臺灣高等法院民事-TPHV,106,上,354,20170531,1

臺灣高等法院民事判決 106年度上字第354號
上 訴 人 王堓
訴訟代理人 吳奎新律師
複 代理人 陳添信律師
被 上訴人 王嘉隆
王治中
王俊宏
王俊德
王榮杰
王世傑
王世琦
王世輝
王雪芳
共 同
訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105年12月29日臺灣士林地方法院104年度訴字第1762號第一審判決提起上訴，本院於106年5月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；

經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條定有明文。

本件兩造間因租佃關係發生爭議，經被上訴人於民國104年7月16日向新北市淡水區公所耕地租佃委員會申請調解，嗣調解不成立，乃由新北市政府耕地租佃委員會進行調處，並作成本案租約應予註銷，因上訴人不服調處結果，依減租條例第26條規定移送法院續為審理之決議，上訴人不服調處，經新北市政府移送原審審理，有卷附新北市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄及系爭租佃爭議案卷可憑（見原審卷第6至89頁），是本件起訴合於減租條例第26條規定，合先陳明。

二、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭耕地）原為訴外人王炳元（於96年1月1日亡故）、王天錫（於98年12月3日亡故）、王天麟（於91年4月17日亡故，下合稱王炳元等3人）所有，並於66年間與上訴人訂立臺灣省臺北縣（已改制為新北市）私有耕地租約（淡鎮鄧字第12號，下稱系爭租約），嗣王炳元等3人相繼亡故，由伊等繼承取得系爭耕地所有權；

詎上訴人竟於系爭耕地興建系爭鐵皮屋經營早餐店而未供耕作使用，顯有減租條例第16條第1項所定不自任耕作事由，系爭租約應屬無效，爰依減租條例第16條第2項及民法第767條之規定，請求確認系爭租約耕地租賃關係不存在，及上訴人應向新北市淡水區公所辦理塗銷系爭租約註記，並返還系爭耕地等情（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。

並答辯聲明：如主文所示。

三、上訴人則以：系爭耕地曾經王炳元等3人於87年間同意訴外人王鏘銘（即上訴人之子）搭建鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）以經營早餐店，且自87年起至103年止，王炳元等3人或被上訴人每年除收取系爭租約租金，另有收取租金新臺幣（下同）1萬元及稅金2650元；

又系爭鐵皮屋係架高於系爭耕地地面2公尺以上，系爭鐵皮屋下方土地仍作為堆置農具、肥料等之簡易農舍使用，伊並無擅自變更系爭耕地用途而不自任耕作之情事；

況系爭鐵皮屋作為早餐店使用係王鏘銘所為，與伊無涉，而王炳元等3人及上訴人長達20年未主張伊有不自任耕作情事，反積極每年收取早餐店租金及稅金，應認已不欲行使權利，上訴人提起本件訴訟有違誠信原則而屬權利濫用等語，資為抗辯。

並上訴聲明：㈠原判決廢棄；

㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

四、被上訴人主張王炳元等3人於66年間與上訴人就系爭耕地訂立系爭租約；

又王炳元等3人亡故後，被上訴人皆以繼承為登記，王嘉隆、王治中（王天麟之繼承人）於96年7月18日完成登記，取得系爭耕地應有部分各6分之1，王世傑、王世琦、王世輝、王雪芳（王炳元之繼承人）於98年2月17日完成登記，取得系爭耕地應有部分各12分之1，王俊德、王俊宏、王榮傑（王天賜之繼承人）於101年8月6日完成登記，取得系爭耕地應有部分各9分之1；

另系爭耕地上方由上訴人之子王鏘銘於87年間興建系爭鐵皮屋（占用面積為31.98平方公尺）作為經營早餐店使用，而王鏘銘依序於98年2月7日、99年2月12日、100年3月20日、101年2月19日、102年3月11日、103年2月20日，各繳交系爭鐵皮屋租金1萬元、稅金2650元及系爭耕地田租2650元予王雪芳、王世琦、王世輝、王碧文收受之事實，有卷附新北市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、系爭租佃爭議案卷、新北市淡水地政事務所土地複丈成果圖、免用統一發票收據及繼承系統表可憑（見原審卷第6至89頁、第115至116頁、第159頁、第129至130頁、本院卷第72頁），且經原審至現場勘驗屬實，亦有卷附勘驗筆錄可參（見原審卷第179頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第253頁反面），堪信為真。

又被上訴人主張上訴人於系爭耕地興建系爭鐵皮屋經營早餐店而未供耕作使用，顯有減租條例第16條第1項所定不自任耕作事由，系爭租約應屬無效，爰依減租條例第16條第2項及民法第767條之規定，請求確認系爭租約耕地租賃關係不存在，及上訴人應向新北市淡水區公所辦理塗銷系爭租約註記，並返還系爭耕地等情，上訴人則以前詞置辯，是本件所應審究者，為被上訴人依減租條例第16條第2項及民法第767條之規定，請求確認系爭租約耕地租賃關係不存在，及上訴人應向新北市淡水區公所辦理塗銷系爭租約註記，並返還系爭耕地，是否有據？茲敘述如下。

五、被上訴人依減租條例第16條第2項及民法第767條之規定，請求確認系爭租約耕地租賃關係不存在，及上訴人應向新北市淡水區公所辦理塗銷系爭租約註記，並返還系爭耕地，是否有據？㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。

又該條例第16條第1項所謂「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年度台上字第4637號判例意旨參照）。

㈡王炳元等3人於66年間與上訴人就系爭耕地訂立系爭租約；

又王炳元等3人亡故後，被上訴人為其等繼承人，皆已完成繼承登記，取得系爭耕地應有部分所有權，王嘉隆、王治中於96年7月18日完成登記，取得系爭耕地應有部分各6分之1，王世傑、王世琦、王世輝、王雪芳於98年2月17日完成登記，取得系爭耕地應有部分各12分之1，王俊德、王俊宏、王榮傑於101年8月6日完成登記，取得系爭耕地應有部分各9分之1；

另系爭耕地上方由上訴人之子王鏘銘於87年間興建系爭鐵皮屋（占用面積為31.98平方公尺）作為經營早餐店使用，業如前陳；

則上訴人承租之土地（即系爭耕地），其上既搭建系爭鐵皮屋以經營早餐店使用，係非從事耕作之用，顯不在減租條例第16條第1項所謂「承租人應自任耕作」之列，堪認已構成同條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因甚明。

㈢上訴人雖辯稱系爭耕地係經王炳元等3人於87年間同意王鏘銘搭建系爭鐵皮屋以經營早餐店，且王炳元等3人自87年起至103年止，每年除收取系爭租約租金，另有收取租金1萬元及稅金2650元云云，並舉證人即王鏘銘之配偶李美惠於原審之證言及提出免用統一發票收據為憑。

惟查：⒈按所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。

⒉觀諸上訴人所提之免用統一發票收據（見原審卷第115至116頁），其中摘要、品名欄固載有「租金（早餐店）、稅金、田租」等語，然「銀貨兩訖」欄既僅係「王世輝」、「王雪芳」、「王世琦」之簽名及載有「王炳元太太收」等語，則系爭耕地之所有權人為被上訴人全體，縱上訴人有繳交系爭鐵皮屋租金1萬元、稅金2650元及系爭耕地田租2650元予王雪芳、王世琦、王世輝、王碧文收受，惟收受租金者並非被上訴人全體，前開免用統一發票收據其上亦未載有任何代全體共有收受之意旨，若被上訴人皆同意王鏘銘搭建系爭鐵皮屋以經營早餐店，豈有未於免用統一發票收據上將此重要事項載明以究明之理？是能否以此推認被上訴人皆已知悉或同意王鏘銘於系爭耕地搭建系爭鐵皮屋經營早餐店使用，要非無疑。

況依證人即王鏘銘之配偶李美惠於原審證述略以：鐵皮屋是我跟我先生王鏘銘2人親自到王炳元家中說家裡經濟困難，請王炳元幫我們，王炳元太太說自己人沒關係，王炳元說我們去搭建沒關係，在87年間搭建鐵皮屋經營早餐店，做早餐店之後田租沒有調整，只有收取早餐店租金，稅金是王天麟說因為做早餐店要另外多收一筆等語以觀（見原審卷第263至265頁），足見上訴人之子王鏘銘係因經濟因素，於87年間在系爭耕地上搭建鐵皮屋作為早餐店使用，其洽談之對象既僅為王炳元，難謂已取得全體共有人之同意；

且王鏘銘為上訴人之子，王鏘銘於系爭耕地搭建系爭鐵皮屋經營早餐店使用，與承租人於承租耕地遭人占用消極的不予排除侵害之情形不同，而係承租人任令其子擅自變更用途，不以耕作為目的而使用該部分土地，應有不自任耕作之情形；

故難僅憑上訴人所提之免用統一發票收據及證人李美惠於原審之證詞，遽謂王炳元等3人於87年間有同意王鏘銘搭建系爭鐵皮屋以經營早餐店之情。

⒊退步言之，縱認王炳元等3人或被上訴人全體均同意或知悉王鏘銘於系爭耕地搭建系爭鐵皮屋經營早餐店使用（僅係假設）；

然按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71條定有明文；

承租人雖經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，為土地法第108條所明定，此項規定，於減租條例施行後之耕地租佃亦適用之，承租人如有違反時，原定租約無效。

且同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人，或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地，請求收回（最高法院74年度台上字第2726號民事裁判意旨參照），準此，租佃關係之承租人縱得出租人之同意，將耕地從事農耕以外之行為，出租人仍得以承租人不自任耕作為由收回。

則系爭租約於87年間因王鏘銘搭建系爭鐵皮屋經營早餐店，即歸於無效，不因王炳元等3人或被上訴人有否收取租金而有異；

是上訴人主張系爭耕地係經王炳元等3人於87年間同意王鏘銘搭建系爭鐵皮屋以經營早餐店，且王炳元等3人自87年起至103年止，每年除收取系爭租約租金，另有收取租金1萬元及稅金2650元云云，執此抗辯系爭租約仍屬有效，並不可採。

㈣上訴人雖又辯稱系爭鐵皮屋係架高於系爭耕地地面2公尺以上，系爭鐵皮屋下方土地仍作為堆置農具、肥料等之簡易農舍使用，其並無擅自變更系爭耕地用途而不自任耕作之情事云云。

然查：⒈按未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效；

承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約屬無效（最高法院84年度台上字第2584號、92年度台上字第2494號裁判要旨參照）。

又承租人所建房屋如非屬農舍，即在不自任耕作之列。

⒉系爭耕地其上搭建之系爭鐵皮屋，雖係架高於系爭耕地地面2公尺以上，然其仍占用系爭耕地其上，面積為31.98平方公尺，而鐵皮屋下方固有栽種蔬菜，堆放農具及肥料，然約有2分之1鋪有水泥，業經原審至現場勘驗屬實，並有卷附勘驗筆錄可參（見原審卷第179頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第253頁）；

則按農業用地作農業使用認 定及核發證明辦法第5條第4款規定「現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形」者，不得認定為作農業使用，是系爭鐵皮屋坐落之土地，約有2分之1鋪上水泥，且系爭鐵皮屋係經營早餐店使用，縱鐵皮屋下方有栽種蔬菜、堆放農具及肥料，仍無從認定係為便利耕作或以耕作為目的所建造之用，上訴人即在不自任耕作之列，應認全部租約仍屬無效，自不得僅因上訴人於系爭耕地尚有其他耕作面積，即可謂上訴人仍屬自任耕作之情事。

故上訴人辯稱系爭鐵皮屋係架高於系爭耕地地面2公尺以上，系爭鐵皮屋下方土地仍作為堆置農具、肥料等之簡易農舍使用，其並無擅自變更系爭耕地用途而不自任耕作之情事云云，仍不可採。

㈤上訴人雖另辯稱王炳元等3人及上訴人長達20年未主張其有不自任耕作情事，反積極每年收取早餐店租金及稅金，應認已不欲行使權利，上訴人提起本件訴訟有違誠信原則而屬權利濫用云云。

但查：⒈按耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人居住使用系爭耕地上之建物，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。

又兩造所定租約倘已無效，則承租人占有系爭耕地即無正當之權源，出租人請求承租人拆屋還地，亦難謂係權利濫用或有違誠信原則（最高法院86年台上字第97號判決意旨參照）。

⒉承前所陳，系爭耕地因上方由上訴人之子王鏘銘於87年間興建系爭鐵皮屋作為經營早餐店使用，系爭租約即因上訴人於87年間未自任耕作，致全部無效，且兩造並無另行成立租賃關係之合意，不因上訴人嗣後繼續收租，或知有系爭鐵皮屋存在而未曾異議，即得使原已無效系爭租約恢復其效力，是被上訴人以上訴人有不自任耕作情形，系爭租約無效，請求收回系爭耕地為由，向新北市淡水區公所耕地租佃委員會申請調解，嗣調解不成立，乃由新北市政府耕地租佃委員會進行調處，並作成本案租約應予註銷，因上訴人不服調處結果，依減租條例第26條規定移送法院續為審理之決議，上訴人不服調處，經新北市政府移送原審審理（見原審卷第6至89頁），乃於法所允許之範圍內正當行使其權利，要難指有濫用權利或違反誠信原則可言。

故上訴人辯稱王炳元等3人及上訴人長達20年未主張其有不自任耕作情事，反積極每年收取早餐店租金及稅金，應認已不欲行使權利，上訴人提起本件訴訟有違誠信原則而屬權利濫用云云，亦不可採。

㈥綜上，系爭耕地上方由上訴人之子王鏘銘於87年間興建系爭鐵皮屋為經營早餐店使用，係非從事耕作之用，顯不在減租條例第16條第1項所謂「承租人應自任耕作」之列，已構成同條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因；

又系爭租約於87年間因王鏘銘搭建系爭鐵皮屋經營早餐店，即歸於無效，不因王炳元等3人或被上訴人有否收取租金而有異，而系爭租約無效後，兩造復無另成立租賃關係之合意，上訴人又無法舉證證明系爭鐵皮屋有何適法占有系爭耕地之正當權源，自屬無權占有；

準此，被上訴人依減租條例第16條第2項及民法第767條之規定，請求確認系爭租約耕地租賃關係不存在，及上訴人應向新北市淡水區公所辦理塗銷系爭租約註記，並返還系爭耕地，即屬有據。

六、從而，被上訴人依減租條例第16條第2項及民法第767條之規定，請求確認系爭租約耕地租賃關係不存在，及上訴人應向新北市淡水區公所辦理塗銷系爭租約註記，並返還系爭耕地，皆為有理由，應予准許。

原審判命上訴人敗訴，於法並無不合。

上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

七、又兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦不再詳予論駁，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 石有為
法 官 邱靜琪
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 張淨卿
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。