臺灣高等法院民事-TPHV,111,上,1592,20240116,1

臺灣高等法院民事判決
111年度上字第1592號
上 訴 人 楊珮瑩
訴訟代理人 陳郁婷律師
複 代理 人 蘇育鉉律師
被 上訴 人 三大國際地產有限公司

法定代理人 莊博鈞
訴訟代理人 劉雅雲律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國111年9月16日臺灣臺北地方法院110年度訴字第5086號第一審判決提起上訴，本院於113年1月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人於民國109年2月27日由訴外人即其母親張舒喬代理，與伊簽立委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託伊仲介銷售上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號9樓之3建物暨坐落基地與車位（下稱系爭房地），委託期間自109年2月27日起至同年5月31日止，約定之服務報酬為實際成交價4％。

嗣伊覓得買家即訴外人柯翠娥，柯翠娥同意出價新臺幣（下同）5,543萬元購買系爭房地，詎上訴人為規避給付伊服務報酬，私下於109年3月30日以5,500萬元出售系爭房地予柯翠娥，依系爭契約第5條、第11條第1項第3款約定，上訴人應給付伊以實際成交價4％計算之220萬元作為處罰。

爰依系爭契約之法律關係，求為命上訴人給付220萬元，及自110年6月5日起算法定遲延利息之判決（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。

於本院答辯聲明為：上訴駁回。

二、上訴人則以：伊未授權張舒喬簽立系爭契約，該契約對伊不生效力；

縱認伊有授權張舒喬簽立系爭契約，然被上訴人未給予合理期間審閱系爭契約，違反消費者保護法第11條之1第1項規定，被上訴人據為請求之契約條款應不構成契約內容；

又系爭房地實際出售價格為5,500萬元，未達系爭契約約定之委託銷售價格6,880萬元，復不符合系爭契約第11條第1項第3款所定於委託期間屆滿後2個月內成交之要件，被上訴人自不得為本件請求；

況系爭房地係伊自行售出，未經被上訴人協助，其請求之違約金應酌減至0元等語，資為抗辯。

於本院上訴聲明為：（一）原判決廢棄；

（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、上訴人母親張舒喬於109年2月27日以上訴人代理人名義與被上訴人簽立系爭契約，委託被上訴人仲介銷售系爭房地，委託期間自109年2月27日起至同年5月31日止，約定之服務報酬為實際成交價4％，而柯翠娥於109年3月8日與被上訴人簽立房地買賣斡旋金契約書，委託被上訴人代為斡旋承購系爭房地，委託期間自109年3月8日起至同年3月31日止，嗣上訴人於同年3月30日以5,500萬元出售系爭房地予柯翠娥等情，為兩造所不爭執（見本院卷第352頁），且有系爭契約、房地買賣斡旋金契約書、系爭房地之建物登記資料在卷可稽（見原審卷第63至73、75、85頁），堪信為真。

被上訴人請求上訴人給付220萬元本息，則為上訴人所拒，並以前開情詞置辯。

經查：

（一）上訴人有授權張舒喬代理與被上訴人簽立系爭契約：１被上訴人負責承辦系爭契約之員工楊森茂於109年2月23日以通訊軟體LINE（下稱LINE）傳送「希望近期能再跟您碰面」之訊息予上訴人，上訴人覆稱「找我媽聯繫」，楊森茂進一步詢問「帶看我都是找媽媽沒錯」、「您是指，簽委託的部分也請媽媽以代理人的方式簽嗎？」，上訴人回應「是」，楊森茂乃傳送「好的，我下禮拜會找媽媽幫我簽『一般約』委託」，嗣於同年2月26日，楊森茂將前揭對話截圖以LINE傳送予張舒喬，告知：「楊媽媽您好，Angelina（按：指上訴人）請我把百達9樓的委託書拿給您代簽，請問您今天或明天有空嗎？」，張舒喬回應：「晚點大約7點多，再跟你聯絡」等簽約經過，有被上訴人提出之LINE對話截圖附卷可憑（見原審卷第61、311頁），堪認楊森茂係在上訴人表示由張舒喬代理簽約之情形下，始與上訴人指定之張舒喬聯絡簽約事宜。

而依兩造不爭執真正（見本院卷第508頁）之109年2月27日錄音譯文所示，上訴人於張舒喬代理簽約之際，曾撥打電話與張舒喬討論委託被上訴人仲介銷售系爭房地之底價，張舒喬斯時陳稱「我現在跟那個，跟你聯絡的他那個，叫什麼山上的，三大，第一個帶看的那個，他現在在跟我簽，嗯，現在簽，剛簽好……」等語（見原審卷第377頁），顯見上訴人對於張舒喬於109年2月27日代理其簽立系爭契約一事亦知之甚稔，上訴人確有授權張舒喬代理與被上訴人簽立系爭契約之事實，可以認定。

２上訴人雖辯稱伊僅授權張舒喬「開門帶看」云云，然與上述LINE訊息、錄音譯文等證據，及張舒喬於系爭契約清楚載明其為上訴人代理人之意旨（見原審卷第69頁），明顯不符，難認可採。

上訴人另據其於108年11月5日以LINE向楊森茂表示「我沒有要跟任何仲介簽專約」（見原審卷第291頁），及同年月30日向楊森茂陳稱「我只跟你個人簽約，我不跟公司簽約」（見本院卷第419頁），抗辯伊曾表示不與房屋仲介公司簽約，只與個人簽約，被上訴人非系爭契約之當事人云云，但上開對話係發生於000年00月間，而觀諸卷附信義房屋股份有限公司111年5月20日111年客法字第1110518003號函（見原審卷第321頁）、住商不動產南門加盟店111年6月20日號函暨所附一般委託銷售契約書（見原審卷第325至330頁），永慶房屋仲介股份有限公司111年7月13日永慶總111字第166號函暨所附委託銷售契約書（見原審卷第409至413頁），可悉上訴人於109年間已陸續就系爭房地之銷售，自行或委請張舒喬與多家房屋仲介公司簽立仲介契約，與上訴人於000年00月間所稱其不與房屋仲介公司簽約之意見已有所不同，參以楊森茂於109年2月23日表示欲與上訴人簽「一般約」即非專任委託銷售契約時，上訴人未為反對，仍請楊森茂逕予張舒喬聯絡，俱已論述如前，亦難認上訴人無授權張舒喬代理與房屋仲介公司簽約之意思，上訴人所辯顯係事後卸責之詞，不足採信。

（二）系爭契約簽立過程，未違反消費者保護法第11條之1第1項關於審閱期間之規定：１企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；

企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；

違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，消費者保護法第11之1條第1、2、3項固有明文。

惟該條規定係為保護消費者所設，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契約條款之機會。

倘消費者於訂約時對契約條款內容已明瞭，自願放棄其審閱期間之權利而與企業經營者成立契約關係，基於私法自治及契約自由之原則並無不可，尚不影響該定型化契約之效力。

２上訴人抗辯被上訴人未給予伊3日以上時間審閱系爭契約，違反消費者保護法第11條之1第1項規定云云，然系爭契約「契約審閱權」上勾選之欄位乃「□委託人於簽定本契約時已充分了解本契約之內容無誤，並無將本契約影本攜回審閱三天之必要」，張舒喬並於右方「委託人簽章」欄位簽署「楊珮瑩、張舒喬代」（見原審卷第63頁），而依前述永慶房屋仲介股份有限公司函文所載，張舒喬於簽立系爭契約之前的109年2月7日已有代理上訴人與房屋仲介公司簽約經驗（見原審卷第409頁），當能理解簽名之法律效果，參酌109年2月27日錄音譯文記載，楊森茂就房屋仲介公司直營店、加盟店之區別等事宜，猶對上訴人之代理人張舒喬詳加解釋（見原審卷第377頁），被上訴人應有給予上訴人充分了解系爭契約條款之機會，上訴人未再要求攜回系爭契約審閱，符合一般情理，足認上訴人係充分明瞭系爭契約條款內容，自願放棄審閱期間之權利，揆諸首揭說明，系爭契約條款當屬有效無疑。

至該「契約審閱權」條款勾選欄位上方，贅載「本定型化契約於中華民國109年2月22日經委託人攜回審閱」，無礙上訴人已充分明瞭系爭契約條款內容之事實認定，自不影響本院上開判斷。

（三）被上訴人得向上訴人請求220萬元本息：１楊森茂於108年11月30日偕同柯翠娥與其家人、訴外人即系爭房地所在社區住戶黃良慈等人，至系爭房地看屋，柯翠娥、上訴人並經楊森茂介紹互相認識，而藉由楊森茂之溝通，柯翠娥曾就系爭房地出價5,427萬元、5,543萬元，即每坪單價分別為88萬元、90萬元，嗣於109年3月18日，柯翠娥透過黃良慈與上訴人聯繫，完成系爭房地之交易等節，業經柯翠娥於原審證述甚詳(見原審卷第338至342頁)。

再依楊森茂與張舒喬間之電話通話譯文及楊森茂與上訴人間之LINE對話所示，可知楊森茂曾於109年3月6日以電話與張舒喬商討系爭房地價格，張舒喬最後稱「他出到90（按：指每坪90萬元）你就可以拿斡旋了」（見本院卷第247、248頁），楊森茂乃於109年3月8日與柯翠娥簽立買賣斡旋契約書後，向上訴人表示「今晚收到5427萬斡旋」、「買方是我三個月前帶看的客戶」，希望促成系爭房地之交易，上訴人則於翌日回應該價格太低，覆稱：「因為對方是鄰居的朋友，5850是我的特別給你的底價」等語（見原審卷第313頁），堪認楊森茂係因張舒喬於109年3月6日有買家出價至每坪單價90萬元即可斡旋之說詞，方於同年月8日與柯翠娥簽立房地買賣斡旋金契約書，促使柯翠娥之出價自5,427萬元提高至5,543萬元（見原審卷第75頁)，僅因上訴人事後表示買賣價金至少應為5,850萬元，致未成交。

又觀諸上訴人所製作，載有「若您有親朋好友想成為百達富麗的鄰居，為了節省仲介費，可直接聯絡楊媽媽……」等語之傳單（見原審卷第83頁），與證人黃良慈於原審所證：伊於108年11月30日陪同柯翠娥看屋而認識上訴人，109年3月18日在社區電梯口遇到上訴人，上訴人交給伊上開傳單，進而使柯翠娥、上訴人聯絡上等語（見原審卷第343至346頁）相互以參，上訴人顯是透過被上訴人居間認識有意購買系爭房地之買家柯翠娥，並知悉柯翠娥出價5,543萬元已達其可接受之售價後，與柯翠娥私下聯絡，進而完成系爭房地之買賣。

２系爭契約第5條「服務報酬」約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四」、第11條第1項第3款「違約之處罰」約定：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：……（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者」等語（見原審卷第65、67頁），其目的在避免委託人於仲介業者覓得潛在買家後，刻意繞過仲介業者私下與買家成交之情況。

是此條文所稱於委託期間屆滿後2個月「內」，自係指自簽約日起至委託期間屆滿後2個月之日止之所有期間，且依該等約定文義，不以實際成交價格已達系爭契約約定之委託價格為必要。

被上訴人已提供上訴人有意購買系爭房地之客戶柯翠娥資料，而上訴人於委託期間內之109年3月30日逕以5,500萬元出售系爭房地予柯翠娥，已認定如上，被上訴人主張依系爭契約第11條第1項第3款約定，上訴人仍應支付約定之服務報酬，即按實際成交價格4％計算之220萬元（計算式：5,500萬元×4％）作為處罰，洵屬有據，兩造復不爭執本件法定遲延利息之起算日為110年6月5日（見本院卷第130頁），被上訴人自得請求上訴人給付220萬元，及自110年6月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

上訴人辯稱本件不符合系爭契約第11條第1項第3款要件、實際出售價格未達約定之委託價格，被上訴人不得依該約定為請求云云，要無可採。

（四）本院無酌減違約金之必要：１系爭契約第11條第1項第3款約定被上訴人得向上訴人請求之金額雖以第5條約定之服務報酬計算，但該約定已明定為「違約之處罰」，性質上屬被上訴人因上訴人不履行債務而生損害之賠償，該賠償之金額應為違約金，並非報酬。

又違約金有屬於懲罰之性質，亦有屬於損害賠償約定之性質，依民法第250條第2項前段規定，兩造並未就系爭契約第11條第1項第3款違約金之性質另有訂定，即應視為因不履行而生損害之賠償總額。

２約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。

當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。

系爭契約第11條第1項第3款約定之違約金為當事人契約自由、私法自治原則之體現，兩造既已盱衡自己履約意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素後，本諸自由意識及平等地位自主決定，簽立系爭契約，雙方應受拘束，法院同應予尊重，方符契約本旨。

衡酌上訴人無視被上訴人已花費諸多時間、心力尋找買家、協調價格，臨訟泛稱被上訴人未為協助云云，與事實相悖，此由柯翠娥於原審所證：伊一直麻煩楊森茂幫忙購買系爭房地，故買入系爭房地後，仍有給付被上訴人仲介之服務報酬等語(見原審卷第340頁)，適足佐證，而上訴人如依約誠信履行，被上訴人原可獲得以實際成交價格4％計算之服務報酬，上訴人故意規避給付服務報酬之義務，一方面以價格過低拒卻被上訴人居間，另一方面私下與柯翠娥聯繫，以被上訴人協助促成之相近價格完成系爭房地買賣，致被上訴人無法取得服務報酬，又未舉證證明本件違約金有過高而顯失公平，本院自無依民法第252條規定減至相當數額之必要。

四、綜上所述，被上訴人依系爭契約之法律關係，即系爭契約第5條、第11條第1項第3款約定，請求上訴人給付220萬元，及自110年6月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。

原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請宣告准、免假執行，尚無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 16 日
民事第八庭
審判長法 官 邱育佩
法 官 朱美璘
法 官 許炎灶
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 16 日
書記官 陳褘翎