臺灣高等法院民事-TPHV,105,重上更(一),34,20170518,1

臺灣高等法院民事判決 105年度重上更㈠字第34號
上 訴 人 黃種義
訴訟代理人 蔡文燦律師
被 上訴 人 徐本清
訴訟代理人 邱清銜律師
複 代理 人 游淑琄律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國103年3月21日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第308號第一審判決提起上訴，被上訴人為訴之擴張，經最高法院發回更審，本院於106年4月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

上訴人應給付被上訴人自民國一０二年八月三日起至民國一０二年九月十七日止，按日以新臺幣貳萬伍仟元計算之違約金。

第二審（含擴張之訴、確定部分除外）及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴及擴張請求主張：伊於民國（下同）102年4月12日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）1億1,000萬元，買受上訴人所有坐落桃園市○○區○○段000地號土地及其上同段16建號建物（下稱系爭房地）。

伊已給付上訴人價款5千萬元，惟上訴人收取完稅款後，拒不依約辦理房地所有權移轉登記，且於同年6月27日寄發存證信函意圖毀約。

伊已依約指定訴外人鮑○○為登記名義人，爰依系爭契約第7條第3、4項約定，請求上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予鮑○○；

依系爭契約第11條第1項約定，請求上訴人應自102年9月18日起至系爭房地所有權移轉登記日止，按日給付2萬5,000元（見本院卷第69頁反面），並於本院擴張聲明，請求上訴人自同年8月3日起至9月17日止按日給付2萬5,000元之判決（未繫屬本院部分，不予贅述，詳如本院卷第28-29頁反面）。

二、上訴人則以：被上訴人為桃園縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長，兼中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會副理事長；

鮑○○及契約見證人周○○均為房屋仲介公司之負責人。

其等明知伊不了解市場行情，及改制前桃園縣政府自102年5月起舉辦「變更○○新市鎮都市計畫（配合桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運線【綠線】 規劃案000等捷運車站及北機廠周邊土地開發計畫案）暨擬定細部計畫案」（下稱捷運綠線）公聽會， 系爭房地鄰近捷運綠線000捷運站，市價已達每坪25萬元至40萬元，竟意圖為自己不法利益，推派被上訴人充任買方，違背仲介業者應忠實報告市場行情之義務，隱瞞上情未據實告知，致伊陷於錯誤，以遠低於客觀價值之價額簽訂系爭契約，應有詐欺行為，依民法第92條規定，伊得撤銷系爭契約。

又上開資訊公布後，系爭房地市價約2億8,000萬元，伊若知此情事，不可能以1億1,000萬元之價格出售，此項不知，非由伊之過失所致，依民法第88條第1項規定，亦得撤銷訂約錯誤之意思表示。

縱認系爭契約仍存在，因被上訴人尾款迄未給付，伊得為同時履行之抗辯。

本件尾款既未付清，被上訴人請求給付違約金，為無理由；

況其違約金之請求顯然過高等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決部分，上訴人不服提起上訴，聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；

上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；

被上訴人擴張之訴（除確定部分外）駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回，並擴張聲明：上訴人應給付被上訴人自102年8月3日起至102年9月17日止，按日以2萬5,000元計算之違約金。

四、本院協議簡化兩造不爭執之事項（ 見本院卷第30-31頁反面）：㈠上訴人係北臺灣○○○股份有限公司( 下稱○○○公司) 之代表人，○○○公司經營項目為住宅及大樓開發租售業。

被上訴人曾擔任桃園縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會副理事長。

訴外人邵○○於102年間是新城土地開發有限公司（ 下稱新城公司）之員工；

鮑○○係新城公司之負責人，亦為中信房屋仲介股份有限公司桃園中正加盟店（下稱中信房屋桃園中正店）即長都不動產仲介經紀有限公司（下稱長都仲介）之營業員；

周○○亦是長都仲介之營業員。

㈡上訴人因資金需求，告知訴外人即上訴人妻之妹洪○○，擬出售系爭房地；

洪○○於102年4月12日前兩、三天告訴邵○○，邵○○轉知鮑○○，鮑○○以電話告知周○○，周○○再告知被上訴人此事。

㈢上訴人、洪○○、邵○○、鮑○○、周○○、被上訴人，於102年4月12日下午4、5點前往系爭房地所在地觀看物件。

上訴人與被上訴人洽談買賣價額為1億1,000萬元；

上訴人與洪○○、鮑○○、卲○○等人議定仲介費用126萬元，其中36萬元係上訴人給予洪○○之紅包，餘額90萬元則是給付長都仲介公司之仲介服務費。

被上訴人與鮑○○當天在系爭房地大門外相約1人出資一半購買系爭房地。

㈣被上訴人於102年4月12日晚間9時許與上訴人簽訂系爭買賣契約，由被上訴人（甲方）購買上訴人（乙方）所有之系爭房地，總價金1億1千萬元，並有如下之約定：⒈第1條「備註」第5項約定，本房地點交日期：點交日為102年7月12日…點交時買方應付清尾款。

⒉第3條價款支付方式第3款買價款支付方式如下：【第一期：簽約】 甲方應支付1千萬元（被上訴人當場簽發同面 額之支票交付予上訴人）。

【第二期：備證用印】 甲方應支付2千5百萬元…於102年4月30日上午 11時一次付清，同時雙方備齊證件，並在過戶 書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士。

【第三期：備證用印翌日起算七個工作日內，土地增值稅 單核下三日內】 甲方應支付1千5百萬元…在甲方支付本期價款 之同時，雙方同意委託特約地政士完納其各應 負擔之稅費。

（被上訴人於102年5月17日匯款1,500萬元予 上訴人）【第四期：尾款】 尾款6千萬元。

⑴乙方同意甲方得以金融機構所能核准之最高 貸款額度支付尾款，並於核貸時支付。

但塗 銷原抵押設定所需金額高於乙方應支付之尾 款時，差額部分由乙方於完稅前以現金補足 。

⑵本標的若無其他權利之負擔，且甲方無須貸 款時，尾款應於交屋同時以現金或銀行本票 一次付清。

⑶本標的物若無其他權利之負擔，且甲方無須 貸款時，甲方應於完稅前，交付尾款同額之 銀行本票於特約地政士保管，特約地政士則 將甲方於簽約同時所簽發作為擔保尾款之本 票退還甲方，並於交屋同時交付該銀行本票 予乙方。

⒊第7條產權移轉：第3項：甲方得指定第三人為登記名義人，但該第三人應在本契約書簽章負連帶保證人責任，且應於尾款擔保本票簽章，負共同發票人之責。

第4項：如甲方簽立本契約書時未指定第三人為產權移轉登記名義人，簽約後方行指定；

或甲方簽立本契約書時已指定第三人為登記名義人，其後欲更改之，因而增加之費用或遲延責任由甲方負擔，且該指定或變更後之登記名義人仍須在本契約書簽章負連帶保證人責任，並應於尾款擔保本票簽章，負共同發票人之責。

否則乙方得拒絕甲方指定第三人為登記名義人之要求。

⒋備註欄：點交日為102年7月12日…，點交時買方應付清尾款。

㈤被上訴人支付價金如下：⒈被上訴人於102年4月12日簽約當日， 交付票號AK0000000面額1,000萬元之即期支票交予上訴人。

⒉被上訴人於102年4月30日交付票號AK0000000面額2,500萬元之即期支票交付上訴人支付第2期備證用印款。

⒊被上訴人於102年5月17日以匯款方式給付上訴人1,500萬元。

⒋上訴人交付面額90萬元之支票交予長都仲介，以為本件之仲介費，並由新城公司開立含稅金額90萬元之三聯式統一發票予上訴人。

㈥上訴人於102年6月27日以龍潭郵局第163號存證信函通知被上訴人以：尊敬的徐理事長、鮑董事長，對於不動產交易契約事，本人提出「解約」之請求，並願意負擔合理之違約金，希望兩位前輩能夠同意並且諒解。

五、被上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約，上訴人不爭執（見不爭執事項㈣㈤），應可採信。

上訴人抗辯其係受詐欺或因錯誤而與被上訴人訂立系爭契約，則為被上訴人所否認，茲分述如下：㈠上訴人是否因錯誤而與被上訴人訂立系爭契約？上訴人抗辯：伊不了解行情，不知改制前系爭捷運綠線規劃案，已規劃有30米道絡，將經過系爭土地附近，系爭土地價格已達2億8,000萬元，致伊以遠低於客觀價值之1億1,000萬元出售系爭房地（見本院卷第70頁），並聲請送桃園市不動產估價師公會進行鑑定（見本院卷第71頁）以為證明。

被上訴人則予否認。

查：⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。

但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。

當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1項、第2項定有明文。

次按「錯誤與不知二者在觀念上有別，不知謂正當認識之全不存在，而錯誤則不特無正當認識，且有積極的謬誤之認識；

但全無正當認識之不知，如表意人知其事情即不為意思表示者，其效力與錯誤同，均得為意思表示撤銷之原因，民法第八十八條第一項分別就意思表示內容之錯誤或表示行為之錯誤而為規定。

被上訴人因誤信政府更正前土地公告現值，而就買賣標的物即系爭土地之價格為錯誤之意思表示，係屬民法第八十八條第一項本文上段意思表示內容之錯誤，並非同條項本文下段表示行為之錯誤」（最高法院83年度台上字第2960號判決參照），而所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷之者，以其錯誤係關於意思表示之內容為限（最高法院43年台上字第570號判例參照）， 與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照)，表意人在其意思形成之過程中， 對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤，除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可依民法第88條第2項規定視為意思表示內容之錯誤。

經查：⑴上訴人原抗辯「上訴人不知原桃園縣政府業已決定自102年5月起，舉辦系爭捷運綠線規劃案公聽會…系爭土地旁已規劃30米道路…市價約2億8千萬元。

上訴人若知其，即不可能以1億1千萬元之價格為出售系爭房地之意思表示…撤銷因錯誤所為以1億1千萬元之價格為出售系爭房地之意思表示」（見本院卷第16頁反面）；

「上訴人就買賣標的物即系爭不動產之價格為錯誤之意思表示，屬民法第88條第1項本文上段之意思表示」（ 見本院卷第33頁）。

⑵本院認其陳述未完足，經行使闡明權，上訴人仍稱：「（問：本件屬民法第88條所規定意思表示內容有錯誤或表意人若知其情事即不為意思表示？）是意思表示內容錯誤。

（問：如何意思表示內容錯誤？）上訴人不知系爭不動產的價值已經達28,000萬元以上，致以遠低於客觀價值的11,000萬元出售系爭不動產予被上訴人」（見本院卷第61頁反面）。

⑶本院再行使闡明權以：「內容錯誤之原先表意內容為何？事實上表意內容為何」？上訴人訴訟代理人改稱：「本件是主張物之性質在交易上認為重要者，此錯誤視為意思表示內容錯誤，依民法第88條第二項為主張…以前主張與今日不同者，以今日的主張為準…（問：本件物之性質如何在交易上為重要者之錯誤？）系爭土地已規劃入上開都市計劃案內，故實質之價值已超過1億6千萬元以上。

當事人因不知以遠低於上開價值出售，視為意思表示內容錯誤…」（見本院卷第82頁反面），合先敘明。

⒉系爭房地於兩造簽訂系爭買賣契約時之102年4月12日，其估價金額為1億3,115萬7,000元；

於102年5月13日之估價金額１億6,429萬2,000元，有桃園市不動產估價師公會105年11月24日（105）桃公會字第1028號函檢附之鑑定報告（下稱鑑定報告）可憑（見該報告第4頁）。

上訴人抗辯系爭土地3784.46平方公尺（約1.145坪），於102年5月間之交易單價為220,013元，價值約251,914,885元，系爭建物約3千萬元，合計應為281,914,885元（見本院卷第16頁反面），無可採信。

⒊系爭房地於兩造簽訂系爭買賣契約時之102年4月12日，其估價金額1億3,115萬7,000元，與系爭買賣契約之售價1億1千萬元，雖有2,000餘萬元之差距。

惟：⑴系爭捷運綠線之規畫自98年起即由交通局依據大眾捷運辦法，於98年1月間曾分別於桃園市、大園鄉、 八德市、蘆竹鄉辦理辦理捷運系統規劃案公聽會；

於101年11月21日在大園鄉果林國小活動中心辦理之公聽會，發布預計規劃圖（即載有系爭捷運綠線）…配合政府推動大眾運輸綠色的交通政策及政府重大開發計畫，整體考量規劃範圍內相關重大建設，如台鐵高架捷運化路線、機場捷建設、航空城計畫等，探討於航空城航空產業園區，與大園-蘆竹-桃園-八德路廊興建捷運綠線（ 航空城捷運線）的可能性，改善桃園地區交通壅塞，提高大眾運輸系統服務水準，促進地區經濟發展。

計畫北自航空城特定區，行經桃園市大園區、蘆竹區、桃園區與八德區4個區域， 提供桃園都會區東側主要廊帶之交通運輸服務…捷運綠線定名為桃園航空城捷運線…」，有鑑定報告可證（見鑑定報告第19-20頁）⑵上開公開資訊，可任意由捷運工程局之網站取得，亦有被上訴人提出之綠線公聽會網頁可證（見本院卷第40頁）。

⑶鑑定人游○○到院則證稱： 「101年11月總統公布航空城特定區計劃啟動，造成航空成特定區內的土地交易熱絡及不動產價格開始漲價系爭不動產的位置就在航空城特定區旁邊，所以從102年2、3月開始， 系爭土地所在位置的不動產交易，成交量明顯增加，且自102年4月開始有漲價情形…上開計畫案從98年起就已經公開展覽多次 ，101年11月21日亦曾在果林國小活動中心公開展覽過…98年就開始有公展，這是大家都知道的事情，但之後就停滯很多年，氣氛都已經降溫。

迄至101年11月21日果林國小公展時，仲介業、投資客才又開始這些訊息…101年11月21日起航空城特定計劃區附近的不動產開始熱絡， 直至102年2、3月因為航空城特定計劃區的不動產價格太高，所以大家才都轉向隔鄰之系爭土地所在位置區域…（問：航空城特定計劃區交易熱絡與系爭不動產所在區域土地交易熱絡有無關係？）航空城特定區計劃當時已經有機場捷運站體，且路線已經固定。

航空城特定計劃區內的區段徵收範圍較大，所以當時仲介業者及投資客都優先購買該區域的不動產。

直到102年2、3月該區域的價格已經漲到很高時，大家才轉來買賣000此區域的不動產，這區的不動產才開始漲…系爭不動產土地所在位置就在000站體旁（ 法官諭請鑑定人於規劃圖上以鉛筆圈出系爭土地所在位置）。

整個地方會漲是因為藍線（航空城特定區）價格太高，買不下手才買到綠線…（ 問：101年11月21日之公展資訊如何讓大眾知悉？）果林國小公開展示時就會發放規劃案資料給大眾， 當時在展示現場每個人都會拿到…102年2、3月因航空城區內價格太高，大家才開始注意到同樣是屬區段徵收， 可替代的綠線000，102年4月綠線此區域開始交易熱絡， 系爭不動產開價110,000,000元已經算是行情價，當時每坪農地的價格約9-10萬元，而且還會繼續漲價。

當地的價格直至102年7、8月到達最高點， 但交易量已開始減縮…」等語（見本院卷第93頁反面-96頁）。

⑷據上可知，系爭捷運綠線早於98年起即由主管機關依據大眾捷運辦法，分別於桃園市、大園鄉、八德市、蘆竹鄉辦理辦理捷運系統規劃案公聽會；

於101年11月21日在大園鄉果林國小活動中心辦理之公聽會，已公開揭露系爭捷運綠線之規劃路線，且該資訊可由捷運工程局之網站取得，惟系爭捷運綠線對系爭土地及週遭土地之價格並無明顯影響，僅因航空城特定計劃區內的區段徵收範圍較大，仲介業者及投資客優先購買該區域之不動產，迄於102年2、3月該區域的價格已近飽和， 乃轉向炒作可替代性高之系爭捷運綠線區域， 炒作時間至同年7、8月後價量開始減縮，因此， 系爭房地於102年4月12日兩造簽訂系爭買賣契約時之估價金額為1億3,115萬7,000元，但系爭不動產於10年4月間開價1億1,000萬元仍算是行情價。

換言之，系爭捷運綠線區域自102年2、3月間起至102年7、8月間止之價格看漲，核與系爭捷運綠線之公告規劃無關。

⒋系爭房地於兩造簽訂系爭買賣契約時之102年4月12日，其估價金額1億3115萬7000元，與102年5月3日之估價金164,292,000元，雖有3千餘萬元之差距。

然查：⑴系爭643 號土地位於系爭捷運綠線規劃案範圍內，於「102年5月13日」公開展覽計畫草案內容；

依前開公開展覽計畫草案內容，系爭土地規劃有30公尺寬計劃道路穿越，固有桃園市政府105年6月23日府都綜字第1050149939號函檢附之桃園縣政府公告、公展草案可證（見本院卷第42-46頁）。

⑵惟，系爭土地於該計畫草案內劃設為部分第二種住宅區及部分道路用地，規劃採區段徵收整體開發，有上訴人提出改制前桃園縣政府103年8月20日桃城綜字第1030015163號函可證（見本院417號卷第70頁）；

因計畫案中第八項實施進度及經費，其整體開發地區採區段徵收方式辦理整體開發，區段徵收範圍內勘估標的可領取補償費或申請抵價地，抵價地位置尚須抽籤選配，或可申請原地保留，但須繳納差額地價，依區段徵收市價徵收補償、配地之公平原則，於公開展覽計畫草案內容規劃有30米道路穿越勘估標地土地，對於公開展覽計畫草案範圍內其他土地、建物權利價值並無差異，對勘估標的價格不影響，則有鑑定報告可按（見本案鑑定報告第3、11頁）。

⑶鑑定人游○○到院證稱：「（問：兩次估價金額僅差一個月之價差高達3千餘萬元之理由為何？）101年11月總統公布航空城特定區計劃啟動，造成航空成特定區內的土地交易熱絡及不動產價格開始漲價。

系爭不動產的位置就在航空城特定區旁邊，所以從102年2、3月開始 ，系爭土地所在位置的不動產交易，成交量明顯增加，且自102年4月開始有漲價情形， 迄至102年7、8月間價格漲到價格高點，在該段期間系爭不動產所在區域的價格就是持續漲價的情形。

（問：系爭不動產價漲的原因除了航空城特定區計畫的宣布外，有無其他因素？）除了航空城特定區的宣布外，就是預期的心理…102年5月13日公開展示後才知道有30米道路會經過系爭不動產前面…（問：102年5月13日公展規劃該30米道路的設置，對於系爭不動產地的價格有無影響？）基本上不會，因為系爭不動產所在位置是辦理區段徵收，區內所有土地的權值都是等值，所有地主都有同樣機會可以參加公開抽籤，選配抵價地，如果以後分配到較佳地段的土地或選擇原地保留，還要繳交高而得差額地價，其理由如鑑定報告第3頁所載。

所以不論土地是面臨大馬路或捷運站，對於現在的不動產價格都不會有影響，真正會影響價值的是配地比例、公告現值等因素。

因為全區土地權值都一樣，所以如果分配到臨大馬路或捷運站體旁的土地，分配到的面積就會比較小，距離大馬路、捷運站體較遠的，面積就會比較大。

例如選配土地面臨10米道路，則分到的面積就會比較大，選配土地面臨30米道路，分到的面積就會比較小。

所以有無30米道路穿越，對於系爭不動產的價格不會有影響」等語（ 見本院卷第95頁-反面）。

⑷綜上可知，兩造於102年4月12日訂定系爭買賣契約後之102年5月13日，始公布有30米道路穿越系爭土地，但系爭不動產所在地採區段徵收，所有地主都有同樣機會可以參加公開抽籤選配，是該30米道路之公告對系爭不動產並無影響。

⒌承上，系爭捷運綠線及30米道路對系爭房地之價格均無影響， 且系爭房地於102年4月間之價格均鑑定之估價金額1億3,115萬7,000元，係因投資客炒作桃園市航空城特定計劃區內之土地，於102年2、3月至7、8月間附帶炒作隔鄰系爭捷運綠線區域之附帶結果，系爭不動產於102年4月間之售價1億1千萬元尚屬行情價，足認上訴人抗辯其不知系爭捷運綠線規劃案，且已規劃有30米道絡，將經過系爭土地附近，系爭土地價格已達2億8千萬元云云，均不足採信，則其據此抗辯得以錯誤為由撤銷以1億1千萬元出售系爭不動產之意思表示，自無可採。

㈡上訴人是否因被詐欺而與被上訴人訂立系爭契約？⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條定有明文。

惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院號44年度台上字第75號判例參照）。

上訴人抗辯被上訴人與鮑○○等人都是仲介業者，明知上訴人不知道系爭房地的真實行情，隱瞞系爭房地的真實行情而詐欺上訴人，致上訴人陷於錯誤，以遠低於市場行情的價格簽立系爭契約（見本院卷第70頁反面），被上訴人予以否認，上訴人就其被詐欺而為以1億1千萬元出售系爭不動產意思表示之事實負舉證責任。

⒉上訴人抗辯系爭不動產於102年4、5月間之交易價值為281,914,885元（見本院卷第16頁反面），無可採信，詳如前述。

⒊本院行使闡明權，詢問上訴人如何證明被詐欺？上訴人答以：「被上訴人於簽約當時是擔任桃園縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長，並擔任中華民國不動產仲介經紀商業同業公會聯合會副理事長，鮑○○也是仲介業者。

本件實質上買受人為被上訴人與鮑○○，他們二人對於行情非常清楚，亦自承上開所載資訊。

依據不動產經紀管理條例，被上訴人應據實告知系爭不動產當時的真實行情，該二人隱瞞此項行情即為詐欺」等語（見本院卷第70頁反面）。

惟，系爭捷運綠線規劃案於兩造簽約時已係公開之資訊；

系爭30米道路係於簽約後之102年5月13日始為公告，但對系爭不動產之價格均無影響，亦如前述，且被上訴人僅係向上訴人購買系爭不動產之買受人，不負任何不動產經紀管理條例規定之義務，而周○○、邵○○等人係上訴人（賣方）之仲介人員（詳後述），且上訴人未提出任何證據證明，被上訴人如何與其仲介人員共謀詐款上訴人之事實，則其抗辯係受被上訴人詐欺而為以1億1千萬元出售系爭不動產之意思表示，即難採信。

至於上訴人與鮑○○間是否有不動產經紀管理條例之適用，則係另一問題，亦非屬本案審理之範圍，附此敘明。

⒋參以：⑴上訴人擔任○○○公司代表人，該公司所營事業亦有住宅及大樓開發租售業，有公司登記資料查詢可憑（見原審卷118頁）， 應非對於不動產交易行情完全不熟悉之人。

⑵證人洪○○證稱：「當初是我姊夫打電話給我，跟我說他要賣房子，我就告訴他我有朋友在中信房屋上班，之後我就告知邵○○此事，邵○○告訴我有買家，我就陪他們去看房子…上訴人說36萬元是我的紅包，90萬元是仲介費…（問：上訴人有無委託證人去找買家？）他就打電話問我而已。

（問：上訴人有無說要賣多少錢？）他說有一組人要買1億900萬元…（問：邵○○於何時告知證人有買家？）我打電話給她的隔天…（問：在場當天賣方都是由誰主導？都是由上訴人主導…」等語（見原審卷第94頁背面-96頁）。

⑶證人邵○○證稱：「洪○○打電話告知她姊夫的土地及農舍要出售，我就向她詢價，她說有人開價1億800萬元要買，她建議我開價1億900萬元，當時我有問洪○○服務費多少錢？她說200萬元， 我就將此訊息告知我的主管鮑○○，我認為她是我的老闆，鮑○○就打電話給周○○，詢問是否有買家，我聽到鮑○○電話中有說到找清哥來看，說房子很漂亮。

後來就由我透過洪○○聯絡上訴人，雙方約定在102年4月12日下午4、5點間帶看，之後被上訴人、上訴人、我及今日到場的三位證人都有在場。

至現場時賣方開價1億1,000萬元，被上訴人向上訴人議價，最後就以1億1,000萬元現況交屋，因為我們是賺仲介服務費，就馬上通知代書到場簽約…（問：當天上訴人有無拿出名片告知大家有人出1億800萬元？）有…」等語（見原審卷第92頁背面-94頁）。

⑷證人周○○證稱：「…102年4月12日當天晚上雙方直接就敲定了價金…我們就請代書到上訴人的住處直接簽訂買賣契約…（問：買方是你介紹的，賣方是委託何人出售？）我得到的訊息是鮑○○告訴我有本案系爭的不動產要賣，賣方是委託洪○○出售。

（問：證人如何知悉賣方係委託洪○○出售？）我是從鮑○○口中得知，鮑○○公司的員工邵○○與洪○○以前是同事，洪○○就告知邵○○上訴人的農舍要出售，邵○○再告知鮑○○，鮑○○再告知我…（問：當日交易過程中，出賣人（上訴人）是否主導整個交易之談判過程？）是他主導的，且過程中他一直強調如果當天不決定，他隔天就要賣給蘆竹鄉農會的人所介紹的買家，上訴人也有拿出買家的名片，當天所有在場的人都有聽到及看到…（問：上訴人當日主導交易過程，其過程為何？）當時收到的訊息是1億800萬元可以買到， 現場被上訴人告訴我要用1億500萬元議價，但上訴人堅持要1億1,000萬元，後來我們大家協調以原狀交屋，雙方就同意了…」等語（見原審卷第90頁-92頁背面）。

⑸承上可知：上訴人非對不動產交易行情完全不熟悉之人，本件又係上訴人主動打電話給洪○○，告知將出售系爭房地，且已有一組人開價1億900萬元；

洪○○轉知邵○○，建議開價1億900萬元；

邵○○轉知鮑○○，鮑○○轉知周○○，周○○再轉知被上訴人1億800萬元可以買到；

被上訴人於102年4月12日看屋，原擬以1億500萬元議價，惟上訴人主導交易過程，開價1億1,000萬元，除告知在場人員有人出1億800萬元外，並強調如果當天不決定，隔天就要賣給蘆竹鄉農會的人所介紹的買家，堅持賣價為1億1,000萬元，嗣後經協調原狀交屋，雙方乃以1億1,000萬元成交。

由上訴人主動釋出有人開價1億8、900萬元購買系爭房地，主導整個議價過程，且堅持被上訴人當天必需決定，是否以1億1,000萬元成交等情以觀，被上訴人購買系爭房地顯均立於被動地位，要無任何與其他仲介人員積極施以詐術欺騙上訴人之行為，而被上訴人單純買方身分，又不負任何告知系爭房地真實行情之義務，且該成交價亦屬行情價，詳如前述，亦難認被上訴人有何隱瞞系爭房地真實行情而詐欺上訴人之情事。

⑹況，上訴人曾於102年6月27日寄發郵局存證信函予被上訴人，表示：「本人因個人及家庭因素，對於不動產之交易今提出解除合約之告知。

本人自知違約應受合約之拘束。

本人願負擔合理之違約金」等語（見原審卷第17頁），可知上訴人寄發該存證信函解除系爭契約，業已表明其係基於個人及家庭因素，擬解除系爭買賣契約，如其確受詐欺而訂約，何以在該存證信函中卻隻字未提，益徵所辯受詐欺而為以1億1千萬元出售系爭不動產之意思表示，不可採信。

其抗辯已撤銷系爭房地買賣之意思表示，亦無足取。

㈢被上訴人可否依系爭契約請求移轉系爭不動產予被上訴人所指定登記之第三人鮑○○？⒈被上訴人主張：伊已依約繳付第一期款1千萬元、 第二期款2千5百萬元、第三期款1千5百萬元，合計5千萬元；

第4期尾款6千萬元， 上訴人同意伊得以金融機構所能核准之最高貸款額度支付尾款；

伊得指定第三人（鮑○○）為登記名義人；

系爭房地之點交日為102年7月12日等情，上訴人對此不爭執（見不爭執事項㈣、㈤），且上訴人抗辯系爭契約業經撤銷等情均不可採信，詳如前述，則被上訴人主張其為辦理貸款以支付尾款，上訴人應於102年7月12日前，依約先移轉系爭房地之「所有權」，即可採信。

上訴人抗辯本件總價金1億1千萬元， 被上訴人僅支付5千萬元，尾款6千萬元未繳，依系爭不動產契約第3條、第16條約定，上訴人無「交屋」義務云云（見本院卷第128頁），尚有誤會。

⒉上訴人再抗辯：系爭契約第16條約定「賣方原貸款銀行于尾款範圍內由甲方貸償」，有系爭買賣契約可證（見原審卷第11頁）；

被上訴人迄未貸償其3700萬元之貸款，亦有土地、建物登記簿謄本可證（見放外鑑定報告），固均可採信。

惟此均屬上訴人應「先」移轉系爭房地所有權予被上訴人，使其得向金融機構辦理貸款以支付尾款時，再依前開約定應履行之事項，尚無礙於上訴人應「先」移轉系爭房地所有權予被上訴人之認定。

被上訴人抗辯其得行使同時履行抗辯權，亦無可採。

⒊上訴人另抗辯：被上訴人指定鮑○○（第三人）為登記名義人，鮑○○應依約在本契約書簽章負連帶保證人責任，且於尾款擔保本票簽章，負共同發票人之責乙節，核與系爭契約第7條第3項之約定相符（見不爭執事項㈣），固可採信。

惟，被上訴人與鮑○○業於102年7月26日以郵局存證信函對上訴人表示，鮑○○願共負連帶保證責任，請上訴人於函到3日內會同完備契約書之約定， 俾鮑○○為契約連帶保證人之簽署，及共同為尾款之擔保及簽發票據事宜，以擔負相關之契責任等語，上訴人並已於102年7月30日收受，有被上訴人提出之郵局存證信函及收件回執可憑（見本院417號卷第67-68頁、第99-101頁），上訴人先於102年6月27日以郵局存證信函對被上訴人表示解除系爭契約，詳如前述，又於收受上開存證信函後未配合辦理鮑○○簽章以負連帶保證人責任等事宜，應可認被上訴人已依系爭契約第7條約定提出給付（參民法第235條規定），則被上訴人請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予其指定之登記名義人鮑○○，亦無不合。

㈣被上訴人可否依系爭契約請求上訴人給付違約金？⒈按「乙方（即上訴人）除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方（即被上訴人）已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除」，系爭契約第11條約定有明文（見原審卷第11頁）。

此違約金係屬損害賠償總額預定性之違約金，兩造對此均不爭執（見本院卷第121頁），併予敘明。

⒉被上訴人主張：上訴人未依約應於102年7月12日前移轉系爭房地之所有權；

伊於102年7月30日催告上訴人仍拒絕履行，應可採信，詳如前述，則被上訴人主張上訴人應自102年8月3日起負遲延責任，並以其已支付價款5千萬元每日千分之一計算之違約金，即可採信。

⒊上訴人抗辯：該違約金過高，應予酌減。

按當事人約定契約不履行之違約金過高者， 法院原得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例參照）。

本院審酌上訴人陳明其請求酌減之原因係因「被上訴人（未因其不履行）沒有受到任何損害」；

被上訴人陳明其「已支付5千萬元的買賣價金外，另因上訴人違約拒不履行，於訴訟程序中為避免上訴人脫產所為之保全程序及因上訴人另受第三人執行所提之擔保金約2千7百萬元」等語（見本院卷第121頁）之損害，認本件以被上訴人已付價金5千萬元，按千分之一計算一日5萬元之違約金，顯屬過高， 爰斟酌本件違約之各項客觀事實、兩造之社會經濟狀況及當事人所受之損害等，認本件違約金以酌減為一日2萬5千元計算為適當， 上訴人應自102年8月3日起至系爭房地所有權移轉登記之日止，按日給付被上訴人2萬5千元。

六、綜上所述，被上訴人依買賣契約第7條約定，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人所指定之登記名義人鮑○○；

依買賣契約第11條約定，請求上訴人應自102年9月18日起至移轉系爭不動產予鮑○○之日止，按日給付被上訴人2萬5千元，於法應屬有據，應予准許。

原審（確定及擴張請求部分除外）為上訴人敗訴之判決，即無不合。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

被上訴人併依買賣契約第11條約定，擴張請求上訴人應自102年8月3日起至102年9月17日，按日給付被上訴人2萬5千元之違約金，於法有據，應併予准許。

七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。

併此敘明。

八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人擴張之訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 18 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山
法 官 林俊廷
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
書記官 潘大鵬
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。