臺灣高等法院民事-TPHV,112,重上,702,20240131,1

臺灣高等法院民事判決
112年度重上字第702號
上 訴 人 郭武明
被上訴人 李倉吉
訴訟代理人 黃敬唐律師
複代理人 張浩倫律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國112年5月31日臺灣桃園地方法院112年度重訴字第26號第一審判決提起上訴，本院於113年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決主文第三項關於命上訴人給付逾新臺幣貳佰捌拾伍萬參仟元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔百分之四，餘由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造前經訴外人中信房屋○○加盟店（即○○○○○○○有限公司，下稱中信房屋）仲介，於民國111年5月19日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約）、房屋交易安全契約書（下稱系爭交易安全契約），由伊向上訴人購買其所有桃園市○○區○○段00地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及坐落其上之門牌號碼桃園市○○區○○路○段000號未辦保存登記建物（權利範圍全部，下稱系爭建物，與系爭土地合稱為系爭不動產），約定總價新臺幣（下同）1,902萬元。

伊已將買賣價金全數匯入中信房屋之房屋交易安全專戶（下稱系爭專戶），並於同年6月1日同意自系爭專戶先動撥100萬元代償上訴人之債務，詎上訴人於同年月7日無故強行取回原交付予訴外人即地政士邱苡姍用以辦理系爭建物之契稅申報書、建物契約書、印鑑證明、身分證影本等文件，邱苡姍遂於同年月8日以蘆竹光明郵局第140號存證信函（下稱第140號存證信函）催告上訴人於文到3日內交付印鑑證明及印鑑章以補辦手續，然上訴人未予置理，竟向桃園市蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政所）提出異議，佯稱系爭土地買賣契約書係遭邱苡姍偽造等情，以阻止系爭土地辦理所有權移轉登記。

嗣伊於同年8月10日同意自系爭專戶再動撥180萬元給付予上訴人，惟上訴人仍拒絕配合辦理過戶，爰依民法第348條第1項、系爭契約第1條備註2、第9條、買賣契約特約條款（下稱系爭特約條款）第3條約定，請求上訴人移轉登記系爭土地所有權及讓與系爭建物事實上處分權。

又邱苡姍以第140號存證信函對上訴人限期催告後，上訴人迄未履行過戶之義務，依系爭契約第13條第1項前段約定，伊得請求上訴人每日給付按已付價金千分之一計算之違約金，故求為命上訴人給付自111年6月14日起至112年1月16日止之違約金共385萬6,800元，及自112年1月17日起至履約完畢之日止，按日給付違約金1萬9,020元之判決。

原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

（至被上訴人於原審之其他請求金額，經原審駁回部分，未據聲明不服，已告確定，非本院審理範圍）

二、上訴人則以：伊已交付系爭土地所有權狀、印鑑證明並用印完成，被上訴人始得申辦系爭土地所有權移轉登記，並未拒絕配合辦理過戶。

伊係因被上訴人與邱苡姍未經伊同意，擅自在多份空白降低保證額度同意書（下稱降保同意書）上蓋用伊之印鑑，且邱苡姍拒絕返還盜蓋伊印文之降保同意書，致被上訴人存入系爭專戶之買賣價金隨時有遭邱苡姍撥付至他人帳戶而遭盜領之風險，始向蘆竹地政所提出異議，故該地政所嗣依土地登記規則第57條第1項規定駁回被上訴人之申請案，係因被上訴人違法申辦所致。

又系爭契約第1條約定：「房屋隨同移轉不另計價」，意指兩造就系爭建物部分成立贈與契約，而伊於系爭建物之事實上處分權移轉前，已依民法第408條第1項規定，向被上訴人為撤銷贈與之意思表示，故被上訴人請求伊移轉系爭建物之事實上處分權為無理由。

綜上，被上訴人無法辦理系爭土地所有權移轉及系爭建物事實上處分權讓與，均非可歸責於伊，尚不得請求伊給付違約金等語，資為抗辯。

並於本院上訴聲明：㈠原判決本訴不利於上訴人部分廢棄。

㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、經查，兩造前經中信房屋仲介，於111年5月19日簽立系爭契約、系爭交易安全契約，約定由被上訴人以總價1,902萬元向上訴人買受其所有之系爭土地，坐落該土地上系爭建物之事實上處分權則隨同土地移轉，不另計價；

並由中信房屋之特約地政士邱苡姍承辦系爭不動產產權移轉登記等事項。

被上訴人先後於同年5月23日、同年月27日、同年7月11日依序將買賣價金400萬元、500萬元、1,002萬元，合計1,902萬元匯入系爭專戶。

被上訴人於同年6月1日同意自系爭專戶先動撥100萬元代償上訴人之債務96萬9,782元予訴外人郭吳桂花，用以塗銷系爭土地之查封登記，避免系爭土地遭原法院民事執行處於同年月7日強制執行拍賣；

復於同年8月10日同意動撥180萬元給付予上訴人。

被上訴人於同年7月11日向蘆竹地政所申請系爭土地所有權移轉登記，並代上訴人繳納土地增值稅202萬6,789元後，上訴人向蘆竹地政所提出書面異議，該地政所於同年月26日依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回被上訴人移轉登記申請。

系爭土地所有權及系爭建物事實上處分權現均登記為上訴人所有，尚未移轉予被上訴人等情，為兩造均不否認，並有系爭契約、系爭特約條款、系爭交易安全契約、系爭土地登記謄本、地籍圖騰本、系爭建物房屋稅籍證書、房屋交易安全保證書、降保同意書、新光銀行及中國信託商業銀行匯款申請書、手機簡訊截圖、原法院111年5月3日桃院增二110年度司執字第82618號拍賣公告、原法院111年6月7日收據、上訴人觀音區農會帳戶存摺交易明細、桃園市政府地方稅務局土地增值稅繳款書、蘆竹地政所土地登記案件駁回通知書、111年7月29日蘆地登字第1110009873號、113年1月2日蘆地登字第1120016852號函等在卷可稽（見原審卷一第31、33、39至81、91至95、113、115、341、403至411、417、419頁；

原審卷二第93頁；

本院卷一第39、397至411頁），是上開事實均堪信為真。

四、被上訴人請求上訴人移轉登記系爭土地所有權、讓與系爭建物事實上處分權，及給付違約金等情，為上訴人所否認並以前詞置辯，茲就爭點分別論述如下：㈠被上訴人請求上訴人移轉登記系爭土地所有權及讓與系爭建物事實上處分權，為有理由：⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項分別定有明文。

依系爭契約第4條約定：價金支付方式 (如本土地買賣使用『房屋交易安全制度』，本條買賣價款均應存入保管銀行之系爭專戶內）；

第一期簽約款：簽訂本契約書時，乙方（指上訴人）應將土地所有權狀正本交由特約地政士（指邱苡姍）保管，甲方（指被上訴人）應交付400萬元一次付清；

第二期用印款：111年5月31日甲方應交付500萬元一次付清，雙方並應備齊證件，並在產權移轉登記書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士；

第三期完稅款（兩造未填載）；

第四期款尾款：過戶完畢後5日內，甲方應交付1,002萬元等語（見原審卷一第39、41頁）；

及系爭特約條款第9條、第10條分別約定：買賣雙方約定探地完成後，買方同意賣方動撥履保價金100萬元，該款項出款至中信房屋○○加盟店帳戶；

協助解除本標的之限制登記；

買賣雙方協議，賣方完成用印及交付印鑑證明後，始得進行第二次動撥180萬元等語（見原審卷一第59、61頁）。

又被上訴人已先後於111年5月23日、同年月27日、同年7月11日依序將買賣價金400萬元、500萬元、1,002萬元，合計1,902萬元匯入系爭專戶，而依系爭交易安全契約第貳條第1項約定，被上訴人將各期價款存入系爭專戶時，視為上訴人已收受該筆買賣價金（見原審卷一第51頁），足認被上訴人已履行完畢給付買賣價金之義務，則被上訴人依民法第348條第1項及系爭契約第9條產權移轉之約定，請求上訴人移轉登記系爭土地所有權及讓與系爭建物事實上處分權，應屬有據。

⒉上訴人雖抗辯：伊已交付系爭土地所有權狀、印鑑證明予邱苡姍，並用印完成，未拒絕配合辦理過戶；

伊係因被上訴人與邱苡姍未經伊同意，擅自在多份空白降保同意書上蓋用伊之印鑑，且邱苡姍拒絕返還盜蓋伊印文之降保同意書，致被上訴人存入系爭專戶之買賣價金隨時有遭邱苡姍撥付至他人帳戶而遭盜領之風險，始向蘆竹地政所提出異議，故該地政所嗣依土地登記規則第57條第1項規定駁回被上訴人之申請案，係因被上訴人違法申辦所致等語。

按「登記機關接收申請登記案件後，應即依法審查…」、「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：…三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。

…」，土地登記規則第55條第1項本文、第57條第1項第3款分別定有明文。

查被上訴人於111年7月11日向蘆竹地政所申請移轉登記系爭土地所有權，上訴人向蘆竹地政所提出異議，該地政所於同年月26日依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回被上訴人之申請等情，已如前述；

且被上訴人於本院自承：伊於111年7月11日向蘆竹地政所申請移轉登記時，上訴人已交付印章、印鑑證明，並完成用印等語（見本院卷二第8頁）。

觀之蘆竹地政所111年7月26日駁回通知書記載：本案義務人郭武明於同年月22日在桃園市政府警察局大園分局觀音分駐所（下稱大園分局）報案，自稱於同年5月23日10時許，發現其所有系爭土地之土地登記申請書、土地所有權買賣轉移契約書遭僞造文書，提出書面異議，權利關係人間對登記之法律關係已有爭執，爰依土地登記規則第57條第1項第3款規定予以駁回等語（見原審卷一第95頁），並有蘆竹地政所113年1月2日蘆地登字第1120016852號函及附件之大園郵局第264號、觀音草漯郵局第70號存證信函、大園分局受理案件證明單、降保同意書等存卷可查（見本院卷一第397至411頁）。

綜上各情，足證於111年7月11日被上訴人向蘆竹地政所申請移轉登記系爭土地前，上訴人應已交付系爭土地過戶所需所有權狀正本、印鑑證明等文件予地政士邱苡姍，並完成相關文件之用印，而蘆竹地政所受理被上訴人之移轉系爭土地申請案後，係因上訴人提出書面異議，並檢附大園分局之報案證明主張系爭土地之土地登記申請書、土地所有權買賣轉移契約書係遭偽造，因而認定申請移轉登記案之關係人（即兩造）間就法律關係存有爭執，始駁回被上訴人之申請案。

又上訴人向蘆竹地政所提出異議之事由既係邱苡姍擅自在「土地登記申請書、土地所有權買賣轉移契約書」上盜蓋上訴人之印鑑（詳下述㈢），則上訴人辯稱：伊因被上訴人與邱苡姍擅自在多份空白「降保同意書」上蓋用伊之印鑑，且邱苡姍拒絕返還盜蓋伊印文之降保同意書，伊遂向蘆竹地政所提出異議等語，顯與事實不符。

準此，上訴人既有向蘆竹地政所提出異議，進而阻止系爭土地完成所有權移轉登記之事實，其徒以曾交付系爭土地所有權狀、印鑑證明予邱苡姍並完成用印為由，抗辯被上訴人未能完成系爭土地過戶之原因是蘆竹地政所駁回申請案，非其拒絕配合辦理過戶系爭土地所致云云，即不足採。

⒊經本院調閱桃園地方檢察署（下稱桃園地檢署）111年度偵字第45639號偽造文書案卷（下稱第45639號案件），上訴人於111年7月22日警詢及於同年11月9日偵查時具狀稱：伊於同年5月23日10時許到觀音戶政事務所（下稱觀音戶政所）領取印鑑證明時，伊之包包放在集乳室旁桌上，伊去上廁所約25分鐘回來時，發現邱苡姍手上有一疊文件（即土地申請書、土地所有權買賣移轉契約書），邱苡姍在上開文件上擅自蓋印伊之印鑑章，伊請求邱苡姍返還上開文件，但邱苡姍不肯並隨即離開，伊於111年7月20日接到蘆竹地政所之電話通知，才知邱苡姍未經伊同意，自行到蘆竹地政所辦理過戶系爭土地，故對邱苡姍提出刑法偽造文書罪之告訴等語（見第45639號偵卷第22至24頁、127、129頁）。

惟查，邱苡姍於第45639號案件中供稱：伊承辦系爭不動產之買賣簽約及過戶，伊與上訴人有去觀音戶政所辦理系爭不動產過戶資料之用印，原先是中信房屋之仲介張芸榛（按本名為張宇承）要與伊一起去，但張芸榛臨時說沒空，而伊不敢自己去上訴人家，所以就與上訴人約在公家機關即觀音戶政所；

當天伊有在報稅及過戶資料上蓋印上訴人之印章，伊有跟上訴人一一講解過才用印，用印完還有給上訴人看過，伊並非趁上訴人不注意或不知道之情況下蓋上訴人之印章等語（見第45639號偵卷第108、109頁）；

且證人張宇承於第45639號案件中具結證稱：伊之名片是使用「張芸榛」名義，伊是中信房屋之業務，也是接觸上訴人之仲介，邱苡姍為中信房屋配合之代書，負責系爭不動產之過戶、履約保證相關事宜；

伊知道邱苡姍與上訴人在觀音戶政所碰面之事，因為上訴人要做過戶前之用印動作，伊本來是跟上訴人約在他家，但後來因上訴人更改時間，伊就無法前往，所以當天只有邱苡姍去，而邱苡姍約上訴人在觀音戶政所用印之原因，是因公共場所比較安全，畢竟邱苡姍是女生，上訴人是男生；

「○○00○」LINE群組對話截圖中記載「用印完成」、「跟他約戶政」文字，均是邱苡姍說的，意思是5月23日邱苡姍找上訴人用印的事等語（見第45639號偵卷第244、245頁），並有「○○00○」LINE群組於111年5月23日之對話紀錄為證（見同上偵卷第191、193頁）。

又上訴人對邱苡姍提起刑法偽造文書罪之告訴後，業經桃園地檢署以111年度偵字第45639號為不起訴處分確定；

嗣邱苡姍對上訴人提起刑法誣告罪之告訴，經桃園地檢署以112年度偵字第9605號起訴在案（下稱第9605號案件），此有該案起訴書存卷可考（見原審卷二第147至150頁）。

而上訴人於誣告案偵查中供稱：伊告錯人，搞錯提告之事實；

因伊擔心系爭專戶之買賣價金被盜領，伊是要就邱苡姍在降保同意書上盜蓋伊之印鑑章，卻未全數返還降保同意書乙事提出告訴；

伊看不懂警方筆錄、誤解法規，且是夢到才去提告、胡亂簽名；

伊已對邱苡姍撤回刑事告訴，亦未對不起訴處分書聲請再議等語（見第9605號偵卷第21至33頁），並有上訴人之112年1月17日刑事撤回告訴狀在卷可證（見第45639號偵卷第257頁），足徵蘆竹地政所受理被上訴人之移轉系爭土地申請案時，上訴人向該所提出書面異議之事由，主張地政士邱苡姍於111年5月23日在觀音戶政所，擅自在系爭土地登記申請書及土地所有權買賣移轉契約書上盜蓋上訴人之印鑑乙節，顯與事實不符。

則被上訴人主張上訴人向蘆竹地政所不實提出異議，致該地政所駁回伊之申請案，上訴人係虛構事由，拒絕配合辦理系爭不動產之過戶等情，應堪採憑。

⒋上訴人固抗辯：被上訴人與邱苡姍未經伊同意，共同製作降保同意書，擅自在多份空白降保同意書上盜蓋伊之印鑑，且邱苡姍拒絕返還盜蓋伊印文之降保同意書，致伊誤認提告偽造文書等語。

惟有關兩造簽立降保同意書之緣由，業據承辦系爭不動產過戶程序之證人即地政士邱苡姍於本院具結證稱：兩造共簽立3份降保同意書，包括⑴原證5之第一份降保同意書，金額為100萬元，是因系爭土地之前被查封，已進入法院拍賣程序了，故兩造約定先動撥100萬元，讓上訴人解除系爭土地上之查封限制登記，才能辦理過戶；

⑵原證11之第二份降保同意書，金額為180萬元，是因上訴人現居住在系爭土地上之系爭建物，上訴人稱他沒有錢搬家，希望先動撥180萬元購車，以便利用該車來搬運家具，被上訴人有同意上訴人先動撥此款項；

⑶上證1之第三份降保同意書，是因系爭土地靠近沿海地帶，被上訴人購買系爭土地時，擔心地底有埋藏廢棄物，故要求上訴人先開挖土地讓他確認，且系爭土地上有很多樹木，被上訴人擔心於移轉過戶前辦理鑑界時，會因上開樹木影響測量，可能需要支出費用來移除樹木，而上訴人稱他沒錢整地，故當時伊與兩造協調約定，若將來因移除地面上之樹木，或開挖土地以確認地下有無埋藏廢棄物而需要費用時，兩造預先簽立此降保同意書作為備用，此部分於兩造簽約時尚未確定將來一定會動撥，是預備將來有需要時可動撥使用；

後來實際上有於111年6月1日動撥第一份降保同意書之100萬元，該款項用於塗銷系爭土地之查封登記，並於同年8月10日動撥第二份降保同意書之180萬元；

第一、二份降保同意書都是於111年5月19日簽立系爭契約時，由兩造在降保同意書上之立同意書人欄位簽名後交給伊的，兩造均確認動支之金額為100萬元、180萬元，後來伊實際動支此二筆款項時，均有先告知雙方，並自行在第一、二份降保同意書填載雙方同意之金額、撥款金額、受款帳戶、動支日期，才動支此二筆款項；

兩造於111年5月19日要簽立第三份降保同意書時，上訴人在文書最末處寫上動撥日期為111年5月19日，因此份降保同意書是備用用途，不可能寫動撥日期為簽約當日，且降保同意書是不能塗改的，故伊當場作廢此份降保同意書（按指本院卷一第379、381頁之文書），另行拿出一份新的空白文書（指上證1之文書），但此份新的降保同意書上只有被上訴人在買方欄位簽名，上訴人並未在賣方欄位內簽名，這是伊漏掉了，因簽署第三份降保同意書時已是簽約最後階段，當場伊漏未察覺上訴人未在該份降保同意書簽名，等伊回到辦公室時，才發現此事，伊有跟被上訴人說若將來有需要動用到第三筆款項時，伊再去找上訴人補簽名；

第一、二、三份降保同意書賣方欄位內之上訴人印文，是上訴人於111年5月23日在戶政事務所（按指觀音戶政所）交付印鑑章給伊用印的，其中第三份降保同意書上之買方及賣方欄位均蓋印上訴人之印鑑章，這是伊蓋錯的，而伊當場未準備多的降保同意書，故未請上訴人重新簽署，又因上訴人並未在賣方欄位簽名，該份降保同意書對履保公司無法生效，也無法動支款項，故伊當場並未將該蓋錯之降保同意書作廢（如畫「×」或銷毀）；

兩造共簽立4份降保同意書（包含上訴人簽錯動撥日期之文書），除此外，兩造未簽立、伊也未保管其他降保同意書；

後來上訴人對伊不信任，向伊索討第三份降保同意書，一直認為伊會擅自動用履約保證專戶內之款項，伊跟上訴人說若你不信任伊，那第三份降保同意書就作廢，伊可能有將作廢之第三份降保同意書交給上訴人，忘記是由伊或上訴人在該文書上畫「×」等語（見本院卷一第143至150頁）。

又有關第一、二份降保同意書部分，被上訴人稱：兩造簽立第一份降保同意書之原因，是為了由伊代償上訴人積欠郭吳桂花之債務，以塗銷系爭土地之查封登記，簽立第二份降保同意書之原因，是因上訴人需購買貨車搬家等語（見本院卷一第107頁），核與證人邱苡姍所述相符，且為上訴人所不爭（見本院卷一第109頁），自堪採信。

⒌有關第三份降保同意書部分，上訴人雖辯稱：第三份降保同意書是邱苡姍擅自蓋用伊之印鑑，由邱苡姍與被上訴人共同製作之文書；

被上訴人已繳納增值稅200多萬，不必申請農用證明，系爭土地即無須整地，故無庸簽立第三份降保同意書等語（見本院卷一第109、247頁）。

惟證人邱苡姍於本院結證稱：上證1之第三份降保同意書是伊於簽約時拿出來要讓兩造簽的，並非伊與被上訴人一起製作之文件；

系爭土地之所以需要整地，是因現場樹木很多，擔心無法鑑界，並非為了申請農用證明而整地等語（見本院卷一第151、152頁）；

且依系爭特約條款第4條、第5條、第6條第1、2項分別約定：「本約經雙方協議，同意申請土地鑑界，並以地政事務所鑑界面積為準，費用由賣方（指上訴人）負擔；

若面積涉有增減時，雙方同意於地政事務所公差範圍內時互不找補，若誤差面積超過公差範圍，則以實際面積按平均單價計價」、「本買賣標的如需先整地始得完成鑑界，該整地費用由賣方負擔」、「⑴賣方保證本約土地無掩埋醫療廢棄物、重金屬或有毒汙染物，如有前揭情事，雙方同意本買賣契約無條件解約，賣方願將已收價款無條件全數退還買方。

⑵如本買賣土地內有掩大量非汙染之廢棄物（磚塊除外），買賣雙方約定，該處理廢棄物之費用由賣方負擔」（見原審卷一第59頁），是證人邱苡姍證稱：兩造於111年5月19日簽立系爭契約時，預先簽立第三份降保同意書，作為將來辦理鑑界時若需要移除系爭土地上樹木，或開挖系爭土地以確認地底有無埋藏廢棄物之所需資金預備用途等語（見本院卷一第143頁），應堪信為真。

又觀之蘆竹地政所函覆本院之上訴人提出異議相關資料（見本院卷一第405、410、411頁），上訴人向蘆竹地政所提出異議時，已檢附其向邱苡姍取回其上均劃「×」之第三份降保同意書及邱苡姍證述因上訴人誤填動撥日期為111年5月19日而作廢之降保同意書，是證人邱苡姍證稱兩造簽約時，均同意並預先簽立第三份降保同意書，作為備用之情，亦堪採信，則上訴人抗辯其向邱苡姍索討未使用之降保同意書時，邱苡姍拒絕返還云云，顯與事實不符。

再依經驗法則判斷，不動產履約保證制度約定由買賣雙方簽立降保同意書之目的，係為了將買方給付之買賣價金先存入房仲公司開立之金融機構帳戶，由房仲公司依不動產過戶流程，按買賣雙方約定之付款條件撥款予出賣人，以保障買賣價金給付及不動產過戶登記之安全性，此觀卷附系爭交易安全契約、房屋交易安全保證書即明（見原審卷一第51至57、73頁），是降保同意書應係由房仲公司或地政士協同買賣雙方共同簽立之文書，上訴人徒以被上訴人有在第三份降保同意書之買方欄位簽名，逕主張第三份降保同意書是由被上訴人與地政士邱苡姍共同製作，共同盜蓋上訴人之印鑑，致其誤認為偽造文書而提出異議云云，尚不足採。

另依系爭契約第3條、第4條、第6條第2項、第9條、第11條、系爭交易安全契約第壹條及系爭特約條款第2條之約定（見原審卷一第39至43、51、59頁），系爭不動產之過戶及履約保證相關文件，本應由承辦地政士邱苡姍保管，上訴人既未舉證除邱苡姍證述之卷附四份降保同意書（包含上訴人簽錯動撥日期之文書，見原審卷一第79、113頁；

本院卷一第39、410、411頁）外，邱苡姍還持有其他其上蓋印上訴人印鑑之降保同意書，或被上訴人與邱苡姍有共謀盜領系爭專戶內款項之行為，則上訴人抗辯蘆竹地政所駁回被上訴人移轉登記系爭土地所有權之申請，係因被上訴人違法申辦所致，非可歸責於伊云云，尚不足取。

⒍上訴人另辯稱：兩造就系爭建物部分成立贈與契約，伊於系爭建物之事實上處分權移轉前，已依民法第408條第1項規定，向被上訴人為撤銷贈與之意思表示，故被上訴人不得請求移轉系爭建物之事實上處分權等語。

觀之系爭契約第1條表格備註第2點約定：地上物之處理：隨同土地一併移轉所有權予甲方（指被上訴人），乙方（指上訴人）協同將地上物稅籍變更為甲方，房屋隨同移轉不另計價等語（見原審卷一第39頁），及系爭特約條款第3條約定：本約標的上有未保存建物一楝（即系爭建物)，買賣雙方約定該產權一併移轉登記於買方；

契稅由買方負擔等語（見原審卷一第59頁），可知兩造約定系爭建物與系爭土地同屬系爭契約之買賣標的，僅系爭建物不另計價，上訴人並負有將系爭建物之房屋稅籍登記變更為被上訴人名義之義務，則兩造就系爭建物部分，應係成立買賣契約關係甚明。

上訴人徒以系爭契約記載「房屋隨同移轉」，空言主張兩造就系爭建物部分成立贈與契約，伊已撤銷系爭建物之贈與，被上訴人不得請求移轉系爭建物云云，即屬無據。

⒎上訴人雖抗辯：被上訴人未依系爭特約條款第9條、第10條約定之時間，動撥履保價金100萬元、180萬元等語。

依系爭特約條款第6條第3項、第9條、第10條分別約定：賣方同意買方於5/23或最慢5月底前完成探地；

買賣雙方約定探地完成後，買方同意賣方動撥履保價金100萬元，該款項出款至中信房屋○○加盟店帳戶，協助解除本標的之限制登記；

買賣雙方協議，賣方完成用印及交付印鑑證明後，始得進行第二次動撥180萬元等語（見原審卷一第59、61頁）。

查兩造就系爭契約簽立後，被上訴人是否已完成探地，及上訴人於111年5月23日在觀音戶政所完成過戶文件之用印及交付印鑑證明後，被上訴人應否立即動撥180萬元乙事發生爭執，此觀邱苡姍於111年6月3日在「○○00○」LINE群組中稱：買賣雙方對於「完成驗地」有不同意見，賣方（指上訴人）堅持（已）驗地完成，5/23買方及到場同仁回覆當天賣方一直阻礙開挖，並且開挖處由賣方指定兩處，因驗地過程賣方不配合整筆土地開挖，如果本案完成買賣過戶，買方（指被上訴人）擔心交易後，開挖其他地方發現掩埋醫療廢棄物等有毒污染物，嗣後需承擔大額的處理費，賣方不溝通且主張開挖兩個洞是約定好的事；

5/31前（賣方）來電多次，其中一次表示已提交印鑑證明及完成用印，要動撥180萬，伊回覆限制登記還沒完成塗銷，沒辦法動撥等語（見第45639號偵卷第211、213頁）即明。

觀之系爭契約及系爭特約條款全文，兩造並未約明系爭土地應由何人指定探地之位置及開挖之數量，則被上訴人是否於111年5月23日（即兩造爭執是否符合完成探地之撥款條件）時，即有同意動撥100萬元之義務，尚非無疑；

然系爭特約條款第9條載明動撥100萬元之目的，係為協助解除系爭土地之查封登記（見原審卷一第61頁），而被上訴人既於同年6月1日同意自系爭專戶先動撥100萬元，經中信房屋於同年月7日將款項給付予原法院民事執行處以代償上訴人債務，系爭土地因此解除查封，免於遭強制執行拍賣，餘款則由上訴人簽收等情，為兩造所不爭，即難認被上訴人就第一筆動撥款100萬元部分，有何違反系爭特約條款第9條情事。

有關第二筆動撥款180萬元部分，上訴人固於111年5月23日在觀音戶政所完成用印及交付印鑑證明予邱苡姍，然上訴人於同年6月7日在原法院擅自取走由邱苡姍保管之建築物所有權買賣移轉契約書、契稅申報書等文件並拒絕歸還，邱苡姍見狀遂自行從上訴人之背包取回上開文件，隨即轉交在場之訴外人即仲介吳中明，上訴人追逐吳中明未果後，向桃園市政府警察局桃園分局（下稱桃園分局）提告吳中明涉犯刑法竊盜罪嫌，而系爭建物過戶所需文件遭桃園分局扣押中，嗣上訴人對吳中明撤回刑事告訴，且桃園地檢署檢察官以吳中明係向上開文件之保管權利人邱苡姍取得文件為由，對吳中明為不起訴處分確定，此有桃園地檢署111年度偵字第49121號不起訴處分書及112年1月31日聲請撤回告訴狀存卷可考（見本院卷二第63至67頁），並經本院調閱上開偵查卷核閱無誤；

復參酌邱苡姍曾於111年6月8日以第140號存證信函催告上訴人於文到3日內交付印鑑證明及印鑑章以補辦手續，此有第140號存證信函在卷可參（見原審卷一第83至87頁），則被上訴人主張因發生上訴人將部分移轉過戶所需文件取回，需重新補正，致伊未能於上訴人用印及交付印鑑證明後即動撥180萬元等語，尚非不足採信，自難認被上訴人就第二筆動撥款180萬元部分，有何違反系爭特約條款第10條情事。

況被上訴人已先後於111年5月23日、同年月27日、同年月11日將全部買賣價金1,902萬元匯入系爭專戶，依系爭交易安全契約第貳條第1項之約定，視為上訴人已收受買賣價金，是上訴人自有辦理移轉系爭土地所有權及讓與系爭建物事實上處分權予上訴人之義務。

退步言，縱認被上訴人就第二筆180萬元之動撥給付遲延，然此僅屬上訴人得否請求損害賠償之問題，上訴人既具狀稱本件不主張同時履行抗辯權（見本院卷一第427頁），尚難以被上訴人遲延動撥第二筆180萬元為由，脫免其所負移轉系爭不動產予被上訴人之義務。

㈡本件違約金應酌減至285萬3千元：⒈依系爭契約第13條（違約處理）第1項前段約定：「除因不可抗力之事由外，乙方（指上訴人）違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲廷責任。

每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方（指被上訴人）已支付價金千分之一計算違約金予甲方…」（見原審卷一第45頁）。

查被上訴人先後於111年5月23日、同年月27日、同年7月11日，將買賣價金合計1,902萬元匯入系爭專戶，依約視為上訴人已收受全部買賣價金，上訴人自負有移轉登記系爭土地所有權及轉讓系爭建物事實上處分權予被上訴人之義務，而上訴人雖已完成過戶必要文件之用印及交付印鑑證明予地政士邱苡姍，但上訴人於111年7月11日被上訴人向蘆竹地政所申辦系爭土地所有權移轉登記時，以不實之事由提出異議，致該地政所於同年月26日駁回被上訴人之申請等情，業經本院認定如前。

又依系爭契約第15條（通信送達地址）約定：甲乙雙方之通訊地址，以本契約書所記載為準，一方有變更時，應即以書面通知他方，其書面通知到達他方 前，視為未變更。

依本契約書所載或變更後之地址送達，如 因拒收、逾期無人招領而遭退回時，均視為已受送達或通知，其送達日期以郵局第一次投遞日為準。」

（見原審卷一第45頁）。

本件被上訴人已於同年8月16日寄發蘆竹大竹郵局第231號存證信函（下稱第231號存證信函）催告上訴人於5日內配合辦理系爭土地移轉事項，該函於同年月17日寄送至上訴人在系爭契約賣方欄位留存之地址（即桃園市○○區○○路○段000號），嗣該函因招領逾期而退件乙節，有第231號存證信函、掛號郵件收件回執、退件信封、系爭契約等附卷可考（見原審卷一第49、117至121頁），被上訴人既依系爭契約所載上訴人之地址為限期履行之催告，依上開約定，視為上訴人已於同年月17日受合法通知，準此，上訴人自同年月23日起即陷於遲延給付，被上訴人主張依系爭契約第13條第1項前段約定，上訴人應給付違約金，應屬有據。

至系爭契約第9條（產權移轉）第2項固約定：「產權移轉登記辦理中，倘需甲、乙雙方出面協辦或補蓋印鑑、補換或補繳證件，雙方應無條件於特約地政士通知之日期配合辦理，不得藉詞拖延或要求任何之補貼，否則應負遲延責任。」

（見原審卷一第43頁）；

及邱苡姍曾於111年6月8日寄發第140號存證信函，催告上訴人於文到3日內交付印鑑證明及印鑑章以補辦手續，已如前述，然邱苡姍寄發第140號存證信函予上訴人時，並非以被上訴人之代理人身分為之（見原審卷一第97至103頁），被上訴人亦未提出其有授權邱苡姍對上訴人為催告之證明，尚難以第140號存證信函之送達作為被上訴人應負給付遲延責任之時點，附此敘明。

⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

至於違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院82年度台上字第2529號、86年度台上字第1084號判決意旨參照。

本件上訴人以不實之事由向蘆竹地政所提出異議，致被上訴人提出之申請案遭該地政所駁回，上訴人確有拒絕配合辦理系爭土地過戶之違約情事，業經本院認定如前，是被上訴人依系爭契約第13條第1項前段之約定，請求上訴人給付遲延利息，自有所憑。

又上訴人所應付之違約金，依系爭契約第13條第1項前段文義既無懲罰性質之約定，依民法第250條第2項規定，應具有損害賠償總額預定性質。

爰審酌上開違約金以買賣總價1,902萬元為計算基準，其計算利率以每日千分之1，換算年息為36.5％，已逾民法第205條規定最高利率週年16％之限制；

且系爭契約第13條（違約處理）第1項後段約定：「若經甲方（指被上訴人）催告期滿而乙方（指上訴人）仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價金加倍返還予甲方作為違約賠償」（見原審卷一第45頁）；

並考量上訴人向蘆竹地政所不實提出異議後，曾向被上訴人要求增加1,600萬元買賣價金，此有上訴人於111年8月19日之手寫契約附卷可查（見原審卷一第123至131頁）；

復參照內政部成屋買賣契約書範本第12條關於賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，沒收之已付價款以不超過房地總價款15％為限之規定，及被上訴人所受損害、社會經濟發展狀況等一切情狀，認被上訴人所主張違約金為每日1萬9,020元計算至履約完畢之日止，金額尚屬過高，應予酌減為買賣總價1,902萬元之15％即285萬3千元（計算式：1,902萬元×15％），方屬適當。

五、綜上所述，被上訴人依民法第348條第1項、系爭契約第9條之約定，請求上訴人移轉登記系爭土地所有權及讓與系爭建物事實上處分權，暨依系爭契約第13條第1項前段之約定，請求給付違約金285萬3千元部分，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，不應准許。

原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分之上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 湯千慧
法 官 羅立德
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 1 日
書記官 葉蕙心