臺灣高等法院民事-TPHV,105,上,380,20170517,1

臺灣高等法院民事判決 105年度上字第380號
上 訴 人 王義龍
訴訟代理人 洪大植律師
被上訴人 王佳惠
王佳鈴
蔡銘振
上 一 人
訴訟代理人 趙立偉律師
複代理人 徐欣瑜律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國105年1月15日臺灣新北地方法院104年度訴字第1324號第一審判決提起上訴，本院於106年5月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、被上訴人王佳惠、王佳鈴（單指其一，逕稱其名，兩人合稱王佳惠等2人）經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查本件上訴人於原審主張依土地法第34條之1第4項、民法第87條規定，先位之訴請求：㈠王佳惠等2人與被上訴人蔡銘振（逕稱其名，與王佳惠等2人合稱被上訴人），應就坐落新北市○○區○○段000000000地號土地（權利範圍：1/4），及其上同段00000-000建號即門牌新北市○○區○○街00巷00○0號（權利範圍：全部）之房地（下稱系爭房地），登記日期為民國104年4月9日，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。

㈡王佳惠等2人應與上訴人就系爭房地簽訂買賣價金為新臺幣（下同）240萬元之書面契約。

㈢王佳惠等2人，應於上訴人分別給付買賣價金70萬3477元同時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人；

備位之訴請求：㈠確認被上訴人間於104年2月9日就系爭房地買賣契約不存在。

㈡被上訴人間應就系爭房地，登記日期為104年4月9日，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。

經原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴後，於本院補充表明依民法第113條（即違反民法第148條、第87條規定無效）、土地法第34條之1第4項準用第1、3項規定，更正為請求：㈠被上訴人間應就系爭房地，登記日期為104年4月9日，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。

㈡王佳惠等2人應與上訴人就系爭房地簽訂買賣價金為240萬元之書面契約。

㈢王佳惠等2人，應於上訴人分別給付買賣價金70萬3477元同時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人（見本院卷第188頁反面至第189頁正面），核屬撤回備位之訴第㈠項聲明及請求外，並更正聲明及補充法律上之陳述，且經被上訴人同意，揆諸首揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人主張：系爭房地為伊及王佳惠等2人於102年間共同繼承而為公同共有。

嗣王佳惠等2人於104年2月16日以存證信函通知伊，其2人將系爭房地以240萬元出賣予蔡銘振（下稱系爭買賣），伊應於10日內表示是否願以同一買賣條件行使優先承買，伊於次日（101年2月17日、小年夜）收受該函後即去電予王佳惠等2人表示行使優先承買權，但未獲置理，伊復於翌日（101年2月18日、除夕）委請伊叔叔即訴外人王天虹再以電話聯繫王佳惠，並於電話中明確向王佳惠表示伊同意以240萬元優先承買系爭房地，伊既已表示優先承買，無待王佳惠等2人承諾，伊與王佳惠等2人間買賣契約即已成立，伊自得請求王佳惠等2人補訂買賣契約並辦理系爭房地所有權移轉登記予伊。

詎王佳惠等2人為規避系爭房地移轉所有權登記予伊，竟於104年4月9日以買賣為登記原因將系爭房地移轉登記予蔡銘振，乃屬違反誠信原則且以損害伊為目的之權利濫用行為，依民法第148條規定應屬無效；

又被上訴人間並無買賣之真意，其等間就系爭房地之買賣行為屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定亦屬無效，伊自得請求被上訴人間塗銷該以買賣為原因所為之所有權移轉登記，再請求王佳惠等2人依系爭買賣契約之同一條件與伊簽訂買賣契約，並於伊給付價金同時，將系爭房地所有權移轉登記與伊等語。

爰依民法第113條、土地法第34條之1第4項準用第1、3項規定，求為命被上訴人間應就系爭房地，登記日期為104年4月9日，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；

王佳惠等2人應與伊就系爭房地簽訂買賣價金為240萬元之書面契約；

王佳惠等2人，應於伊分別給付買賣價金70萬3477元同時，將系爭房地所有權移轉登記予伊之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，復於本院更正聲明如上）。

並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄（除撤回部分外）。

㈡被上訴人間應就系爭房地，登記日期為104年4月9日，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。

㈢王佳惠等2人應與上訴人就系爭房地簽訂買賣價金為240萬元之書面契約。

㈣王佳惠等2人，應於上訴人分別給付買賣價金70萬3477元同時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。

二、被上訴人則以：上訴人於104年2月17日收受王佳惠等2人存證信函，知悉系爭買賣契約條件，即應於文到10日內為優先承買之表示，且須於優先承買後3日內給付總價金3分之2，惟上訴人至系爭房地於104年4月9日以買賣為原因移轉所有權登記予蔡銘振止，期間經過已逾1個半月之久，均未為積極表示，更未曾提出價金，應視為放棄優先承買權，王佳惠等2人依法將系爭房地出賣予蔡銘振並移轉所有權登記，並無違反誠信原則或權利濫用之情。

又被上訴人間確有買賣系爭房地之合意，且有支付價金，亦已提存應給付予上訴人之62萬元、及繳納土地增值稅、支付代書費用，並非通謀虛偽意思表示等語為辯。

並於本院答辯聲明：上訴駁回。

三、查，㈠系爭房地為上訴人及王佳惠等2人於102年間共同繼承而為公同共有；

㈡王佳惠等2人於104年2月16日以存證信函通知上訴人，王佳惠等2人依土地法第34條之1規定，將系爭房地以240萬元出賣予蔡銘振，上訴人應於10日內表示是否願以同一條件優先承買；

㈢王佳惠等2人就系爭房地，於104年4月9日以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記予蔡銘振所有等情，為兩造所不爭執，並有土地登記申請書、土地及建物所有權狀、存證信函、土地及建物登記謄本、不動產買賣契約書可稽（見原審卷㈠第10至18頁、第65至69頁、原審卷㈡第48至53頁、第91至92頁），復有新北市新莊地政事務所檢附之系爭房地於104年4月9日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記申請相關資料足憑（見原審卷㈠第33至49頁），堪認為真實。

四、本件應審究者為㈠上訴人以被上訴人間所為之系爭房地移轉行為，違反誠信原則且屬權利濫用，依民法第148條規定應屬無效為由，主張依民法第113條規定，請求被上訴人間就系爭房地於104年4月9日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，是否有據？㈡上訴人以被上訴人間就系爭房地之買賣行為屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定應屬無效為由，主張依民法第113條規定，請求被上訴人間就系爭房地於104年4月9日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，是否有據？㈢上訴人主張依土地法第34條之1第4項準用第1、3項規定，請求王佳惠等2人應與其就系爭房地簽訂買賣價金為240萬元之書面契約；

並王佳惠等2人，應於其分別給付買賣價金70萬3477元同時，將系爭房地所有權移轉登記予其，是否有據？茲分別論述如下：㈠、上訴人以被上訴人間所為之系爭房地移轉行為，違反誠信原則且屬權利濫用，依民法第148條規定應屬無效為由，主張依民法第113條規定，請求被上訴人間就系爭房地於104年4月9日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，是否有據？⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。

又民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。

⒉查系爭房地原係上訴人及王佳惠等2人公同共有，應繼分比例各1/3，王佳惠等2人於104年2月9日，依土地法第34條之1規定，將系爭房地出賣予蔡銘振，買賣價金為240萬元，並王佳惠等2人於104年2月16日以存證信函通知上訴人應於文到後10日內表明是否願以同一條件優先承買，上訴人於104年2月17日收受該存證信函等情，為兩造所不爭，並有系爭房地所有權狀、存證信函在卷可稽。

又參以證人即上訴人與王佳惠等2人之叔叔王天虹於原審結稱：在104年（2月18日）除夕當天，上訴人有拿前開存證信函給我看，要我跟王佳惠等2人轉達他要買這間房子的意思，叫我幫他打電話給王佳惠，於是我就向王佳鈴借電話打給王佳惠，我打給王佳惠後，王佳鈴和上訴人就坐在我旁邊，我就替上訴人表達說，上訴人有買這間房子的意願，要他們3個人蓋章去貸款，以上訴人的名義，給他們一人80萬元，王佳惠不同意，王佳惠說他們3個都有權利可以買，後來電話中有一個男生的聲音叫我小叔，說他們在度假不要干擾他們，我就說等他們度假回來兄妹3人再好好談，我就代表上訴人表達意願要買這間房子，然後電話就掛斷；

後續上訴人就沒有再就購買系爭房地事情與王佳惠等2人聯絡；

上訴人並沒有拿錢給王佳惠等2人，因為要貸款才能有錢等語（見原審卷㈡第27至28頁），固堪認上訴人於收受王佳惠等2人為優先承買通知後，於10日內委由王天虹向王佳惠等2人為行使優先承買權之表示。

惟觀諸前揭存證信函載明：「……台端為優先承買權人之一，依法得以同一價格優先承買，請台端於文到10日內表示。

合約簽訂之條件為簽約後須於三日內給付總價2/3以上之價金，故台端於期限內表示優先承買者，需於表示優先承買後三日內給付新台幣160萬元交付賣方為成立條件，剩餘尾款待過戶完成後再行支付。

……」等情（見原審卷㈠第16頁），核其內容與王佳惠等2人與蔡銘振所立系爭買賣契約之條件相符，上訴人於接獲前揭存證信函後，雖於104年2月18日表示願優先承買，但並未於表示優先承買後3日內給付王佳惠等2人160萬元，顯未依同一條件承買，且由上訴人自承其短期內無法籌足160萬元云云，及截至王佳惠等2人於104年4月9日將系爭房地以買賣為原因移轉所有權登記予蔡銘振時止，期間逾1個半月之久，上訴人均未再向王佳惠等2人表示其籌措該160萬元情況或如何支付該金額等情，顯然已無法按同一條件履行，自已喪失對系爭房地之優先承買權。

準此，王佳惠等2人乃依土地法第34條之1規定提存上訴人應得價金後（按前揭存證信函記載「如台端於期限內未表示優先承買者，視為放棄優先承買權，請台端於期限屆至後1日內持印鑑證明、印鑑章、身分證正本至台北市○○區○○○路00號7樓，依據共有人應分得比例扣除應負擔之稅款、代書費、仲介費等比例應負擔之金額後，台端應分得之金額為新台幣62萬元。

如台端於期限屆至後1日內未領取者，本人將依法提存，屆時再請台端自行至戶籍所在地之提存所領取」），將系爭房地移轉登記與蔡銘振，屬正當權利之行使，難認有違反誠信原則或權利濫用之情形。

上訴人主張王佳惠等2人為規避系爭房地移轉所有權登記予上訴人，蓄意於農曆過年期間通知上訴人行使優先承買權，並設下嚴苛之交易條件，藉此妨礙上訴人優先承購系爭房地，被上訴人間所為之系爭房地移轉行為，乃屬違反誠信原則且以損害其為目的之權利濫用行為，依民法第148條規定應屬無效云云，不足以取。

是則上訴人據以依民法第113條規定，請求被上訴人間就系爭房地於104年4月9日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，自屬無據。

㈡、上訴人以被上訴人間就系爭房地之買賣行為屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定應屬無效為由，主張依民法第113條規定，請求被上訴人間就系爭房地於104年4月9日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，是否有據？⒈按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。

次按買賣是否出於通謀虛偽意思表示，與買賣價金是否確實支付或已否以債權抵償（付），並無必然之關係，價金未確實支付，不即表示未有效成立買賣。

又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院62年台上字第316號、48年台上字第29號判例、96年度台上字第201號判決意旨參照）。

⒉查被上訴人抗辯系爭房地買賣價金240萬元，蔡銘振交付現金70萬3477元予王佳鈴，並以王佳惠所積欠蔡銘振借款債務88萬元相抵銷，又土地增值稅20萬8046元、代書費用8萬元部分，係由王佳惠等2人負擔並為扣除，另其中62萬元分配予上訴人部分，於104年4月1日向原法院提存所提存等情，有不動產買賣契約書、土地增值稅繳款書、存摺交易明細、切結書、提存書可證（見原審卷㈠第9頁、第70頁、原審卷㈡第48至53頁、第61至63頁），並經證人即承辦系爭買賣之代書李雷傑於原審證述屬實（見原審卷㈡第25至26頁），復有新北市新莊地政事務所檢附之系爭房地於104年4月9日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記申請相關資料在卷可參。

由此可知，被上訴人間就系爭房地之買賣，確有支付及收受價金、辦理房地所有權移轉登記，並點交房屋、支付經辦相關代書及稅捐費用，蔡銘振現亦占有使用系爭房地，被上訴人稱其等間確有買賣系爭房地等語，尚非無據。

上訴人空言主張蔡銘振並未支付買賣價金，被上訴人間之系爭買賣係通謀虛偽意思表示云云，要無可取⒊上訴人雖又以系爭房地出賣價格低於公告現值，或經本院囑託鑑定系爭房地市價為515萬元、或蔡銘振於另案訴請上訴人遷讓房屋之訴訟（即原法院104年度訴字第2477號）中主張系爭房地市價為518萬元，均與被上訴人間之買賣價金240萬元價差過大為由，主張被上訴人間之系爭買賣係通謀虛偽意思表示云云，並提出土地面積換算表、內政部實價登錄網頁、陳報狀、不動產估價報告書為證（見原審卷㈡第78至81頁、本院卷第143至145頁）。

惟所謂不動產市價或行情僅係提供作為買賣交易之參考，於不動產買賣成交價格本因個案條件、買賣雙方議價、時機等種種因素而不同，要難以個案之不動產買賣成交價格與鑑定價格迥異即推論該買賣為通謀虛偽意思表示所為。

且衡情倘若可以500餘萬元之價格出售，卻以240萬元之價格賣出，對於王佳惠等2人所致損害非輕，顯與常情有違，又上訴人於收受王佳惠等2人通知上訴人是否願以240萬元價格優先承買時，上訴人未曾表示該出賣價格過低，且若賤價出售，按理上訴人更應會積極籌措資金支付以盡早取得所有權才是，不可能於事隔多時且於系爭房地辦理移轉登記予蔡銘振後，始爭議該買賣價格過低。

何況，縱認王佳惠等2人將系爭房地賤價出售與蔡銘振，不即表示渠等間係通謀虛偽意思表示而未有效成立買賣。

是上訴人徒以被上訴人間之買賣價格低於土地公告現值或鑑定價格或蔡銘振於另案所言價格，即謂被上訴人間之系爭買賣係通謀虛偽意思表示，應屬無效云云，尚無可取。

⒋依上所述，上訴人既然未能舉證被上訴人間就系爭買賣契約及系爭房地所有權移轉登記之物權行為，互相故意為非真意之表示之事實，則上訴人主張被上訴人間就系爭房地之買賣行為屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定應屬無效云云，洵不足採。

從而，上訴人據以依民法第113條規定，請求被上訴人間就系爭房地於104年4月9日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，即屬無據。

㈢、上訴人主張依土地法第34條之1第4項準用第1、3項規定，請求王佳惠等2人應與其就系爭房地簽訂買賣價金為240萬元之書面契約；

並王佳惠等2人，應於其分別給付買賣價金70萬3477元同時，將系爭房地所有權移轉登記予其，是否有據？⒈按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，此由該條項用語，與同法第104條第2項及耕地三七五減租條例第15條第3項用語不同，可以知之。

被上訴人相互間就系爭房地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許（最高法院68年台上字第3141號、66年台上字第1530號、65年台上字第853號判例意旨參照）。

⒉查被上訴人間就系爭房地之買賣及所有權移轉登記行為並無上訴人所指摘無效情事，已如前述。

且本件王佳惠等2人依土地法第34條之1第4項規定，將系爭房地出賣予蔡銘振時，上訴人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，即僅得請求以同樣條件訂立買賣契約之權，並不得主張被上訴人間該買賣無效而請求塗銷登記，而系爭房地已於104年4月9日辦畢所有權移轉登記予蔡銘振等情，為兩造所不爭，並有系爭房地登記謄本在卷可憑，揆諸前揭說明，被上訴人間就系爭房地所為買賣行為及所有權移轉登記行為，不論效力如何，上訴人不得本於土地法第34條之1第4項規定之優先承買權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於其。

從而，上訴人依土地法第34條之1第4項準用第1、3項規定，請求王佳惠等2人應與其就系爭房地簽訂買賣價金為240萬元之書面契約；

並王佳惠等2人，應於其分別給付買賣價金70萬3477元同時，將系爭房地所有權移轉登記予其，洵屬無據。

五、綜上所述，上訴人依民法第113條、土地法第34條之1第4項準用第1、3項規定，請求：㈠被上訴人間應就系爭房地，登記日期為104年4月9日，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。

㈡王佳惠等2人應與上訴人就系爭房地簽訂買賣價金為240萬元之書面契約。

㈢王佳惠等2人，應於上訴人分別給付買賣價金70萬3477元同時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，均無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張競文
法 官 范明達
法 官 曾部倫
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
書記官 鄭兆璋
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。