗安重視系爭房屋買賣是否會被課徵奢侈稅，迭次與劉凱平確認，堪認黃麗安主張其因
劉凱平稱免徵奢侈稅，始願意委託出售系爭房屋為真實
。黃麗安因劉凱平、瑞慶公司提供錯誤、不完整之訊息
，表明無庸課徵奢侈稅，未盡注意義務告知黃麗安徵稅
問題，致黃麗安誤認無庸繳納奢侈稅，而將系爭房屋委
託瑞慶公司及劉凱平銷售，並以不須繳奢侈稅為基礎之
1,000萬元價格出售系爭房屋，且致黃麗安不知應依法按期申報銷售價格及奢侈稅，事後經財政部北區國稅局
追繳奢侈稅150萬元及罰鍰37萬5,000元，合計187萬5,000元，已致黃麗安出賣系爭房屋之實質對價受有同額之
減損，自可認係因瑞慶公司及劉凱平執行委託銷售業務
，未盡善良管理人注意義務所造成之損失。黃麗安先位
聲明依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第1項及第2項規定，請求瑞慶公司及劉凱平就上開損害187萬5,000元連帶負賠償責任，應屬有據。
④黃麗安於簽訂系爭委託銷售契約前，已將系爭房屋狀況
如實告知劉凱平，且因劉凱平、瑞慶公司提供錯誤、不
完整之訊息，表明無庸課徵奢侈稅，致黃麗安同意以不
須繳奢侈稅為基礎之1,000萬元價格出售系爭房屋，均如上述。劉凱平及瑞慶公司提起上訴抗辯黃麗安未將系
爭房屋狀況如實告知，亦有過失，如法院認定渠等應負
損害賠償責任，亦應有過失相抵原則之適用云云，委無
足取。
⑶「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」，是否在黃麗安與陳忠恕即永立地政事務所間之委任事務範
圍？陳忠恕即永立地政事務所依民法第544條、地政士法第26條第2項規定，對黃麗安被課奢侈稅及罰鍰，應否負債務不履行之損害賠償責任？（擇一為有利之請求）
①經查，陳妙箏係受僱於永立地政士事務所之助理人員，
陳妙箏為陳忠恕執行本件受任事務履行輔助人，黃麗安
與林宏政於100年12月31日會同陳妙箏簽立系爭買賣契約，約定將系爭房屋之移轉登記及相關稅務事項，委由
陳忠恕即永立地政士事務所代為辦理，為兩造所不爭執
（原審卷第322頁-背面），堪認陳忠恕與黃麗安間成立系爭委託代辦契約。
②次查，依系爭買賣契約第4條約定：「買賣標的之產權
移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還等作
業，經甲、乙雙方同意完全委由住商總部特約地政士（
代書）陳忠恕代為辦理。特約地政士（代書）就本款事
務之實際作業得使第三人代為處理，惟仍應承擔本款事
務之全部責任」；第6條約定系爭買賣之稅費事項包括
「房屋契稅」、「土地增值稅」、「地政規費」、「設
定費」、「印花稅」、「特約地政士（代書）業務執行
費用」、「塗銷費」，有系爭買賣契約可稽（原審卷第
47頁），可認陳忠恕僅就系爭房屋之產權移轉登記、抵
押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還，及有關上開稅賦
事項之事務，與黃麗安及買受人林宏政成立委任之法律
關係。且觀系爭委託代辦契約所涉及之稅賦事項均未包
括特種貨物及勞務稅（即奢侈稅），是陳忠恕抗辯有關
奢侈稅之申報及諮詢事務均不在其受黃麗安委任事務之
範圍等語，應屬有據。
③按地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反
業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或
其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法
第26條定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，
就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有
明文。黃麗安主張地政士應依上開規定負損害賠償責任
者，須證明自己受有損害，且損害係因地政士不為完全
之給付所引起者，或地政士有不正當行為或違反業務上
應盡之義務，始足當之。陳忠恕指示不具地政士資格之
陳妙箏，為黃麗安辦理房地簽約事宜，違反地政士法第
17條「地政士應自己處理受託事務」及第18條「地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物之權
利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委
託」規定，而陳妙箏違反地政士法第49條「未依法取得
地政士證書或地政士證書經撤銷或廢止，而擅自以地政
士為業者，……」規定等情，有新北市政府104年10月29日新北府地籍字第1042073063號函可稽（原審卷第156-157頁），且為陳忠恕及陳妙箏所不爭執（原審卷第162頁），固堪認陳忠恕及陳妙箏均有違反地政士法規之
情形。然查，關於出售房屋、土地應繳納奢侈稅之事項
非土地登記有關之稅務事項以及不動產所有權移轉時必
先完納之稅捐，本非地政士辦理產權移轉登記之法定業
務，且亦非陳忠恕與黃麗安間委任事務範圍，而陳妙箏
僅係陳忠恕本件之履行輔助人，亦非委任關係之當事人
（詳下述），縱陳妙箏回答黃麗安詢問有關奢侈稅之問
題，亦非在執行陳忠恕所受託辦理之業務，或在執行自
身受委任之事項，難認有違地政士法第2條所定於受託
辦理業務時有不正當行為或違反業務上應盡義務之情。
況陳妙箏無地政士資格卻自稱地政士並擅以地政士為業
一情，亦與黃麗安誤認不須繳納奢侈稅，而同意由瑞慶
公司及劉凱平銷售，並受有187萬5,000元之損失等情間，無相當因果關係。
④準此，陳忠恕受黃麗安委任之事務範圍未包括奢侈稅申
報及諮詢事項，本無為黃麗安主動調查系爭房屋是否有
營業及將來有課徵奢侈稅可能之義務。黃麗安先位聲明
依民法第544條及地政士法第26條第2項規定，請求陳忠恕負賠償損害責任，於法無據。
⑷陳妙箏就「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」，是否提供黃麗安錯誤訊息？陳妙箏是否違反地政
士法第49條規定？黃麗安依民法第184條第2項規定，請求陳妙箏賠償187萬5,000元，有無理由？黃麗安與陳妙箏間有無委任契約關係？如為肯定，則「系爭房屋買賣是否符
合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」，是否在黃麗安與陳妙箏
間之委任事務範圍？黃麗安依民法第544條、第227條第2項規定，請求陳妙箏賠償187萬5,000元，有無理由？①經查，陳妙箏係陳忠恕即永立地政士事務所之助理人員
，代理陳忠恕前去與黃麗安簽立系爭買賣契約及辦理上
開委任事務，僅係陳忠恕就執行上開受任事務之履行輔
助人，陳妙箏抗辯其非系爭委託代辦契約之當事人，與
黃麗安間無成立委任關係一情，堪可採認。且陳妙箏為
陳忠恕之履行輔助人，其承辦之委任事務範圍當僅限於
黃麗安與陳忠恕間之委任事項，自不包括奢侈稅之申報
及諮詢事項。
②按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務
，他方允為處理之契約」、「有承受委託處理一定事務
之公然表示者，如對於該事務之委託，不即為拒絕之通
知時，視為允受委託」，民法第528條、第530條分別定有明文。而民法第530條所謂「公然表示」，係指受任
人有承受委任人委託處理系爭事務之公然表示，始足當
之。又契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致
之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，
自不發生契約之效力。再按民事訴訟如係由原告主張權
利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以
證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請
求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。
黃麗安固於100年12月31日簽署系爭買賣契約時，詢問陳妙箏有關奢侈稅問題，並經陳妙箏答覆，然黃麗安與陳忠
恕間之委任事務不包含奢侈稅事項，業如前述，則黃麗
安所支付予陳忠恕之業務執行費用，本不包括奢侈稅諮
詢之對價，且一般向專業人士諮詢法律問題均會收取一
定報酬，除非已明確表示免費諮詢，否則自會依諮詢事
項之難易收取諮詢費用。而自證人黃馨儀所證述黃麗安
與陳妙箏於100年12月31日會面、互動之經過（原審卷第199-206頁，詳述如下），渠二人從未就將諮詢奢侈稅事項納入委任代辦事項範圍之必要之點為討論，且衡
情此詢問答覆過程僅有三言兩語，難認陳妙箏有承受黃
麗安委託處理系爭事務之公然表示，陳妙箏亦否認上情
，黃麗安復未能舉證證明，自與受任人有承受委任人委
託處理事務之公然表示要件不符，無民法第530條之適
用。黃麗安主張簽立系爭買賣契約時，其告知陳妙箏系
爭房屋設有公司登記址，當場請教陳妙箏是否會被課徵
奢侈稅，陳妙箏未拒絕回答，反積極告知符合免徵要件
，依民法第530條規定，其與陳妙箏合意將奢侈稅問題
之諮詢服務，納入委託代辦事務之範圍云云，亦無足取
。
③次查，依證人黃馨儀於原審所結證：「【問：原告（即
黃麗安，下同）簽立買賣契約前，有無詢問劉凱平和陳
妙箏關於課徵奢侈稅之問題？】有，簽約當天原告有詢
問劉凱平。簽約當天也有詢問陳妙箏。（問：原告如何
詢問陳妙箏？）原告問『我是符合不會被課稅，請陳代
書再確認一次』。（問：陳妙箏是怎麼回答的？）陳妙
箏跟原告說『是符合的，不會被課。』（問：簽約日當
天談到奢侈稅這件事，是否有提及系爭房屋有設立公司
登記這件事？）我個人沒有提，我只有提會不會被課奢
侈稅。（問：有無印象簽約現場有無人提及系爭房屋上
有公司設立登記這件事？）沒有印象。（問：證人方才
說原告有問劉凱平關於奢侈稅問題，原告或證人有無簽
約當場提到房屋其他資訊？）簽約當天沒有聽到，我只
有問是否有課奢侈稅。（問：簽約當場原告或證人是否
有提及把原告戶籍遷入系爭房屋？）原告戶籍都在系爭
房屋，至於當天有無談到這件事情我沒有印象。（問：
簽約當天證人是否沒有提及系爭房屋其他資訊，只是單
純詢問是否符合不用課徵奢侈稅？）因為原告有問過，
我擔心原告有遺漏，所以我當下有再一次詢問陳妙箏代
書『確定不會被課徵奢侈稅？』，我個人當下沒有提及
房屋的其他資訊。（問：劉凱平或陳妙箏有無跟證人解
釋說系爭房屋免徵奢侈稅是自用或其他原因？）我印象
中原告這間房子本來就自用，劉凱平、陳妙箏有簡單的
說因為系爭房屋為自住的，原告只有一間房子，所以符
合免課徵奢侈稅。（問：證人跟原告前往簽立不動產買
賣契約前，證人是否知道有公司設立登記在系爭房屋？
）我知道，因為是原告的公司。（問：既然證人知道有
公司登記在系爭房屋，當劉凱平或陳妙箏表示系爭房屋
因為自用不用課徵奢侈稅一事時，證人沒有提出質疑？
）我當下只知道奢侈稅，且只是要確認原告會不會被課
徵奢侈稅，所以沒有深入去講，我只是想再次確認。（
問：原告當時有無深入去問？）我跟原告有電話聯絡，
原告說她都有問清楚，我沒有從頭參與，我只有簽約當
天有參與」等語（原審卷第199-206頁），可見100年12月31日簽立系爭買賣契約當日，黃麗安及黃馨儀均係詢
問陳妙箏系爭房屋買賣是否符合免課徵奢侈稅，且除系
爭房屋為自用外，未提出包括設有公司址等其他資訊以
供評估，而陳妙箏亦僅回覆因系爭房屋為自住，黃麗安
僅有一間房子，符合免課徵奢侈稅。且黃麗安亦自承其
與陳妙箏於簽約當日為第一次接觸（原審卷第322頁）
，難認陳妙箏於簽約當日知悉系爭房屋內設有黃麗安所
經營采沐公司營業登記之事實。又依黃麗安因接獲財政
部北區國稅局通知說明函於104年6月30日前去詢問陳妙箏之對話錄音內容：「黃麗安：我是賣方，我是賣房子
的。」、「陳妙箏：妳是賣方喔！妳那時候賣的時候，
名下有房子嗎？」、「黃麗安：名下沒有房子。」、「
陳妙箏：也有設籍？」、「黃麗安：我有設籍阿！」、
「陳妙箏：沒有出租沒有營業？」、「黃麗安：我公司
戶籍都在那，夫妻名下就那間。」、「陳妙箏：不行耶
！」、「黃麗安：但是你們那時候都跟我說可以阿！」
、「陳妙箏：我沒有，我應該不會直接跟你講，應該是
經紀人跟你講的。」、「黃麗安：經紀人跟我講我還懷
疑，我還問你，你還跟我講ok，不會有問題。」、「陳
妙箏：妳有公司就不行啊。」、「黃麗安：對啊，我就
說，我當初就一直特別強調。」、「陳妙箏：未滿兩年
一定會被課徵奢侈稅，你夫妻名下跟未成年子女只有一
間房子，這是很確定的啊。」、「黃麗安：對，這是很
確定的，所以我就覺得很奇怪，但是我們是不知道什麼
狀況。那個時候在委任賣屋的時候，不對，我的狀況都
讓經紀人知道…」、「陳妙箏：對對對，那現在就是因
為，妳可能講了很多很多的內容，因為再接這個的第一
線，一定是經紀人嘛，那妳可能，因為他請妳賣嘛、教
妳賣嘛，那妳們可能中間溝通了很多，可是在當下我去
的時候，可能妳有問我，但是你問的可能沒問到重點，
那經紀人也並沒有跟我講這些事，說有沒有奢侈稅，有
的話我會跟他講奢侈稅…」等語（原審卷第145-149頁）。由黃麗安向陳妙箏查證之第一時間，經黃麗安表示
系爭房屋設有公司登記時，陳妙箏即明確回應「此不符
合免徵奢侈稅之規定」，益徵陳妙箏熟知奢侈稅課徵規
定。依陳妙箏上開回覆之情節及反應可知，倘黃麗安於
100年12月31日簽約當日曾提及系爭房屋設有公司登記，陳妙箏應不可能回覆「符合免徵奢侈稅之規定」，堪
認黃麗安於100年12月31日簽約當日並未向陳妙箏提及系爭房屋設有黃麗安經營之公司登記。黃麗安主張陳妙
箏知悉系爭房屋設有公司登記址，卻告知免徵奢侈稅，
提供錯誤訊息云云，洵非有據。
④按於同年度市場買賣之房屋及基地，一般無須課徵土地
增值稅，而土地增值稅適用自用住宅用地稅率乃優惠稅
率，原則上一生亦僅有一次或一屋之機會，此有新北市
政府稅捐稽徵處土地增值稅簡介節稅園地網頁可參（原
審卷第331頁），是地政士於辦理土地增值稅申報時，
是否使用自用住宅用地稅率申報定當特別謹慎，縱係自
用住宅之買賣，實務上當事人亦會選擇以一般稅率申報
，亦所恆有，係為避免貿然申報適用自用住宅用地稅率
，造成日後當事人另有房地出售更有節稅需求時，無法
適用自用住宅用地稅率優惠。系爭房屋之買賣乃同年度
市場交易，無須課徵土地增值稅，則陳妙箏逕以一般稅
率申報，對當事人較為有利，亦屬合理。黃麗安主張系
爭買賣契約之土地增值稅以一般稅率辦理申報，可見陳
妙箏於簽約當日知悉系爭房屋為營業使用云云，自難採
信。
⑤準此，陳妙箏非系爭房屋銷售人員，黃麗安自始未告知
陳妙箏系爭房屋設有公司址，陳妙箏僅能依黃麗安提供
系爭房屋為自用等資訊回覆，難認陳妙箏有可歸責之事
由提供錯誤訊息之情形。陳妙箏與黃麗安間亦不成立委
任關係。黃麗安備位主張依地政士法第26條第2項、民
法第224條、第227條、第544條規定，請求陳妙箏賠償損害，及依民法第184條第2項主張侵權行為，請求陳妙箏賠償損害，均於法無據。
八、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。
黃麗安請求瑞慶公司、劉凱平連帶賠償187萬5,000元，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，其併請求渠等連帶給付自起訴狀繕本送達翌日即104年9月10日（原審卷第80、81頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，亦無不合。
九、綜上所述，黃麗安先位依民法第544條規定、不動產經紀業管理條例第26條第1項及第2項規定，請求瑞慶公司及劉凱平負賠償責任，連帶給付187萬5,000元，及自年104年9月10日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。
黃麗安先位依民法第544條及地政士法第26條第2項規定，請求陳忠恕給付187萬5,000元本息，及備位依地政士法第26條第2項、民法第224條、第227條、第544條、第184條第2項規定，請求陳妙箏給付187萬5,000元本息，均屬無據，不應准許。
原審就上開應予准許部分，為瑞慶公司、劉凱平敗訴之判決，並依黃麗安、瑞慶公司及劉凱平之聲請，分別酌定相當擔保金額，予以宣告准、免假執行，核無不合。
瑞慶公司及劉凱平上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
原審就上開不應准許部分，為黃麗安敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，亦無不合。
黃麗安上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，亦無理由，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十一、據上論結，本件黃麗安、瑞慶公司及劉凱平之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
民事第十三庭
審判長法 官 吳麗惠
法 官 王永春
法 官 王麗莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
書記官 余姿慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。