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臺灣高等法院民事判決
112年度上字第348號
上 訴 人 邱顯龍
訴訟代理人 鄭信煌律師
被 上訴 人 東方財經雙鑽管理委員會
法定代理人 黃欣儀
訴訟代理人 王唯鳳律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國111年12月8日臺灣桃園地方法院110年度訴字第482號第一審判決提起上訴，本院於112年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按管理委員會（下稱管委會）係由區分所有權人（下稱區權人）選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區權人會議決議事項及「公寓大廈管理維護事務」，並有當事人能力，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3條第9款、第38條第1項分別定有明文。
公寓條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，賦予管委會就上開規定事項得訴請法院為必要之處置。
管委會在其職務範圍內，得本於任意訴訟擔當之法理提起訴訟，使判決效果直接歸屬於區權人。
本件被上訴人為東方財經雙鑽社區（下稱系爭社區）管委會，依公寓條例對於公寓大廈共用部分既有管理權限，關於請求返還遭占用之停車位抑或相當於租金之不當得利，係本於管理住戶共有部分所生之私法上爭議，具訴訟實施權，得以其自己名義起訴，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落於桃園市○○區○○段○○○○段000地號土地（下稱119地號土地）之區分所有建物（下稱系爭建物）地下二層停車場，係伊所管理之系爭社區住戶之共同使用部分，惟停車場內如附圖所示紅色區塊之2個停車位（下稱系爭車位）乃系爭社區全體區權人之共用部分，並無約定僅供特定區權人專用之分管協議存在，竟遭上訴人無權占有，擅自以車庫管理人名義，向第三人收取停車位租金、清潔費，無法律上原因而受有相當於租金之利益，爰依民法第767條第1項、第821條、第179條規定起訴，求為判命被上訴人應將系爭車位騰空並返還予系爭社區全體區權人，又以系爭社區每停車位租金新臺幣（下同）2,000元計算，求為判命上訴人應返還起訴日前5年內不當得利共24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位之日止按月給付4000元予伊（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命：⒈上訴人應將如附圖紅色區塊所示之系爭車位騰空返還予系爭社區全體區權人，⒉應給付被上訴人10萬9391元，及自110年3月29日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，⒊應自110年3月29日起至騰空返還系爭車位之日止按月給付被上訴人1865元，且為供擔保准、免假執行之宣告，並駁回被上訴人其餘之訴及其餘假執行聲請。
上訴人就前揭敗訴部分不服提起上訴，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，該部分非本院審理範圍）。
於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭建物地下二層停車場內共計7個停車位。停車場自81年間系爭建物興建完成後即由建商委託伊之母親邱余壬妹負責管理維護，嗣因建商退場且母親年事已高，各車位所有權人改委請伊續行升降機保養等管理事宜，並於88年12月30日簽立委託證明書。
伊就系爭2個車位之占有使用權源，其一為母親以地主身分與建商合建而與建商口頭達成合意而分回取得所有權，另一為訴外人孫承裕所有，孫承裕因事離開，委由伊管理至今。
前述停車位均為私人所有，由各所有權人自行管理、修繕，數十年來社區住戶均無爭議，足認系爭社區共有人間就系爭車位已有默示分管契約存在，伊確有占有使用系爭車位之權限，並非無權占有，亦無不當得利等語置辯。
於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之宣告應予駁回。
㈢如獲不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第221至222頁準備程序筆錄，並依判決格式增刪修改文句）：㈠系爭社區為坐落於119地號土地之區分所有建物（含地上12層及地下1、2層，門牌號碼為桃園市○○區○○路00號等，即系爭建物），於81年6月26日建築完成（使用執照字號81年桃縣工建使字第139號），系爭建物之共同使用部分，另編為同段1391建號（下稱系爭1391建號）之建物單獨登記。
㈡附圖（即原審判決附圖）所示系爭車位，位於系爭119地號之地下二層建物内，屬系爭1391建號建物之範圍。
系爭1391建號，乃主建物○○段○○○○段0000-0000號、0000號、0000-0000號、0000-0000號建物之共同使用部分，建物登記謄本之主要用途記載為；
防空避難室、樓梯間、停車場」，前開登記範圍包含「地下二層：面積461.22平方公尺」。
㈢系爭車位由上訴人占有使用中，起訴日前5年至今均由上訴人占有使用。
四、兩造之爭執事項：㈠上訴人就系爭車位是否有權占有？上訴人主張本於分管契約之約定而有權占有，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人返還占用部分，有無理由？請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？
五、得心證之理由：㈠按分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，應由共有人全體協議定之，惟不以書面為必要，以明示或默示為之均無不可。
訂立分管契約之共有人均應受其拘束，共有人得依分管內容就共有物分管部分使用收益及管理，除分管契約另有特別約定外，共有人就分管部分自得為出租、出借，共有人並應受此出租契約之拘束(最高法院102年度台上字第2089號判決意旨參照)。
次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。
惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。
如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決先例、89年度台上字第585號判決意旨參照）。
再按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有正當權源之事實證明之。
本件爭執之系爭車位乃屬系爭1391建號建物範圍，而系爭1391建號乃系爭建物（即主建物○○段○○○○段0000-0000號、0000號、0000-0000號、0000-0000號建物）之共同使用部分，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠㈡），且有1391建號建物登記謄本可稽（見原審卷第239至241頁）。
上訴人主張基於共有人間分管契約之約定而有權占有使用系爭車位，被上訴人則否認分管契約存在，準此，自應由上訴人就所述分管契約存在及取得占有係有正當權源之事實，負舉證之責任。
㈡查上訴人為同段1369建號即門牌桃園市○○區○○路00○0號0樓之0房屋(下稱系爭1369建號)所有權人，系爭1369建號於81年9月16日辦理第一次登記後，於82年4月8日由上訴人之母邱余壬妹以「交換」為原因登記為所有權人，邱余壬妹於101年9月2日過世後，上訴人於102年6月24日以分割繼承為原因登記為所有權人，就共用部分系爭1391建號權利範圍為10000分之404等情，有系爭1369建號建物登記謄本及異動索引在卷可稽（見本院卷第91頁、第117頁）。
依兩造陳述可知，社區建物有前棟(A棟)、後棟(B棟)之分，系爭建物為後棟(B棟)建物，地下二層僅共計7個停車位。
上訴人主張就系爭2個車位之占有使用權源，其一為邱余壬妹與建商合建達成口頭合意而分回取得所有權，另一為訴外人孫承裕所有委由其管理至今等情，惟就前揭所述未提出任何積極證據以實其說，甚至稱與孫承裕已失聯多年、無法通知孫承裕到庭作證（見本院卷第125頁），已難認上訴人前揭主張可採。
茲另就卷附事證析述如下：⒈上訴人主張邱余壬妹以地主身分與建商合建達成口頭合意而分回取得車位所有權一節，並無任何舉證，且系爭1391建號地政登記資料中亦無就何部分約定專用之公示內容。
本院向桃園市中壢地政事務所(下稱中壢地政所)調取系爭119地號土地人工登記簿謄本查閱結果，系爭119地號由李宗明、劉瑞玲、嚴靚勳於80年8月20日以買賣為原因登記共有、權利範圍各3分之1，隨後於81年7月23日、81年12月16日與鄰地合併(面積成為461平方公尺)。
邱余任妹係於81年12月18日登記為合併後土地共有人之一，斯時土地權利範圍10000分之444，於85年10月30日贈與移轉其中權利範圍10000分之74予邱綉雲，餘權利範圍10000之370，嗣後由上訴人於102年6月24日以分割繼承為原因登記為所有權人等情，有土地人工登記簿謄本、土地登記謄本可參（見本院地政資料卷第189、191、237、239、245、269、21頁）。
依上開登記資料觀之，81年斯時參與合建地主眾多，邱余任妹之土地權利範圍並無顯著高於其他地主（見同上卷第241至247頁，81年12月18日合併完成後之共有人計15人，其中李宗明、劉瑞玲、嚴靚勳之權利範圍每人各10000分之2451，遠逾邱余任妹），實無從憑邱余壬妹具地主身分一節逕認其曾與建商達成口頭合意而取得系爭建物地下2樓之車位所有權或使用權。
⒉上訴人主張訴外人孫承裕有車位所有權，委託其管理該車位至今云云。
惟本院依上訴人所述門牌「桃園市○○區○○路000號1樓、000號1樓」查詢結果，孫承裕係於82年5月31日登記取得1320建號即○○路000號建物所有權，惟於94年9月2日已因拍賣移轉登記由訴外人黃思源取得所有權(孫承裕即喪失所有權)，1321建號即門牌○○路000號建物則與孫承裕無關，有中壢地政所函送之建物異動索引、建物人工登記簿謄本可查（見本院卷第137、143、157至175頁）。
況且，1320建號隸屬前棟(A棟)，非屬系爭1391建號之主建物範圍（見不爭執事項㈡），堪認孫承裕實無可能就坐落系爭1391建號內之車位取得所有權。
是上訴人主張孫承裕在系爭1391建號內有車位所有權，伊受孫承裕之託代為管理車位而有權占有云云，要無可採。
㈢按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。
單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院29年上字第762號判決先例意旨、83年度台上字第237號判決意旨參照）。
上訴人主張81年間系爭建物興建完成後即由建商委由邱余壬妹負責管理維護停車場，嗣由各車位所有權人委由上訴人續行負責管理維護，每月繳納管理費500元，多年來無人異議，住戶間已成立默示分管契約云云，並提出地下室2樓停車配置圖、委託證明書、黃欣儀於000年0月00日出具之說明書、汽車升降機收支明細簿、B座管理費一覽表為證（見原審卷第63、31至39頁），被上訴人否認有分管契約之存在，且就上訴人所提前述停車配置圖、收支明細簿、管理費一覽表均否認形式真正（見本院卷第98頁）。
經查：⒈前述停車位配置圖雖有以手寫註記各車位使用人姓名，惟其內並無任何表彰由建商公司出具之文字，且經上訴人於原審自承此圖並非地主與建商約定時所繪製，且何時繪製、何人間成立約定等情均不可考（見原審卷第282頁），顯然無從憑以佐證上訴人之主張。
⒉前述收支明細簿、管理費一覽表等私文書，未顯示係由何人做成或由管委會用印，被上訴人既否認形式真正，上訴人亦未進一步舉證證明，自無從憑以佐證上訴人之主張。
⒊前述委託證明書7紙出具日期均在88年間，僅記載自己擁有地下停車位、委託上訴人為地下停車昇降機之管理人等情，依文義內容顯然無從認定全體住戶間已以明示或默示行為就7個停車位達成上訴人所稱分管契約之約定。
⒋前述由黃欣儀於103年5月15日出具之說明書記載：B1B2停車場均屬私人所有，據其所知早期無人管理，十多年前升降機故障無法使用，邱顯龍自費修理，其後所有權人委託邱顯龍管理，並言明使用升降機者每部車每月分擔500元補貼機械安裝、維修等語（見原審卷第33頁），通篇並未敘明上訴人就特定車位之占有使用權源、亦無提及分管契約等內容，而黃欣儀係被上訴人現任主任委員，代表被上訴人對上訴人提起本件訴訟，於本院程序澄清：正因住戶有爭執，103年間才出具前述聲明書，然該內容係聽聞上訴人陳述而來，由於公設(含地下2樓停車場)照明電費係由管委會支出，住戶要求上訴人提出有權占有之具體事證，上訴人均未提出，管委會因而提告等情（見本院卷第125、126頁），並提出向台灣電力公司繳納電費之繳費憑證為據（見本院卷第127頁），足見並無上訴人所稱「多年來無人異議，住戶間已成立默示分管契約」之情事。
⒌上訴人雖以住戶羅際鍊於原審之證詞，主張有分管契約存在云云。
查證人羅際鍊僅證稱：伊於80、81年買房屋，想要買車位，建商說沒有車位，都已經賣掉，有些是地主的車位。
停車場早期由邱媽媽負責管理，於89、90年間由邱顯龍接任管理，停車場昇降機亦由邱顯龍負責修繕。
伊曾向邱顯龍承租1個車位，有繳付停車費、昇降機修繕費予邱顯龍等語（見原審卷第112至113頁），至多僅顯示邱余任妹、上訴人曾先後管理停車場之事實，惟無從佐證建商與地主就停車位有如何之分配約定，更無從佐證區權人間有達成如何之分管合意。
上訴人主張就其中2個車位具所有權或受其他所有權人委託管理而有占有使用權源云云，要無可採。
⒍綜上，上訴人所舉事證，無從認定建商與地主間就系爭車位之使用有如前述停車位配置圖之約定，且無從認定系爭車位於系爭建物區權人之間有成立默示分管契約。
區權人以往就上訴人使用系爭車位不為異議或反對之表示，原因多端，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼，或礙於處置能力不足，或出於對所有權歸屬或法律規定之誤解，均有可能，自無法僅因系爭建物區權人就系爭車位使用現況單純沉默而未積極異議，即推論出有默示分管契約存在。
上訴人既未能舉證有如其所述之分管契約存在，就系爭車位占有使用權源未能提出有權占有之積極證據，則被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人將系爭車位騰空返還予系爭社區全體區權人，核屬有據，應予准許。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；
不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；
民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。
無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。
請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。
城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。
而此租金計算之規定，向為司法實務據為計算損害賠償額之標準。
而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判決先例意旨參照）。
查系爭車位之面積共計22.0675平方公尺（4.55m×4.85m＝22.0675㎡），119地號土地於起訴日前5年內占用迄今之各年度申報地價如附表所示，有119地號公務用地價謄本可憑（見原審卷第255至269頁）。
本院審酌系爭車位坐落土地臨桃園市○○區○○路，附近交通及商業活動頻仍，暨遭占用期間由上訴人出租使用收益等情，認原審以土地申報地價年息8%計算相當於租金之不當得利，尚屬相當，上訴人就前開計算標準亦無爭執。
被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人應返還自起訴日（110年3月8日）往前回溯5年內不當得利共10萬9391元，及自起訴狀繕本送達上訴人（110年3月28日發生送達效力，見原審卷第43頁）之翌日即110年3月29日起至清償日止之法定遲延利息，並應自110年3月29日起至騰空返還系爭車位之日止按月返還1865元，均屬有理由。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人將系爭車位騰空返還予系爭社區全體區權人，並依民法第179條規定，請求上訴人給付10萬9391元，及自110年3月29日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並自110年3月29日起至騰空返還系爭車位之日止按月給付1865元，均有理由，應予准許。
原審就前述應准許部分為上訴人敗訴之判決，核無不合。
上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 3 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 郭佳瑛
法 官 張婷妮
附表 面積(㎡) 占用期間 (110.3.8.起訴日往前回溯5年) 申報地價 (新臺幣) 年息 總計 (新臺幣/元以下4捨5入) 自110年3月29日起按月給付金額(新臺幣/元以下4捨5入) 22.0675 105.3.9~106.12.31(1又9/12年) 12,468元 8% 38,519元 1,865元 (22.0675×12,679.2×8%)÷12＝1,865 22.0675 107.1.1~108.12.31(2年) 12,148元 8% 42,892元 22.0675 109.1.1~110.3.8 (1又3/12年) 12,679.2元 8% 27,980元 合計 109,391元 正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 3 日
書記官 張英彥
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