臺灣高等法院民事-TPHV,112,上易,671,20240410,1

臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第671號
上 訴 人 趙克揚
趙克揵
趙克授
趙啟宏
趙啟佑
趙克推
趙秋妙
趙秋香
施慶琳

趙克恩
趙克賜

趙克裕
趙克慶
趙淑慧

施哲儒

施金勇
施金盛
施閔涵
施智惟
施奕戎
施博元

施姵如
施姵亘
施麗卿
趙克偉
陳鋒舟
施進忠
施桔融
施文燦
兼上29人共同
訴訟代理人 趙克毅
複 代理 人 鄭順元
上 訴 人 吳軒銘
施書帆
楊英峰
被 上訴 人 陳勳謙

陳芬珠
陳勲銘
趙承朝
邱福地
兼上5人共同
訴訟代理人 陳勲錦
上列當事人間請求給付土地價款差額事件，上訴人對於中華民國112年3月10日臺灣桃園地方法院111年度訴字第1435號第一審判決提起上訴，本院於113年3月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原判決關於命上訴人連帶給付被上訴人逾附表一「本院准許」欄所載金額本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。

二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、其餘上訴駁回。

四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔百分之4，餘由上訴人按附表一「應負擔裁判費比例」欄所載比例負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，以被告一人提出非基於其個人關係之抗辯，經法院認為有理由者，對於被告各人必須合一確定，適用民事訴訟法第56條第1項之規定，認其上訴效力及於未提起上訴之共同訴訟人（最高法院92年度台上字第2821號判決意旨參照）。

被上訴人於原審聲明請求上訴人連帶給付如附表一「請求金額」欄所列金額，原審判命給付如附表一「原審准許」欄所列金額，及自原判決附表六「利息起算日」欄所載日期起至清償日止，按年息5％計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（即附表一「被上訴人敗訴部分」欄所示金額本息）。

吳軒銘、施書帆、楊英峰以外之上訴人（即趙克毅等30人）就其敗訴部分提起上訴，所提非基於其個人關係之事由經本院認為有理由（詳後述），其等之上訴效力自及於未上訴之吳軒銘、施書帆、楊英峰，爰併列為上訴人，被上訴人主張趙克毅等30人上訴之效力不及於吳軒銘、施書帆、楊英峰云云，洵非可採。

另趙克揚、趙克揵、趙克授、趙啟宏、趙啟佑、趙克推、趙秋妙、趙秋香均於民國112年3月27日收受原判決之情，有送達證書可憑（原審卷二第69-116頁），被上訴人誤認其等於112年3月23日收受判決，據此主張其等之上訴逾期而不合法，亦無可取。

二、施書帆、楊英峰經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、被上訴人主張：兩造與訴外人施淑蓮、王施鶴、施月秀、施月球、趙揚坪、施榮樹、施信任、施美雪、施素卿、施素珍（下稱施淑蓮10人）原為桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，上訴人依土地法第34條之1第1項規定，於110年12月1日將系爭土地以新臺幣（下同）5209萬1600元出售予訴外人游展彥，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣由共有人施淑蓮依該契約之同一條件優先承買，111年5月27日以買賣為原因辦妥所有權移轉登記。伊等本應獲配按附表一「應有部分」欄所示應有部分比例計算之價金（如附表一「應得價金」欄所示），遭上訴人扣減如附表二所列費用〈其中土增稅（即土地增值稅）、提存規費、鑑界費及整地費全部，地價稅、代書費如「原審認定」欄所列金額，經原審認定應由被上訴人負擔，須自「應得價金」扣減部分，未據被上訴人提起上訴，非本院審理範圍，均不贅述〉，僅受分配附表一「提存金額」欄所列款項。上訴人基於前開規定固有權出售系爭土地全部，然不動產交易未必須委由仲介處理，亦非必辦理履約保證，而伊等未委任趙克毅仲介系爭土地買賣，亦未授權上訴人代理與買受人簽訂系爭買賣契約，更非契約當事人，自無須負擔仲介費、履約保證費（即履保費）、潤筆費。又上訴人對伊通知是否行使優先承買權，乃依土地法第34條之1第2項規定應盡之義務，其因此支出之存證信函費（含郵資）及代書之提存代辦費（上訴人均計入代書費），均應自行負擔。另依「桃園市政府處理違反不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查事件統一裁罰基準」（下稱裁罰基準）第3點第5款規定，伊等非基於自身意願出售應有部分，無須申報，自毋庸負擔實價登錄費。爰依土地法第34條之1第3項規定，請求上訴人連帶給付伊等各如附表一「原審准許」欄所列不足價款，及自提存翌日（即原判決附表六「利息起算日」欄所載日期）起之法定遲延利息。就上訴人之上訴答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：伊依土地法第34條之1第1項規定出售系爭土地，對不同意出售之共有人而言為法定代理，所為與出售系爭土地有關之委任仲介、代書等法律行為對被上訴人亦生效力。伊確有支出如附表二所列之費用，均屬必要且有利全體共有人，並無顯然不公平或不合理之情形，且伊寄發存證信函通知被上訴人行使優先承買權時，已同時臚列前開費用之明細，被上訴人既未異議，自應分擔。又委託仲介出售土地為現今不動產交易之常態，系爭土地之共有人多達49人，整合不易，上訴人委任趙克毅處理出售事宜，耗費1年7個月期間始完成買賣，按售價2％給付仲介費，自屬合理。系爭買賣契約第2條、第5條第4項明確約定價金須辦理履約保證，並須給付簽約費（即代書潤筆費），均由買賣雙方共同負擔，賣方另須負擔提存及存證信函（包括郵資）費用，被上訴人應共同負擔。再代書費包括實價登錄費1萬5900元、代書作業費9萬8000元（每人2000元）及委託代書辦理提存之費用（下稱提存代辦費）20萬元，依內政部頒佈之「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法」（下稱備查辦法）第3條第1項，出賣人負有申報成交價格之義務，實價登錄費用應屬必要費用；另伊等因被上訴人不願出售復拒絕領取價金，始須通知被上訴人行使優先承買權及辦理提存，被上訴人自應負擔此部分費用等語，資為抗辯。於本院上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、查兩造與施淑蓮10人原為系爭土地之共有人，上訴人依土地法第34條之1第1項規定以5209萬1600元將系爭土地出售予游展彥，並簽訂系爭買賣契約，另通知其餘共有人行使優先承買權；嗣施淑蓮出具優購確認書，依系爭買賣契約之同一條件優先承買，並於111年5月27日以買賣為原因辦妥所有權移轉登記。上訴人因出賣系爭土地而支出原判決附表二所列費用，並為被上訴人提存附表一「提存金額」欄所示價金等情，為兩造不爭執（原審卷一第4-6頁，本院卷第65、136頁），並有存證信函、系爭買賣契約、中華郵政掛號郵件收件回執、優購確認書、土地登記謄本及異動索引、提存通知書暨價金分配計算書可憑（原審卷一第33-44、139-157頁及卷二第26-56頁），應堪認定。

四、被上訴人主張上訴人依土地法第34條之1第1項規定出售系爭土地後，就伊等應受分配價金所為提存之金額不足，依同條第3項規定請求上訴人連帶清償等語，為上訴人否認，並以上開情詞置辯。

茲查：

㈠、按土地法第34條之1第1項規定，共有土地之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。部分共有人依前開規定，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出賣之共有人之應有部分有權一併出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約。則未同意出售之共有人既未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在（最高法院87年度台上字第866號、106年度台上字第2482號判決意旨參照）。準此，系爭買賣契約係上訴人與施淑蓮簽訂，自非代理被上訴人為之；而本件代辦出售土地相關事務之代書即訴外人邱昭君係受上訴人委託，亦非被上訴人委託辦理，基於債之相對性，被上訴人非系爭買賣契約或代辦契約當事人，上訴人以伊等係基於前開規定，代理不同意出售之共有人出售系爭土地，被上訴人應受系爭買賣契約或上訴人與代書間代辦契約之拘束云云，自無足取。

㈡、次按土地法第34條之1第1項之共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，同條第3項前段定有明文。

又民法第176條第1項規定，管理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，得請求本人償還。

依此，為處分之共有人依土地法第34條之1第1項規定將共有土地之全部出賣於人，就其一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分而言，固非受該等共有人之委任所為，亦無法律上之義務。

然其既係依法律規定有權一併出賣，並基於為未同意出賣之共有人處理併同出賣之應有部分事務之意思，且該等共有人亦可取得處分共有物之對價而受有利益，與民法第176條第1項適法無因管理之利益狀態相同，應可類推適用，是未同意出賣之共有人就因處理出賣共有物事務所支出之必要或有益費用，均應按應有部分比例分擔之，為處分之共有人僅於扣除前開費用後之價金餘額範圍內，對未同意出賣之共有人負連帶清償之責。

㈢、上訴人就原審認定被上訴人應分擔之地價稅如附表二「原審認定」欄所載金額並未爭執（本院卷第134-135頁）。

茲就被上訴人應否分擔仲介費、履保費、存證信函費、潤筆費，及代書費中之實價登錄費、提存代辦費等費用，續為審究如下：⒈仲介費：查系爭土地長期由多人共有，不利土地利用，且原共有人包括兩造及施淑蓮10人，高達49人，意見之整合及相互間之聯絡均屬不易，自有委託他人尋覓買受人，聯絡、整合共有人之意見，並處理鑑界、整地、簽約等出售相關事宜之必要，以利於土地買賣交易之進行。

又趙克毅受上訴人委託處理前開事務，已完成出售土地之交易，並辦妥所有權移轉登記，且依訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）112年12月13日函檢附之不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表所示（本院卷第281-283頁），相關費用均已清償，共有人亦已取得價金（包括提存），該專戶並已結清，是上訴人給付趙克毅仲介費，堪認屬系爭土地交易之必要費用。

被上訴人雖主張仲介費用100萬7104元過高云云。

然依受託辦理系爭土地買賣事宜之代書即證人邱昭君於本院證稱：一般仲介行情最多收售價4％，沒有分個人或公司等語（同卷第243頁）。

而系爭土地之價金為5209萬1600元，上訴人給付之仲介費僅約售價1.93％（100萬7104元/5209萬1600元），並無過高之情形，被上訴人前開主張，亦不足取。

是上訴人按被上訴人應有部分比例，計算其等應分擔之仲介費如附表二「本院認定」欄所載金額，應屬有據。

⒉履保費：查現今不動產交易市場，除親友間之買賣外，大多委託金融機構或建築經理公司辦理履約保證，其目的乃在確保買賣雙方均依契約履行，降低買受人支付價金後無法取得標的物所有權，或出賣人移轉標的物所有權後無法取得價金之風險；

佐以證人邱昭君證稱：買賣金額較大的案子，一般代書不敢不做履保，伊個人的案件9成9都有做，才能保障雙方交易安全等語（本院卷第236頁），可見系爭買賣契約約定委由僑馥建經公司辦理履約保證事務，確有必要，上訴人支付僑馥建經公司之履保費1萬3023元，自屬必要費用。

是上訴人按被上訴人應有部分比例，計算其等應分擔之履保費如附表二「本院認定」欄所載金額，亦屬有據。

⒊存證信函費：依土地法第34條之1第1項、第4項規定，土地共有人依第1項規定出賣共有土地時，應事先以書面通知他共有人，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

依此，上訴人以存證信函將出賣系爭土地之事告知被上訴人，並限15日內行使優先承買權（見原審卷一第17-32頁存證信函），係為處分之共有人基於法律規定所生之義務，並非為被上訴人處理併同出賣之應有部分之事務，自非因出賣土地之必要費用，上訴人不得請求被上訴人負擔。

⒋代書費（包括實價登錄費、提存代辦費、代書作業費）：⑴實價登錄費：按權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，平均地權條例第47條第2項定有明文。

而依備查辦法第3條第1項、第9條第2項規定，不動產買賣案件應由權利人及義務人共同申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，未申報登錄者，應於接獲限期申報通知書後7日內申報登錄；

屆期未申報登錄，且不動產買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，主管機關應按次處罰並限期於15日內申報登錄，至完成申報登錄為止。

依此可知，不動產買賣契約之買賣雙方均負有申報登錄土地及建物成交案件實際資訊之義務，未依規定申報者，主管機關應予處罰。

是上訴人支出之實價登錄費1萬5900元，當屬必要費用。

被上訴人雖以：伊非基於自身意願出售，依裁罰基準第3點第5款毋庸申報云云。

惟該款規定為：「賣方非基於自身意願出售（如依土地法第34條之1不同意處分之共有人）或依規定得由買方單獨申請買賣移轉登記者，賣方免罰。」

，僅在免除不同意處分之共有人之罰則，非謂該等共有人無申報義務，被上訴人此部分主張，自無足取。

⑵提存代辦費：依土地法第34條之1第1項、第3項中段規定，依第1項規定出賣共有土地之共有人，於為權利變更登記時，應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。

準此，因被上訴人拒絕受領價金，上訴人於辦理系爭土地之所有權移轉登記時，如未提出已為被上訴人提存應得價金之證明，即無從完成所有權移轉登記。

又依證人邱昭君證稱：一般人均可自行辦理清償提存，只是文件整理很煩，要算所有費用單據，整理存證信函、回執聯等，都是提存所要求提供的文件，另外提存所也要看提存原因，所以契約書等相關資料都要提供。

本件有臺北、士林、新北、桃園、苗栗等5個提存法院等語（本院卷第237頁），可見辦理價金之清償提存所需文件繁雜，本件須辦理提存之法院多達5處，自有委託熟稔提存事務之專業人員代為辦理之必要。

又觀諸證人邱昭君另證稱：關於清償提存，業界有人是用賣方人數計算手續費，每人收1萬或2萬，有的是一件提存收3萬至5萬。

本件提存有些是同一個法院有2、3件，伊一個法院收3萬，第2件起每件加收1萬等語（同頁），可知其收取之代辦費尚屬合理，上訴人支付邱昭君之提存代辦費20萬元，應屬必要費用。

⑶依上，上訴人支出實價登錄費1萬5900元、提存代辦費20萬元，合計21萬5900元，均屬必要費用。

是上訴人按被上訴人應有部分比例，計算其等應分擔之金額，再加計原審認定每人應負擔之2000元代書作業費，計算被上訴人應負擔如附表二「本院認定」欄所載金額，亦屬有據。

⒌潤筆費：查系爭買賣契約約明買賣雙方均應負擔簽約費（即潤筆費，原審卷二第33頁），酌以證人邱昭君證稱：潤筆費是代書出門寫合約書的費用，只有在簽約時收一次，公會沒有規定，但一般代書都會收，買賣雙方各2千元等語（本院卷第233頁），可見潤筆費乃簽訂不動產買賣契約時，為使簽約順遂而支付代書之費用，自屬必要費用。

惟上訴人應負擔之潤筆費僅2000元，其按4000元計算，自有未合。

經按被上訴人之應有部分比例計算後，其等應分擔之潤筆費如附表二「本院認定」欄所載。

㈣、從而，被上訴人因系爭土地出售可分配之價金如附表一「應得價金」欄所載，扣除附表二「本院認定金額合計」欄所載應負擔之費用，再扣除附表一「提存金額」欄所載已提存之金額，被上訴人尚有附表一「本院准許」欄所載不足價款可資請求，其等依土地法第34條之1第3項規定請求上訴人連帶給付該不足價款，應屬有據，逾此範圍，即不應准許。

五、綜上而論，被上訴人依土地法第34條之1第3項規定，請求上訴人連帶給付附表一「本院准許」欄所載金額，及均自原判決附表六「利息起算日」欄所載日期起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍即屬無據，應予駁回。原審就上開不應准許部分，命上訴人為給付，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之諭知，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。

六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均認與前開論斷結果無礙，爰不再逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項、第385條第1項前段、第463條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 10 日
民事第十三庭
審判長法 官 林純如
法 官 江春瑩
法 官 邱蓮華
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 4 月 10 日

書記官 蘇意絜

【附表一】
編號 被上訴人 應有部分 應得價金 (A) 提存金額 (B) 請求金額 (C)=A-B 原審准許 (D) 被上訴人 原審敗訴部分 (E)=C-D 本院准許 (F) 廢棄部分 (G)=D-F 應負擔裁判費比例 1 陳勳謙 1/64 813,931 738,235 75,696 19,995 52,701 577 19,418 8％ 2 陳芬珠 1/64 813,931 738,235 75,696 19,995 52,701 577 19,418 8％ 3 陳勲錦 1/64 813,931 738,235 75,696 20,495 55,201 1,077 19,418 8％ 4 陳勲銘 1/64 813,931 738,235 75,696 19,995 52,701 577 19,418 8％ 5 趙承朝 1/24 2,170,483 1,893,582 276,901 56,381 220,520 1,536 54,845 24％ 6 邱福地 11/160 3,581,298 3,194,519 386,779 94,772 292,007 2,532 92,240 40％ 合 計 231,633 6,876 224,757 96％ 單位：元
【附表二】被上訴人買賣價金中應扣除之項目、金額
編號 被上訴人 土增稅 提存 規費 仲介費 履保費 地價稅 鑑界費 整地費 存證信函 代書費 潤筆費 本院認定 金額合計 上訴人 主張 原審 認定 本院 認定 上訴人 主張 原審 認定 本院 認定 上訴人 於原審主張 原審 認定 上訴人 主張 原審 認定 上訴人 主張 原審 認定 本院 認定 上訴人 主張 原審 認定 本院 認定 1 陳勳謙 49,173 1,000 16,279 0 16,279 203 0 203 363 348 63 3,117 530 0 4,905 2,000 4,905 63 0 31 75,119 2 陳芬珠 49,173 1,000 16,279 0 16,279 203 0 203 363 348 63 3,117 530 0 4,905 2,000 4,905 63 0 31 75,119 3 陳勲錦 49,173 500 16,279 0 16,279 203 0 203 363 348 63 3,117 530 0 4,905 2,000 4,905 63 0 31 74,619 4 陳勲銘 49,173 1,000 16,279 0 16,279 203 0 203 363 348 63 3,117 530 0 4,905 2,000 4,905 63 0 31 75,119 5 趙承朝 207,841 1,000 43,410 0 43,410 543 0 543 968 929 167 8,313 1,413 0 13,079 2,000 13,079 167 0 83 275,365 6 邱福地 273,483 1,000 71,626 0 71,626 895 0 895 1,596 1,533 275 13,716 2,332 0 21,581 2,000 21,581 275 0 138 384,247 單位：元
【註】本院認定與原審相同部分不贅列。