臺灣高等法院民事-TPHV,111,上,1130,20221214,1

臺灣高等法院民事判決
111年度上字第1130號
上 訴 人 丘啓亨
訴訟代理人 張國璽律師
黃筑瑄律師
被 上訴 人 香榭華城社區管理委員會

法定代理人 李昌泓
訴訟代理人 林輝豪律師
複 代理 人 姜怡如律師
上列當事人間請求確認住戶規約無效事件，上訴人對於中華民國111年7月15日臺灣臺北地方法院111年度訴字第177號第一審判決提起上訴，上訴人並為訴之追加，本院於111年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴及追加之訴均駁回。

第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、上訴人法定代理人原為鄭新輝，嗣變更為李昌泓，並已向主管機關報備，有新北市深坑區公所民國111年9月7日新北深工字第1112901436號函可佐（本院卷第49至53頁），並經李昌泓具狀聲明承受訴訟（本院卷第45至47頁），核無不合，應予准許。

二、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。

本件上訴人於本院審理中撤回原審備位之訴（本院卷第38頁），復追加備位聲明為：確認上訴人就坐落於門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號14樓建物(下稱系爭房屋)上方之頂樓平臺（下稱系爭頂樓平臺）之約定專用權不存在（本院卷第124頁）。

被上訴人雖不同意上訴人之追加，惟審酌追加之法律關係仍援用原訴之訴訟資料及證據，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭，故其請求之基礎事實應屬同一，揆諸上開規定，上訴人所為訴之追加，應予准許。

三、又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。

上訴人先位聲明原為：確認98年6月13日修訂之香榭華城住戶規約（下稱系爭規約）第2條第2項「除原買契約所示為約定專用外（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」無效（本院卷第17頁）。

復於本院審理中更正為：確認香榭華城社區（下稱系爭社區）於98年6月13日區分所有權人會議（下稱系爭區權會）議案二關於系爭規約第2條第2項「除原買賣契約所示為約定專用外（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」之決議（下稱系爭決議）無效（本院卷第243至244頁），核屬更正事實上及法律上之陳述，應予准許。

貳、實體方面：

一、本件上訴人主張：伊於97年9月15日因繼承取得位於系爭社區之系爭房屋所有權，被上訴人對全體區分所有權人共有之系爭頂樓平臺負有管理之義務，詎被上訴人竟於98年6月13日召開系爭區權會通過系爭決議，修訂系爭規約第2條第2項為：「…除原買賣契約所示為約定專用外（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）…」。

惟系爭頂樓平臺為全體區分所有權人共有，系爭決議所稱之「原買賣契約」內容、範圍不明，被上訴人僅提出2份訴外人宏盛建設股份有限公司（下稱宏盛公司）與承購戶間簽訂之房屋預定買賣契約書（下稱系爭預售契約），係使用「台北京華」之建案名稱銷售，無從證明為系爭社區各承購戶簽訂之買賣契約，難認已就系爭頂樓平臺成立分管協議，而違反修法前民法第820條第1項規定，應屬無效；

且系爭決議將系爭頂樓平臺之管理責任轉予伊負擔，規避被上訴人之管理義務，係以損害伊為主要目的之行為，已構成權利濫用並有背於公序良俗，依民法第56條第2項、第72條、第148條第1、2項規定，自屬無效。

爰先位聲明求為命：確認系爭決議無效。

縱認修訂之系爭規約第2條第2項約定為有效，惟被上訴人並未提出系爭房屋之原買賣契約，無從得知原買賣契約所約定專用範圍；

且系爭頂樓平臺係屬開放空間，未封閉或限制他人使用，伊及前手即伊父親就系爭頂樓平臺均無從得知有何約定專用權之情形，則依司法院大法官釋字第349號解釋之意旨，伊自不受修訂後之系爭規約第2條第2項拘束，系爭頂樓平臺之約定專用權對伊自屬不存在。

備位聲明求為命：確認伊就系爭頂樓平臺之約定專用權不存在之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

二、被上訴人則以：系爭社區建物於83年11月4日建築完成，係在公寓大廈管理條例公布施行前，係由宏盛公司興建，並以台北京華為建案銷售名稱，宏盛公司與承購戶所簽訂之系爭預售契約第19條前段已明文約定將房屋頂樓屋頂及頂樓前露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用，系爭決議僅係將系爭預售契約第19條前段之約定寫入系爭規約第2條第2項之規定中，並經系爭區權會決議通過，規約內容並無與任何法律抵觸。

上訴人因繼承取得系爭房屋所有權，無論主觀上是否知悉或可得而知，依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，均應受系爭規約之拘束，上訴人先、備位聲明均為無理由等語，資為置辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴 之追加，上訴及追加聲明為：㈠原判決廢棄。

㈡先位聲明：確認系爭決議無效。

㈢備位聲明：確認上訴人就系爭頂樓平臺之約定專用權不存在。

被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。

四、兩造不爭執事項（本院卷第39、124頁）：㈠系爭社區於83年11月4日建築完成，於公寓大廈管理條例施行前即已存在，有改制前臺北縣政府工務局83深使字第1496號使用執照（下稱系爭使照）附卷為憑（原審建照使照卷第7頁，使照存根見本院卷第151頁）。

㈡上訴人於97年9月15日因繼承而取得系爭房屋之所有權，並為該社區之頂樓區分所有權人。

系爭房屋坐落於被上訴人所管理之系爭社區內。

㈢系爭社區之屋頂平臺屬區分所有權人共有。

㈣系爭規約於85年5月30日初訂，有系爭規約修訂版在卷可憑（原審卷第63至85頁）。

㈤上訴人就系爭房屋上方之頂樓平臺上之公共設施部分並無約定專用權。

五、本件上訴人先位聲明主張系爭決議違反修正前民法第820條第1項規定，並依民法第56條第2項、第72條、第148條規定，訴請確認系爭決議無效。

備位聲明依司法院大法官釋字第349號解釋，請求確認上訴人就系爭頂樓平臺之約定專用權不存在，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

茲就兩造之爭點，與本院之判斷，分述如下：㈠按共有物之共有人劃定範圍由特定共有人使用共有物者，乃屬分管性質，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分為使用收益及管理。

又按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。

公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間經由建商之媒介已合意成立分管契約。

倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號、104年度台上字第463號判決意旨參照）。

查公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，而系爭社區建物於83年11月4日建築完成，此為兩造所不爭執（不爭執事項㈠），係在該條例施行前取得系爭使照之公寓大廈，自不受同條例第7條共用部分不得獨立使用供做專有部分之限制。

則建商與各承購戶，就屬共有之頂樓平臺，如訂有分管之約定，應解為全體區分所有權人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。

㈡系爭區權會議案二為社區管理規約修訂，其中系爭規約第2條第2項原約定「本社區法定空地、樓頂平臺為共用部分，除原買賣契約所示為約定專用外，供全體區分所有權人及住戶共同使用，不得約定為約定專用部分」。

修訂為在「原買賣契約所示為約定專用外」後增加「（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」等文字，其餘文字不變，有該次會議紀錄及所附之系爭規約修正草案條文對照表在卷為憑（原審卷第137至141頁），亦即將系爭規約中已約定之「原買賣契約所示頂樓平臺約定專用」之範圍，加註指「房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用」。

被上訴人稱系爭決議僅係將原買賣契約第19條前段之約定寫入系爭規約中，並提出系爭預售契約附卷為證（被證1原審卷第51至61頁、被上證1本院卷第97至107頁）。

上訴人雖否認系爭預售契約為系爭規約所指之「原買賣契約」，並稱：系爭預售契約之建案名稱為「台北京華」，非系爭社區之名稱。

且系爭社區有以預售屋形式或成屋形式出售，故房屋買賣契約應可分為預售買賣契約及成屋買賣契約，系爭社區之頂樓平臺又可分為封閉式或開放式空間兩種，是否均為相同之制式預售契約，當有疑義，被上訴人提出之系爭預售契約均屬開放式頂樓平臺。

而系爭房屋之第一筆以買賣為登記之日期，係在系爭社區建築完成之後始買賣，被上訴人並未提出系爭房屋之買賣契約云云，固提出系爭社區平面圖、頂樓平臺照片、系爭房屋之地籍異動索引為憑（本院卷第153至162頁）。

然查，上訴人並未提出建商與承購戶間有何不同條款約定之成屋買賣契約，故上訴人主張建商另有不同條款之成屋買賣契約，已難採信；

再者，上訴人自承所謂封閉式頂樓平臺僅能由該房屋進出等情（本院卷第139頁），顯見封閉式頂樓平臺自係由該房屋住戶約定專用，而與開放式頂樓平臺住戶並無不同。

復觀之系爭預售契約賣主（乙方）確實為系爭使照之起造人宏盛公司（本院卷第97、151頁），所載預定買賣之房屋乃坐落於「台北縣深坑鄉深坑子段深坑子小段71、72、70-2、70-1、78-1、78等地號」土地內（原審卷第51頁、本院卷第97頁），與系爭使照所載之建築地號相同（本院卷第151頁），宏盛公司當時係以「台北京華」為建案名稱出售，並經該公司以111年6月14日111年宏盛字第056號函確認（原審卷第307頁），再對照被證1與被上證1之條文內容，除買賣房屋標的不同外，其餘條文均相同，堪認宏盛公司出售台北京華建案時，確實以系爭預售契約之定型化買賣契約與承購戶簽約，故台北京華建案名稱固然事後改名為「香榭華城」社區，亦不影響系爭預售契約確實為系爭社區之原買賣契約。

而系爭房屋既係系爭使照範圍內，本為宏盛公司所預售之台北京華建案範圍內，自可推知宏盛公司銷售系爭房屋時應係以系爭預售契約約款為銷售，此後，系爭規約於85年5月30日初訂、87年6月21日修訂之版本，已將建商與承購戶簽立系爭預售契約所約定之頂樓平臺約定專用權規定於系爭規約第2條第2項中（原審卷第63至85頁），則事後上訴人之被繼承人即其父親丘明山於87年7月6日購買系爭房屋成屋，有地籍異動索引可查（本院卷第153頁），自應受系爭規約之拘束，並不因其非預售屋承購戶而有不同。

至於被上訴人僅為系爭社區管理委員會，並非系爭房屋之買賣契約當事人，上訴人要求被上訴人提出系爭房屋之原買賣契約，尚乏所依。

故上訴人前開所辯，均無可採。

㈢系爭預售契約第19條前段約定：「本約房屋頂樓屋頂及頂樓前露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用，但其他住戶為維護公共設施或按裝天線時，使用人不得阻止通行…」（原審卷第59頁、本院卷第105頁）。

足見宏盛公司以定型化契約條款與各承購戶約定，建案內各棟建物頂樓平臺除公共設施外之使用權歸屬於頂樓房屋住戶管理使用，依前開說明，各區分所有權人間已合意成立分管契約，除系爭規約已有規範「依原買賣契約」而具有公示作用外，系爭決議更將相同文字明文寫入於系爭規約第2條第2項中，則上訴人嗣後於97年9月15日因繼承而取得系爭房屋之所有權，為系爭社區之頂樓區分所有權人，自應依前開規約之約定，就系爭頂樓平臺除公共設施外，繼受取得約定專用權。

㈣上訴人先位聲明主張系爭決議違反修法前民法第820條第1項規定，及依民法第56條第2項、第72條、第148條第1、2項規定為無效，有無理由？⒈按修正前民法第820條第1項固規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」

，然系爭決議係關於系爭規約之修訂，而於98年6月13日召開系爭區權會做成，依特別法優於普通法原則，自應依公寓大廈管理條例關於區權會決議之相關規定為之，不再適用修正前民法第820條第1項規定，上訴人主張系爭決議違反修法前民法第820條第1項規定而無效，自無可採。

⒉復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。

該條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號判決先例要旨參照）。

上訴人主張系爭決議將系爭頂樓平臺之管理責任轉予伊負擔，規避被上訴人之管理義務，係以損害伊為主要目的之行為，已構成權利濫用並有背於公序良俗云云。

然查，系爭決議僅係將系爭預售契約之明文寫入系爭規約中，使頂樓住戶之約定專用權範圍更為具體明確，並非使頂樓住戶喪失原有利益或變更被上訴人之職務範圍，頂樓住戶如因享有約定專用權而致生支出，亦非屬以損害頂樓住戶為主要目的。

再者，系爭決議關於頂樓平臺之約定專用權範圍，係限於除公共設施以外之部分，故系爭頂樓平臺上就公共設施之管理，仍應依公寓大廈管理條例第36條規定屬於被上訴人之職務範圍內，被上訴人無從依系爭決議將公共設施之管理維護責任轉嫁於住戶即上訴人負擔。

而公共設施以外之部分，既屬上訴人之約定專用權，就此部分由上訴人管理使用，非以損害上訴人為主要目的，亦難認有背於公共秩序或善良風俗，而有無效之情形。

則上訴人主張系爭決議依民法第56條第2項、第72條、第148條第1、2項規定為無效，並不可採。

⒊上訴人先位聲明訴請確認系爭決議為無效，為無理由，不予准許。

㈤上訴人備位聲明訴請確認其就系爭頂樓平臺無約定專用權，有無理由？ ⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決先例要旨參照）。

經查，上訴人就系爭頂樓平臺上之公共設施部分並無約定專用權，為兩造所不爭執（本院卷第124頁），就此部分並無提起確認之訴之必要，而無確認利益，故上訴人就系爭頂樓平臺上之公共設施部分，提起之備位聲明，於法不合，無從准許。

⒉就系爭頂樓平臺非公共設施部分，上訴人雖主張自其居住在系爭房屋起，系爭頂樓平臺即屬於開放式空間，上訴人以外之住戶均可自由進出使用，其或其父親無從自規約或現場使用狀況，得知或可得而知系爭頂樓平臺約定為上訴人專用，依大法官會議釋字第349號解釋，訴請確認其無約定專用權云云。

然系爭頂樓平臺依前述系爭規約第2條第2項約定，即應歸頂層住戶即上訴人管理使用，上訴人就此部分即有約定專用權，至為明確。

而大法官會議釋字第349號係於83年6月3日公布，係在公寓大廈管理條例立法施行前，且該解釋係就最高法院48年台上字第1065號判決先例有關分管契約之特約所為之解釋，該號案例事實是關於共有土地之出賣人與原共有人間之分管契約之約定，而與本件系爭社區已於系爭規約第2條第2項明定頂樓平臺除公共設施外由頂樓住戶管理使用之情節不同。

更何況系爭決議係於98年6月13日經系爭區權會通過修訂系爭規約，係在上訴人於97年9月15日取得系爭房屋所有權之後所決議，迄今已歷時10餘年，該條約定並未變更或修訂，縱然上訴人並未於系爭頂樓平臺為排他之使用，亦不能以此反推其無可得而知系爭規約約定之情事。

系爭決議既無無效之原因，已詳如前述，上訴人依有效之系爭規約第2條第2項就系爭頂樓平臺非公共設施部分自有約定專用權，上訴人訴請確認該部分約定專用權不存在，並無理由，不予准許。

六、綜上所述，上訴人先位聲明訴請確認系爭決議為無效，為無理由，不予准許。

原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

追加備位聲明依司法院大法官釋字第349號解釋，請求確認上訴人就系爭頂樓平臺之約定專用權不存在，亦為無理由，併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 邱 琦
法 官 紀文惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 15 日

書記官 李昱蓁