臺灣高等法院民事-TPHV,106,上,392,20170628,1

臺灣高等法院民事判決 106年度上字第392號
上 訴 人 曾鳳嬌
李怡靜
共 同
訴訟代理人 邱六郎律師
被 上訴人 陳泰山
訴訟代理人 邱南嫣律師
上列當事人間請求給付土地變更規劃費用事件，上訴人對於中華民國106年1月9日臺灣基隆地方法院105年度訴字第445號第一審判決提起上訴，本院於106年6月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及其假執行之聲請，暨該訴訟費用部分均廢棄。

被上訴人應給付上訴人新臺幣叁佰肆拾萬壹仟伍佰陸拾伍元，及自民國一○五年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

本判決所命給付，於上訴人以新臺幣壹佰壹拾伍萬元為被上訴人供擔保後，得假執行；

但被上訴人如以新臺幣叁佰肆拾萬壹仟伍佰陸拾伍元預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、上訴人主張：伊因興建廠房需購買工業用地，於民國102年5月21日與被上訴人簽訂房地產買賣契約書（下稱買賣契約），契約書記載伊以新臺幣（下同）4,836萬元（實價為3,300萬元）購買被上訴人所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○段0地號土地（下稱系爭土地），伊依約定給付簽約金300萬元後始發現系爭土地為「產業創新條例」所編定之托兒所及幼稚園公共設施用地，因被上訴人未據實告知系爭土地非工業用地，其代理人王譔堯以先前於101年5月7日委由瑞川測量聯合技師事務所（下稱瑞川事務所）報價單，表示願負責將系爭土地辦理變更為工業用地，並於報價單上簽署「買方最高上限為200萬元，其餘增加費用由申辦人（即賣方）自行吸收」之協議，伊於102年6月24日給付二期款時，因被上訴人仍未完成系爭土地變更規劃，乃於買賣契約末頁之（附表）標的物現況說明書增訂附加條件：「本宗工業區土地買賣需辦理托兒所用地變更為工廠用地使用許可，…倘若未能辦理本變更使用許可屆時本土地買賣視為無效，乙方（被上訴人）需歸還甲方（伊）支付之款項（無息歸還）」，被上訴人並簽發面額3,300萬元、到期日104年1月4日支票乙紙，由王譔堯背書後交伊作為履約之擔保，嗣伊付清3,300萬元價金予被上訴人，系爭土地亦於102年8月20日辦妥所有權移轉登記予伊，然因瑞川事務所未能辦妥土地使用變更手續，伊乃以250萬元委託容豐國際開發股份有限公司（下稱容豐公司）辦理變更土地使用，最後經苗栗縣政府審查會議決議由伊繳交回饋金250萬元至苗栗縣產業園區開發管理基金專戶，始獲核准變更土地使用分區，伊就系爭土地之變更規劃，自102年12月31日起至104年6月12日止共花費540萬1,565元，依上開協議約定，伊負擔最高上限為200萬元，其餘340萬1,565元應由被上訴人負擔，因被上訴人迄未返還，爰依兩造間協議提起本件訴訟，聲明：被上訴人應給付上訴人340萬1,565元，及自104年9月1日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。

原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人340萬1,565元（上訴人誤載341萬0,565元），及自104年9月1日起至清償日止，按年息5 %計算利息。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：兩造依系爭土地之使用現況與實際價格，合意成立買賣契約，依買賣契約之約定及上訴人不爭執之系爭土地「變更規劃核准前」市價，可知伊絕無允諾負擔變更土地分區為工業用地所需一切費用之事，買賣契約內之標的物現況說明書之附加條件，乃上訴人為避免違約（遲付第二期款）遭沒收價金之不利益，經仲介王譔堯居中與上訴人協商所加註，附加條件之文義不僅無伊向上訴人允諾負擔變更土地為工業用地所需一切費用之任何隻字片語，且上訴人明知3, 300萬元之擔保支票，係作為上訴人辦理系爭土地變更未獲核准時，伊允諾價購買回之擔保票據，與變更系爭土地為工業用地所需一切費用無關。

伊從未與上訴人達成「變更規劃費用由買方負擔最高上限為2百萬元，其餘增加費用由被上訴人自行吸收」之合意或協議，更未授權任何人與上訴人達成有關之合意或協議，上開約定與伊無關，王譔堯非伊之合夥人或代理人，係本件土地買賣之仲介，系爭土地之變更規劃費用與伊無關，上訴人欲委託何一公司辦理無徵得伊同意之可能；

辦理變更系爭土地使用所需一切委辦事宜，係上訴人以系爭土地所有人身分逕洽顧問公司全權辦理，上訴人無需、更從未徵詢伊就此同意之事。

伊至原審始知有102年6月21日協議書乙事，但觀其上之印文，非伊在場親自用印，或是簽訂買賣契約所用之印章，遑論該協議書上之乙方係空白，未經簽署或用印，參照王譔堯所證該紙協議書僅係預備使用，但未生效之文稿而已，自不生效力且與伊無關等語，資為抗辯。

答辯聲明：㈠上訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查兩造於102年5月21日簽訂買賣契約，上訴人以實價3,300萬元向被上訴人購買系爭土地，已付清價金及辦理系爭土地所有權移轉登記完成，而上訴人因辦理變更土地使用分區為「工業用地」共花費540萬1,565元等情，有房地產買賣契約書、標的物現況說明書、「苗栗銅鑼中興工業區4地號公共設施用地變更為產二案」事業計畫變更工作委託簡約、苗栗縣政府104年6月11日府商工字第1040120871號函及會議紀錄、匯款回條聯、苗栗縣政府專戶繳款書、統一發票、收據、公庫送款回單等為憑（見士林地院卷第18至24、26、28、30、32至35頁、原審卷第19至22頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第49頁），可信為真。

四、上訴人主張兩造協議辦理變更系爭土地使用分區為「工業用地」，由伊負擔變更費用200萬元為限，餘由被上訴人負擔，伊因辦理變更系爭土地使用共花費540萬1,565元，除伊負擔200萬元外，其餘340萬1,565元應由被上訴人負擔等語，為被上訴人所否認，並以上揭情詞置辯。

經查：㈠依買賣契約書（附表）標的物現況說明書於102年6月24日之附加條件記載：「本宗工業區土地買賣須辦理托兒所用地變更為工廠用地使用許可，依買賣簽訂之期限雙方視主管機關審查時程可延展工作日15日，倘若未能辦理本變更使用許可屆時本土地買賣視為無效，乙方《被上訴人》須歸還甲方《上訴人》支付之款項（無息歸還）。」

（見士林地院卷第24頁），證人王譔堯證稱：「…（《提示原證一標的物現況說明書其上附加條件》這些附加條件是否為原告《上訴人》打好這些文稿交給你？）文字是我跟曾鳳嬌討論好，由我打的，曾鳳嬌要求陳泰山蓋章…」（見原審卷第86頁），而被上訴人亦自承其上所蓋『陳泰山』印文為伊親自用印，上開約定是後來約定的，伊確有同意系爭土地要變更為工廠用地，否則就要歸還買方已付的款項等（見本院卷第41頁），可見被上訴人確有授權王譔堯為其代理人，與上訴人約定辦理變更系爭土地使用分區為公業用地之相關事宜，將約定事項形諸於文字，被上訴人且於王譔堯代為上開約定後，確認並親自用印於文件上，復為履行上開承諾，簽發國泰世華商業銀行104年1月8日面額3,300元支票一紙予上訴人曾鳳嬌，且由王譔堯背書，有上開支票影本可稽（見原審卷第18頁），是王譔堯就系爭土地有關之買賣條件，確為被上訴人之代理人，與上訴人協商上開事項至明。

㈡再依瑞川事務所報價單上以手寫文字記載「陳泰山私人同意，提撥50萬作為申辦部份費用。

（由買賣价直接扣除）、165萬＋93萬＝258萬、協議：買方最高上限為200萬其餘增加費用由申辦人吸收。

申辦人：王譔堯」（見士林地院卷第26頁），就此記載內容，證人王譔堯稱：「…（提示士林地院105年度訴字第700號卷第26頁，瑞川測量聯合技師事務所的報價單上手寫的文字是由何人填寫？）我寫的。

（上面所寫的文字是分幾次寫？一次寫完？還是分二次寫？）分二次寫，上面『陳泰山私人同意提撥50萬元做為申辦部份費用。

（由買賣价直接扣除）』是先寫完。

下面的文字『165萬＋93萬＝258萬、協議：買方最高上限為200萬其餘增加費用由申辦人自行吸收』是另外後來才又寫了下面的文字。

好像是跟曾鳳嬌借錢時才寫的。

（先寫的陳泰山私人同意提撥50萬部分是在買賣時寫的？還是在本件土地102年買賣後寫的？）買賣後寫的。

（這50萬元有無提撥？）有，直接從買賣價金扣掉。

（寫這個文字有無經過陳泰山同意？）有詢問過陳泰山，因為那時候曾鳳嬌要解除合約，陳先生說如果解除合約就是要沒收定金，所以我去協調，因為這個土地是可以辦變更地目，我才提供瑞川事務所的估價單給曾鳳嬌，所以陳泰山有同意從價金裡面扣除50萬元。

我當時寫這些文字是有問過陳泰山。

（後來下面的文字《指士林地院卷第26頁之瑞川事務所報價單》是何時寫的？）隔了二、三個月寫的，因為那時候我向曾鳳嬌借錢，借了1,400萬元，曾鳳嬌說是不是要把變更地目費用的錢寫清楚，所以才有後面補的那一段。

因為有變更地目錢的問題，而曾鳳嬌與陳泰山的買賣價金還沒有寫清楚，所以曾鳳嬌表示是否把價金寫清楚，才會寫那一段文字。

…（報價單上寫說『買方最高上限為200萬，其餘增加費用由申辦人自行吸收』，是何意？）當初瑞川事務所辦理地目變更費用的報價單是100多萬，曾鳳嬌就怕萬一超過這個費用的話怎麼辦，我就說如果是找瑞川事務所辦，如果有增加費用，你買方最多就是出200萬元，其他的我來出，後來她沒有找瑞川事務所…。」

（見本院卷第47至49頁），以王譔堯於報價單上第一次註記『陳泰山私人同意，提撥50萬元作為申辦（土地變更為工業用地）部分費用，並由買賣价直接扣除』，事後確由買賣價金中扣除該筆50萬元，王譔堯既非買賣契約之當事人，若非有被上訴人之授權，豈能為上開約定，足見被上訴人確有授予王譔堯代理權限，王譔堯始能以被上訴人代理人身分與上訴人為上開約定並為上開註記，被上訴人並因王譔堯代理其為此約定事項，確實履行扣除50萬元買賣價金之事，則王譔堯再與上訴人第2次約定，辦理土地變更使用分區為公業用地費用，由上訴人負擔最高上限200萬元，其餘增加費用由申辦人自行吸收，自足以使約定之相對人即上訴人相信其已獲得被上訴人之授權，故報價單上第二次註記「協議：買方最高上限為200萬元，其餘增加費用由申辦人自行吸收、申辦人：王譔堯。」

，所約定申辦人自行吸收，自是指被上訴人吸收其餘增加之費用。

參照王譔堯以行動電話簡訊方式傳訊予上訴人時表示：「…曾姐《指上訴人曾鳳嬌》，…我有跟其他人討論過了，大家的意思是，當妳買地的時候，我們的地目本來就是教育用地，因為大家都認識，所以我們當時承諾申請的費用由我們出，而且還協議，如果無法變更地目，我們會買回土地，並開立保證支票給曾姐，但不代表我們要付所有的費用，我們決議就是，申請的費用，250萬我們可以幫忙出，其他的費用，我們可能無能為力了，因為，大家都不願意出，妳們是合資，我們可是有股東…」（見士林地院卷第36頁），就此簡訊內容，王譔堯證稱確為其傳訊予上訴人之內容（見本院卷第49頁），依此簡訊內容，益證王譔堯於報價單上之第2次加註「…協議：買方最高上限為200萬元，其餘增加費用由申辦人自行吸收。」

，所載其餘增加費用由申辦人自行吸收，即指由賣方之被上訴人負擔之意甚明，雖王譔堯就上述電話簡訊另稱：「…（提示士林地院卷第36頁，後來你有向曾鳳嬌就這件事情有溝通，你有傳送簡訊給曾鳳嬌討論土地買賣還有仲介費用這件事情，是否如此？）沒錯。

是我傳給曾鳳嬌的。

（這裡有提到『申請的費用250萬元，我們可以幫忙出』？）我們就是指我…」等語（見本院卷第47至49頁），但此顯與上開簡訊內容文意不符，應是其事後故為有利被上訴人之偏頗陳述，自不足取。

㈢另依上訴人提出之102年6月21日協議書記載：「本人陳泰山（以上簡稱甲方）出售苗栗縣○○鄉○○○段0地號予ＯＯ小姐（以下簡稱乙方），因甲方合夥人，墩樸建設股份有限公司（以上簡稱丙方）資金需求，甲、乙雙方同意，乙方於102年6月24日先匯款1,400萬元至丙方指定之銀行作為購地第二期款，因甲、乙雙方目前尚在辦理使用分區變更事宜，為保障乙方之權利，甲方同意由丙方開立支票一張（票號：EA0000000第一銀行埔墘分行到期日民國102年7月31日）作為乙方之保證，甲、乙、丙三方同意，如支票到期日前辦妥使用分區變更，乙方須歸還丙方上述保證票，反之，如尚未辦妥使用分區變更事宜，乙方得如期領取保證票之金額。」

，有上開協議書及墩璞公司簽發之102年7月31日1,400萬元支票可參（見原審卷第74、75頁），上訴人因上開事由於102年6月24日匯款1,400萬元予墩璞公司，墩璞公司則於同年7月26日匯款1,000萬元返還上訴人，亦有墩璞公司之第一銀行活期存款存摺交易明細可參（同上卷第77頁），證人王譔堯就此證稱：「…（為何會有102年6月21日的協議書？陳泰山出售土地，墩璞建設公司有資金需求《提示基隆地院卷第74頁》，為何會有這張協議書？）因為墩璞那時候缺錢，墩璞公司是我和另一個朋友開的。

因為曾鳳嬌買這塊地的錢沒有付清，而我有私下向曾鳳嬌借錢，因為我怕曾鳳嬌不同意借錢，所以我打了這個協議書，但是後來這份協議書也沒有簽，只是給曾鳳嬌看內容，看曾鳳嬌是否同意借我錢，後來曾鳳嬌說不用，就直接借我錢，我開了墩璞公司的票給曾鳳嬌做為借款的擔保。

協議書只是草稿，我一個月後就先還了1,000萬元，400萬元拖到年底才還。

（這個協議書上所寫的『小姐乙方』，是否就是指曾鳳嬌，本來就是要給曾鳳嬌簽的？）是的，因為我怕萬一曾鳳嬌不願意借我，我去拜託陳泰山，乙方指的就是曾鳳嬌沒錯。

後來曾鳳嬌同意借錢，就沒有簽這張協議書。

（後來為何同意借你1,400萬元，你並沒有擔保？）我有開票給他，曾鳳嬌就有借我，隔一個月之後我就還給她1,000萬元。

…」（見本院卷第49頁），可見王譔堯確有經陳泰山同意以上開協議書為據，向上訴人借款1,400萬元，衡以常情，若非王譔堯有權代理被上訴人收取系爭土地買賣價金，王譔堯當無任意得以代收被上訴人出售系爭土地第二期價款供其經營之墩璞公司週轉資金之用，上開協議書固未經上訴人簽署而未發生效力，但益可證明王譔堯確有代理被上訴人之權限甚明。

㈣至於被上訴人稱伊沒有同意超過200萬元的費用由伊負責，王譔堯僅為系爭土地之仲介，伊已付600萬元仲介費予王譔堯，證人王譔堯亦附合其詞表示：「…（陳泰山有同意超過200萬元的費用，由他負責？）陳泰山沒有同意，因為簽這個時陳泰山不在，如果超過的錢也是從我傭金扣。

…」（見本院卷第49頁），然被上訴人就王譔堯為系爭土地之仲介及已付仲介費600萬元一事並未舉證為真實，且王譔堯若僅為土地買賣之仲介，顯無事後另約定於本件土地買賣視為不成立時，被上訴人為返還價金而簽發3,300萬元支票時，由王譔堯背書之餘地（見原審卷第18頁反面），況王譔堯確為被上訴人之代理人，認定之事證詳如上述，至於王譔堯有無經被上訴人同意辦理變更系爭土地使用費用超過200萬元部分由被上訴人負責，係王譔堯與被上訴人間之內部關係，不影響王譔堯代理被上訴人與上訴人約定協議之效力。

㈤按民法第169條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件。

再民法第169條係為保護善意第三人而設，故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為而與之交易，即應使本人負其責任。

又此本人責任係指履行責任而言，並非損害賠償責任，故本人有無過失在所不問。

最高法院40年台上字第1281號判例、44年台上字第1424號判例參照。

被上訴人出售系爭土地事務，係委由王譔堯代為處理，於發現系爭土地非工業用地，雙方交涉時，更授權王譔堯於102年6月24日買賣契約書（附表）標的物現況說明書代理被上訴人簽訂附加條件，製作之文書亦由被上訴人蓋章承認及履行，於商請上訴人預付第二次價款時，亦委由王譔堯處理並授與代理權，且於瑞川事務所之報價單上以手寫文字記載「陳泰山私人同意，提撥50萬作為申辦部份費用。

（由買賣价直接扣除）…」等文字，均足使交易相對人即上訴人相信王譔堯有權代理被上訴人簽署報價單上之第2次加註「…協議：買方最高上限為200萬元，其餘增加費用由申辦人自行吸收。」

文字，依上說明，被上訴人就王譔堯所為之上開法律行為，應依民法第169條規定負授權人責任，是上訴人請求被上訴人就其代理人王譔堯所為之上開行為，應依協議履行，自屬有據。

㈥上訴人主張因辦理變更系爭土地使用分區為工業用地一事，自102年12月31日起至104年6月12日止共花費540萬1,565元，有變更規劃支出費用詳表、「苗栗銅鑼中興工業區4地號公共設施用地變更為產二案」事業計畫變更工作委託簡約、苗栗縣政府104年6月11日府商工字第1040120871號函及會議紀錄、匯款回條聯、苗栗縣政府專戶繳款書、統一發票、收據、公庫送款回單等可參（見士林地院卷第17、28至35、原審卷第19至22頁），被上訴人對變更系爭土地為工業用地，上訴人共支出540萬1,565元費用一事，並不爭執（見原審卷第49頁），則上訴人主張依兩造之上開協議，除伊負擔其中200萬元外，其餘340萬1,565元應由被上訴人負擔，應屬可採。

五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；

民法第229條定有明文。

雖上訴人已以國史館郵局存證信函催請被上訴人於一星期內理清（見士林地院卷第38、39頁），然上訴人並未舉證被上訴人已收受上開存證信函，難認上訴人已合法催告被上訴人履行給付義務。

惟被上訴人已於105年4月29日收受本件起訴狀繕本（同上卷第56頁，惟其上誤載為104年），則上訴人請求被上訴人給付340萬1,565元自105年4月30日起至清償日止，按年息5%計算利息，應予允許，逾此範圍之利息請求，尚無依據，應予駁回。

六、綜上所述，上訴人依兩造間之協議，請求被上訴人給付340萬1,565元，及自105年4月30日起至清償日起至清償日止，按年息5%計算利息，於法有據，應予准許，逾上開範圍之利息請求，則屬無據，應予駁回。

原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示；

至於逾上開應准許部分之利息請求，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分有誤，為無理由，應駁回其上訴；

又兩造陳明願供擔保為准、免假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第463條、第390條第1項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 朱耀平
法 官 潘進柳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
書記官 廖婷璇
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。