臺灣高等法院民事-TPHV,110,重上,129,20230905,1

臺灣高等法院民事判決
110年度重上字第129號
上 訴 人 李麗凰
訴訟代理人 高傳盛律師
被上訴人 黃兆昌
黃兆興
共 同
訴訟代理人 林世昌律師
複代理人 陳姝蓉律師

上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國109年12月21日臺灣桃園地方法院109年度重訴字第103號第一審判決提起一部上訴，本院於112年8月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：

(一)桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人及其他96名共有人所共有，前出租予上訴人；

民國100年間，租約期滿，上訴人拒絕交還土地，全體共有人授權被上訴人及其他6名共有人負責處理此事。

103年6月7日全體共有人召開共有人會議，授權被上訴人黃兆昌、訴外人黃正寬、劉政義（下稱黃兆昌等3人）負責處理出租系爭土地事宜。

103年間黃兆昌等3人與上訴人之配偶簡岳生達成協議，由黃兆昌等3人與簡岳生簽立系爭土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定由簡岳生承租系爭土地，租期為103年7月1日至108年6月30日，第1、2年每月租金新臺幣（下同）1萬元、第3年至第5年每月租金1萬5,000元。

簡岳生並就其與上訴人前無權占有系爭土地應支付之補償金，另簽立同意書（下稱系爭同意書），載明簡岳生與上訴人積欠土地共有人之債務合計94萬1,040元，同意分5年平均攤還，並由簡岳生開立票面金額分別為18萬8,208元之支票5張為擔保。

(二)依系爭租約第3條第3款約定，系爭租約於承租人遲付2個月租金時，即行終止。

系爭租約之租金原均由被上訴人黃兆昌（以下逕稱姓名）負責收取，嗣因育德土地共有人管理委員會（下稱育德管委會）成立，黃兆昌遂將收取系爭土地租金事宜，轉交育德管委會之出納林盈達負責。

故將租金交予黃兆昌或林盈達為系爭租約租金給付之慣例，依原證9（見原審卷171-187頁）之手寫帳簿可知於106年3月14日有1筆系爭土地自105年11月至106年3月之租金收入7萬5,000元，其後即無任何有關系爭土地租金之記載，可知系爭土地之承租人自106年4月1日起未繳納租金，系爭租約於106年5月31日已經終止。

系爭租約既已終止，上訴人在系爭土地上所舖設如原判決附圖607⑴、⑵所示之水泥地及其上所搭建之鐵製帆布棚架即無繼續占用系爭土地之權利，伊等得本於系爭土地共有人之物上請求權，請求上訴人將水泥刨除及鐵製帆布棚架拆除後，將系爭土地騰空遷讓返還伊等及其他全體共有人。

(三)縱認系爭租約未因逾期繳納租金而終止，簡岳生於000年0月00日死亡後，上訴人及原審共同被告簡谷淵、簡谷峰（後者2人為上訴人與簡岳生之子）等3人應繼承簡岳生就系爭租約之債權債務關係，於108年6月30日系爭租約租期屆滿終止後，返還系爭土地予伊等及全體共有人。

上訴人已無正當使用權源，竟仍在系爭土地上鋪設水泥地及搭建鐵製帆布棚架，並拒絕返還土地予全體共有人，擅自將系爭土地出租予攤商收取租金；

簡岳生前未經同意，即將系爭租約讓與上訴人，違反民法第294條第1項第1款規定，該讓與行為無效，上訴人於簡岳生死亡前，並未合法受讓系爭租約之權利義務。

系爭租約既已因租期屆滿而終止，伊等亦得本於系爭土地共有人之物上請求權，請求上訴人將系爭土地上之水泥刨除及鐵製帆布棚架拆除後，騰空遷讓返還系爭土地予伊等及其他全體共有人。

(四)伊等否認上訴人所提出之上表1、2、3（分見本院卷121-127、351-353、485-487頁）之形式真正，上訴人不得據以辯稱成立新租賃契約，依民法第820條規定可繼續占有使用系爭土地。

爰依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定，求為命上訴人將系爭土地上如原判決附圖607⑴、⑵所示水泥刨除及其上鐵製帆布棚架拆除後，將系爭土地全部騰空遷讓返還被上訴人及其他全體共有人之判決（原審就上開範圍為如被上訴人請求之判決，上訴人提起上訴。

被上訴人起訴請求上訴人及原審共同被告簡谷淵、簡谷峰給付遲延租金及不當得利部分，經原審判決後，未據受敗訴判決者聲明不服，不予贅述）。

答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭土地共有人已依多數決同意繼續將系爭土地出租予伊，伊重新取得合法占有使用系爭土地之權源，依民法第820條規定，伊可繼續使用系爭土地，被上訴人不得訴請伊返還系爭土地。

伊並無積欠租金，租賃期間，其他出租人黃正寬、劉政義亦有收取伊所交付之租金，直至系爭租約期滿；

被上訴人稱伊未繳納租金，為無可採云云，資為抗辯。

上訴聲明：㈠原判決第一項及第七項均廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項：

(一)系爭土地為被上訴人、簡岳生及其他共有人所共有，被上訴人2人所有權應有部分各為600分之17。

(二)黃兆昌等3人經系爭土地共有人會議授權，與簡岳生於000年間簽立系爭租約，約定租賃期間自103年7月1日起至108年6月30日止，共計5年；

第1、2年之租金為每月1萬元、第3至第5年之租金為每月1萬5,000元；

第6條特約事項第1項載明：「本出租土地係共有關係，甲方（即出租人黃兆昌等3人）於103年6月7日召開共有人大會，已經由會議共有人同意，由出租人全權行使。」

第3項載明：「租賃期間，土地未出售時，乙方（即承租人簡岳生）得繼續承租。」

(三)前開事實，有系爭租約、系爭土地登記謄本等為證（見原審卷19-20、215頁）。

四、本件被上訴人請求上訴人將如原判決附圖607⑴、⑵所示之水泥地刨除，及拆除其上鐵製帆布棚架，將系爭土地騰空遷讓返還被上訴人及其他全體共有人，有無理由，論述如下：

(一)按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。」

「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」

民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。

(二)經查系爭租約約定租賃期間自103年7月1日起至108年6月30日止，有系爭租約可憑（見原審卷19-20頁），原審認定系爭租約已因承租人簡岳生之繼承人即上訴人、原審共同被告簡谷淵、簡谷峰連續2期積欠租金，違反系爭租約第3條第3款（該款約定：租金逾2個月未繳，系爭租約即行終止）之約定，而於106年5月31日終止（見原判決第10至12頁）；

上訴人陳明：不主張繼受簡岳生之租賃權，而係主張上訴人另外取得系爭土地共有人過半數及應有部分合計過半數同意之租賃權（見本院卷479頁）；

上訴人並未舉證證明已繳納106年4、5月份之租金，足見系爭租約之承租人已連續2個月未繳租金，系爭租約因而終止，堪以認定。

惟上訴人抗辯其已依民法第820條第1項規定另外取得系爭土地共有人過半數及應有部分合計過半數同意之租賃權，並提出上表3、上證2及上證14「出、承租房地產簿」（見本院卷479、481、157、411頁）為證，被上訴人則否認上訴人所提出上開文書之真正。

經查上訴人所提出之「出、承租房地產簿」（本院卷129、157、411頁），其上記載自108年8月1日起，而在其上簽名之簡岳洲，前已於107年6月19日經臺灣雲林地方法院107年度監宣字第55號裁定宣告為受監護宣告之人，並選定其子簡名鋒為監護人（見本院卷191-193頁）；

簡名鋒於111年1月5日出具聲明書，表明未授權上訴人或任何人承租或代為出租簡岳洲名下之土地（見本院卷195頁）；

復於同年2月28日出具聲明書，再度表明其不同意出租系爭土地予上訴人，且無意願、亦無義務領取上訴人片面所宣稱依照持份所發放之土地租金（見本院卷197頁）；

再於112年2月10日到場證稱：「出、承租房地產簿」上簡岳洲之簽名非其所簽，伊若知悉上證6「大湳承租人明細」（見本院卷183頁，上訴人所提出，有上訴人承租系爭土地之記載）並未經過全體共有人同意，伊就不會在其上簽名；

伊係於108年10月20日在上開「大湳承租人明細」簽名，嗣發現有一半以上之共有人不同意，伊於109年11月21日告知上訴人不再收取租金等語（見本院卷290-291頁）。

觀諸上證6「大湳承租人明細」並無租賃期間之記載，如認系爭土地共有人在其上簽名可表示同意出租，則為不定期租賃關係，依民法第450條第2項前段規定，租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；

則簡名鋒嗣後告知上訴人不再收取租金即不同意出租，並無不可；

上訴人辯稱簡名鋒已不得撤銷前所為意思表示云云，為不足取。

上訴人所提出「出、承租房地產簿」既有前述不實之簽名，其真正已堪存疑。

(三)再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。

經查上訴人所提出之「出、承租房地產簿」僅記載：土地所有權人出租系爭土地，每月租金1萬5,000元，承租人李麗凰，自108年8月1日起等語（見本院卷157、411頁），而系爭土地共有人眾多，關於租金如何給付予系爭土地全體共有人，並無記載；

上訴人亦陳稱：108年8月1日後之租金繳給上證14「出、承租房地產簿」同意出租的共有人，單據如上證12（見本院卷479頁，另上證12為「112年2月份租金明細」(本院卷355-357、361-395頁)、「112年1、2、3月份租金明細」(本院卷359頁)，部分附有交易明細、存款憑條），上訴人既僅將租金交予部分同意出租之系爭土地共有人，即難認上訴人有與系爭土地全體共有人成立租賃契約。

參諸育德管委會在進行收回或出售共有土地，並興訟追討中（見原審卷103-110頁），足見系爭土地因共有人眾多，管理不易，為全體共有人利益，有收回必要，而提起本件訴訟。

雖上訴人以「出、承租房地產簿」，辯稱其已得共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，系爭土地為不定期租賃云云。

惟查在「出、承租房地產簿」上簽名之人，係於何年月日簽署不明；

又「自民國108.8.1起」該行文字，與前3行電腦製作之文字比較，文字大小不同，且「自民國…起」係手寫，「108.8.1」係蓋日期章，顯未能認「自民國108.8.1起」等文字原始即已存在，此觀上訴人在原審提出被證7「出、承租房地產簿」（見原審卷397頁）並無「自民國108.8.1起」之記載即明，「自民國108.8.1起」之記載顯係事後補上；

難認不知何年月日在「出、承租房地產簿」上簽名之人有同意自108年8月1日起無到期日之租賃。

再考量系爭租約係因欠租而終止，則上開「自民國108.8.1起」銜接系爭租約終期108年6月30日之後，由定期租約改為不定期，且簽名人簽署日期不詳，難認簽名同意出租之人均明瞭不定期租賃之法律關係而為意思表示，上訴人所提出「出、承租房地產簿」不足為有利上訴人之認定。

另姑不論上訴人就「出、承租房地產簿」之記載是否已依民法第820條規定取得系爭土地共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，上訴人既未與系爭土地全體或多數決共有人訂立租賃契約，亦未取得系爭土地共有人依民法第820條規定之多數決或所授權之管理人同意訂約出租系爭土地，上訴人依「出、承租房地產簿」辯稱系爭土地共有人已依多數決同意繼續將系爭土地出租予伊，伊已取得占有使用系爭土地之權源，可繼續使用系爭土地云云，為不足取。

(四)如上所述，系爭租約已於106年5月31日終止（詳四、(二)），上訴人嗣後就系爭土地並未再成立租賃關係（詳四、(三)），難認其有占有使用系爭土地之權源。

又系爭土地上鋪有如原判決附圖607⑴、⑵所示之水泥地，經原審赴現場勘驗及囑託桃園市八德地政事務所鑑定測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可憑（見原審卷261-267、337-339頁）；

系爭土地上鋪設之水泥地經原審向相關機關函詢，均經復稱非該等機關所鋪設，有回函可參（見原審卷321、323、327、335、517頁）；

再上開水泥地上之鐵製帆布棚架，經上訴人承認為其所架設（見原審卷263頁），上訴人在系爭土地之水泥地上架設鐵製帆布棚架，並將之出租給攤商經營商業（見原審卷281-285頁），被上訴人主張上開水泥為上訴人為架設棚架以利出租而鋪設，堪以採信，原判決附圖607⑴、⑵所示之水泥地為上訴人所鋪設，堪以認定。

上訴人既已無占有使用系爭土地之權源，被上訴人為系爭土地共有人（詳三、(一)），依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人將系爭土地上如原判決附圖607⑴、⑵所示水泥刨除，並將水泥地上之鐵製帆布棚架拆除後，將系爭土地騰空遷讓返還被上訴人及其他全體共有人，應屬有據。

五、綜上所述，被上訴人依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人將系爭土地上如原判決附圖607⑴、⑵所示水泥刨除，並將水泥地上之鐵製帆布棚架拆除後，將系爭土地騰空遷讓返還被上訴人及其他全體共有人，為有理由，應予准許。

原審就被上訴人上開請求，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，並無不合；

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。

併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 9 月 5 日
民事第二十庭
審判長法 官 周祖民
法 官 馬傲霜
法 官 鄭威莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 5 日

書記官 楊璧華