臺灣高等法院民事-TPHV,105,上,1611,20170525,1

臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1611號
上 訴 人 張新燈
訴訟代理人 葉天昱律師
被 上訴人 吳阿蕊
訴訟代理人 鄧湘全律師
複 代理人 陳虹均律師
訴訟代理人 呂嘉坤律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年10月18日臺灣桃園地方法院104年度訴字第1343號第一審判決提起上訴，上訴人並為訴之追加，本院於106年5月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

被上訴人應給付上訴人新臺幣肆拾萬元，及自民國一０四年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

其餘追加之訴駁回。

第一審（除確定部分外）、第二審（含追加部分）訴訟費用，由被上訴人負擔百分之五，餘由上訴人負擔。

事實及理由

一、程序方面：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者」，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文，並依同法第446條第1項適用於第二審程序。

經查，上訴人於原審依據民法226條1項、216條第1、2項，請求被上訴人給付金錢。

嗣於本院民國（下同）106年5月4日言詞辯論期日，追加兩造間98年6月15日租約第7條為請求權，依選擇合併法則而請求給付金錢（見本院卷第155頁筆錄背面）。

被上訴人則反對其追加（見同頁）。

由於追加部分與原訴基礎事實相同，依上開規定，應准許上訴人之追加，先予說明。

二、上訴人起訴及追加之訴主張：㈠坐落臺中市○○區○○○段119-27、119-28、119-59及133-3地號土地（下合稱系爭土地，最後一筆土地下稱133-3號土地）本係被上訴人所有，曾在92年2月24日出租予伊，租期至113年2月24日。

迨98年6月15日，兩造重訂租約（下稱98年租約），租期自98年2月25日至118年2月25日，共計20年，租金總額為新臺幣（下同）120萬元，伊遂在133-3號土地如附圖B所示位置、面積1288平方公尺區域種植茶樹。

但是，被上訴人於102年4月12日將系爭土地所有權移轉予其子朱○○；

同年8月5日，再移轉登記至第三人任○○名下，移轉原因為買賣。

嗣任○○對伊提起臺灣臺中地方法院102年度訴字第2724號訴訟（下稱102年另案），該案確定判決命伊返還系爭土地、支付不當得利。

任○○據以聲請臺灣臺中地方法院104年度司執字第48758號強制執行事件（下稱104年執行事件），伊在104年10月4日支付3萬1334元予任○○，同年月16日點交系爭土地予任○○。

被上訴人構成債務不履行，自應賠償伊支付3萬1334元予任○○所受損害。

再者，伊受有茶葉等農作淨收益1563萬2318元之損害。

爰依民法第226條1項、第216條第1、2項，請求：被上訴人應給付上訴人1566萬3652元，其中120萬元自起訴狀繕本送達翌日起算，其中1443萬2318元自105年6月17日起算，其中3萬1334元自民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。

並願供擔保請准宣告假執行。

㈡伊投資成本共286萬4772元，依98年租約第7條，得請求被上訴人賠償三倍金額，爰追加依98年租約第7條，請求：被上訴人應給付上訴人500萬元，及其中120萬元自支付命令送達翌日起，其餘380萬元自105年6月17日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

並願供擔保請准宣告假執行。

三、被上訴人則以：兩造間98年租約並未公證，以致上訴人無法取得「買賣不破租賃」之保障；

此係可歸責於上訴人所致。

再者，伊與朱○○數度通知上訴人行使優先承買權，但是上訴人不予置理；

任○○也有意續租，伊出面協調，上訴人仍然置之不理，故98年租約業已合意終止，上訴人不得請求賠償損害。

在102年另案審理中，承辦法官於103年3月12日履勘現場，系爭土地（含133-3號土地）呈現荒蕪狀態；

足見上訴人所稱採收並出售茶葉一節，並非可信。

且上訴人高估茶葉產量，低估管銷成本，其聲稱茶葉售價736萬7360元、淨利370萬1540元，均非可採。

再者，上訴人依約所付租金，並非98年租約第7條所稱投資損失。

伊基於經濟因素而移轉系爭土地，縱屬違約，違約金應酌減為3萬1334元等語，資為抗辯。

四、原審就上訴人之請求，判決：被上訴人應給付上訴人3萬1334元，及自105年8月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

並分別為准免假執行之諭知。

另駁回上訴人其餘請求。

上訴人不服而提起上訴，聲明：㈠原判決駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。

㈡被上訴人應再給付上訴人500萬元，及其中120萬元自支付命令送達翌日起，其餘380萬元自105年6月17日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

另追加請求之聲明如上所述。

被上訴人答辯聲明：㈠上訴與追加之訴均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

（原審判決被上訴人敗訴部分，未據被上訴人不服；

原審判決逾503萬1334元本息部分，未據上訴人不服，均已確定）。

五、兩造不爭執事項：（見本院卷第53、91頁、116頁背面，第156頁背面）㈠系爭土地本係被上訴人所有，曾在92年2月24日出租予上訴人，租期至113年2月24日。

迨98年6月15日，兩造另簽立98年租約，租賃期間自98年2月25日至118年2月25日，共計20年，租金共120萬元。

給付方式如下：⒈自98年2月25日至103年2月25日租金20萬元；

⒉自103年2月25日至108年2月25日租金20萬元；

⒊自108年2月25日至113年2月25日租金40萬元；

⒋自113年2月25日至118年2月25日租金40萬元（見原審卷第17-21頁租約、支付命令卷第8-17頁）㈡102年4月12日，被上訴人將系爭土地移轉至其子朱○○名下，移轉原因為贈與。

同年8月5日，以買賣為原因，移轉登記予任○○。

（見原審卷第22-41頁土地謄本與異動索引）㈢任○○於102年另案請求上訴人返還系爭土地等，臺灣臺中地方法院103年7月25日102年度訴字第2724號判決，命上訴人返還系爭土地、支付不當得利；

上訴人提起上訴，臺灣高等法院臺中分院104年3月25日103年度上易字第421號判決，將不當得利減為每月767元，駁回上訴人其餘上訴確定。

（見原審卷第42-52頁判決書）㈣任○○持前開確定判決聲請104年執行事件，執行法院於104年8月18日發函通知上訴人，預定於104年10月16日強制執行返還系爭土地。

上訴人於104年10月4日返還不當得利3萬1334元予任○○，另於104年10月5日具狀陳報，已清除地上作物及工作物。

（見原審卷第53頁執行命令、第59頁收據、99-100頁影印卷）㈤102年另案曾於103年3月12日會同兩造履勘現場，並囑託內政部國土測繪中心測繪。

內政部國土測繪中心於103年5月2日製做鑑定圖，其中133-3號土地如附圖編號B區域、面積1288平方公尺，現場為茶園。

（見102年另案一審卷第132-134頁履勘筆錄、第145-147頁鑑定書）㈥被上訴人與朱○○先後寄發下列存證信函予上訴人：（見102年另案一審卷宗第70-71、96-100頁）⒈被上訴人於102年3月29日以大溪員樹林郵局第23號存證信函、102年4月12日龍潭郵局第96號存證信函，表示第三人洽談以價金五百萬元買受系爭土地。

⒉朱○○於102年6月10日以臺中大隆路郵局第323號存證信函，表示系爭土地售價500萬元，並提供買賣契約書影本；

請上訴人於收文後10日內表明是否依同樣條件購買。

⒊朱○○於102年6月24日以臺中大隆路郵局第356號存證信函，提供買賣契約書與匯款證明，並表明買受人為任○○。

請上訴人於收文後10日內表明是否依同樣條件購買。

㈦關於朱○○與任○○就系爭土地所訂立買賣契約，上訴人不爭執其真正。

六、上訴人主張被上訴人將系爭土地移轉予第三人，卻未履行優先承買權之通知義務，致伊無法繼續使用土地，被上訴人應負債務不履行責任，另依98年租約第7條，被上訴人應賠償其投資成本三倍金額，為此請求被上訴人給付上訴人500萬元（確定部分除外）等語。

為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

茲分述如下：㈠被上訴人是否履行優先承買權之通知義務？⒈按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之」、「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，土地法第104條第1、2項定有明文，並依同法第107條準用於耕地承租人。

次按耕地出租人出賣耕地時承租人有優先承買之權者，以依同樣條件為限，此為土地法第107條第1項所明定。

耕地價金為耕地出賣之重要條件，故承租人就其承買耕地表示之價金數額須與出租人要約，或第三人承諾之價金數額相當，始有優先承買權（最高法院39年台上字第903號判例意旨參照）。

⒉經查，被上訴人於102年4月12日，將系爭土地移轉至朱○○名下，移轉原因為贈與；

同年8月5日，再以買賣為原因，移轉登記至任○○名下（見不爭執事項㈡）。

由於朱○○係被上訴人兒子，於受讓土地後不久，即在同年8月5日將系爭土地出售並登記至任○○名下，再參酌朱○○售價亦為被上訴人所述售價500萬元（詳後述），且朱○○承認上訴人關於98年租約承租人地位，一再通知其行使優先承買權（詳後述），可知朱○○實係協助被上訴人出售土地，遂將系爭土地短暫登記自己名下，嗣在同年8月5日即移轉予買主任○○。

在8月5日之前，被上訴人、朱○○均得通知上訴人行使優先承買權。

上訴人收受通知後，若是未於10日內以相同條件承買，視為放棄優先承買權。

⒊次查，被上訴人曾於102年3月29日寄發大溪員樹林郵局第23號存證信函予上訴人，此為兩造所不爭（見不爭執事項㈥之⒈）。

前開存證信函係記載：「台端向本人承租位於臺中市○○區○○○段119-27、119-28、119-59、133-3地號等四筆土地，…現因本人已與第三人洽談一併出售此四筆土地，售價共計為新臺幣伍百萬元，因台端為農地承租人，謹依土地法第107條規定，通知台端於函到10日內回復是否願以前揭價格優先為承買…」（見102年另案一審卷宗第96頁存證信函）。

被上訴人已表明第三人購買系爭土地之價金為500萬元，足見被上訴人與第三人對於買賣必要之點達成合意，買賣契約已成立（民法第345條第1、2項規定參照）。

則被上訴人於信函要求上訴人在10日內以同一條件（售價500萬元）承買；

依前開最高法院判例意旨，已符合土地法第107條所定程序。

上訴人空言被上訴人存證信函僅記載「與第三人洽談」、「有買主願以500萬元承購」等語，並未充分揭露買賣條件，依最高法院52年台上字第3504號判例、100年度台上字第2019號判決，不生土地法第107條之通知效力；

朱○○與任○○買賣契約並未以「張新燈不買」為停止條件，導致伊無從行使優先承買權云云（見本院卷第139頁背面）。

但是，被上訴人與朱○○是否表明買方姓名、地址等資訊，並不影響通知之效力；

第三人買賣契約是否就優先承買權另為停止條件之約定，亦與土地法第107條通知無涉。

故上訴人所辯，顯係誤解土地法第107條之要件，且與民法第345條規定不符，故為本院所不採。

⒋再其次，被上訴人於102年4月12日以龍潭郵局第96號存證信函通知上訴人，亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈥之⒈）。

上開信函載明：「本人於3月底即以電話口頭通知…有買主願以500萬元承購，…台端…另行開價380萬元欲購此四筆土地，本人未予同意…」等語（見102年另案一審案卷第70-71頁）；

足見被上訴人再度通知上訴人行使優先承買權。

嗣朱○○（於102年4月12日登記為所有人）於102年6月10日以存證信函通知上訴人，表明第三人以500萬元買受系爭土地，並檢附買賣契約影本，請上訴人於十日內表明是否依同樣條件購買（見不爭執事項㈥之⒉）；

另於102年6月24日寄發存證信函，提供買賣契約書與匯款證明，並表明買受人係任○○，請上訴人於十日內表明是否依同樣條件購買（見不爭執事項㈥之⒊）。

應認朱○○依照被上訴人指示，數次通知上訴人行使優先承買權；

由於上訴人並未按照同一條件（500萬元）承買，依法視為其放棄優先購買權。

次查，102年另案確定判決亦認定上訴人收受通知後，並未依法行使優先承買權（見原審卷第42-52頁判決書）。

則上訴人仍執前詞，空言被上訴人並未依法通知其行使優先承買權云云，實無可採。

㈡上訴人關於133-3號土地如附圖所示B區域茶園損失採收茶葉淨利部分：⒈按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害」、「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益」，民法第226條第1項、第216條第1、2項定有明文。

次按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。

既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。

又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。

該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決意旨參照）⒉上訴人主張：伊在133-3號土地如附圖所示B區域種植茶樹，面積共1288平方公尺；

自100年春季開始採收並出售茶葉。

依行政院農業委員會茶業改良場（下稱農委會茶業改良場）105年5月6日農茶改作字第1053406317號函（下稱系爭公函）所載，○○地區栽種茶樹品種主要為青心烏龍，每公頃年產量茶乾約0000-0000台斤、每台斤銷價4000至10,000元。

準此，前開0.1288公頃茶園，每年茶乾產量為141.68台斤、價值56萬6720元（141.68×4000=566,720）。

自104年10月至118年2月，13年收成總額為736萬7360元。

扣除上述期間之茶園管理費167萬4400元、採茶菁費103萬1420元、地租96萬元，伊損失採收茶葉淨利370萬1540元（見本院卷第25、140頁，詳如附表）。

原請求葡萄淨利10萬元之損失部分捨棄，擴張茶葉淨利之損失為500萬元（見本院卷第156頁）。

惟查：⑴任○○在102年另案即提供系爭土地（含133-3號土地）現況相片十餘張（見102年另案一審卷第14-22、41、42頁，即原審卷第89頁背面、第92-93頁），依該相片所示，現場雖然種植茶樹，但是許多區域雜草叢生，部分茶樹區塊也不夠完整。

上訴人收受任○○資料後，並未提出相片等證據以說明茶園平日管理與維護情形。

嗣經該案一審承辦法官於103年3月12日會同上訴人、任○○、內政部國土測繪中心，勘察系爭土地，上訴人陳稱：「⒈119-59地號土地只有茶樹種植，另有噴水設施及打藥設施，土地己有坍塌現象，為讓土地能休生養，故沒有除草。

工寮並非我所有，…」、「⒉119-27、119-28、133-03地號土地為相連，但119-27、119-28地號土地面積較有且距離較遠。

相連之土地上均種植葡萄、茶樹，以鐵網架劃分區塊。

茶園鐵欄杆外之柏油路面亦為133-03地號土地之範圍，可供停車使用」（見102年另案一審卷第132頁筆錄）。

依上開相片與履勘資料可知，上訴人雖然在系爭土地（包含133-3號土地）種植茶樹，但是133-3號土地部分茶樹區塊並非完整，甚至出現許多雜草，而上訴人又未提出任何證據證明其已積極管理、照顧與維護茶樹之事實，自難認上訴人確實在133-3號土地積極經營茶園。

⑵再者，證人即任○○胞姊任曹○○於原審105年3月24日庭期證稱：「（問：133-3地號土地現在何人所有？）我介紹我妹妹買的」、「（問：在你妹妹買之前土地上是否有作物？）有，有蘋果樹、梨子樹、茶樹、葡萄樹」、「（問：為何你會知道系爭土地上狀況？）我有去看現況」、「（問：你是否在這土地附近也有自己的土地？）有，137地號」、「（問：蘋果樹、梨子樹、茶樹、葡萄樹是何人種的？）葡萄樹是喻○○（音譯）種的。

蘋果樹是被告種的。

茶樹我不知是何人種的，茶樹種植範圍約300多坪」、「（問：茶樹種植狀況？）有的死掉，有的沒有死掉」、「（問：（提示臺中地院102訴2724號卷第14-22頁照片，是否可確認哪張照片是133-3地號土地？）第14頁、第15頁上方照片、第19頁、第20頁照片均是。

其餘的不是」、「（問：茶樹周遭是否有長草？）有，草長到腰部，該茶區二分多地整片都長草，連葡萄園也長草」、「（問：有無曾經看過有人去管理該茶區？）我沒有注意」等語（見原審卷第155頁）。

證人任曹○○證述其在任○○於102年8月間購買133-3地號土地前，親赴133-3地號土地查看，該土地上栽種之茶樹雜草過多、部分茶樹早已死亡，核與任○○提出前述相片之影像相符，益徵133-3號土地上所栽種之茶樹確實疏於管理，依通常情形觀之，尚難認上訴人主張133-3號土地上之茶樹自104年10月起至118年2月止，每年茶乾產量為141.68台斤、價值56萬6720元（141.68×4000=566,720）為可採。

⑶再其次，上訴人於102年另案二審程序之104年3月4日具狀：「…上訴人張新燈陳報自民國92年起於○○租賃系爭土地種植務農…」，並提出地利培養經費概算表：「（備考）養地四年，種植四年，目前尚未收入，其他開支尚在增列查核中」（見102年另案二審卷第80、81頁）。

衡諸常情，任○○於103年9月27日提起102年另案訴訟，迄上訴人於104年3月4日向法院陳報系爭土地使用收益情形，其間相隔近半年，上訴人應已詳細調查系爭土地（含133-3號土地）經營成效。

假使茶樹確已收成數年，上訴人斷無忽略此事之理，上訴人既自行陳報133-3號土地「目前尚未收入」，自可認該土地於104年3月4日尚無種植茶葉之淨利。

上訴人於本件訴訟雖改稱前述茶園自100年開始收成、上述概算表備考欄係誤載云云（見本院卷第24頁），卻未說明如何發生誤載情事，難為採信。

至於上訴人所提出133-3號土地衛星圖、空照圖，固然顯示地上有成排作物（見本院卷第77-80頁），惟屬遠距離拍攝，無從判定133-3號土地上茶樹之生長情形，其精確度不若前揭任○○相片與任曹○○證詞，尚難採為有利於上訴人之判斷。

再其次，上訴人另提出茶葉交易發票8張為佐證（見原審卷第159頁至第165頁）；

但是，發票開立者為訴外人○○實業有限公司，且無133-3號土地相關記載，本院亦無從憑此認定133-3號土地茶樹確有收成並出售茶葉之事實。

⑷上訴人之子張○○固然於原審105年3月24日庭期證稱：「（問：有在原告公司或事業裡幫忙？）有，我幫忙做茶園管理、製茶廠管理、製茶」、「（問：本件系爭茶園的位置知否？）知道」、「（問：茶園裡原告是否確實有種茶樹？）有」、「（問：是哪種茶樹？）青心烏龍茶樹」、「（問：茶樹已經開始採茶製成茶葉？）有」、「（問：如何知道已經開始採茶製成茶葉？）採茶時我必須去看採茶工採茶品質，所以知道茶園地點」、「（問：茶葉採茶菁後送到何處？）位於○○路80號旁的○○○製茶廠，是自己家的製茶廠」、「（問：採茶、製成茶乾你都有參與？）有」、「（問：採茶、製成茶乾你有參與，有無製成記錄？）有，我們是登記茶菁進入廠時的重量及製成茶乾後的重量」、「〔問：請提示原始筆記、附件二（指100至104年銷售茶葉之筆記與統計表），附件二資料及筆記是否見過？〕有」、「（問：這些筆記、資料是何人製作？）有部分是我寫的，有部分是製茶師傅記載的」、「（問：本件133-3地號茶園採茶、製茶記錄？）一般我會註記『福』、『○○○』、『Ｆ』、『廟』。」

、「（問：為何一個產區會有那麼多不同的註記？）主要是地理性的標記，福、○○○都代表○○○，該茶區有一個○○宮，Ｆ是○○○的簡稱，所以會有不同註記」、「（問：筆記上記載福、○○○、Ｆ、廟是否就是代表133-3地號茶園的產區？）是」、「（問：筆記內容是否正確？）是，我們是依這來計算製成率」、「（問：提示民事準備書㈣狀原證十一統一發票，這統一發票都是○○實業有限公司，其公司所賣的茶是否就是你們的茶葉？）是」、「〔問：提示卷內第92背面及93頁照片（指102年另案一審卷第42、43頁相片），是否可確認哪張是你們家的茶區即133-3地號茶區？〕全部都是同一茶區即133-3地號茶區，只是拍攝角度不同」、「（問：原告總共開設幾個茶區？）在○○大概分佈五個地方，○○就是靠近○○，○○○就是在○○○，○○○就是在○○路80號房子下方，○○茶區在○○溪旁，還有一個茶區在苗圃」、「（問：這些茶區都種滿茶樹？）土地上有茶樹、果樹，大部分以茶為主，因茶樹會死掉，就可再種植」、「（問：○○○茶區下面還可分成幾個小區？）沒有，我所指的就是○○○茶區就是○○宮的茶區。

這個茶區的地大部分都是被告的土地」、「（問：原告有種植幾種茶葉？）青心烏龍、金萱，只有在○○○房子下方種一部分的金萱，其他都是青心烏龍」、「（問：種植茶樹地方需要除草？）看個人管理。

採茶時需把茶樹上的草除掉，茶樹旁及周遭就看個人」、「（問：是否有去133-3地號土地看過採收狀況？）有」、「（問：這塊土地採收需要幾天？）依天氣，下雨就很難講，跟採茶工也有關係，若每天下雨可能採到五、六天，天氣很好可能一、二天，員工大概20-25個」、「（問：系爭茶區每年採收幾次？）三次，五月，七月底或八月初，十月底或十一月初，依氣候不同」、「（問：五個茶區都屬於○○地區？）是，都是屬於臺中市大○○地區」、「（問：五個茶區總產量？）以正常來說每年最少2萬斤以上」、「（問：提示本院卷第128頁，這是你記載？）是製茶師傅記載的」、「（問：製茶師傅記載的符號跟你用的是一樣？）上面Ｆ應該是製茶師傅記載的」、「（問：你們生產的青心烏龍都賣掉？）是，這個茶區製好後都完全賣掉了。

不會與其他茶區混在一起裝罐，因為我們都有編號。

因為這個茶區茶菁與其他區茶菁不同，所以同種類也不會混在一起，因為也會喝得出來」等語（見原審卷第150頁背面至153頁筆錄），並有不具名之統計表等資料在卷（見原審卷第112-134頁），但是證人張○○所述上情，與上訴人於104年3月4日陳報133-3地號土地尚無收成乙節不符，亦與任○○所提供相片及證人任曹○○證述133-3號土地上之茶樹疏於管理等情相違反，故張○○證詞尚無從為有利於上訴人之認定。

⑸上訴人員工陳崇欽雖然在同一庭期證稱：「（問：○○宮在何處？）○○○」、「（問：原告在○○宮有無茶園？）有，種的是青心烏龍」、「（問：○○宮茶園你有無去過？）剛種植時我有去過，現在已經好幾年沒去了。

大約已經種植13年了」、「（問：所以你確定本件○○宮茶區種植的是青心烏龍？）是」、「（問：據你所知這茶區茶葉開始採摘製茶？）茶樹種下去三年就可以開始採摘製茶」、「（問：本件系爭茶園已經有開始採摘製茶？）是」、「（問：○○宮茶區旁是否有種葡萄？）我不知道」、「（問：○○宮茶區有幾塊茶園）剛種下去的時候我去看，那一塊就在○○宮旁邊」、「（問：你知道系爭茶區的產量？）不清楚，因為我們做的數量不一定，氣候關係」等語（見原審卷第153頁背面至154頁筆錄）。

然陳崇欽既表明只有在剛種茶樹時曾經去133-3號土地，此後多年均未前去察看；

顯見其對於133-3號土地茶樹之生長、收成狀況並不瞭解，故其證詞亦無從為有利於上訴人之認定。

至於農委會茶業改良場105年5月6日系爭公函所載茶園採收數量、茶葉銷售價格（見原審卷第181頁），純係說明一般茶園之效益；

上訴人並未證明133-3號土地茶園經其管理而具有生產效益，已如前述，故系爭公函亦無從為有利於上訴人之認定。

⒊綜上，上訴人並未證明133-3號土地上栽種之茶樹依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期獲得736萬7360元之事實，縱其主張經營茶園成本即如附表所列茶園管理費167萬4400元、採茶菁費103萬1420元、地租96萬元屬實，亦無從證明其就133-3號土地上栽種之茶樹之淨利370萬1540元或500萬元為可採信。

㈢上訴人依98年租約第7條請求部分：⒈按98年租約第7條約定：「甲方（指上訴人）在承租期間，如因土地喪失耕作權或其他糾紛等，乙方（指被上訴人）須叁倍賠償甲方之投資損失」（見原審卷第20頁）。

由於系爭土地（含133-3號土地）已由任○○於104年執行事件收回（見不爭執事項㈣），被上訴人業已違反租約，則上訴人主張其因投資系爭土地所生損失，得依98年租約第7條約定請求被上訴人賠償其三倍金額，尚屬有據。

⒉上訴人援引農委會茶業改良場系爭公函，主張茶園每公頃茶苗成本為12萬2000元，133-3號土地如附圖所示B位置、茶園面積為0.1288公頃，故茶苗成本為1萬5713元（122,000×0.1288）。

再者，茶園每公頃每年管理費約150萬元，自92年2月25日至104年10月16日，11年又234天管理費共224萬9059元【〔(150萬×11)+ (150萬×234/365)〕×0.1288=2,249,059】。

再加計92年2月25日至108年2月25日租金60萬元，合計伊投資款為286萬4772元云云（見本院卷137-138頁）。

經查：⑴農委會茶業改良場系爭公函記載：「說明三、茶園新植茶苗以青心烏龍品種為例，…計一公頃茶苗成本約為新臺幣105,000-140,000元。

新植茶園每年管理費用約新臺幣100-200萬元（包含有機肥或化學肥料、覆蓋、噴藥、灌溉、補植及除草等材料及人工費用），實際情形依使用資料種類、數量、管理方式等因素有所差異。」

（見原審卷第181頁），亦即系爭公函上所載之成本及管理費用僅係例示說明，各農戶之成本及管理費用支付之實際情形，依使用資料種類、數量、管理方式等因素有所差異，非可謂系爭公函上所載之成本及管理費用即為上訴人就133-3號土地實際所支出之成本及管理費用，而上訴人並未提出其在133-3號土地種植荼樹之數量、管理方式等因素之具體數據及相關證據以實其說，則上訴人簡易將系爭公函上所載「一公頃茶苗成本約為105,000-140,000元」，概算每公頃支出茶苗成本約122,000元〔（105000+140000）/2≒122000〕，其於附圖所示0.1288公頃栽種茶樹之成本為1萬5713元（122,000×0.1288）；

將系爭公函上所載「每年管理費用約100-200萬元」，簡易概算每公頃之管理費約150萬元〔（100萬元+200萬元）/2=150萬元〕，其栽種茶樹11年又234天之管理費為224萬9059元【〔(150萬×11)+ (150萬×234/365)〕×0.1288=2,249,059】，均不可採信。

⑵98年租約係兩造在98年6月15日所簽訂，租期自98年2月25日至118年2月25日，共計20年；

租金120萬元，其中第一期自98年2月25日至103年2月25日，租金20萬元，第二期自103年2月25日至108年2月25日，租金20萬元（見不爭執事項㈠）；

98年租約末頁載明被上訴人已收取第一期租金20萬元（見原審卷第21頁），應認上訴人已支付20萬元租金；

此筆金錢之本質屬上訴人承租系爭土地投資款之一部，自應列為98年租約第7條所載「投資損失」。

⑶上訴人另稱其已支付第二期（103年2月25日至108年2月25日）租金20萬元；

但是並未舉證證明，尚難採信。

再其次，上訴人係按照98年租約第7條請求違約金（見本院卷第155頁筆錄背面），顯與兩造在92年2月24日所簽訂租約無關；

則上訴人竟謂伊在「92年2月25日」所支付租金20萬元，亦屬「98年租約」第7條之賠償範圍云云（見本院卷第138頁），洵屬無據。

⑷又按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文。

再按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例意旨），經查，上訴人已支付第一期租金20萬元，已如前述：本院考量被上訴人於簽約後即交付土地予上訴人，嗣於104年10月遭任○○索回（見不爭執事項㈣），且被上訴人於移轉土地予任○○之前，已通知上訴人行使優先承買權，但是上訴人並未行使優先承買權（見第㈠小段理由），以及上訴人無證據證明已積極管理系爭土地所可能產生之損害等情，故違約金應酌減為上訴人投資金額二倍即40萬元。

⑸至於被上訴人辯稱上訴人未將98年租約公證，事後租約不得對抗任○○，此係可歸責於上訴人所致。

再者，任○○願意續租土地，但是上訴人置之不理，故98年租約已於此時合意終止，上訴人不得請求違約金云云（見本院卷第145-156頁、第156頁背面）。

惟查，兩造縱使將98年租約公證，僅屬上訴人得否對任○○主張「買賣不破租賃」之法律效果；

並不影響被上訴人基於98年租約對上訴人所負擔出租人義務。

被上訴人既將系爭土地移轉予第三人，導致上訴人占用遭任○○排除，故被上訴人已屬債務不履行，故被上訴人仍應對上訴人負擔違約責任。

再者，上訴人不理會任○○續租之提議，亦不影響上訴人就98年租約各項權利，被上訴人空言98年租約發生合意終止效力云云，亦非可取。

㈣綜上，上訴人得請求被上訴人賠償違約金40萬元，其餘主張均非可採。

七、從而，上訴人依據民法226條1項、216條第1、2項規定，請求被上訴人應再給付上訴人500萬元（已確定部分除外），及其中120萬元自支付命令送達翌日起，其餘380萬元自105年6月17日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法無據，不應准許。

原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

上訴人另追加98年租約第7條，訴請被上訴人應給付上訴人40萬元，及自支付命令送達翌日起（104年6月25日），至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

又本院所命給付部分，金額未逾150萬元，不得上訴於第三審，兩造分別為供擔保准、免假執行之聲請，均無必要，附此敘明。

八、兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由；追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第79條前段，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 25 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 王漢章
法 官 吳燁山
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 鄧瑄瑋
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。